房屋双重买卖的法律思考

房屋双重买卖中,房屋所有权的取得独立于双方签订的债权合同,其发生以物权的公示为要件,办理产权登记的买受人才取得房屋所有权。但两个订立买卖合同的债权行为的效力并不受成立先后的影响,买受人都享有对出卖人的请求权。所有权未实现的买受人均可主张违约损害赔偿请求权,特定情形下的买受人可主张侵害债权的损害赔偿请求权和债权人撤销权。我国应当借鉴大陆法国家的经验,建立不动产预告登记制度,以从根本上控制房屋双重买卖的发生。     

张致清与冯照霞、崔枫、新乡市新华综合服务有限责任公司侵权纠纷案

【裁判摘要】 对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方没有订立书面协议时．确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价．房屋价值与支付的价格是否合理，出卖人交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有，在此期间出卖人是否主张过权利，能否排除借用或租赁等关系．在此基础上进行综合分析判断。     

购房不过户有风险,“住进去”不等于“住下来”

房屋属于不动产。根据我国《物权法》的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此,在房屋买卖中,即使买受人按照合同约定住进了购买的房屋,如果没有及时办理房屋过户手续,仍然会承担一定的法律风险,难以保障在购买的房屋内长期＂住下来＂。     

逾期办理房屋产权证的违约责任

案情:被逾期办理的房屋产权证一位购房者与某房地产开发商签订房屋买卖合同并约定:买受人(购房者)购买出卖人(开发商)开发的房屋一套,出卖人应当在2010年9月30日前向买受人交付该商品房,如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证(房屋产权证),自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之零点五的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内由出卖人支付。     

商品房一房多卖法律纠纷的审判实务研究

本文结合我国相关法律规定和审判实践,对商品房一房多卖法律问题做出了总结。文章首先论述了商品房一房多卖的概念和法律特征;其次对针对同一商品房的数个买卖合同的效力进行了认定;再次讨论了争议房屋所有权的归属;最后对无法取得商品房所有权的买受人的法律救济,尤其是对合同变更请求权问题进行了探讨。     

房屋多重转让中的权利保护顺位问题

本文案例启示:在房屋多重转让案件中,可以通过区分确认之诉和给付之诉进行程序性的处理。在确认之诉中,法院应依据"不动产所有权以登记为准"的规则确认所有权归属;在给付之诉中,法院需审查买受人依据合同是否享有给付请求权、出卖人是否有继续履行合同的可能,倘若全部符合,应支持其请求,否则应驳回诉讼请求。[基本案情]1995年,杜某作为琼铁公司职工参加该公司集资建房。1995年4月,杜某与庞某签订《协议书》,约定将其在北官村新建的房改集资房转让给庞某,价钱68000元。协议签订后,庞某先后交付购房款共计55000元给杜某。1996年4月,杜某与李某签订     

房地产登记的效力探析──兼论“一房二卖”问题

一、问题之提出 自国有土地使用权进行有偿转让制的改革以来，我国的房地产事业取得了极大的发展。随着房地产市场日趋活跃，交易双方当事人之间的纠纷也大量涌现，尤以“一房二卖”问题突出。一房二卖即出卖人与买受人订立房屋买卖合同后，于登记前又与第三人就同一房屋订立买卖合同的行为。此时就产生了买受人与出卖人之间以及买受人之间关于房屋权属的争议。法院在认定未办理房地产权属登记的买卖合同效力时，一般有以下４种做法：１．合同不成立，一方收受的财产以不当得利返还给另一方，造成损失的由过错一方负责赔偿；２．合同无效，…     

房屋重复买卖问题研究

实践中常常会出现房屋出卖人背弃已经签订的房屋买卖合同而将房屋再度出售给其他买受人的情况,就是所谓的"房屋的重复买卖"。在房屋重复买卖的情况下,会发生数个买受人之间的权利冲突,数个房屋买卖合同的效力如何?如何协调解决前后买受人之间的权利冲突?得不到房屋的买受人如何保护自己的利益?法律怎样制裁出卖人的这种不诚信行为?这是研究房屋重复买卖所要解决的问题,也是研究房屋重复买卖问题的意义所在。     

附有违法建筑的房屋买卖合同的有效性

【裁判要旨】房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋,可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致,将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋进而其限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力,实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则,确信登记的权利状态与现实状态相一致,此信赖利益应予保护;根据区分原则,房屋因附有违法建筑而无法过户应属合同履行范畴,不影响合同效力。因此,这类合同如不具备合同法第五十二条的无效情形,应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下,出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人,并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。     

房屋双重买卖的若干问题探讨

房屋双重买卖合同中 ,后买卖合同有效且已经办理登记的 ,后买受人取得房屋所有权 ;但后买受人在主观上有侵害债权故意的 ,应承担侵害债权责任。先买受人已经取得房屋所有权的 ,出卖人再为二次买卖时 ,构成无权处分 ,但后买卖合同有效。先买受人享有撤销权 ,但以保全一般债权为必要。先买受人损失范围的计算方式有两种 ,我国应采取主观与客观相结合的计算方式决定先买受人应受赔偿的范围。     

