试论楼花按揭的法律属性

一、楼花按揭法律关系分析“楼花”一词意指正在开发建设尚未取得产权 ,但已具备一定条件的商品房。而楼花按揭则是房地产开发商与购房者在房地产开发建设过程中 ,签订房屋预售合同并收取一定比例的价金 ,而余款则由购房者向银行申请贷款 ,并以预购房屋的有关权益向银行担保的购房方式。楼花按揭的具体操作过程是 :房地产开发商与购房者之间签订有按揭条款的房屋预售合同后 ,双方按照合同中约定的按揭条款由购房者充当按揭人将其在合同中的权益转让给银行 ,银行以此为条件提供贷款。待银行把全部贷款本息及其他费用收回后 ,将按揭解除 ,购房…     

香港律师在房地产抵押贷款中的作用

在香港金融和房地产业务活动中，贷款申请人把自己所属的房地产所有权或使用权抵押给银行，在抵押解除时将房地产所有权或使用权从银行赎回的活动，被称为房地产按揭。它是一种专门以房地产所有权或使用权为贷款抵押的法律行为，是香港公民、法人解决购房资金的有效手段。随着我国金融业务活动和房地产经营的全面开展，房地产按揭（抵押贷款，下同）这种通行的国际惯例已开始引入大陆的金融业和房地产一业，它将对大陆银行贷款安全和房地产市场的繁荣起一到保障促进作用。加强对香港房地产技揭法律问题的研究有助于我国金融房地产法制建设。…     

预售商品房抵押合同的效力

在商品房预售的交易中，购房人在支付首期规定的房价款后，贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，称之为预售商品房贷款抵押。通过这种方式，一时难以支付全部房款的消费者可以购买商品房，发展商可以尽快收到房款，而银行的业务也得以拓宽。 预售商品房的购房人向银行申请贷款的时候，银行与购房人签订书面的抵押贷款合同，约定购房人将其购买的商品房抵押给银行作为贷款的担保。在正常情况下，商品房预售合同的购房人作为贷款人，依据贷款合同向银行分期履行还款义务，应无异议。但是，…     

浅谈房地产市场中的楼宇按揭实务

银行（或非银行金融机构）给楼宇购买者提供按揭贷款，是美国、新加坡、香港等国家和地区在六、七十年代兴起的一项房地产金融业务，此项房地产金融业务的兴起，为一时资金不足又需要置业的人土提供了能够购买楼宇的机会和条件，推进了房地产市场的发展。给楼宇购买者提供按揭贷款，可分为购买现房和预购商品房两种。笔者仅就个人的实践和理解，对为预售商品房购房者提供按揭贷款实务，谈点看法。一、按揭的法律性质及按揭双方的权利、义务按揭一词源于英语Mortgage一词的音译，其法律含义是指以房地产抵押取得贷款，并且所贷之款只能用于…     

试论合并审理在商品房买卖合同案中的必要性

房地产开发项目停工后 ,商品房无法交付 ,按揭银行先起诉购房户要求提前收回贷款本息 ,购房户后起诉房地产商和按揭银行要求解除商品房买卖合同和商品房贷款合同。两案应否合并审理 ,司法解释未明确规定。笔者认为 ,两案应合并审理或中止商品房贷款合同案诉讼。不合并审理或中止诉讼 ,直接剥夺了司法解释赋予购房人要求房地产开发商直接返还购房贷款的权利。将导致两案判决发生直接冲突。合并审理或中止诉讼能提高审判效率 ,减轻当事人诉累。符合“商品房买卖司法解释”惩罚过错方并保护弱势群体购房户合法权益的宗旨和目的。     

按揭的法律问题初探

1998年我国开始终止福利分房制度，把住宅推向市场以拉动内需。这刺激了商品住宅消费及其配套的服务的发展。特别是国家为了配合住房体制改革，允许所有商业银行开办个人住房担保贷款以来，购房浪潮在各大中城市掀起。伴随而来的是分期付款、抵押、按揭等一系列新型法律问题的出现。其中老百姓最陌生又最感兴趣的就数按揭购房了。本文正是要对按揭的涵义、特征、法律地位及相关问题略作探讨。　　一、按揭的渊源及特征　　按揭是一个舶来品，近年来由中国香港地区引入，来源于英国法上的 mortgage制度，从经济学上看，它体现为银行、房地产…     

