预告登记制度的经济分析——以商品房预告登记为例

商品房预告登记制度设立的目的是要解决“一房数卖”的现象，降低交易成本，提高交易安全性。从法经济学的角度看，商品房交易中的预告登记制度的核心是对商品房未实际交付前的增值所有权在房产售卖人和买受人之间的分配及商品房未能交付造成的损失在各买受人之间的分配。为降低交易成本，提高交易安全性，需要将进行预告登记的权利配置给买受人，同时，赋予完成预告登记买受人的购房款返还请求权以优先实现的权利。     

浅议不动产善意取得制度——对我国《物权法》第106条规定的探讨

根据《物权法》第106条之规定,我国把动产与不动产都作为了善意取得制度适用的对象。把不动产纳入善意取得制度范畴基于对静态所有权的保护和动态市场经济中商品流通秩序之间权衡所作出的价值选择,也是对多国都已明确规定不动产适用善意取得制度的回应及对先前《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条的确认。在具体适用《物权法》第106条的情形中,违章建筑不属于不动产的范畴,不能适用善意取得制度;市房产在转移所有权登记过程中如果权利人或利害关系人以事前未经其许可为由要求房产登记部门撤销登记,     

房地产预告登记制度适用范围的界定

我国《物权法》首次在立法上对不动产预告登记制度作出规定，但对房地产预告登记适用范围的界定不够明确，本文通过分析各个国家和地区成熟立法的有关规定，结合我国实际情况，合理界定了我国房地产预告登记制度的适用范围。     

涉房屋贪污贿赂犯罪的既未遂标准及数额认定

贪污房屋等不动产的,不应以办理产权变更手续作为既未遂判断标准,而要看是否实际占有涉案不动产。国企改制中贪污房屋等不动产,实际控制了涉案不动产或者国家出资企业改制已经完成的均为既遂。收受房屋等物品应以实际控制为既遂标准,房屋未变更权属登记或者借用他人名义办理权属变更登记的不影响受贿的认定,且为既遂。收受按揭房屋并由行贿人还贷,如案发时贷款已经还清的,受贿数额以收受该房屋时的价值全额认定;如案发时尚有部分贷款本金未还清的,则以收受该房屋时的价值全额认定,案发时尚未还清的贷款本金以未遂认定。     

物权法涉及的民生热点

不登记,房子不算真正属于你法律规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。来办理物权登记的,不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。异议登记15天内不起诉,失效法律规定:权利人、利害关系     

我国不动产物权登记制度

物权是特定社会人与人之间对物的所有关系在法律上的体现，不动产所有权对人们的现实生活具有非常大的影响。物权的登记是物权变动的外在表现形式，有利于维护物权公示、公信的原则，有利于保护不动产交易安全，降低交易成本，加速财产流转。对不动产进行登记，无论是在大陆法系物权法中，还是英美法系财产法中都是一个非常重要的法律问题，值得我们进行深入探讨和研究。     

中国不动产登记制度中应用公证前置审查模式之探究

我国《物权法》中规定不动产物权转移以登记为生效要件,没有将公证制度引入不动产登记中,拒绝公证制度对不动产变动的参与,虽然有立法者的多方考虑,但从不动产变动的实际情况出发,这却是不完善的。为了不动产登记的安全与效率,应当将公证制度作为一种前置审查模式应用于我国不动产的登记制度之中。     

解决物权化的房屋租赁权关系

<物权法>中包括着非实体物的权利保护,包括了动产的物,以及用动产或不动产取得经营、投资以及收益的权利.<合同法>确立的"买卖不破租赁"的原则以及承租人对其租赁房屋的优先购买权,使得本质上为债权的房屋租赁权出现了物权化的趋势.为了使房屋原租赁权人与受买人之间不发生冲突,应采取房屋租赁登记制度并予以公示,以解决趋于物权化了的房屋租赁权关系.     

准不动产物权的变动与对抗

根据对《物权法》第23条、第24条的理解,我国准不动产物权的设立与转让采用的是交付生效加登记对抗主义,结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条第4款的规定,可知已登记未交付的情形买受人不能取得所有权。但是结合法理分析,在登记对抗模式下,承认已登记未交付所有权变动的效力更为合理。     

我国不动产登记制度存在的问题与完善对策

我国越来越重视对私有财产的保护,研究作为财产保护的不动产登记制度,具有十分重要的现实意义。我国民法学者认为建立不动产登记制度应当遵循统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序、统一权利证书的“五个统一”原则。作为不动产登记重要标的物的土地与房产,其权利状况存在差别,总登记、初始登记、变更登记的程序肯定是有差异的,不可能强制统一;由于不动产权利状况的差异,要统一权利证书也是十分困难的。在分析了我国不动产登记制度现状与存在的问题基础上,提出了“一提高、二并行、三统一、四规范”的新思路。     

