商品房按揭若干法律问题的思考

一、按揭的概念、类型、特点1.“按揭”这一名词由香港传入我国大陆,在我国,按揭一词被统称为商品房抵押货款.即是购房人将其与开发商签订的房地产买卖合同中所应拥有的全部权益作为抵押物抵押给银行,由银行贷款支付部分购房款,在银行贷款期间,房产权益属银行所有,购房人还清全部贷款本息后,该房产权益转至购房人,如果购房人未能如期履行还款责任,银行可将抵押物变价拍卖,从价款中优先受偿.     

楼花按揭探究

楼花是指正在开发建设尚未取得产权但已具备一定条件的商品房。在楼花按揭的实践中应设立三种法律关系使三方当事人相互制约。楼花按揭的标的是楼花。楼花之所以能被抵押是因为它是由购房人的部分所有权与房地产开发商的工作及其工作成果所构成。楼花按揭的法律性质应被看作是能够即时物化的权利的抵押。对楼花按揭中可能出现的风险 ,国家、房地产开发商及购房人可从自身情况出发制定相关措施予以防范。     

论出卖人在按揭贷款合同纠纷中的诉讼地位——兼评《商品房买卖合同问题解释》第26条、27条

按揭贷款合同的主要当事人是借款购房的买受人和发放贷款的银行。按揭贷款合同发生纠纷,出卖人是否参加诉讼及其诉讼地位是有争议的问题之一。本文认为,出卖人是按揭贷款合同签订、生效后最早实现其经营利益的受益人。当出卖人没有为贷款归还承担连带责任保证、已经交付商品住房并转移所有权的,银行起诉买受人,出卖人不必参加诉讼;尚未交付的,出卖人应当以无独立请求权的第三人参加诉讼。当出卖人为贷款归还承担连带责任保证,不管是否交付商品住房,银行同时起诉买受人和出卖人的,将二者列为共同被告;银行只起诉买受人的,应当追加出卖人列为共同被告;银行只起诉出卖人的,亦须追加买受人列为共同被告。     

析按揭贷款的房屋的出租

目前 ,由于银行鼓励个人按揭贷款购房的举措 ,按揭贷款的房屋出租成为一项新的投资理念。法律规定房屋出租必须持所有权证书到有关机关备案 ,在所有权证书抵押于银行的情况下 ,按揭贷款的房屋所有人无法完成出租这一民事行为的形式要件 ,此新的投资理念使陷入困境。本文试图结合实践中的具体情况从理论上对这一问题进行分析 ,并提出自己设想的解决方案。     

论商品房买卖中的按揭问题

按揭贷款是商品房买卖中一种有效的融资方式,近年来,法律界对按揭的法律问题越来越关注.从按揭的渊源、商品房按揭的分类、商品房按揭中的风险承担以及优先权等方面进行分析,综合商品房按揭的法律性质方面的各学说,可以认为现房按揭为不动产抵押,期房按揭为新型物权.     

按揭贷款风险及防范化解措施

开展住房消费贷款业务 ,对调整银行信贷资产结构有着良好的作用。特别是近年来 ,我行的个人住房贷款业务更是得到迅猛的发展 ,全行个贷金额已超过 10 0 0亿元 ,创造了良好的效益 ,对扩大内需、拉动消费起到了良好的作用。但是由于该项业务发展“超常规” ,银行面临着客户资信难以把握、相关法律法规政策不配套等原因造成的风险仍不可忽视。结合我行个贷业务的实践 ,对楼宇按揭贷款风险及其防范谈一点看法。一、按揭贷款风险按揭贷款是指购房户交纳部分首期付款后 ,将所购房产抵押给贷款行 ,剩余房款向银行申请贷款的住房消费贷款。借款用于…     

试论房地产公司利用“假按揭”骗取贷款案件的侦防措施

在中国经济体系中房地产市场占有着相当大的部分,随着近几年来房价的一路走高,犯罪分子也将触角伸向了房地产市场这块巨大的蛋糕。要深入剖析房地产公司利用"假按揭"这种手法骗取银行贷款案件发生的原因、产生的危害后果、犯罪过程以及相关的侦防对策。     

