论农村住房与宅基地使用权转让的立法构建

农村住房所有人如何行使住房处分权,完全取决于宅基地使用权的立法构建.但就宅基地使用权转让方式而言,我国应该坚持宅基地使用权单独转让和宅基地使用权随房转让并重的原则.而农村住房转让要受宅基地使用权转让的限制,但是这种限制要保持在合理限度内,否则将会构成对农民合法财产的剥夺.     

体系化语境下的宅基地使用权制度创新

《物权法》对宅基地使用权法律制度进行了系统设计,体现了宅基地使用权的中国本土“固有”特点,实现了对宅基地使用权从政策性调整向法律性调整的转变。但在法律制度的设计中,尚存在一些体系局限。对宅基地使用权性质、功能的立法回避导致了立法理论基础认识的不统一,并在实践环节引起争议。宅基地使用权是一项准所有权,具有私权特性,宅基地使用权可以自由流转。在《物权法》确立的登记生效主义和登记对抗主义双轨制条件下,鉴于中国农村宅基地使用权未进行全面登记之现实,应该对宅基地使用权的公示采取登记对抗主义。     

论我国宅基地使用权流转制度的完善

我国对宅基地使用权采取的是有限制流转的做法,并且严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转：这是由我国宅基地使用权的用益物权性和社会保障性决定的。随着我国经济的发展,现行的宅基地使用权流转制度已不合时宜,建议我国建立宅基地使用权有偿、有期限制度,完善宅基地使用权登记制度,逐步放宽宅基地使用权的流转。     

论宅基地使用权制度的价值冲突及其平衡机制

保障农村村民的基本居住权与耕地保护是宅基地使用权制度的两大价值目标。虽然《物权法》在第三编“用益物权”专章规定了“宅基地使用权”，但目前制度仍缺乏足够的严密性与系统性。尤其是随着人口的增加、经济的发展，现有的制度安排无法有效解决。因此，有必要规范宅基地使用权的取得制度；完善现行的“一户一宅”原则；建设规范的农村宅基地交易市场等，力求消弭其价值冲突，平衡各方利益。     

农村宅基地立法的若干热点问题

改革开放以来,中国宅基地法制建设不断发展完善,但也存在不少问题。农村宅基地立法热点问题主要有:(1)宅基地能否继承问题;(2)宅基地转让问题;(3)城市居民购买农村宅基地问题;(4)农村宅基地使用权抵押问题;(5)农村宅基地使用期限问题;(6)农村宅基地使用权登记问题;(7)宅基地使用权补偿问题;等等。     

物权法下的农村宅基地使用权探析

宅基地使用权是农村村民依法享有的,为建造自有房屋在集体所有的土地上占有、使用,以及建造、保有房屋及附属设施的一种具有中国特色的用益物权,带有成员性色彩的福利性的集体权利。物权法对于宅基地使用权的规定具有重要的意义,但是,其规定过于简单,并且存在着多种不周延之处。我们应当完善宅基地使用权登记制度,肯定有限制的流转,并规定在取得宅基地使用权后,应当在一定期限内投入使用,以加快宅基地的利用,发挥其价值。     

农村宅基地使用权流转的法律分析

我国现行法律禁止农村宅基地使用权自由流转,但实践中存在着农村宅基地使用权流转的多种形式,并且在一些地方出现改革实践的新发展。我国农村宅基地使用权流转中存在着法律规范滞后和地下交易活跃等问题,今后应建立我国农村宅基地使用权流转法律制度、实行农村宅基地有偿使用制度、强化强制登记制度和完善宅基地流转收益分配制度。     

宅基地使用权流转及初始取得制度的构建

宅基地使用权具有保障性、政治性与计划性,是一种特殊的用益物权。现阶段不宜开禁宅基地流转。宅基地上的房屋可以脱离宅基地使用权入市流转,建立专门系统的宅基地使用权制度规范体系,完善登记制度,从而解决宅基地初始取得和管理混乱的问题。     

论对农村宅基地的管理与《土地管理法》的修改

<土地管理法>修改中应当规定农村村民申请宅基地的条件:农村村民居住的宅基地面积上的可建筑容积率、空地面积依照规定标准不能满足其居住需要的,多户共用一处宅基地的,其中的一户可以申请新宅基地;一户独有一处宅基地的,具备分户条件的可以由分立后的其中一户申请新宅基地.宅基地应当经国家批准在本集体内部无偿分配.集体成员购买或者继承本集体成员的房屋,取得宅基地使用权应有严格限制.对于农民宅基地的流转仍然应当坚持从严限制的政策,禁止城镇居民在农村购置宅基地.应当建立宅基地收回制度,明确规定非法占用土地建住宅等违法行为的法律责任.     

