外商直接投资对我国住宅价格影响的实证研究

本文利用Johansen协整检验和误差修正模型,对入世以来我国房地产开发外商直接投资、住宅房屋销售价格指数以及住宅土地交易价格指数时间序列数据进行计量分析,实证研究表明外商直接投资一定程度上推高了我国房价但其影响有限,并且外商直接投资对于住宅房屋销售市场的影响较小,对于住宅土地交易市场的影响较大。这与外资房地产企业长期在税收和土地出让等方面享有超国民的优惠待遇的实际情况相吻合,应建立公平透明的房地产市场环境,形成反应房地产市场真实供求关系的房地产价格体系。     

济南市住宅价格影响因素灰色关联度分析

住宅价格深刻影响经济社会发展,研究其影响因素可作为调控地区房价的参考和依据。以济南市作为具体研究区域,选取影响住宅价格的指标,运用灰色关联度方法进行分析。结果表明,国民生产总值、人均可支配收入、房地产开发完成投资额与住宅价格的关联度在0.9以上,房屋施工面积、住宅销售面积与住宅价格的关联度在0.8以上,其余指标的关联度则在0.8以下。通过调控房地产开发投资额、房屋施工面积及销售面积等可有效影响住宅价格,而住宅价格增长应与经济发展水平相适应。     

房地产交易中的自治与国家强制

房地产交易法在我国一般被视为一个充斥着国家政策和行政管制的规范体系.然而,从功能法的角度看,房地产交易法应该定位于以大量任意性规范为主要构成的自治法,国家强制在其中仅处于辅助地位,对当事人自治进行理性的限制和矫正.这一定位的理论基础就是交易自治的经济理性及市场"失灵"现象.     

开发老年住宅大有可为

庞大的老年人住房需求,有望构成房地产开发的一个新的细分市场。为“夕阳无限好”的老年人度身定制住宅产品,逐渐成为房地产行业的热门话题。     

浅议上海涉外房地产的发展趋势与法律对策设想

上海房地产业的迅速崛起已引起了世界瞩目。一个包括土地使用权有偿出让、土地开发、房屋营造、房屋销售和买卖、土地使用权有偿转让和出租,土地使用权抵押、房地产评估、房地产咨询服务等经济活动在内的房地产市场体系已初步形成。1992年上海土地批租的地块已达201块,土地批租面积已达1518万平方米。     

关于我国房地产价格问题的观点概述

在我国房地产市场日趋活跃的今天,价格管理已成为非常突出的问题,引起了学术理论界广泛关注,现将有关观点概述如下。 (一)我国房地产价格中存在的问题 1、城市公有住房租金偏低,严重背离价值。另一方面,商品住宅的价格构成缺乏规范,各种不合理摊派和收费过多,少数开发企业利润过高,房价上涨过猛,既增加了住房制度改革的压力也不利于房地产业的健康发展和房地产市场的尽快形成。 2、由此,住宅房产价格体系内部的比价关系更加不合理。国外通常的年租金与售价的     

论房地产业的民生性质及其产业定位

房地产业作为以提供住宅消费为主的产业,本来就与民生有着天然的联系.尽管市场经济条件下的房地产具有资本属性.但这不能湮灭它与民生之间的联系,正是房地产与民生之间的这种天然联系,决定了整个房地产业的民生性质.为了民生安康和房地产业健康发展,中国应当确立"民生地产"的产业定位."民生地产"范畴中的"民生",涉及生产、生活、生态;"民生地产"基本内涵对房地产业的逻辑规范是满足需要、消费适度、公平正义;其外延不仅限于住宅地产,同时还涉及与民生相关的工业地产、商业地产、公共地产(如交通、教育、医疗、文化等).而将房地产业定位于国民经济"支柱产业",不但缺少资源供给的可持续性支持.也不利于经济发展方式转变和综合国力提升.当代中国应以高科技、文化、教育等产业为主导乃至支柱产业才是正确抉择.     

市场经济条件下地方政府的机构职能及运作——以日本大阪市为例

<正>建替,即对木造住宅和简易耐火住宅,加以拆除改造,建为中高层耐火住宅,以有效利用土地和防止火灾.(二)职能1.关于住宅及再开发事项2.关于营缮事项(三)职能实施1.市街地改造业务市街地改造业务,是为谋求增进、完善都市机能的同时,以土地的高度利用和增进公共福利为目的,对特定(大阪火车站前,谷町地区)地区进行改造,建设建筑设施.     

何去何从的小产权房——由北京市郊宋庄镇辛店村(画家村)房屋纠纷案引起的思考

随着房地产市场的持续火爆,居高不下的房价让大城市里的中低收入者开始将目光瞄准了不允许产权交易的农村集体土地上集中建造的住宅--小产权房.小产权房以其优惠的价格受到广大购房者的欢迎.这种现象反映了目前土地征用制度存在的不足,显示了国家对房地产市场宏现调控的紧迫性.     

