Verbücherung einer Grunddienstbarkeit als Zubehör-WE zugunsten des jeweiligen Wohnungseigentümers eines WE-Objekts?

Falls Objekte zubeh?rtauglich sind (hier: 2 in einer Garage befindliche Kfz-Abstellpl?tze nach § 1 Abs 2 WEG 1975), k?nnen sie – die entsprechende Widmung und Erfassung im Rahmen der Nutzwertfestsetzung (hier durch Au?erstreitrichterbeschluss aus dem Jahr 1995) vorausgesetzt – als Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Wohnungseigentümers eines WE-Objekts im Grundbuch einverleibt werden, wodurch die sachenrechtliche Zuordnung zum WE-Objekt erfolgt. Als Rechtsgrund für die Verbücherung des Zubeh?r-WE in Form einer Grunddienstbarkeit scheidet allerdings eine "Amtsbest?tigung" nach § 182 Abs 3 Au?StrG (früher § 178 Au?StrG aF) aus, da hiefür nur zu Lebzeiten des Erblassers bestehende und nicht erst nach seinem Tod zu begründende (beschr?nkte) dingliche Rechte in Frage kommen. Zum grundbücherlichen Zweck der "Amtsbest?tigung". Den Antrag nach § 182 Abs 3 Au?StrG kann nicht der Erbe, sondern nur der Verm?chtnisnehmer mit Zustimmung des/der Erben stellen. An allgemeinen Teilen der WE-Liegenschaft k?nnen entweder alle Wohnungseigentümer gemeinsam oder zumindest mit Zustimmung s?mtlicher Teilhaber zu Gunsten oder zu Lasten der jeweiligen Mindestanteile Grunddienstbarkeiten durch Einverleibung im Grundbuch erwerben. Die Dienstbarkeitsbelastung ist mit dem ausschlie?lichen Nutzungs- und Verfügungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers begrenzt.     

Berichtigte Parteibezeichnung im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren

W?hrend vor dem neuen Au?StrG die Berichtigung der Parteibezeichnung im wohnrechtlichen Au?erstreitverfahren nur mittels analoger Anwendung des § 235 Abs 5 ZPO zugelassen worden ist, darf nunmehr im wohnrechtlichen Au?erstreitverfahren die Parteibezeichnung – zumindest in den F?llen, in denen ein Schlichtungsstellenverfahren iSd §§ 39, 40 MRG iVm § 52 Abs 2 WEG 2002 nicht vorgesehen ist – jederzeit richtiggestellt werden, wenn die Fehlbezeichnung nach dem Sachvorbringen (hier: ursprünglich unrichtig bezeichnete WE-Verwalterin als AG in einem Verfahren nach § 20 Abs 2 und 3 WEG 2002) evident ist. Den Au?erstreitrichter trifft diesbezüglich eine besondere Anleitungs- und Belehrungspflicht des ASt nach § 14 Au?StrG.     

Nichtige WE-Begründung an Vitrinen?

Weil Vitrinen keine "sonstigen selbst?ndigen R?umlichkeiten" iSd § 2 Abs 2 WEG 2002 (§ 1 Abs 1 WEG 1975) sind, kann an diesen weder nach dem WEG 1975 noch nach dem WEG 2002 selbst?ndiges, sondern blo? Zubeh?r-WE begründet werden und bestehen. Ist dennoch nach dem WEG 1975 selbst?ndiges WE an Vitrinen im Grundbuch einverleibt worden, wird deshalb nicht die gesamte Begründung von WE an der Liegenschaft nichtig, da eine rechtskonforme, künftige Gestaltung (hier: der Vitrinen als Zubeh?r-WE) keine ge?nderte Summe der Nutzwerte/der Mindestanteile verlangt. Bis zur vertraglichen Gestaltung (= neuer WE-Vertrag samt Verbücherung des Zubeh?r-WE) ist das "WE" an den Vitrinen als schlichtes Miteigentum anzusehen. Zur Richtigstellung der Parteibezeichnung im Zivilprozess.     

