"住改商"应当经全体利害关系业主同意

将区分所有建筑物的住宅改变为经营性用房("住改商"),除应遵守法律、法规以及管理规约外,另外一个非常重要的条件就是利害关系业主同意.由于"住改商"属于区分所有建筑物的相邻关系范畴,利害关系业主应当按照相邻关系进行判断,超出容忍限度受到损害的业主是利害关系业主,本栋建筑物内的业主属于利害关系业主,其他业主主张利害关系的则需要举证证明."住改商"应当经全体利害关系业主同意,并且同意的方式应采用明示的方法.未经利害关系业主同意的"住改商",利害关系业主可以行使物权请求权和侵权请求权.     

论“住改商”纠纷的司法救济

一、“住改商”现象的产生及目前存在的问题“住改商”是指业主将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房使用,该现象的产生与我国经济的发展历程密切相关。上世纪80年代,我国刚刚开始改革开放,经济尚不发达,就居住状况而言,当时的主要问题是解决住宅紧张问题,住宅楼一般不会另做它用。但随着我国社会经济的发展和城市     

“住改商”法律问题研究——以物权法为视角

目前“住改商”的现象在全国日益的普遍，同时也带来一系列的相关利益冲突，所谓“住改商”，是指业主将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房。在私法领域，随着物权法的颁布和生效，如何在物尽其用和保护私权与公共利益之间进行的平衡，是一个急待解决的问题。本文立足于物权法的角度，从所有权限制的角度出发，在建筑物所有权和相邻关系的框架内探讨”住改商”中涉及的法律问题，并在此基础上提出一些建议。     

试论对“住改商”行为的规范

将住宅用房随意改变为商业用房或者办公用房,这种行为在各个地区甚至是小区都屡见不鲜.投资房地产在很多人看来既能保值又能增值,甚至还能通过从事一些经营活动来获取更多的收益.但“住改商”问题的泛滥正给我国司法实践提出挑战.本文试从具体案件,结合我国现行法律法规,为“住改商”的性质以及如何规范提出相关建议.     

三岁幼儿坠楼身亡谁之责

因住宅阳台玻璃存在质量问题，业主向物业公司反映，由物业公司通知房地产公司，再由房地产公司通知门窗施工单位前来更换阳台玻璃。不幸的是，在更换过程中，业主不满3岁的幼女从卸下阳台的玻璃缺口处掉落到地面身亡。谁该对幼儿之死负责？业主把门窗施工单位，房地产公司和物业公司统统告上了法庭。2008年3月18日，江苏省苏州市中级法院作出终审判决：业主疏于监管负次要责任，自行承担赔偿费用的30％为89162.94元；门窗施工单位防范措施不到位负主要责任，承担赔偿费用的70％为208046.87元和精神损失费35000元；房地产公司和物业公司不存在过错，不承担连带责任。     

未能履行承诺应否承担行政赔偿责任

[案情] 钱某在某县城开有一家服装门市部,由于经营得当,生意相当兴隆。因门市部门面用木门和铁门两层锁紧,故一直未安排人值夜班。2000年12月19日凌晨3时许,该门市部上层住宅户张某夫妻听到楼下有噪声,探头看见楼下钱某门市部门口停了一辆双排座客货两用车,     

虽属自家房屋 但也不得擅自改变

刘某是我们小区的业主之一，我则是小区物业公司负责人。为体现自己房屋与众不同，刘某不顾《小区业主公约》中已明确规定“业主不得对房屋外墙进行任何装裱或用于广告活动”，于3个月前，未经物业公司和其他业主同意，擅自将自家房屋的外墙涂成五颜六色，以至于和整个住宅外墙都是白色的小区很不协调。物业公司虽曾多次要求刘某恢复原状，但均遭拒绝，理由为房子是他的，也就有权按照自己爱好改变外墙的颜色，别人无权干涉。请问：该说法对吗？     

如何判断小区车库所有权的归属

案情回放星汉城市花园是南京市的一个高档住宅小区。1998年9月,开发商江苏星汉置业有限公司申报星汉城市花园工程时,南京市规划局作出《建筑工程规划设计要点通知书》,要求该规划中的小区应配建车库。2001年7月,南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载:“使用权面积”和“分摊面积”都是7697.6平方米。开发商在销售住宅时曾承诺:小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现,只有购买车位才能取得停车权。为此,业主委员会代表广大业主,以“地下车库是小区配套公用设施,应属全体业主共有”为由,多次要求开发商将车…     

不缴纳物业费 你的理由成立吗

在物业纠纷案件中,许多业主因不满小区物业公司的服务而拒绝缴纳物业费。那么,业主拒绝缴纳物业费的理由都能成立吗?找不到停车位王先生自2004年购买了位于A小区的住宅后便一直在该小区内居住。2011年王先生购买了一辆小轿车,王先生将新车开回家,小区物业的保安人员却不允许王先生的车辆进入小区。王先生找到物业公司理论,物业公司告诉王先生,小区的停车位分为两部分,一部分是地下停车,是业主在购买房屋时一并购买,王先生并没有     

“住改商”法律问题研究——以物权法为视角

目前"住改商"的现象在全国日益的普遍,同时也带来一系列的相关利益冲突,所谓"住改商",是指业主将住宅用途的房屋改作商业用房或办公用房。在私法领域,随着物权法的颁布和生效,如何在物尽其用和保护私权与公共利益之间进行的平衡,是一个急待解决的问题。本文立足于物权法的角度,从所有权限制的角度出发,在建筑物所有权和相邻关系的框架内探讨"住改商"中涉及的法律问题,并在此基础上提出一些建议。     