大资本集约化开发的模式

本文尝试通过分析和探索房地产开发过程中各种有效资源的存在与作用,提出"大资本集约化"的理念,试图以有偿占用应付款等方式达到资本运作的目的,为房地产开发企业拓展一个新的融资途径。笔者通过对计划与理论的讨论、对可集约的资源进行合理的分析、对集约这些资源所需凝聚力的探索,期望通过精确时间点的策划以达到资本营运的效果。这是一种尝试,目前正在策划运用到下一阶段开发项目中。     

房产税制度中建设用地使用权刍议

我国宪法规定土地归国家和集体所有,而税法规定房产税的缴纳主体为产权所有人。实践中对个人征收住宅房产税时,应考虑将住宅建设用地使用权价值予以扣除。考察英美法系和大陆法系国家经验,我国房产税试点中有两种征税模式可供选择:一是将住宅的土地使用税合并至房地产税中一并征收;二是在房地产税的计税依据中扣减住宅建设用地使用权的价值,同时对个人住宅建设用地使用权征收土地使用税。     

实行地价年租制的法律思考

住宅产业已成为我国经济新的增长点 ,为国民经济的发展做出了巨大的贡献。然而 ,居高不下的房价让购房者望房兴叹。实行房屋所有权与土地使用权两权分离 ,推广地价年租制 ,在法律上可行 ,在实践中具有可操作性 ,对国家、开发商、购房者均有益 ,具有十分重要的现实意义     

“小产权房”之痛

"小产权房"问题的出现,显示出现行土地制度的缺陷,使之在理论和实践中都面临着巨大的困境并影响其存在的正当性和合理性。由此应该以现行土地制度为基础,通过逐步缩小可转让的限制,并使宅基地使用权真正权利化,从而真正找到一条适合中国农民和农村经济发展的道路。     

青岛房价分析

近几年来,青岛房价一直呈上涨趋势,并且这一趋势将持续下去。面对市民持续增长的住房需求和不断走高的房价,政府管理部门采取多种手段平抑房地产价格,谨防“过热”现象的发生。建议增加土地供应,控制贷款,限制高档住房项目开发并支持低收入家庭,培养房地产品牌。     

物权法下的农村宅基地使用权探析

宅基地使用权是农村村民依法享有的,为建造自有房屋在集体所有的土地上占有、使用,以及建造、保有房屋及附属设施的一种具有中国特色的用益物权,带有成员性色彩的福利性的集体权利。物权法对于宅基地使用权的规定具有重要的意义,但是,其规定过于简单,并且存在着多种不周延之处。我们应当完善宅基地使用权登记制度,肯定有限制的流转,并规定在取得宅基地使用权后,应当在一定期限内投入使用,以加快宅基地的利用,发挥其价值。     

中国集体土地所有权权能探析

我国集体土地所有权本质上并非民法上的所有权,由其权能体现出的集体土地所有权是名不副实的所有权,应当通过构建法人土地所有权制度,以具有物权性质的使用权为核心来完善我国农村集体土地所有权的权能。     

地价与房价关系的理论与实证探讨

地价与房价的关系争论由来已久,其研究不仅是房地产市场的基础与源头,而且是推进房地产市场健康、有序与协调发展的关键。土地作为房地产不可分割的关键部分,地价与房价的关系存在依附和承载的特殊关系,不能脱离出来单独分析。在短期,对住房的需求在一定程度会促进对土地的需求,在长期,地价与房价相互作用、相互影响,但不能说完全循环相关。在全球金融危机肆虐背景下,要建立更科学合理的土地供给机制,土地出让金管理要透明化、公开化及长期化,加强房地产市场管理、优化市场供应结构,以促进房地产市场的可持续发展和我国社会和谐与稳定。     

土地承包经营权入股之法律性质辨析简

“入股”在土地承包经营权流转中有着不同的内涵,只有入股合作社或公司才有讨论流转法律性质之意义。债权流转说所提出的避免农民失去农地、促进农民收入最大化、现行立法支持等理由均难以成立。物权流转说更能将土地承包经营权塑造成真正独立的用益物权。确立土地承包经营权入股之物权利用形式,实现更加灵活和充分的土地承包经营权流转,才能适应农业国际化、产业化、规模化和现代化之要求。     

论共有房屋转租中的优先购买权

共有房屋转租是当前市场经济中的普遍现象,但是我国现行的法律对此规定过于简单,在实践操作中遇到不少难题。租赁权是一种具有“物权化”的债权,其不利于保护善意的次承租人。当承租人的优先购买权和共有人的优先购买权竞合时,共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权;当承租人、次承租人的优先购买权竞合时,次承租人的优先购买权优先于承租人的优先购买权;共有人与次承租人的优先购买权竞合时,共有人的优先购买权应当优先于次承租人的优先购买权。     

论我国“小产权房”合法化的实现与障碍

“小产权房”是否合法化的问题已成为“小产权房”问题争论的焦点内容.纵观中国现行法律,不难发现关于“小产权房”“违法”的相关立法之间存在着逻辑上和法律上的种种矛盾与冲突.通过对“小产权房”的立法以及相关法律规章的梳理和分析发现,在我国“小产权房”应当实现合法化.“小产权房”应当拥有明确的法律定位,并应通过立法及相关配套政策的实施促进我国“小产权房”合法化的步伐.