集体经营性建设用地“同等入市”的法制革新

集体经营性建设用地流转所面临的法律困境主要表现在:集体经营性建设用地"使用权"未获正名;集体经营性建设用地使用权流转未得到一般性承认;"小产权房"屡禁不绝,行政、司法无能为力。集体经营性建设用地流转的制度障碍,源于《宪法》第10条"城市土地属于国家所有"之规定及其体系效应。为了实现集体经营性建设用地"同等入市"的改革目标,应在总结地方改革试点经验的基础上实行法制革新,包括:明确"集体建设用地使用权"的用益物权地位;排除集体经营性建设用地(使用权)流转的宪法和法律障碍;构建集体经营性建设用地使用权流转的规则体系;完善集体经营性建设用地使用权流转的配套制度。     

城乡统筹条件下农村集体建设用地使用权的法律问题研究

农村建设用地使用权属于用益物权.国有土地建设用地使用权可以自由进行市场交易,而农村建设用地使用权则受到较为严格的法律制约.土地确权登记应定位于确认证据事实等民事法律行为的具体行政行为.农村集体建设用地的取得包括原始取得和继受取得.因农村集体建设用地使用权所获得的收益,国家可比照国有建设用地使用权流转征收相关税费,直接按照一定比例提取收益似显不妥.要加强土地规划的执行力度,土地规划的实施要着眼于基层.严格进行土地用途管制,以用途引导用地.     

“小产权房”面临的法律难题及其破解

"小产权房"是我国近年来出现的社会现象,然而其在建设及交易过程中面临着诸多法律上的难题。这些难题表明我国集体土地所有权被虚置,建设用地使用权流转机制亦不健全。要破解这些法律难题,应当赋予农村集体建设用地使用权以完全用益物权效力,构建城乡平等的建设用地使用权流转制度;创新集体土地所有权和使用权主体制度,确保所有权权能的实现;完善土地征收制度,禁止为"商业利益"而征收;构建科学的城乡土地利用规划制度,同时政府应当让利于民。     

集体建设用地使用权流转规划实施的经济法调控

规划能否有效实施是保障集体建设用地使用权有序流转的前提。从集体建设用地使用权流转的地方立法看,虽然各地规章规定了以行政法或民法方式控制规划的实施,但违反规划的流转行为仍屡禁不绝。有效的规划控制方式首先应改变土地利用规划的行政法或民法调控的思维定势,确定规划的宏观调控法律规范属性;其次通过配置经济法律规范,优化土地利用规划的法律控制机制,包括厘定规划的决策主体、吸收各种利益主体的合理诉求、形成遵守规划的内在激励、增加土地用途的登记与公示制度等。     

关于集体建设用地使用权流转收益分配主体的思考

2011年9月《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》的正式颁布实施,标志着集体建设用地使用权合法化流转的破冰前行,在集体建设用地使用权的流转中,土地流转收益的分配是集体建设用地使用权流转机制的核心与关键,本文通过明确分配收益主体,分析各方的利益分配关系,希望为最终解决流转收益分配制度中存在的种种问题与矛盾提供参考.     

住宅建设用地使用权期限届满其房屋所有权的归属问题探讨

我国实行的是区别于土地私有制的一种具有中国特色的土地制度,我国城镇土地依法属于国家所有,可以自由流转、开发利用的是建设用地使用权,且该建设用地使用权存在期限限制。那么,势必会产生建设用地使用权到期后其上的房屋等建筑物的所有权归属问题。从分析现行法对上述问题规定的本身出发,梳理现行法存在的不足和问题,进而提出了为解决这一问题的若干理性思考,如明确建设用地使用权续约主体、续约的程序和条件、法定续约权的确立和保障等等,以期对解决这一冲突有所裨益。     

现行国有建设用地使用权抵押登记的法理探析

国有建设用地使用权抵押登记行为的法律性质《物权法》第6条规定:"不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。"《担保法》、《城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》、原国家土地管理局《关于建设用地使用权抵押登记有关问题的通知》等都规定以国有建设用地使用权抵押,必须办理抵押登记。     

集体土地建设用地使用权隐形市场流转方式浅析

在当前情况下,土地市场还不完善,法律规定国有建设用地使用权可以自由流转,但对集体所有的建设用地使用权流转的限制较多。但在实际情况中,集体所有建设用地使用权流转除法定几种方式外,普遍存在隐形市场的其他流转方式。本文运用理论与实证相结合的方法,从法律角度探讨隐形市场中的流转方式,并分析其特点,最后提出对集体土地建设用地使用权流转的相关建议。     

对农村集体建设用地使用权流转试点的思考

农村集体建设用地使用权流转是指在保留农村集体土地所有权的前提下,允许农村集体经济组织自行出让建设用地使用权。针对农村集体建设用地使用权流转的试点与我国现行相关法律相矛盾的,为使这些试点工作取得合法性,全国人大及其常委会应当果断修改法律,并特别授权国务院制定相关行政法规。此外,在明确对于地方政府征收农民集体土地的限制、完善对于失地农民的补偿机制、取消对农村集体建设用地使用权的审批、取消地方政府的“优先购买权”等方面,各地试点工作仍有进一步完善的必要。     

海域使用权抵押权的体系定位与制度完善

《海域使用管理法》和《物权法》对海域使用权抵押权均未置明文,但海域使用权属于法律、行政法规未禁止抵押的其他财产,可以设定抵押权。《物权法》上对海域使用权抵押权自何时设立未作规定,应当类推适用建设用地使用权抵押权和土地承包经营权抵押权设立的规定,海域使用权抵押权自登记之日起设立。现行海域使用权抵押权登记规则和实行规则应予完善。     