不动产登记条例争议问题探讨

统一的不动产登记条例的颁布箭在弦上。在该条例制定过程中,很多问题值得探讨:登记的性质上应当明确登记是私法行为而非公法行为;物权法没有统一规定登记能力,有必要在新的不动产登记条例中确认登记能力制度;根据我国物权变动的区分原则,不动产登记条例应当确立登记请求权制度;为了保障登记信息的真实性和公信力,不动产登记条例应当在一定限度内赋予行政机关实质审查的职能;登记机关的赔偿责任,性质应为国家赔偿责任,并且适用无过错责任原则。     

关于不动产登记制度的若干问题

我国目前的不动产登记制度尚不完善。在未来的中国物权法中 ,应该统一不动产登记机关 ,采取实质审查与形式审查相结合的审查方式 ,完善登记效力 ,统一登记簿的设立及统一权属证书 ,建立不动产登记救助及责任机制     

浅论船舶所有权登记效力

随着船舶交易的兴起,船舶所有权变动日益频繁,船舶所有权变动的登记效力问题也应运而生,并且逐渐成为理论界一直争论不休的问题.在登记对抗模式和登记生效模式的比较中,阐述我国立法关于船舶所有权变动的登记效力、立法选择以及分析其选择的利弊,对船舶所有权登记效力有一些启示.     

不动产善意取得中善意的认定

不同于动产物权变动公示方法,我国不动产以登记作为公示方法,因此对于不动产善意取得中善意的判断,亦应当同动产有所区分。在结合不动产公示方法的前提下,认为不动产善意取得中的善意是指:取得人完成了积极查阅不动产登记簿的注意义务后,对于不动产登记簿产生的信赖。并且,取得人在申请登记时为善意即可认定为善意。     

我国预告登记制度之探析

预告登记制度具有重要价值,但是性质争议很大。结合我国《物权法》立法现状,我国《物权法》关于预告登记之规定还是十分简单的,甚至在一些关键问题上采取了回避处理的方式。其明显不足就在于制度设计过于简单粗糙,缺乏具体可操作性,应该予以完善。     

不动产登记机关的侵权责任及其限度——以法解释学为视角的分析

《物权法》第21条以"登记错误"作为不动产登记机关承担侵权责任的要件。然而在实践中,由于引发不动产登记的原因行为的复杂性,不动产登记机关客观上并无足够的能力来确保每项登记的正确性。过于严苛的责任负担不仅给不动产登记机关带来了困扰,也使得人民法院在审查此类案件时无所适从。为此,需要结合《物权法》其他条款的规定及《国家赔偿法》的相关规定对该法第21条的含义进行体系性、限缩性的解释。据此,《物权法》第21条中的"登记错误"应当被解释为登记机关"未依法履行审查职责而造成的登记错误"。     

论台湾不动产信托公示制度

我国台湾地区1996年实施信托法,旧“民法”所确立的不动产物权意定变动规则,除登记生效要件主义之外,又增添了登记对抗主义.这种规则的实质是承认契约对于物权的形成效力,但因契约的私秘性限制该种物权的对世效力.最终,契约本身的效力和登记公示的效力,在不动产信托登记中形成默契性融合,这就是台湾“土地登记规则”的双登记簿制度.2002年台湾“金融资产信托条例”和2003年“不动产证券化条例”的问世,其不动产信托公示制度又面临着证券化所带来的物权变动公示困惑,但由于登记实务上尚能应付,故台湾立法当局秉承了实用主义的消极立场.     

诉讼时效适用基础再思考——兼论物权请求权之于诉讼时效的适用

诉讼时效制度适用的基础在于切断久远的权利义务关系对当事人财产能力和信用评价的不利影响,维护现时交易安全和社会整体秩序。依照该理论,物权的“妨害除去请求权”、“妨害防止请求权”,以及不动产和依法应为登记并已登记之动产之“返还请求权”不应适用诉讼时效制度,除此之外的物权请求权均得适用诉讼时效。     

房屋查封中的买受人异议问题之审视——兼评《中华人民共和国物权法》第二十条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条

民事诉讼或执行过程中,法院查封的房屋往往是第三人从出卖人处买得,或已预告登记或实现占有。对上述各情形,绝对依据体现物权要件主义的《物权法》第九条及现行最高人民法院有关规定进行处理,会导致对买受人的不公及造成社会不安定。鉴此,我们认为可以根据期待权理论,赋予买受人期待权具有对抗出卖人债权或物权的效力,从而达到维护房屋买受人合法权利、交易安全及社会稳定之目的,并且在理论上建立起更具中国特色的物权要件主义和期待权理论。     

《物权法》确立的应收账款质权登记制度对保理业务的借鉴

2007年10月1日即将实行的《物权法》明确规定应收账款可以出质,质权自信贷征信机构办理出质登记时设立.在我国争论已久的应收账款能否作为权利质押的问题终于尘埃落定.特别是《物权法》借鉴美国、加拿大等已建立应收账款担保交易登记体系国家的经验,确立了应收账款质权公示登记制度,为国内银行开展应收账款质押融资业务提供了法律保障,也为开展以保理业务为代表的应收账款转让融资业务提供了借鉴.