论商品房担保贷款合同解除时的贷款返还责任——兼评《商品房买卖司法解释》第24、25条的适用

一、商品房担保贷款合同的特点近年来,我国房地产开发市场发展迅速,商品房交易量不断攀升。不过,绝大多数消费者尚不具备足够的经济实力,只能通过向银行贷款的方式向房地产开发商支付大部分房款。在此种贷款合同中,借款人(商品房买卖合同的买受人)以其购买的、未来预期取得所有权的房屋向银行(贷款人)提供担保,房地产开发商(商品房买卖合同的出卖人)亦需向银行提供保证担保,此即本文所探讨的商品房担保贷款合同。此种合同具有如下特点:(一)在法律性质上,商品房担保贷款合同属于借款合同,应当适用《合同法》的有关规定。《合同法》第196条规…     

商品房一房多卖法律纠纷的审判实务研究

本文结合我国相关法律规定和审判实践,对商品房一房多卖法律问题做出了总结。文章首先论述了商品房一房多卖的概念和法律特征;其次对针对同一商品房的数个买卖合同的效力进行了认定;再次讨论了争议房屋所有权的归属;最后对无法取得商品房所有权的买受人的法律救济,尤其是对合同变更请求权问题进行了探讨。     

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明     

一房二卖相关法律问题研究——北京市宣武房地产经营开发公司与兰州正林农垦食品有限公司北京分公司房屋买卖合同纠纷案评析

近日,最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,该司法解释第一次明确了一房二卖等商品房买卖合同纠纷可以适用惩罚性赔偿责任。本文拟结合北京市高级人民法院二审终审的一则一房二卖的案例,对一房二卖所涉及的合同效力、所有权移转、违约责任及惩罚性赔偿责任等法律问题作一粗浅的探讨。     

商品房买卖合同案件审判疑难问题研究

2003年施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》统一了商品房买卖合同纠纷的审理尺度,规范了商品房交易行为。但随着商品房销售模式的变化、房价的波动以及房地产政策的调整,商品房买卖合同纠纷呈现新的特征,司法解释既有的规定面临新的挑战,表现为与物权法、民事诉讼法、消费者权益保护法以及房地产法律、政策的冲突与协调,新型商品房买卖合同、商品房委托代理销售合同、关联案件等不断增多,商品房买卖合同审判实践需要随着经济社会的发展而不断完善。     

同时履行抗辩权在商品房买卖合同中的应用

商品房买卖合同是买卖合同的一种,其违约救济的方式和途径与一般买卖合同并无太大差别。但是由于商品房具有价值大、敏感度高等特点,使得商品房买卖合同也表现出一定的特殊性:其一,商品房买卖合同基本上采用格式合同的文本,出卖方在订立合同前就对合同的内容作了具体的规定,除无关紧要的具体细节外,买方一般不得改变。所以,买方在订立合同时就处在相对弱势的地位。在该类合同履行中,面对开发商的违约行为,购房者若仅单纯地依靠违约后的救济手段,只会陷于更被动的地位。故要提高买方的主动性,对买方的合同权利予以充分的救济,则只有依靠法律…     

合同解除后房屋差价损失的确定

近年来．在商品房买卖合同纠纷案件中，由于房地产开发商的过错导致合同无法履行而买受人被迫解除的纠纷时有发生，因为合同的解除，买受人主张赔偿商品房升值部分的损失已成为该类纠纷新的焦点。     

同一房屋多重买卖情况下买受人取得房屋所有权的顺序确定

转让人就同一房屋订立数份买卖合同的,各买受人均主张房屋所有权或者有买受人请求确认转让人与其他买受人订立的买卖合同的无效的,人民法院应当依据《合同法》和有关房屋买卖的法律、行政法规关于合同效力性规定确认房屋买卖合同的效力.数份房屋买卖合同均为合法有效合同,各买受人均主张转让人向其转让房屋所有权的,依次按照解释原则处理,但对于司法解释的原则不能机械套用和绝对适用,而应当本着民法公平正义、诚实信用、善良风俗原则,结合民事生活实际,进行利益衡量,作出合理解决.     

中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案

【裁判摘要】一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后．开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。     

签订新版商品房买卖合同应注意的几点问题

针对长期以来商品房买卖合同存在的各种问题，主要为避免开发商滥用格式合同，改变商品房买受人在合同关系中的弱势地位。建设部于2002年公布了商品房买卖合同新的格式版本，推荐使用。但新版本仍然没有穷尽解决实践中存在的各种问题。因此笔者撰写本文，一方面指导商品房的买受人运用补充条款充分保护自己的合法权益，另一方面，也希望为国家建设行政部门或建设行业协会日后再次修订商品房买卖格式合同版本提供修改建议。     