预购商品房抵押法律效力问题探讨——以银行债权保护为视角

预购商品房抵押是伴随着商品房预售制度的产生、发展和银行为防范住房金融业务中的信贷风险而出现的一种新型担保方式。期房销售以香港的楼花按揭形式引入内地后,我国的法律、部门规章、司法解释在不同时期从不同角度对预购商品房抵押问题进行立法规制,但对预购商品房抵押应具备何种法律效力却语焉不详,无法衡平商品房预售中各方参与主体的利益,而以期房作为抵押担保的银行贷款面临巨大的法律风险。通过对预购商品房抵押法律规制的变迁及相关司法判例的探讨,期冀能对预购商品房抵押的性质及法律效力合理定位,使其与我国现行的物权法律体系相互协调,并通过保护银行信贷资金的安全,维护我国住房金融市场的稳定与有序。     

四方利益主体博弈下的中国房市走向

政府、开发商、民众和银行是影响中国房市发展的四大利益主体,中国房市的发展状态正是政府与开发商、民众和银行四方主体之间的利益冲突与博弈的结果与表现,只有建立起比较平衡的利益博弈机制,才能保证房地产市场主体互利共赢和房地产市场长期持续健康和谐发展。本文以政治经济学为视角,运用博弈论分析四方利益主体行为的利益特征、外部博弈和内部博弈及其对中国房市的影响,从而揭示中国房市的走向并提出政策建议。     

汽车按揭相关法律问题探析

汽车按揭是继房产按揭之后 ,我国信贷消费市场的又一生力军 ,引起了整个社会的极大关注。但对于汽车按揭的法律定位却少有人涉足 ,法律性质十分模糊 ,本文将首先剖析汽车按揭的法律性质 ,然后分析实践中的按揭表现形式 ,并就理论与实践之间的脱离问题提出解决的途径 ,旨在从法律上对汽车按揭加以规范     

离婚诉讼中婚前按揭房屋归属与分割探析

按揭购房已经成为我国商品房买卖的最主要形式,对于婚前按揭购买,婚后共同还贷的按揭房屋属于夫妻共同财产还是夫妻个人财产成为困扰司法实践的难题。两种结论体现了婚姻法和物权法在夫妻财产关系衔接中的冲突,也体现了身份法和财产法对财产变动的不同理念。因此,如何认定婚前按揭房屋的归属,如何更合理地进行分割,已成为当事人争议的焦点,也是社会民众关注的热点。本文从婚姻法与物权法的衔接角度提出婚前按揭房屋的权属认定属夫妻内部财产关系,应从支付首付款时间和首付款来源这两个标准来综合认定房屋权属,并在此基础上根据贡献大小公平合理进行房屋分割,以达到平衡夫妻双方利益的结果。     

住房按揭贷款逾期风险识别与管理研究——基于借款人学历视角的实证检验

住房按揭贷款市场向来关注借款人学历水平，但有关学历与借款人行为内在关系的研究却相对不足。以住房公积金贷款为例，利用某重点城市2005-2014年住房公积金贷款还款数据，构建Cox比例风险模型，从总体影响、被动逾期、主动逾期、年龄效应等多个维度，对借款人学历与其还款逾期行为之间的联系进行系统性实证检验。研究结果表明，在偿还住房按揭贷款的过程中，高学历借款人的信用水平相对更优，他们的被动逾期和主动逾期行为发生概率均相对更低，并且这一规律在年轻借款人群体中更加明显。因此，商业银行、住房公积金中心等（准）金融机构可以充分利用学历信号在识别借款人信用过程中的上述作用，进一步加强住房按揭贷款风险防控，更好地实现金融服务供需有效匹配，提高授信方资金安全性和受信方金融可得性。     

论按揭的法律定性和法律定位

在英美法上 ,按揭 (mortgage)是一种单一的担保方式 ,它在法律属性方面不同于大陆法上的抵押和质押 ,却类似于其让与担保。中国大陆的“按揭”一词来源于英美法 ,但它经过我国实践改造以后 ,本质上已经突破了英美法上按揭的涵义界限 ,从而成为我国一种将买卖、贷款 ,担保等紧密结合而设立的新型交易方式。文章最后指出 ,我国的合同立法有必要适时地将按揭合同类型化、固定化为一种新型的典型合同。     