宅基地使用权流转：限制及其解除

在我国农业社会主义改造背景下发展起来的宅基地使用权制度采取了均分、无偿取得的方式,并严格限制宅基地使用权流转,适应了我国优先发展工业战略、计划经济和城乡分割体制的要求。随着市场经济体制的确立和工业化、城市化进程的加快,我国对宅基地使用权流转限制的基础发生了深刻变化。土地增值的拉力及工业化、城市化的推力,导致宅基地制度选择空间扩大,宅基地使用权流转制度变革的摩擦成本降低,潜在收益增大,宅基地使用权自由流转成为正确的选择。应从完善宅基地创设方式、解除对宅基地使用权自由流转的限制、合理分配流转收益、完善宅基地相关管理制度等方面为宅基地使用权流转提供制度支持。     

论农村宅基地使用权的流转

基于促进城乡平等、扩大农村融资途径、减少土地资源浪费等的考量,应当许可宅基地使用权的买卖、互换、出租以及抵押。但由于在现实国情下宅基地使用权承栽着福利功能,其流转必须限定在本集体经济组织内部,且要符合“一户一宅”的要求。     

农村私房处分中的宅基地物权探析

农村房地产应进行法律归制 :(一 )在房屋与宅基地的关系上 ,采用“附条件的二元主义” ,以地上权或法定地上权作为连系中介。 (二 )土地管理法中的“一个农户只能拥有一处宅基地”的规定 ,修改为“一个农户只能申请一处宅基地”。 (三 )通过申请取得宅基地 ,申请者应享有社员权 ;通过其它方式取得宅基地的 ,可不仅限于社员权人 ,但此宅基地必须已构筑好房屋 ,且已有五年以上 ,同时社员权人享有优先权。 (四 )打破只有国有土地使用权才能市场化的格局 ,赋予宅基地使用权 (地上权 )在集体保有所有权 ,通过政府审批与登记 ,逐步进入市场的权利。     

论兵团土地承包经营权的物权化改革

我国现行的土地承包经营权在一定程度上调动了广大农工的生产积极性,维护了土地承包经营长期而稳健的发展。但是由于兵团的特殊体制,使得团场土地的承包经营权缺乏物权的保护。兵团土地承包经营权物权化改革,必须建立兵团土地承包经营权的登记公示制度,依法保护土地承包经营者的物权权利;依法推动土地承包经营权流转方式的创新,最大限度地优化土地资源的利用;进一步规范土地承包费用,切实减轻职工负担。     

预告登记保全对象风险分析

预告登记的保全对象主要是不动产物权变动请求权。这类权利有遭遇＂一物二卖＂等中间处分行为的危险。其原因在于,此类权利无对抗第三人的效力。此外,内含于某些物权变动模式中的登记制度也是这些风险存在和发生的决定性因素。对此风险,法律一般利用预告登记、损害赔偿以及债权人的撤销权等制度加以对抗。其中,预告登记有明显的优势：不但能够保障合同目的实现,而且防险成本低。这正是预告登记制度的价值所在。     

从“外力拉动”到“双轮驱动”——转型期中国农业农村发展的战略调整与制度创新

“以城带乡、以工促农”的统筹城乡发展战略虽然较大程度地改变了“城乡二元结构”,却仍然是建立在城市中心主义之上的,它客观上固化了农村的边缘地位。在城市大幅扩张、农村劳动力大量转移、城市出现“消化不良”症状的背景下,统筹城乡发展需要在继续保持外力拉动的基础上着力激活农村内在动力,消除“村际阻隔”和“产权缺陷”,通过促进农村内部产权自由流转、建立农地农房储备制度等途径,着力构建大农村内部市场和弹性城市化机制,实现统筹城乡“外力拉动”和“内源发展”并行的“双轮驱动”。这种战略调整和制度安排既可以改变农村资源资本化不足带来的发展动力不够的现状,又可以避免农村土地私有化带来的巨大社会风险。     

农村家庭土地承包经营权流转中的法律关系辨析——以对《中华人民共和国农村土地承包法》的分析为视角

通过家庭承包取得的土地承包经营权转包后,原土地承包关系并不发生变化,接包方所取得的土地承包经营权仍然具有物权效力;土地承包经营权的出租,则是一种典型的要式合同关系,具有更明显的债权性质;土地承包经营权的互换在法律关系上当无疑义,但将主体仅限于同一集体经济组织内部则无必要;土地承包经营权的转让实则为土地使用权的有偿转让,从法理上或实务上都不宜强调须经发包方的同意;土地承包经营权的入股则是完善我国土地承包经营权流转制度的创新,应在制度上不断完善。     

承租人房屋优先购买权的制度缺陷及理论重构——从法释（2009）11号司法解释谈起

法释（2009）11号司法解释对承租人房屋优先购买权作了进一步规定,但并未对承租人房屋优先购买权进行定性,也未能实质上保护优先购买权,另外“同等条件”和“合理期限”的规定仍然模糊。承祖人房屋优先购买权应属附延缓条件的能够引起物权变动关系的形成权,且以是否进行了预告登记为标准,或具有物权属性或具有债权属性。同等条件应确定为相对同等的条件,还应该对出租人出卖房屋的通知期限和承租人优先购买权的行使期限进行具体规定。     

解释论视野下应收账款质押的若干法律问题

<物权法>明确规定,应收账款可以出质.应收账款并不等同于债权,有其特定的内涵和范围.中国人民银行的登记办法进而确定,应收账款可以是现在的,也可以是未来的.未来的应收账款并非一概能够质押,至少需要一定的事实基础才能够在现行框架下进行出质.可以对应收账款进行打包出质,没有明确规定对第三债务人的通知义务是一个明显的法律漏洞,暂可参照债权让与的相关规定处理.禁止流质的规定同样适用于应收账款质押.