“买卖不破租赁”原则之法经济学分析

本文运用法经济学的原理,提出现代社会,在保护承租人利益同时也应关注受让人的合法权益.在具体的法律适用上,要争取承租人与受让人因买卖不破租赁的适用而实现共赢的局面,从而使原有租赁合同在受让人与承租人之间得以更好的继续履行.     

买卖不破租赁规则下买受人利益保护研究

世界各国民法典大多都承认买卖不破租赁的规则,其立法目的是保护承租人的利益.当前理论界讨论最多的是承租人的利益保护,然而对买受人的利益关注却不够.本文试从租赁合同的承受角度进行分析,探讨在保护承租人利益的同时如何能兼顾受让人的利益,以期能更好地体现受让人的意志自由与交易的公平公正.     

论抵押财产出租时抵押权与租赁权的关系——对《物权法》第190条第2句的理解

抵押人抵押财产后,又将之出租的,租赁关系不得对抗已登记的抵押权。如果租赁权影响了抵押权的实现,则应当除去租赁权;如果租赁权的存续并不影响抵押权人的利益,则租赁权可以继续存在,并对抵押财产之受让人产生拘束力,即依然适用买卖不破租赁的规则。承租人因租赁权消灭而遭受的损失,应自行承担。但是,承租人有权向多收租赁费的出租人行使不当得利返还请求权。     

“买卖破除租赁”原则的死亡与再生

固守“买卖不破租赁”原则是否与社会发展相适应？该制度设计以违背既有法律体系为代价而倾向于保护承租人的利益是否符合效益原则？本文作者认为．19世纪之后大陆法系各国民法“买卖不破租赁”原则的确立宣告了罗马法中确立的“买卖破除租赁”原则的死亡，现代社会的发展又为“买卖破除租赁”原则提供了再生的土壤。“买卖破除租赁”原则是债权相对性及其与物权并存时物权的优先性原理的逻辑结果，目前我国实行的“买卖不破租赁”原则的合理性值得推敲。     

论租赁权的对抗效力——兼论《合同法》第229条的缺陷与修改

现代民法规定的租赁权的对抗效力也被称为"买卖不破租赁",是一项存在于德国的传统制度,它超越了罗马法的规则,使租赁权基于承租人对租赁物的占有产生对抗受让人的效力.虽然在现代多元的租赁关系中,承租人并非都是社会的弱者,但租赁权的对抗效力在保护交易安全和维护社会关系的稳定方面,具有重要的意义.我国<合同法>第229条规定的租赁权的对抗效力在适用范围、适用条件和法律效果等方面存在缺陷,应采纳外国民法典的合理规定,对其进行完善.     

“买卖不破租赁”在新形势下的适用条件及例外

买卖不破租赁制度是现代合同法中一项重要制度,其功能在于保护承租人的合法权益.我国《合同法》当然对该制度做了规定,但是相关条文只有一条,仍然存在着不明确的地方,尤其是没有规定需要租赁物交付承租人方得适用该制度,由此直接导致该制度扩大化被使用,过度的保护了承租人的权利,而使买受人的利益受到了损害,更使市场交易的顺利进行受到了阻碍.     

租赁权对新所有权人的冲击与协调

赋予租赁权买卖不破租赁效力的制度设计,其目的在于保护处于弱势地位的承租人,但交易秩序同样不能忽视。在遵循买卖不破租赁规则的同时,如何避免新所有权人遭受不测之风险便成为一个重要问题。本文试图在对租赁权法律性质进行定位的基础上,通过物权公示制度来平衡租赁权人与新所有权人之间的利益冲突。     

中韩房屋租赁制度之比较——以韩国《住宅租赁保护法》为中心

目前中韩两国人员交流日益频繁,他们大多数是通过租赁房屋方式在对方国家生活。因此,了解中韩两国房屋租赁立法的异同,有助于预防和解决因对彼此法律制度认识不同而造成的纠纷。中国合同法中规定了"买卖不破租赁"制度,出租人和承租人合法订立房屋租赁合同有直接影响第三人权利的效果。韩国法将传贳权规定为一种物权,并在此基础上规定了登记租赁权。韩国为了有效地利用传贳制度,保护承租人的利益,专门制定了《房屋租赁保护法》。     

破产程序中处理租赁关系方式探讨

破产程序中管理人对未履行完毕的租赁合同有权决定解除或者继续履行,赋予管理人单方解除租赁权是必要的、合理的,这是对“买卖不破租赁”的一种突破.本文认为破产程序中管理人应妥善协调平衡承租人与抵押权人、其他债权人利益,在做好前期摸底调查通知工作的基础上,注意防范恶意虚假租赁,区分不同情况决定租赁合同是否解除,准确确定承租人损失金额以及承租人的损害赔偿债权的清偿顺序,以实现破产制度公平有序分配之目的.     