Vom "Dominator"-Wohnungseigentümer angestrebter Verwalterwechsel – rechtsunwirksamer Beschluss des Mehrheitseigentümers nach § 24 Abs 3 und 6 WEG 2002

Der Mehrheits-Wohnungseigentümer ("Dominator") ist nach § 24 Abs 3 WEG 2002 vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn er – nach Enthebung des bisherigen WE-Verwalters – sich selbst als Verwalter einsetzen will. Von der Interessenkollision infolge des dominanten Einflusses auf die Verwaltung der WE-Liegenschaft sind beim Mehrheitsbeschluss sowohl der Enthebungs- (hier: Kündigung aus wichtigem Grund) als auch der Bestellungsakt umfasst, die eine Einheit bilden. Die Anfechtung des Mehrheitsbeschlusses des Dominators durch einen Wohnungseigentümer richtet sich nicht nach § 30 Abs 2, sondern nach dem Beschlussrecht gem § 24 Abs 6 (und § 29 Abs 1) WEG 2002. Ficht ein Wohnungseigentümer den Kündigungsbeschluss an, besitzt der WE-Verwalter nach § 52 Abs 2 Z 1 WEG 2002 keine Parteistellung; daran hat auch die WRN 2006 nichts ge?ndert.     

Überprüfung der Höhe des Finanzierungsbeitrags nach § 69 WWFSG 1989 – Rechtsweg

Lautet der Wortlaut des verfahrenseinleitenden Antrags auf überprüfung, in welchem Ausma? durch die Mietzinsvereinbarung sowie die Einforderung des Finanzierungsbeitrags das gesetzlich zul?ssige Zinsausma? überschritten worden sei, erlaubt diese Antragsformulierung den Schluss, die ASt begehre (zumindest auch) eine überprüfung der Mietzinsbildung, wie sie im IV. Hauptstück des WWFSG 1989 geregelt und (nur) in diesem Umfang gem § 67 WWFSG 1989 in das au?erstreitige Verfahren verwiesen ist. Für die isolierte Prüfung der richtigen Berechnung der (absoluten Gesamt-)H?he des vertraglich vereinbarten Finanzierungsbeitrags (nach Nutzfl?che oder Nutzwert) enth?lt § 67 WWFSG 1989 aber keine Verweisung in das au?erstreitige Verfahren.     

Ruhen des Verfahrens über die Anmerkung der Klage nach § 27 Abs 2 WEG 2002

Die Bestimmungen des § 28 Au?StrG über das Ruhen sind im Grundbuchsverfahren nicht anzuwenden. Dies ergibt sich einerseits aus dem Zwischenerledigungsverbot des § 95 GBG, vor allem aber aus dem typischen Fehlen eines kontradiktorischen Interessengegensatzes zwischen den Parteien. Im Verfahren über die Anmerkung der Klage nach § 27 Abs 2 WEG 2002 ist somit ein Ruhen ausgeschlossen. Zufolge § 12 Abs 2 WEG 2002 k?nnen mehrere Erben nach dem Tod des Wohnungseigentümers das WE nicht gem ihren Erbquoten aufteilen, es sei denn, es gibt nur zwei Erben, denen jeweils eine Quote von 50% zukommt.     

Wer hat einen vom Rechtsvorgänger des Wohnungseigentümers eigenmächtig errichteten,nicht parifizierten Keller zu erhalten?

Nutzt ein Wohnungseigentümer einen eigenm?chtig errichteten Teil seines WE-Objekts (hier: einen von seinem Rechtsvorg?nger ohne Baubewilligung gebauten Keller) ausschlie?lich, ohne dass diese R?umlichkeit in die Nutzwertfestsetzung einbezogen worden ist, handelt es sich zwar um einen allgemeinen Teil der WE-Liegenschaft. Die Erhaltungspflicht (hier: Behebung ernster [Feuchtigkeits-]Sch?den im Keller) trifft aber nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern nach § 839 ABGB den ausschlie?lich nutzenden Wohnungseigentümer allein. Auch eine langj?hrige Duldung der ausschlie?lichen Kellerbenützung durch den Wohnungseigentümer vermag die Erhaltungspflicht dieses Raums nicht auf die Eigentümergemeinschaft zu verlagern. Diese Duldung vernichtet lediglich den Beseitigungsanspruch wegen eigenm?chtiger Inanspruchnahme allgemeiner Liegenschaftsteile.     

Zwangsverwaltung des Wohnungsgebrauchsrechts an einer Eigentumswohnung

Ist ob der mit WE verbundenen Mindestanteile des Verpflichteten (= Wohnungseigentümer einer Wohnung und einer Garage) ein nicht eingeschr?nktes, ausdrücklich so bezeichnetes Wohnungsgebrauchsrecht (hier: zugunsten der Mutter des Verpflichteten) im Grundbuch einverleibt, ist die Zwangsverwaltung dieses Gebrauchsrechts gem § 97 Abs 1 EO iVm § 508 ABGB zu bewilligen, falls der Gebrauchsberechtigte w?hrend l?ngerer Dauer am Gebrauch verhindert ist. Dem (Wohnungs-)Eigentümer stehen – anders als beim Fruchtgenussrecht! – n?mlich alle Nutzungen zu, "die sich ohne St?rung des Gebrauchsberechtigten aus der Sache sch?pfen lassen". Die Erfolgsaussichten einer Exekution sind bei deren Bewilligung nicht zu prüfen, es sei denn, dass schon im Entscheidungszeitpunkt die Unm?glichkeit der Ertragserzielung nach der Aktenlage feststeht; diesfalls ist die Zwangsverwaltung nach § 129 Abs 2 EO einzustellen. Die Sach- und Rechtslage ist zum Zeitpunkt der Erlassung der erstinstanzlichen exekutiven Entscheidung (hier: Bewilligung der Zwangsverwaltung) ma?gebend.     