建设用地使用权期限届满后的法律后果

建设用地使用权期限届满后可以续期,其中住宅建设用地自动续期,非住宅建设用地经申请而续期。续期的期限应综合考虑土地收益率与土地还原利率、土地估价误差、房屋的结构与耐用年限和土地用途等因素;续期的次数以一次为宜;续期时应当按照约定或规定支付土地使用费,但也不排除土地所有人放弃此权利。建设用地使用权期限届满未申请续期或申请续期未获批准的,建设用地使用权消灭,建设用地使用权人就地上物享有补偿请求权;土地所有人不予补偿的,应适当延长使用年限;建设用地使用权人不愿意延长的,丧失补偿请求权并应在合理期间内取回地上物;逾期不取回的,土地所有人无偿取得地上物所有权。     

征收制度的调整及体系效应

按照我国现行法,若在集体所有的土地上进行商业开发建设,不得由集体土地所有权人直接与用地者签订合同,设立集体建设用地使用权,而必须先将集体所有的土地征收为国有,而后由国土资源主管机关将国有建设用地使用权出让给用地者。对此制度实施改革之后,征收制度至少在其适用范围方面应当调整。集体建设用地用于商业目的的,不再适用征收制度;集体经济组织可以直接与用地者签订集体建设用地使用权出让合同,创设集体建设用地使用权。这会使得存在于集体土地上的他物权以及住宅、厂房、办公用房的所有权,在消灭途径及方式方面发生变化。用地者对集体土地所有权人应支付足额对价,对于因集体建设用地使用权出让而终止的土地承包经营权、有偿取得的宅基地使用权、原集体建设用地使用权,也要足额补偿。     

社会保障视野下农村土地制度完善之思考

当前我国农村土地制度体系存在土地承包经营权性质定位模糊及价值定位冲突、宅基地使用权不完整、农村集体土地征收征用制度不完善等问题。农村土地制度完善应当与建立农村社会保障体系相结合,规范土地流转,将土地流转中的收益用于集体内农民的社会保障体系建设。     

试论闲置建设用地管理法律制度的完善

一、对于闲置建设用地概念的界定所谓闲置建设用地,是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定期限未动工开发建设的建设用地。一般而言,符合以下条件的均可以称之为我国法定概念下的闲置建设用地:(一)对于已符合建设用地手续的:1、超过国有土地有偿使用合同约定或者建设用地批准书规定的动工开发期限,未动工开发建设的;2、国有土地有偿使用合同未约     

农村集体土地所有权立法反思

我国的现行立法对土地的规定实质上是国家享有所有权,农村集体并不享有所有权。农村集体土地所有权的实质是集体土地的使用权,农村集体土地的核心在土地的用途上。国家应将集体土地根据用途进行严格分类,将集体土地中的农用地明确归国家所有,将建设用地和未利用地真正归集体所有,允许宅基地进行流转。     

房屋征收补偿范围与标准的思考

国有土地上的房屋征收旨在消灭房屋占用范围内的建设用地使用权,使国有土地所有权回复到圆满状态,以便利于土地的重新开发和利用。因此,在理解房屋征收补偿范围与标准时,应以土地为基础,以我国《物权法》第149条确立的建设用地使用权续期制度为根据,对住宅建设用地与非住宅建设用地作出区分。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》对征收补偿范围与标准的界定明显过于偏狭、抽象。从体系解释和征收实践两方面看,房屋征收补偿在范围上既涉及土地(建设用地使用权)、房屋、道路、林木、花草等为单位或个人单独所有或共同所有的不动产,又与第三人对被征收不动产享有的租赁权、地役权等紧密相关。为实现公平补偿,可通过类推适用方法扩大征收补偿范围。     

农村集体土地所有权立法反思

我国的现行立法对土地的规定实质上是国家享有所有权,农村集体并不享有所有权。农村集体土地所有权的实质是集体土地的使用权,农村集体土地的核心在土地的用途上。国家应将集体土地根据用途进行严格分类,将集体土地中的农用地明确归国家所有,将建设用地和未利用地真正归集体所有,允许宅基地进行流转。     

土地分层利用中的法律问题研究

《物权法》第136条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上、地下分别设立.新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权.”由此创造出了建设用地使用权分层出让制度.如何保证该制度顺利实施,涉及到诸多法律问题.通过对地下、地表、地上空间的范围的界定、空间建设用地使用权的设定、登记公示制度构建以及土地立体空间的不同用益物权之间的权利冲突如何协调等问题的全面研究,试图构筑科学的土地分层利用制度,使得我国土地的空间利用成为可能.     

缩小征地范围视角下土地储备制度改革研究

土地征收制度与土地储备制度之间具有高度的关联性,土地征收制度实际上成为土地储备机构取得储备土地的主要手段。缩小征地范围后,土地储备的立法应当继续强化并明确土地储备制度的公共利益实现功能,并明确将土地储备机构定位为以实现公共利益为目的的公法法人或者私法法人。缩小征地范围后,土地储备的范围应当包括存量国有建设用地、存量集体建设用地以及部分新增的集体建设用地。在储备土地的获得方面,立法需要明确土地储备机构代表国家通过收购与行使优先购买权方式获得建设用地的具体程序与规则,并将基于公共利益需要的国有土地使用权收回与集体土地征收作为储备土地获得的最后保障。     

蛟河市建设用地及其使用权流转现状调查报告

建设用地关系民生和城市发展,但在我国现有的法律法规体系下,关于建设用地及其使用权流转的规定不明确,有些甚至落后于建设用地的实际发展.以蛟河市为例,因所处地理位置和经济发展水平的限制,建设用地使用权流转方式较为单一,建设用地市场活力不足,因此完善相应的法律制度,提高民众法律意识,是解决困境的办法之一.