住改商问题研究

＂住改商＂,即《物权法》所谓的＂将住宅改变为经营性用房＂,是指将原来用于居住用的住宅改为饭店、超市、公司、歌厅等经营性用途的场所。由于＂住＂、＂商＂目的之迥异所导致的种种弊端凸显,两者之间的碰撞时有发生,本文围绕＂住改商＂产生的法律问题,进行了分析和认定,并探讨了相应的法律责任。     

朱明瑛物业官司再起波澜

备受外界关注的著名歌唱家朱明瑛物业官司又有了最新进展。继2006年5月26日,北京市第二中级人民法院终审做出“朱明瑛向北京建国物业管理有限公司(以下简称建国物业公司)支付物业管理费2.2万余元,但不需要缴纳1200余元的滞纳金”的判决后,6月25日,北京市朝阳区人民法院透露,该法院近日受理了朱明瑛等5名业主起诉被告北京市朝阳区“清境明湖”花园小区业主委员会(以下简称业主委员会)、建国物业公司物业管理纠纷案件。这次,朱明瑛请求法院判决业主委员会与建国物业公司之间签订的物业服务合同无效。有关人士认为,虽然当终审判决后朱明瑛表示…     

如何判别小区公共设施的产权归属

正案件背景:深圳市城建开发公司于1991年承建并建成位于深圳市福田区中心地带的南天一花园住宅小区,占地3.67万平方米,规划容积率3.0,住宅建筑面积11.4万平方米。1991年1140户业主入住小区并领取房产证。1993年起,深圳城建公司将小区红线内三幢大厦底层的架空层和位临百花三路的两栋配套小楼,分别交付其下属企业深圳城建物业公司和深圳市城建监理公司,以商铺形式对外出租牟利,年均收入100多万元。此外,深圳城建公司还以业     

天降暴雨屋渗水，开发商、物业公司均赔钱

案情简介2002年8月，天降暴雨，某小区的部分住宅出现了严重的渗水现象，地板、屋顶、墙体等均受到不同程度的损坏。其中，两名业主的经济损失分别高达5.6万余元和4.4万余元。两业主以房屋质量有缺陷、物业公司疏于管理而造成损害发生为由，将开发商和物业公司告上法庭。后经有关部门鉴定，认为房屋渗水主要是因屋檐水落管口被垃圾堵塞排水不畅所致，其次是因为屋面存在机平瓦少量破损，檐沟柔性防水层局部起鼓等缺陷。法理分析开发商作为房屋的设计、建设者，对房屋的质量问题应承担责任；而物业公司作为物业的管理者，其进驻小区进行管理…     

业主有权“炒”掉物业公司——解读《物业管理条例》

2003年5月28日,国务院第9次常务会议通过了《物业管理条例》(以下简称《条例》),自2003年9月1日起正式施行。这是我国出台的第一部关于物业管理的行政法规,也是我国第一部面向社会公开征求意见的行政法规。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。《条例》分为7章70条,主要对业主及业主大会的权利义务、前期物业管理、业主入住后的物业管理以及物业的使用和维护等四个方面作出了具体的规定。《条例》的出台,必将极大地改善长期以来房地产开发商、物业公司和业主之间“剪不断、理还乱”的“冤家”关系,同时,对维护业主的合法权益,合理规范物业公司的行为也将起到良好的推动作用。     

物业公司在物业管理中的法律地位——一起物业公司停电案引起的法律思考

案情及审理厦门艺发办公用品有限公司(下称艺发公司)系厦门银丰工业大厦四楼厂房的使用人。1999年9月1日厦门象屿物业管理有限公司(下称象屿物业公司)与厦门丰盛集团公司签订《银丰工业大厦物业管理委托合同》(下称《物业管理合同》)。该合同第6条约定:“物业管理公司负责向业主和各物业使用人收取下列费用:物业管理服务费、代收代缴水电费……”第8条约定:“对业主和物业使用人违反业主公约的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取批评、规劝、警告及停止相应服务等措施。”     

长租公寓暴雷类合同诈骗案件的刑法适用剖析

行为人以非法占有为目的,在经营长租公寓过程中采用“高进低出”“长收短付”的方式套取租客租金,并以租客的经济利益受损作为风险代价进行所谓“经营”,资金链断裂无法履约的应以合同诈骗罪评价。此类合同诈骗案件中租客是被害人,案发后租客与房东自行达成民事协议解决纠纷的并不影响被害人的认定。犯罪数额应以收取租金后无法向被害人履约的金额进行计算,同时扣除已部分履约金额和案发前向租客退还的租金金额。     

住宅商用相关问题研究

随着经济发展,城市建设,住宅改为商用现象越来越普遍,住宅商用有利于受资金限制的小公司的发展,但同时可能也给住宅的相关利害关系业主带来一些问题.本文通过对各国立法和我国法律的分析,对住宅商用问题进行相关建议,使得住宅商用达到既能推动小公司发展,符合放宽市场准入,推动经济发展又能保护相关权利人的利益.     

低成本高回报

近日，网友“郭述良”多次通过微膊实名举报眉山仁寿县养路段党组书记以平均每年400元的租金，打包租下7间公家铺面2005年到2044年间40年的经营使用权，再将铺面对外出租，租金价格从每年2000元涨到6000元。     

“卡西亚”轮留滞纠纷案的审理

1991年12月24日,香港明华船务有限公司(下称明华公司)与台湾台北REGAL海运公司签订了一份定期租船合同。合同约定由明华公司将其所属的“卡西亚”(CACIA)轮租给台北REGAL海运公司,租期为半年,租金为每日3800美元。租金以美元现金并提前15天预付。如租船人未及时支付租金,或违反合同,船东有