谈国有土地使用权出让和转让的法律关系

国有土地使用权的出让和转让,是相互联系的两个层次。第一个层次,即土地使用权出让,它是指国家授权地方政府将国家所有的土地,以指定的地块、年限、用途和其他条件,有偿提供给土地使用权受让人依法开发经营使用的行为。第二个层次,即土地使用权转让,它是指土地使用权出让后,土地使用权受让人依法和按出让合同规定,将土地使用权再转移的经济行为。土地使用权转让的方式包括赠与、出售和交换。 一、国有土地使用权出让转让法律关系的主体 国有土地使用权出让转让法律关系的主体,是指在土地使用权出让和转让合同中享有权利和承担义务的法人或自然人。但是,第一个层次,土地使用权出让合同中的出让方,必须     

试论无效土地使用权出让、转让合同

<正> 我国传统的土地使用权制度一直沿袭着以行政手段为主的高度集中的管理体制,土地的需求和分配,是以国家通过行政手段以无偿划拨方式实现的。这种土地制度无视经济规律,无法适应我国经济体制改革的需要。从1987年起我国开始实行土地制度改革,包括实行国有土地使用权有偿出让和转让,随之产生了土地交易和大量土地使用权有偿出让和转让合同。合同符合法律要求则有效,反之则为无效。无效土地使用权出让、转让合同主要是指由于合同的主体、内容、形式违反法律规定,从而失去法律效力的合     

破产企业的土地使用权

一、破产企业土地使用权的来源 土地使用权是指依照法律对土地加以利用的权利。破产企业土地使用权是指破产企业依据法律规定业已取得并仍可以有偿或无偿地利用土地产生效益的权利。 国家供给土地使用者土地使用权的主要途径有两种,一种是出让,另一种是行政划拨。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权以协议、招标、拍卖的方式在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。划拨则是出让、转让以外的其他各种取得土地使用权形式的行为,除拨用原来就属于国有的土地以外,主要是     

国有土地使用权转让变更登记的实质性审查问题探究

依照我国现行的土地政策和法律规定,国有土地使用权的取得仍然是"双轨制":一是国家无偿划拨方式;二是国家通过招拍挂出让方式。无论是通过划拨方式、还是出让方式取得的国有土地使用权,在进入"二级市场"交易时,抑或因使用者主体的变更、地上建筑物、构筑物的转移等因素,都必须到土地管理部门办理土地使用权的变更登记手续。一、国有土地使用权在转让过程中,土地管理部门在办理土地变更登记时,是否对土地使用权转让合同进行实质性审查     

土地使用权转让的若干法律问题

发展社会主义的市场经济,在保持社会主义土地公有制的前提下,让土地使用权从土地所有权中分离出来,是我国土地使用制度改革的一项重要内容。土地使用权转让,是指因出让取得的土地使用权在民事主体之间的有偿转移,是平等主体之间发生的民事法律关系。本文就其中的一些法律问题进行探讨,以求教于专家同仁。一、土地使用权转让的法律依据解放初期,国家允许土地所有者出租和买卖土地,1955年规定土地不得转让;1982年宪法明确规     

国有土地使用权出让合同若干法律问题的探讨

<正>一、出让合同的概念及双方当事人的权利和义务国有土地使用权出让,是指国家以土地所有者的身份,将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地出让,应当由国家土地管理机关与土地使用者签订合同,这种合同就是国有土地使用权出让合同(简称出让合同)。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)等有关法律规定,国土管理机关一方的权利义务主要包括:(一)国土管理机关的权利1.选择对方当事人的权利。如在《条例》实施后,对划拨土地使用者未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权,国土管理机关进行处罚后,可以责令划拨土地使用者与其签订     

国有土地使用权出让中的法律问题

一、国有土地使用权由无偿划拨到有偿出让和转让的法律变更土地制度和管理体制是国家经济制度和经济体制的重要组成部分。一定的经济体制决定并要求一定的土地管理体制与之相适应。在计划经济体制下,土地不能进入市场,取得国有土地使用权的途径,只能通过政府依据土地使用计划进行     

论土地使用权期满后地上建筑物所有权的处理

论土地使用权期满后地上建筑物所有权的处理唐国华随着我国房地产业的迅速发展，土地使用权出让的速度与面积也大幅度增长。土地使用权出让工作除了依据有关基本法律以外，具体依据的是国务院制定的行政法规《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下...     

国有土地使用权抵押初探

1990年国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》),规定国有土地使用权可以出让、转让、出租、抵押,为土地制度改革,规范土地市场,提供了法律保障,但目前有关土地使用制度的配套实施细则尚未颁布,使有些问题尚不明确,本文试图对国有土地使用权的抵押作一点粗浅的探讨.     