浅析房屋租赁权对抗力的产生——以法院强制执行中的房产拍卖为视角

我国在《合同法》第229条中确立了"买卖不破租赁"原则,其设置的初衷是保护弱势承租人的利益,但由于未严格区分租赁权和租赁合同,故而在实行过程中产生隐患。在法院执行过程中,不少被执行人与第三人串通伪造租赁合同,阻扰、破坏法院对房产的执行。有鉴于此,本文试图从租赁权对抗力的法理基础的角度,探讨房屋租赁权对抗力的产生条件,并针对现实问题的解决提出建议。     

买卖不破租赁规则中租赁关系的司法判定

在民法领域,买卖不破租赁规则是一项很重要的原则。随着社会的发展和经济的迅速腾飞,为了保证很多弱势群体的利益,维持社会的公平和正义,买卖不破租赁制度随之而产生。在社会各界的理论实践中,买卖不破租赁规则存在着长久的广泛的争议。本文本着诚恳忠实的原则对买卖不破租赁规则实践过程中存在的许多争议进行申辩,加深民众和各方面专家对买卖不破租赁规则的理解,提出一些建议和意见。     

"买卖不破租赁"与承租人保护以对《合同法》第229条的理解为中心

在物债二分和公示方法二分的僵硬体例下,"先租后卖"中的出租人移转租赁物占有使用收益的行为和承租人占有租赁物的事实未被规范世界适切评价,由此产生了违背私人自治的现象.对这一违背私人自治的现象进行矫正是"买卖不破租赁"规则的正当性理由.该规则的本质是立法者对被僵硬二分体例所遗漏的事实进行的补充性评价,而承租人保护则只是适用该规则的客观结果."买卖不破租赁"规则存在多种立法技术构造路径,《合同法》第229条确立的有权占有维持模式可以避免德国法传统的法定契约承受模式存在的种种弊端.有权占有维持模式.应一体适用于动产和不动产领域.     

“买卖不破租赁”与承租人保护

在物债二分和公示方法二分的僵硬体例下，“先租后卖”中的出租人移转租赁物占有使用收益的行为和承租人占有租赁物的事实未被规范世界适切评价，由此产生了违背私人自治的现象。对这一违背私人自治的现象进行矫正是“买卖不破租赁”规则的正当性理由。该规则的本质是立法者对被僵硬二分体例所遗漏的事实进行的补充性评价，而承租人保护则只是适用该规则的客观结果。“买卖不破租赁”规则存在多种立法技术构造路径，《合同法》第229条确立的有权占有维持模式可以避免德国法传统的法定契约承受模式存在的种种弊端。有权占有维持模式应一体适用于动产和不动产领域。     

论破产程序中未到期不动产租赁合同的处理方式

破产法通常赋予管理人对待履行合同以选择履行权,同时规定对某些特殊合同中管理人的合同解除权予以限制,租赁合同尤其是不动产租赁合同就是其中最为典型的一种。在破产程序中,原则上应当尊重合同法等非破产法给予租赁合同的特殊保护,限制管理人对未到期租赁合同的选择履行权,尤其是对出租人的解除权加以限制。当承租人破产时,赋予管理人选择履行权而限制出租人的解除权,有利于管理人根据实际情况作出合理的选择处理;当出租人破产时,对管理人的合同解除权加以限制,严格限定解除合同的条件以防其滥用解除权损害合同相对人的利益。如果承租人选择继续履行未到期租赁合同,管理人应对其租赁权给予尊重,并且在变价出售租赁物时适用买卖不破租赁的规则和优先购买权的规定。     