楼花按揭的法律问题研究

(一)楼花按揭的涵义及法律特征楼花按揭则是房地产开发商与购房者在房地产开发建设过程中,签订房屋预售合同并收取一定比例的价金,而余款则由购房者向银行申请贷款,并以预购房屋的一、楼花按揭的法律问题     

规避限购令之借名购房行为的性质与效力探讨

对于规避限购令之借名购房行为,一种颇有代表性的观点认为属于以合法形式掩盖非法目的,应认定无效,而所购之房屋应归名义购房人所有。这种观点值得商榷。借名购房可分为三种类型：名义购房人实施购房行为型、事实购房人实施购房行为型、冒名实施购房行为型。名义购房人实施购房行为型借名购房行为的性质属于间接代理,其内部关系中委托合同虽然只是违反有关国务院和地方政府关于房地产市场调控的通知、意见的有关规定,并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,但其中关于名义购房人将购得的房屋所有权转移给事实购房人（限购对象）的内容,损害了社会公共利益,应当认定为无效合同;而代理人与第三人之间的房屋买卖合同,系另一份独立的合同,属有效合同,应受法律保护。事实购房人实施购房行为型借名购房的名义购房人与事实购房人之间构成直接代理关系,名义购房人是本人（被代理人）,事实购房人是代理人。冒名实施购房行为型借名购房行为属于无权代理,该合同在被代理人（名义购房人）追认之前,属于效力待定合同。     

境外个人购房抵押贷款律师见证业务刍议

购房抵押贷款是近年来我国兴起的一种房地产金融贷款。它是指购房者在向房产商(又称发展商)购买房地产物业并交纳一定比例(通常30%以上)购房款后,将其与房产商签订的《预购房屋合同》(或《房屋买卖合同》)的全部权益及所购房屋抵押给银行,由银行对其发放剩余房款(一般不超过70%)的贷款。而美国、新加坡、香港等境外个人申办购房抵押贷款更是一项新兴的房地产金融贷款。律师参与房地产金融市场、为境外个人提供购房抵押贷款法律服务是国际上通行的做法。律师见证业务就是其中的一项服务内容。从我所为建国以来上海首家中资银行向境外个人发放购房抵押贷款提供法律服务的实践来看,律师见证业务主要有:为境外个人“委托书”见证;为“房产抵押贷款合同”见证;为“抵押协议书”见证。     

论楼花按揭中的担保链及其优越性

“楼花”一词来自香港，是对尚未竣工交付的商品房的形象称谓；而楼花按揭则是指在房地产开发建设中交付前，房地产开发商与置业者签订商品房预售合同，同时收取一定比例的价金作为定金或预付款，而余款则由置业者的金融机构（主要为银行）申请贷款，并以其所购商品房作担保，其后分期还本付息；同时又由房地产开发商承担还款保证责任的一种融资购房担保方式。但是需要指出的是，本文所讨论的楼花按揭制度不同于     

房地产按揭业务的误区与法律对策

房地产按揭业务有力地推动了房地产业务的发展，尤其是在我国目前经济状况下按揭就成了房地产业务的直接推动力。一方面，房地产开发商把银行可以提供按揭服务作为一种促销手段、吸引客户，尽可能快地售房、回笼资金，从而滚动开发；另一方面，由于房地产按揭贷款的确是一项效益比较好的业务（借款人多数能较好履行还款义务），银行也将按揭贷款作为一个新的利润增长点，大力进行房地产按揭贷款业务的营销；而多数购房者由于在暂时资金不足情况下也可以通过该业务而购得房屋，该业务也大受欢迎。因此房地产按揭业务既促进了房地产发展，反过…     

现代物权论与银行按揭合同

随着房地产开发业的发展，银行按揭合同在房屋买卖中越来越占重要地位。但银行按揭合同是否有效，在法学理论界却存在争论。本文试图从我国民法所采用的与现代物权论有关的法律条文的分析，从理论上对银行按揭合同的有效性进行论证，以期能对于按撮合同的理论研究与实际履行有所牌益。一、关于银行按指合同的特殊性银行按揭合同是抵押货款中具有特殊性的一种法律形式。借款人以向房地产商预购尚末竣工的房产为抵押物，向银行贷款，用以支付购房款，接受该购房款的房地产商，同时又是贷款的担保人，保证借款人到期向银行偿请所贷之款。其特殊…     

