城市土地使用权到期续租与否?——基于财政可持续性的分析

温州20年产权房续租事件反映了我国土地政策还不完善的境况,过渡性办法虽暂时化解风险,却也使具有普遍性的70年城市土地使用权到期后是否需要续租的问题彰显了出来,并进入公共政策议程。目前,地方可支配的财政收入高度依赖由土地出让金构成的土地财政。基于此,论文运用单案例研究法,以保障财政的可持续为前提,具体分析非常态期限和常态期限两种情形的法律与现实,并对续租与否进行财政可持续性评价。研究发现,续租政策与财政可持续性有着互为影响的关系。续租政策对财政可持续性的影响作用短期内更为显著,财政可持续性对续租政策的影响尽管不大,但在长期起到了关键的作用。论文强调土地财政的结构性调整应是一个渐进过程,这有利于地方政府形成健康的公共财政体制。     

建筑物区分所有权人的土地权利登记问题

按照《物权法》登记生效原则,房屋和土地上权利的设立、变更、消灭都依登记发生效力。但在商品房买卖中,很多地方的业主只取得房屋所有权证,建设用地使用权仍然登记在开发商名下。在这样的背景下本文首先论证对建筑物区分所有权人土地权利进行登记的必要性,即土地登记的空缺造成建筑物区分所有权人难以行使土地权利,并会带来一系列问题。接下来讨论如何进行登记,通过对实践梳理,发现有地方早有土地分割登记的实践,解决了住宅所在土地的登记问题。而在域外经验中,就住宅所在土地登记除了分割登记,还有分层所有权的登记,就其他部分的土地登记为业主共有或业主团体所有。最后基于这些经验,笔者提出解决建筑物区分所有权人土地登记的一些可行途径。     

土地征收与补偿:香港的经验

香港土地征收制度分为三大部分,即为了政府工程而做出的土地征收,为了私人重新发展业权分散的多业主物业而强制征收土地,和对新界原居民所拥有的土地的征收。土地征收所涉及的一系列法律问题,包括公共利益与私有财产权之间的平衡、对强制征收土地权力的法律限制、以及对土地被征收者的补偿等。香港的土地征收制度中一些被证明行之有效的机制是值得正在发展中的中国大陆的土地征收制度借鉴的。     

农民财产权益流转制度研究——以土地流转为视角

土地是农民赖以生存的重要自然资源,承载着生产要素和社会保障的双重功能.农村土地流转在某种程度上推进农业规模化经营、增加农民收入、促进农村剩余劳动力向城市转移,为实现城市化目标而打下基础.然我国农村土地流转仍处于无序、混乱的状态,土地流转违法现象时常发生,损害农民土地流转权益的事件也不绝于耳,因此出现农民因土地纠纷频繁上访的现象,影响农村经济的发展和社会稳定.为化解矛盾,促进农民持续增收,加强农村土地承包经营权有序流转有十分重要的意义.     

“强拆官员被判刑”的欣慰与遗憾

安徽阜阳一个土地开发项目中，开发商与业主无法达成补偿协议．双方僵持不下。这场拉锯战因政府公权力的介入而失衡。一名业主的房屋被违法强拆，该业主服毒自杀。事后，授权强拆的一名副区长被问责，他同时被查出收受了贿赂，今年4月被判刑11年。     

重庆市豪运房地产开发有限公司诉重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案

小区建设完成之后,随小区内房屋的出售,小区建筑区划内的土地使用权也随之转移至小区业主,小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。不能办理产权登记成为特定业主所有权的客体的地上车位,不能成为享有专有权的专有部分,该部分占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。     

美国可转让土地开发权的历史发展及相关法律问题

美国可转让土地开发权制度是在灵活的规划制度上发展起来的,其以可转让土地开发权制度为主体,并包括土地开发权征购制度以及可转让土地开发权银行.该制度中的“土地开发权”是“规划上的土地开发权”,它实际上是一种来自行政许可的权利,一种公法上的权利,与私法上的“一束权利”没有任何关系.在美国,可转让土地开发权的获得并不足以补偿土地权利人因土地被限制开发所遭受的损失,因此可转让土地开发权制度可能违反宪法中的征收条款,而且实际上要求土地开发者单独负担某些公共福利,而这些公共福利本该由所有社会成员共同负担.另外,该制度可能构成策略性规划,违反了正当程序,将导致原本合理的规划被破坏.从更广泛的视角来审视,可转让土地开发权制度在一定程度上折射出城市公共决策中行政、政治、司法、市场的互动关系,并且要靠可转让土地开发权银行和政府征购来弥补缺陷.     