“买卖不破租赁”原则探析

“买卖不破租赁”原则自德国率先于1900年民法典中确立后，相继为各国普遍采用。代表性的规定有法国民法典第1473条，日本民法典第605条，我国台湾地区民法典第425条。此原则强化保护了承租人的利益，是对传统的“买卖破除租赁”原则的突破。而且其所导致的租赁权物权化已成为各国租赁法律发展的趋势，并以此开创了债权法发展的新格局。在我国，经济合同法第23条规定：“如果出租方将财产所有权转移给第三方时，租赁合同对财产新的所有方继续有效。”以及最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意第119条第2款体现了此原则。本文拟从以…     

先抵押后租赁的法律规制——以《物权法》第190条第2句为基点的分析

对先抵押后租赁的法律规制,需以《物权法》第190条第2句为基点,结合其他规范进行体系化安排。在确定租赁与抵押权的先后时,应根据不同情形,把租赁登记或承租人占有抵押物的时点作为租赁的顺位标准,进而与抵押权登记的时点进行对比。在抵押权实现前,对于承租人的不当租用,《物权法》第190条第2句对物权请求权等救济机制起到补充作用。在抵押权实现时,不能根据《物权法》第190条第2句直接终止租赁,而应判断租赁是否影响抵押权实现,并完善除去租赁的程序。在抵押权实现后,不宜用《物权法》第190条第2句来调整承租人和抵押物受让人之间的关系,此时应完善保护承租人合理利益的法律机制。     

对所谓“债权物权化”的质疑

随着社会的不断发展,很多人提出现在我们已经从重视物的归属阶段进入到更加重视物的利用阶段,因此出现了所谓的“买卖不破租赁”原则。其基本含义是有关物的买卖关系甚至是所有权的变动对原先存在的租赁关系不发生影响,租赁关系仍然存在于原承租人和新的所有人之间。不少学者认为这体现了债权物权化的趋势[1〗(P.11)[2](P.221)。对此,笔者有不同看法。一、对债权和物权的比较及买卖与租赁的分析民事权利可分为财产权和人身权,而财产权又可分为物权与债权。物权是指把某物归属于某特定主体,由其直接支配、享受其利益,并排除他人干涉的权利。…     

买卖不破租赁规则的法律效果——以契约地位承受模式为前提

合同法第229条确立的是"契约地位承受模式",并非消极的承租人对抗模式。应确立租赁标的物所有权变动的通知义务,以保障承租人的知情利益。原出租人预先收取租金时,应肯定标的物交付后受让人对于原出租人的不当得利请求权或返还原物请求权,承租人则得以对原出租人的清偿对抗受让人的租金请求。出租人预先出让了将来租金债权时,在解释论上应肯定将来债权受让人的优先性,标的物受让人所受的不利益则通过其他制度予以救济。对于出租人地位保留的问题,应认为未经承租人同意的保留不生其效力,但在立法论上可以考虑有条件地肯定其效力。押租金的问题,则应坚持押租金契约的从属性,新所有权人的返还债务并不以是否受有现实转交为条件。     

论房屋拍卖中承租人优先购买权法律保护制度

随着房地产交易市场的日益活跃,拍卖作为新兴的买卖方式,已开始成为房地产交易买卖的主要方式。但由于许多房屋在现实生活中是已被出租的,而法律为了保护承租人的利益,承租人对房屋有了优先购买权,当房屋所有权人将正在租赁期间的房屋进行拍卖,那么房屋竞买人的竞拍权与承租人的优先购买权在同等价格下便出现了不可调和的冲突,同时使拍卖原则和承租人优先购买权受损。在有关房屋拍卖的《拍卖法》以及其他法规中,承租人是否能够在拍卖过程中对房屋行使优先购买权,我国目前还未作出具体规定。因此,如何在使承租的房屋顺利进行拍卖,及保护竞拍人的竞买权,使房屋拍卖能够正常进行,又能保护承租人的优先购买权,使得作为社会弱势群体的承租人的利益受到保护,这是一个现实又值得探讨的问题。     

住房租赁法的性质——以美国法为中心

为贯彻保护住房承租人利益的立法宗旨，美国法律界倾向于将住房租赁法定性为强行法而非任意法，住房租赁法中的规定，尤其是那些保护承租人利益的规定，不得通过约定排除其适用。我国可借鉴美国各州的作法，在住房租赁法中增加强行性规定的分量，禁止双方当事人通过约定免除出租人的法定责任或排除承租人的法定权利，以使保护承租人利益的规则能够充分发挥实效。