房地产按揭在担保法律制度中的定位

按揭是源于英美国家的一项融资担保制度,在传入香港得到大力发展后,继而在中国内地开展起来。中国内地的按揭制度与英美国家及香港的按揭含义不同。我国内地的楼宇(现楼)按揭具有抵押担保的性质。楼花按揭在法律性质不同与抵押和让与担保。楼花按揭属于一种权利质押的担保方式。     

浅谈婚前个人购置婚后共同支付部分按揭款的房产离婚时如何处置

如何处理婚前由个人购置但部分按揭款又是在婚姻存续期间偿还部分按揭款的房子成为当前离婚案件中财产分割中分歧最大的法律问题。分歧点无非就是能否作为夫妻共同财产进行分割处理。笔者试从以下几个观点阐述此类房屋的处理方法,以作为在司法实践中参考。     

论前期物业服务合同当事人之认定——一个合同示范文本引起的思考

《物业管理条例》第二十一条规定,前期物业服务合同的当事人为开发商与物业服务企业。但《北京市前期物业服务合同（示范文本）》却主张,业主作为甲方将前期物业管理委托给开发商,开发商作为乙方承担前期物业管理的责任,提供前期物业服务。因此,此二者在合同当事人问题上就产生了分歧。然而,无论从学理上分析,还是从实践的层面考察,第二十一条的规定均具合理性。     

论中国近代银行与银行法的成长

银行是现代经济的中枢。传统中国商品经济发展缓慢，银行产生也较晚，是外国资本进入中国后才产生的。历经晚清、北洋和民国三个发展阶段，从照抄外国到立足国情，逐步成型、完善，建构了自成一体的银行体系。其间的坎坷、得失，对我国当前银行制度的改革颇具启迪。     

房地产市场中几个问题研究

一　项目抵押与商品房预售按照现实作法 ,开发商一进入房地产项目开发 ,都尽可能地要以正在建造中的商品房大厦(项目 )作抵押 ,向银行贷款 ;同时又按《城市房地产管理法》 (以下简称《房地产法》)第 44条的规定 ,向公众预售商品房。于是造成绝大多数预购人在不知情的情况下 ,预购一套已被作了抵押的商品房。他们苦心积蓄下的钱 ,买了一个有瑕疵的标的 ,就这样陷入了困境 ;个别开发商携款出走 ,银行执行抵押 ,预购人购房落空 ,预购款也无法追索 ,真是“赔了夫人又折兵”。较多的是大厦落成向银行还贷后 ,资金短缺 ,开发商无力投入善后扫尾工…     

房地产市场博弈中银行行为对宏观调控的影响及对策

近年来,房价持续上涨,房地产市场参与主体的利益博弈格局和博弈程度日趋激烈,市场发展趋势扑朔迷离,我国房地产市场发展正处于一个关键时期。以银行为主体的金融机构既是国家通过货币政策实施宏观经济调控的重要执行者和政策传导者,作为市场中的经济利益主体,又是参与市场利益分配的经济人,银行在与政府、开发商和购房者的博弈中,其经济行为关系着自己作为独立经济利益市场主体的可持续发展也影响着宏观政策的调控实施效果预期。本文运用博弈论和理性预期理论对银行与房地产市场参与主体之间的利益博弈和银行业务模式行为对宏观调控政策的影响进行了分析并提出了政策建议。     

遭遇陷阱:从就业到失业

通过对曾经就业而目前又失业的大学毕业生的个案访谈,我们了解到,虽然工作时间不长,但很多毕业生已明显感到了工作的压力、就业的困难和困惑,有的同学还遭遇了不规范公司的陷阱。无论是造假账、“假按揭”、拖欠工资,还是无限制的加班加点、超负荷的劳动、不提供晋升的机会、使用廉价的劳动力,这些都是不规范的市场、不规范的公司的运作方式。这是因为,比起有