楼花按揭贷款合同的法律思考

楼花按揭贷款是实践生活中常见的现象,深圳、上海等地方制定了一些地方性法规对此进行调整,但基本法律还没有楼花按揭的规定。北京市崇文区人民法院曾处理一起楼花按揭贷款合同纠纷案。[案情简介]某建行与张某和某房地产公司三方签订一份外汇楼宇按揭贷款合同。合同约定:张某团购房向建行借款237160美元,期限5年。合同还约定张某授权银行于该     

关于住房按揭的法律分析——提前还贷的法律问题

当前我国房地产业的融资渠道主要是银行,通常一个房地产项目的投资中,银行的资金要占到大部分,甚至80%-90%(含按揭贷款)个人住房抵押贷款即按揭贷款是银行对房地产业资金支持的主要形式之一,银行按揭贷款对房地产业发展的重要意义不言而喻。但是,由于银行按揭贷款涉及两人及以上当事人,法律关系复杂,资金量较大,期限较长(最长可达20-30年之久),其中所涉及的金融风险可想而知。本文拟从住房按揭中的提前还贷是否构成违约这一冲突的焦点出发,结合信贷关系和借款合同的本质特征,从法理和实证两个方面分析提前还贷的法律定性。     

个人住房贷款“假按揭”的法律分析

所谓个人住房贷款“假按揭”，并没有标准的概念，一般是指没有真实的商品房买卖关系，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假买卖的方式，套取银行个人住房贷款的行为。”假按揭”通常采用的方式是开发商利用本单位职工或其他关系人的名义（名义借款人）申请按揭贷款，     

浅谈房地产“假按揭”的成因及其法律责任

近年来,我国房地产市场假按揭现象频繁发生,对消费者和银行的利益造成了严重侵害,也对房地产市场的良性发展构成了巨大威胁,因此,妥善解决假按揭现象已成为规范房地产市场的重要内容之一。本文将对假按揭现象的成因进行深入的分析和研究,并对其相关的法律责任进行剖析,以期为妥善解决假按揭现象提供参考。     

银行在按揭贷款中的风险及法律对策

目前我国房地产业的融资渠道主要是银行，个人住房抵押贷款即按揭贷款是银行对房地产业资金支持的主要形式之一，银行按揭贷款封房地产业发展的重要意义不言而喻。由于银行按揭贷款涉及三方以上的当事人，法律关系复杂、资金量较大、期限较长，其中所涉及的金融风险可想而知，本文分析了银行在按揭贷款中的主要风险，并提出了相应的对策，对银行等金融机构防范其中的金融风险具有参考价值．     

预售商品房按揭的风险与防范

预售商品房按揭是世界发达国家和地区广为流行的一种以在建甚至未建的商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。这种方式可以刺激房地产业的快速发展, 对拉动内需,提高国家和地区的经济发展速度,盘活银行资金,具有重要作用,但同时亦存在较大风险。鉴此,笔者通过时我国现今房地产市场的现状和问题分析,研究预售商品房按揭制度的本质,明晰商品房按揭中相关当事人的权利和义务,同时重点探讨商品房按揭中贷款银行的风险及防范, 提出在预售商品房按揭中引入保险机制,抵押证券化等调整, 力求完善法律机制和配套制度,以保障预售商品房抵押贷款的信用与安全。     

按揭买房中房产保险的法律分析

按揭买房是指买房人、房产商和商业银行三方协议约定，买房人向房产商购买房产，首次支付一定比例的房价款，余款由买房人以房产做为抵押并办理保险向商业银行贷款，商业银行提供贷款，并将贷款作为房价款，以买房人的名义向房产商支付，房产商获得房产价款后将房产所有权转交给买房人的一种融资买卖关系。按揭买房关系中所要强调的是商业银行向买房人提供贷款的前提条件有两个：一是要求买房人必须以房产做抵押担保；二是买房人必须为房产办理保险，并写明商业银行对保险金是有优先受偿权。由此可见，按揭买房协议中买房人、房产商和商业银…     

办理银行按揭的房产也可以退

案例一 1999年4月,某房地产开发公司(下称甲方)与李先生(下称乙方)签订甲方自制的《商品房销售合同》。该销售合同约定乙方购买甲方销售的房屋一套,房价款总计人民币45万元;该房屋交付日期为1999年10月1日。合同签订后,乙方向甲方支付购房首付款15万元(含定金1万元),并办理了银行按揭手续,获得按揭贷款35万元。1999年11月17日,乙方按照甲方通知前去办理入住手续,发现该房屋存在严重质量问题。并得知甲方未取得商品房销售许可证,乙方遂要求退房。 案例二 1998年11月,某房地产开发