房产证明的演变与公证审查

一、房产证明的历史渊源提起房产证明的历史,不能不提土地契证.中国最早出现的不是房产证明,而是地契.土地是历朝历代统治者必争的资源,而地契反映的是土地的权属与交易的变化以及土地拥有者的法律地位.尽管土地契证的内容和形式千变万化,但其颁发的目的均是为确立土地所有权的主人和征收赋税,让土地管理和土地利用更加方便合理.封建时期,统治者为了加强对土地所有权的界定和赋税的征管,开展土地清丈,并颁发了不同制式的执照（即类似现在的土地证）,逐步建立与完善了一套与封建土地所有制相适应的土地管理制度,土地契证也成为了土地拥有者的凭据.自从有了契证也就有了书面的房地产交易,也就是我们通常所说的白契和红契.     

中国土地所有制与所有权政策研究

新中国成立以来,我们一直致力于土地制度的改革,其核心是土地所有制与所有权问题,但至今仍没有从根本上得到解决.本文在现行二元土地所有制基础上,提出了构建二元以上土地所有制和土地级差所有制的设想,期望对创新中国土地所有制与所有权尽绵薄之力.     

谁为“十万亩”土地闲置负责？

“七山二水一分田”是长期以来对浙江省温州市地域特征的描述。人多地少也一直是制约温州经济社会发展的重要因素。近日，在浙江省副省长、温州市委书记陈德荣紧追不舍督办下。温州市国土资源局迫不得已报出来的一个数据．令饱受土地掣肘之苦的温州人大吃一惊：1999年至2009年，温州市“转而未供”的土地近10万亩。用通俗的话来说，就是10万亩土地晒了10年太阳。（《法制日报》6月2日）     

对土地私有化之批判——兼论农村土地的社会保障功能

土地是我国农民赖以生存的物质基础,但工业化、城市化进程的加快和土地市场的国家垄断,必然蚕食大批的土地,使广大农民的生存与发展受到严重威胁,而农民的生存与发展关系到国家长治久安.如何解决土地锐减和农民生存的矛盾,如何发挥农村土地的社会保障功能,已成为迫在眉睫的严峻问题.有人提出了土地私有化的观点.认为坚持土地承包责任制,坚持最严格的土地管理制度,在此基础上实现土地流转的法律创新,是唯一符合现实需要的理性选择.     

谈谈新时代土地监察在土地管理中的地位和作用

土地是民生之本.当前,因国土资源管理引发的社会矛盾突出,耕地锐减、失地农民保障不到位,土地资源管理成了涉腐的高危行业,这些问题要求必须实行最严格的土地政策,加强土地监察管理,确保土地资源合理开发利用.鉴于此,本文对新时代土地监察在土地管理中的地位和作用进行了探讨.     

农地制度变迁下的土地经营权信托财产属性

我国土地经营权信托实践在浙江绍兴、福建沙县、湖南益阳和安徽宿州等地取得了不错的经济效果和社会效果,但实践中信托财产权利属性不明成了制约土地经营权信托进一步发展的桎梏.其根源在于我国农地产权制度供给不足,“两权分离”已滞后于土地经营权信托实践,“三权分离”迫切需要从政策到法律的转化.应将农地产权界定为集体土地所有权、土地承包经营权和土地经营权的权利结构,确认实践中土地承包经营权的类所有权性质,确认土地经营权是在土地承包经营权上设定的派生用益物权.三权分离视域下,土地经营权信托财产属性为土地经营权,利于保护农户利益与土地的物权性利用,进而促进土地经营权信托的持续发展,繁荣农村现代规模经济.     