上海市土地使用权出让办法

第一章 总则 第一条(目的和依据) 为了完善本市土地有偿使用制度,规范土地使用权出让行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《上海市实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等法律、法规的有关规定,制定本办法。 第二条(适用范围) 本办法适用于本市行政区域内国有土地使用权的出让。 第三条(集体所有土地使用权出让的限定)     

集体土地所有权与使用权非法转让现状及处理

我国现行的土地使用权出让和转让制度,不包括集体土地使用权的出让和转让。随着社会经济的发展,集体土地使用权为满足各种经济需求,以各种形式在市场中流转,并日益活跃,大量的农村集体土地交易行为处于效力不稳定状态之下,引发大量纠纷的产生。具体分析集体土地所有权与使用权非法转让的客观现状及类型,结合实际提出对集体土地所有权与使用权纠纷案件的处理原则及对集体土地所有权与使用权纠纷合同效力的认定和处理原则,是完善我国集体土地所有权与使用权法律制度的重要内容。     

土地使用权期满地上建筑物归属的民法调整

关于土地使用权期满,地上建筑物的归属问题,我国现行法律中只有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定："土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。"笔者认为,土地使用权期满由国家无偿收回,无可非议,但地上建筑物、其他附着物所有权也由国家无偿取得则值得商榷。一、现行法律规定在理论和实践中存在的主要问题第一,该规定与民法关于所有权的一般原理相冲突。地上建筑物和其他附着物的屹立是土地使用权人在土地上进行大量投资的结果,产生了一种完全不同于土地使用权的独立财产所有权．即…     

国有土地使用权出让合同的法律性质

国有土地使用权出让合同的法律性质刘剑飚自１９９０年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下旬称《暂行来例》）发布实施以来，理论界对土地使用权出让合同的法律性质尚有争论，大多数人认为它是一种平等主体之间签订的民事合同，少数人特别是土...     

土地使用权期满地上建筑物归属的理论探析

关于土地使用权期满,地上建筑物的归属问题,我国现行法律中只有《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”土地使用权期满由国家无偿收回,无可非议,但地上建筑物、其他附着物所有权也由国家无偿取得,其合理性值得商榷。　　一、现行立法的立法依据分析土地使用权期满,地上物连同土地使用权无偿由国家收回———现行立法的这一规定无非出于以下考虑:1.国内外法律皆有此种立法例。如香港地区就规定了土地批租制度。即香港的土地所有权归政府,土地使用权允…     

论土地使用权出让中的协议问题

协议是土地使用权出让的具体方式之一。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第13条对此作了原则性规定。但对在什么情况下,什么地块采取协议方式,以及协议出让的程序与步骤等问题未作出具体的规定。1988年8月8日广州市人民政府向中国房地产开发总公司广州分公司出让的面积为15977m~2的土地使用权,就是通过协议方式出让的。1989年8月8日天津经济技术开发区向美国MGM商业公司出让的面积为5.3平方公里的土地使用权,也是通过协议方式出让的。这是我国目前以协议方式出让土地使用权的两个范例。以下笔者根据有关法律规定,结合实践中的作法,对土地使用权协议的几个问题作些探讨。     

上海市人民政府关于修改《上海市土地使用权出让办法》的决定

市人民政府决定,对《上海市土地使用权出让办法》作如下修改: 一、第十一条修改为: 除按照《中华人民共和国土地管理法》规定可以以划拨方式取得土地使用权的情形外,各类建设项目均应当以有偿使用方式取得土地使用权。其中,商品房项目应当按本办法的规定,以出让方式取得土地使用权,其他项目可以以出让或者租赁等方式取得土地使用权。 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,按照前款规定应当以出让方式取得土地使用权的,由房地产转让的受让人与出让人签订出让合同,并在按规定支付土地使用权出让金(以下简称出让金)后,取得土地使用权。     

国有土地使用权抵押贷款见证

建国以来，我国城市土地通过接管、没收、改造、征购、征用等方式，大部分已变为国家所有，特别是1982年宪法第十条规定“城市的土地属于国家所有”以后，使城市土地实现了国有化。1988年3月对宪法第十条第四款的修改，即规定“土地使用权可以依照法律的规定出让”。这是土地管理体制和土地使用制度上进行的重大改革，给我国土地使用权有偿经营奠定了法律基础。依照1990年5月颁布实施的《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）的规定，我国目前的地产市场仍然是坚持土地国家所有制，以国家垄断土地所有权为…     

把握市场脉搏 不断拓展房地产公证业务

房地产市场是公证法律服务的一个重要领域，自１９８８年上海市办理了第１块国有土地使用权招投标和出让合同公证以来，上海的公证服务已涉足房地产市场的各个领域。从征地、动迁、开发到土地使用权的出让转让，从房屋投资、抵押按揭贷款到房屋的销售，从商品房的销售、出...     

律师参与房地产开发的法律适用与操作

1988年4月，第七届全国人民代表大会第一次会议，对宪法中关于不得侵占，买卖、出租或者其他形式非法转让土地的条款作了修改，规定土地使用权可以依照法律规定转让。之后，土地管理法也作了相应的修改。二年之后，国务院又公布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资，开发经营成片土地暂行管理办法》。1991年3月国务院又发布了《城市房屋拆迁管理条例》。在此前后，上海、深圳、海口、广州、武汉等等城市也先后制定了国有土地使用权有偿出让、转让的管理实施办法。房地产开发法律环境的日臻完善，使我国房…     

质疑土地使用权出让合同是行政合同

土地使用权出让合同是国家与土地使用权人之间签订的就国家将国土资源的使用权在一定年限内出让给使用权人,土地使用权人向国家交纳土地使用权出让金的协议。它是实现土地“出让”这一行为的法律工具。关于该类合同的性质,行政法学界和民法学界有不同的看法。行政法学界认为该类合同是行政合同,而民法学界则认为它是民事合同。笔者认为.土地使用权出让合同应当属于民事合同,将其归结为行政合同的观点是值得商榷的。