拿什么拯救购房者

在全球金融危机正在发生的时候，中国出现的高房价一时拯救了房地产开发商、GDP和财政收入，但拿什么来拯救购房者？     

国际货物贸易中卖方权利瑕疵担保责任之比较--兼评我国《合同法》的相关规定

在国际货物贸易中,对于卖方的权利瑕疵担保责任非常容易产生争议和纠纷,它关系到买卖双方权利义务的范围和双方的切身利益,是合同法律制度中一个值得密切关注的重要问题。《德国民法典》、美国《统一商法典》和《联合国国际货物销售合同公约》中关于卖方权利瑕疵担保责任规定,我国合同法应借鉴前三者的长处。     

论信用证付款方式对买卖双方单据权利义务的影响

本文从买方对卖方通过开证银行所提交的单据的审查原则,以及开证银行在买卖合同的履行中所扮演的角色等方面,分析了信用证付款方式对买卖双方之间权利义务关系的影响,认为信用证付款方式对买卖双方之间权利义务关系的影响主要体现在交单义务的履行方式等形式层面上,买卖合同下货物交易的本质不因信用证付款方式的引入而改变.     

Buyers,Creditors, and Counterparties Beware: Managing Environmental Risk in U.S. Bankruptcies

Environmental lawyers usually know little about bankruptcy law, and vice versa. This is unfortunate, because these competing legal regimes are both extremely detailed and have different goals. Thus when bankruptcy and environmental law do meet, it often results in a collision. This article examines the major issues where environmental and bankruptcy meet each other, and provides guidance to the environmental professional on how to navigate successfully in the world of bankruptcy law.     

“职业打假人”是公益性买者吗?——基于“买假索赔”式打假机制的定量研究

在"买假索赔"式打假机制运行过程中,"职业打假人"的社会形象与法律地位备受争议却缺乏定量数据的佐证。通过调查问卷采集样本数据、展开定量研究,其结果表明"买假索赔"式打假机制之效能发挥与目的实现在一定程度上存在着"职业打假"依赖,进而认为在社会角色层面"职业打假人"应被视为公益性买者。应采取制度修缮与宣传教育等措施从理性驱力与行为能力这两个方面来提升普通消费者参与打假的积极性,并将《关于审理食品药品纠纷案件适用法律若干问题的规定》的第3条适用范围扩大到食品药品之外的其他消费纠纷案件。     

罗马法形式主义衰落的原因探析

早期罗马法极重形式主义,凡为法律行为必依一定形式进行,否则不具法律效力.形式重于实质内容是早期罗马法形式主义的一个重要特征.但随着罗马社会的发展,罗马法的形式主义经历了一个由盛及衰的过程.从罗马社会经济的发展、自然法对罗马法的影响及罗马民族的务实精神等方面对其衰落的原因作了系统的探讨.     

人民监督员制度的定位——从法律监督分类的角度

人民监督员制度是实践中的新生事物。从法律监督分类的角度,应当对人民监督员制度做出如下定位:一是人民监督员制度是对人民检察院自侦案件进行的外部监督;二是人民监督员制度是一种权力监督;三是人民监督员制度是人民监督员对人民检察院自侦案件进行的事后监督。     

论环境犯罪严格责任原则之有限适用

环境犯罪是否适用严格责任是刑法理论界长期存在较大争议的一个理论难题。严格责任引入环境犯罪固然有助于严厉打击环境犯罪、减轻检控机关证明责任、提高诉讼效率等司法效益,但同时也必然带来扩大对环境犯罪的打击面、突破传统刑法罪过理论以及随意出入罪等司法弊端。而现代刑事法治的一个基本要求是要在惩罚犯罪和保障人权之间保持平衡,以牺牲人权保障来换取惩罚犯罪的司法成效是得不偿失的。环境犯罪中引入严格责任同样必须合理平衡惩罚犯罪和保障人权这两大诉讼目的,应当严格控制环境犯罪适用严格责任,即只能为了有效保护被害人和社会公共利益而在有限的范围内使用,必须受到法定条件的严格规范,且必须重视推定等证明方法的贯彻和运用。     

论CAFTA争端解决机制的完善

若以中国——东盟自由贸易区(CAFTA)的自身需求为依托,可以发现学界所认为的其存在的"缺陷"中有许多并非真正缺陷,如未将运用争端解决机制的主体扩展到私主体、临时仲裁庭的设计不合理、争端解决机制的执行力度及惩罚措施不适当等。而该争端解决机制在仲裁员回避、仲裁裁决形成方式及仲裁裁决的复核等方面确实存在不足,应当予以完善。     

从善治的视角强化政府回应

在日趋信息化、透明化的时代,政府的回应行为对于树立政府形象显得越来越重要。政府不积极回应势必会给社会、公民带来不理解甚至激烈对抗,使得政府在市场经济中也难以发挥主导作用。本文从善治理论入手,采用实证的方法,探讨树立一种新型政府形象的行为之一就是强化政府回应。