土地经营权登记规则研究

我国民法典和农村土地承包法上所规定的土地经营权,依其权源,可以分为两类:派生于土地承包经营权的土地经营权和派生于土地所有权的土地经营权.其中,第二类土地经营权的登记可以参照适用第一类土地经营权的登记规则.土地经营权不宜依其流转期限的长短或者是否登记而作不同定性,不管土地经营权是物权还是债权,均不影响登记规则的适用.仅有流转期限5年以上的土地经营权才具有登记能力,登记机构根据当事人的申请办理土地经营权登记,属于土地经营权首次登记,而非土地经营权转移登记.只有土地经营权的转让、互换、入股、赠与、继承等导致土地经营权发生转移的,才须办理土地经营权转移登记.承包方据以融资担保的财产是土地承包经营权,其上所设立的担保物权属于抵押权;土地经营权上所设立的担保物权在体系定位上也属于抵押权.在土地承包经营权或者土地经营权已经办理首次登记的情形之下,登记机构在不动产登记簿上相应部分记载抵押权即可.     

浅谈矿业土地复垦

随着我国经济与社会的快速发展,我国的土地破坏和生态环境的恶化已达到惊人的程度,特别是对矿产资源进行开发,由此引发的矿业土地资源遭到严重破坏,矿区土地复垦已经成为重要的任务.如何对中国矿区进行有效地开展土地复垦已是一个重要课题,本文在此对矿业土地复垦基本情况作了简要的介绍.     

"土地换社保"的理论与实践

在中国城市化快速发展的进程中,浙江、上海、成都、重庆等多个地方,为解决失地农民的后顾之忧,变一次补偿为终生补偿,相继推行"土地换社保"这一做法,取得了较为满意的效果.但是,在具体实践过程中,也存在诸如:补偿标准不合理、土地征用补偿程序不完善、农民的民主参与决策度不高等问题.因此,进一步深入探讨"土地换社保"的理论与实践成为学界的当务之急.     

我国土地经营权信托模式的法律思考

我国目前典型的土地经营权信托模式有“草尾模式”“沙县模式”“绍兴模式”“中信模式”等.土地经营权信托实践中的法律问题有:频繁调整土地承包经营权及土地流转金、政府角色越位、信托财产权利属性不明、农户利益保护缺位、改变耕地农业用途以及土地经营权信托设立中的不合法或不规范问题等.这些问题产生的根源在于相关法律法规的滞后或缺位.要构建我国土地经营权信托模式,就要适时地制定或修改与土地经营权信托相关的法律法规,诸如:《农村土地承包法》中有关土地承包经营权调整、收回以及流转原则的法律条文;《农村土地承包经营权流转管理办法》第35条有关转包的法律条文.修改《物权法》,确立集体土地所有权、土地承包经营权、土地经营权相分离的农地产权制度.鉴于我国《信托法》规定得过于宏观以及土地经营权信托的独特性,应对土地经营权信托进行专门立法.     

土地征收的主客体研究

土地征收,是指国家为了公共利益的需要,在依法给予相应补偿的前提下,将集体土地（农民集体的土地）转变为国家所有的行为。只有国家才能成为土地征收的主体。集体土地是土地征收的客体,土地承包经营权作为一种用益物权,也是土地征收的客体。     

论政府在土地征收中之角色定位

土地征收侵权表现为超出"公共利益"范畴,未遵循"法定程序",未给予"合理补偿"以及"复合"型侵权四种类型.政府盲目追求政绩,滥用土地征收权,批租现象严重,以地生财等职能错位是造成土地征收侵权这一后果的重要原因.因此.政府只有转变职能,做好"地"和"人"的工作,既珍惜土地资源,又坚持以人为本,才能避免土地征收侵权现象的出现.     

关于农村闲置地问题及对策研究

近年来我国土地闲置面积逐年增加,形成了不同程度的土地闲置.党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出了“建立城乡统一的建设用地市场”的主张为新一轮土地制度的改革奠定了基调.以此为契机,本文从农用闲置地的角度,结合全国闲置土地相关经验,试图为农用闲置地的持续利用和管理提供相关参考.