论未办理抵押登记时不动产抵押合同的效力——兼评《〈民法典〉担保司法解释》第46条

当事人订立抵押合同的目的在于设立抵押权,未办理抵押登记的抵押合同无法在当事人之间产生设立保证或者其他非典型担保的效力。抵押人未按照约定办理抵押登记时的违约损害赔偿责任采用严格责任原则,其违约损害赔偿的范围限于债权人未从债务人处获得清偿的债权数额,同时,该责任受到当事人约定的担保范围、抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围以及违约责任减轻规则的限制。抵押人未办理抵押登记的,债权人有权选择请求抵押人承担继续履行的责任与违约损害赔偿责任,并有权选择请求债务人或者抵押人承担责任。     

初评《鹿特丹规则》

对《鹿特丹规则》中的海运＋（maritime＋）、承运人的义务和赔偿责任、托运人的义务和赔偿责任、货物的交付、批量合同与合同自由、承运人的识别等问题进行探讨和评论。     

审视保险人说明义务

阐述了保险人说明义务在防治保险信息不对称、保障投保人合法权益、维护保险合同的实质公平方面发挥了重要作用,但现行保险法的规定仍存在诸多缺陷。提出该义务应以诚实信用原则为基础进行重新构建,将主动说明与询问回答作为区分一般说明义务与特殊说明义务的标准,并扩张特殊说明义务的范围,同时赋予投保人以变更权和撤销权,以更好地发挥该制度的作用。     

土地承包经营权抵押可行性探究

我国立法禁止土地承包经营权抵押。只是在《担保法》中规定,抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。笔者主张,为可持续发展农村经济,促进土地资源的充分利用,我国立法应当允许土地承包经营权抵押。以目前《物权法》的制订为契机,以我国农村土地使用现状为背景,借鉴国外及我国台湾地区永佃权相关理论与实践,从社会政策以及法理考量土地承包经营权抵押的可行性,并在此基础上探讨土地承包经营权抵押的实现,以期为将来相关立法提供现实设计,推进我国担保法研究。     

契约自由原则相对化与定式合同的性质

主要关注于定式合同基本性质 ,以便促进中国定式合同的研究水准。为了达到上述目的 ,主要运用历史研究的方法 ,探讨在合同自由原则由于种种原因逐渐相对化的历史条件下 ,定式合同是否仍然具有合同的基本性质。结论是即使契约自由原则受到一定限制 ,但是并没有使得定式合同丧失合同的基本属性。     

租佃契约源流考

契约文化是民法文化的一个重要组成部分,而租佃契约是契约的一个主要类型,所以对租佃契约进行深入研究有助于解读传统民法文化。从宏观角度来看,租佃契约的发展与土地制度密切相关,伴随着土地从国有到私有,租佃契约的发展经历了萌芽、初步发展、回落,到广泛推行、普及和异化的过程,在这一系列进程中,人们的契约观念逐渐强化。     

论未登记不动产抵押合同的效力

在不动产抵押合同与登记的关系上，《担保法》的“同一主义原则”已被《物权法》的“区分原则”所取代，“担保法解释”所规定的应景式补救规范应当限制适用（第7条）或废止（第56、57条）。将未登记的不动产抵押合同的效力转换为抵押财产范围内的连带保证，既不符合无效法律行为转换的适用条件，亦未遵循合同的补充性解释规则，不仅有悖于当事人的意思自治，而且未考虑其处理结论的体系辐射效果。未登记不动产抵押合同的效力问题，应在合同法的框架之下考查不动产抵押合同未能登记的具体原因，通过登记请求权、合同解除、违约损害赔偿（可预见性、与有过失）等，合理分配抵押人与债权人的责任。     

论合同相对性原则在处理商品房买卖合同纠纷中的司法适用——基于最高人民法院相关司法解释及其判决的评判和反思

合同相对性原则在合同法规则体系中具有基石性的地位,在实体法和司法审判方面都具有重要的功能。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第二款的规定背离了合同相对性原则,造成了理论上的缺陷和实践中的困境。应当对该条司法解释的原意作出诠释,使其符合合同相对性原则,尊重合同当事人的约定,赋予当事人诉权及选择权,赋予法官自由裁量权,并在司法实践中正确处理合同相对性原则与司法裁量权的关系。     

我国合同能源管理的立法现状及前瞻

合同能源管理是在西方发达国家发展起来的一种基于市场运作的全新的节能机制,我国政府运用了大量的政策工具来推动合同能源管理机制的应用,但该机制仍然欠缺硬法的保障,这成了制约其发展的最主要的原因。有必要对此单独立法,设计出符合我国国情的法律规范,对节能服务企业实行资质管理,并通过立法明确能源管理合同当事人及参与人的权利义务关系,明确必须节能的部门和行业,完善相关的税收、能耗奖惩等制度和政策,为合同能源管理机制服务。     

略论无权处分合同的价值判断--从《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》看无权处分的效力

在不采德国和我国台湾地区的负担行为和处分行为理论的前提下,解释我国合同法上的无权处分合同,必须注意合同的债权效力与处分效力之区分.合同因行为人无处分权而无效时,仅指不能产生处分效力,合同的债权效力不受影响.合同的债权权力采无果原则.