Kfz-Abstellplätze im nachträglich begründeten WE – Nutzwert-(neu-)festsetzung auf Grund vertraglicher Widmung

Die Nutzwert-(neu-)festsetzung gem § 9 Abs 2 WEG 2002 als Grundlage für eine nachfolgende erforderliche ?nderung der Mindestanteile schafft keinen eigenen zivilrechtlichen Rechtsgrund/Titel für die Nutzung bestimmter WE-Objekte (hier: wohnungseigentumstaugliche Kfz-Abstellpl?tze, an denen nach dem 30. 6. 2002 WE begründet werden soll). Die Widmung als wohnungseigentumstaugliches Objekt (einschlie?lich des WE-Zubeh?rs) oder als allgemeiner Teil der WE-Liegenschaft setzt vielmehr eine privatrechtliche Einigung (hier: der Wohnungseigentümer mit den schlichten Miteigentümern) voraus, die zwar idR im schriftlichen WE-Vertrag, aber auch schlüssig erfolgen kann. Nach § 9 Abs 2 Z 1 WEG 2002 sind die zwingenden Grunds?tze der Nutzwertberechnung zu beachten, was sowohl die WE-Tauglichkeit als auch die Widmung als selbst?ndiges WE-Objekt voraussetzt, da an allgemeinen Teilen der WE-Liegenschaft WE nicht bestehen kann und somit an diesen kein Nutzwert festgesetzt werden darf. Seit 1. 7. 2002 k?nnen wohnungseigentumstaugliche Kfz-Abstellpl?tze selbst?ndige WE-Objekte sein, w?hrend Zubeh?r-WE an diesen – auch im Fall nachtr?glicher Begründung von WE nach Ma?gabe des § 3 Abs 2 WEG 2002 – nicht mehr begründet werden darf. Für den für die WE-Begründung und den Abverkauf von WE-Objekten "hauptverantwortlichen" WE-Organisator entf?llt nach § 5 Abs 2 Satz 4 WEG 2002 idF WRN 2006 die Reservierungspflicht von Kfz-Abstellpl?tzen.     

Zum Änderungsrecht des Wohnungseigentümers unter Inanspruchnahme allgemeiner Teile der WE-Liegenschaft; Benützungsregelung

Beabsichtigt der ?nderungswillige Wohnungseigentümer, auch allgemeine Teile der WE-Liegenschaft in Anspruch zu nehmen, muss die ?nderung gem § 16 Abs 2 Z 2 WEG 2002 sowohl der übung des Verkehrs als auch einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers entsprechen. Dieses Interesse kann er nicht blo? mit gesteigerter Lebensqualit?t und/oder einer Wertsteigerung des ge?nderten eigenen WE-Objekts begründen, weil der Au?erstreitrichter sonst praktisch jede ?nderung zu genehmigen h?tte, was die Bestimmung inhaltsleer machte. Die Bereitschaft des ?nderungswilligen, auf seine Kosten Erneuerungsarbeiten an allgemeinen Teilen seines WE-Objekts (hier: an einer Veranda) durchzuführen, ersetzt nicht die gesetzlichen Anforderungen des § 16 Abs 2 Z 1 und 2 WEG 2002. Schon vor dem Au?StrG nF hat die Parteien im wohnrechtlichen Au?erstreitverfahren zwar keine f?rmliche Beweislast, wohl aber eine qualifizierte Behauptungspflicht getroffen, was seit 1. 1. 2005 darüber hinaus aus deren Vollst?ndigkeits-, Wahrheits- und Mitwirkungspflicht nach § 16 Abs 2 leg cit folgt. Jede gerichtliche Benützungsregelung nach § 17 Abs 2 WEG 2002 – und nicht nur die eine vertragliche Benützungsvereinbarung ?ndernde! – erfordert "wichtige Gründe". Für die erste Antragstellung ist unerheblich, ob der ASt einen spezifischen Bedarf für die begehrte Benützungsregelung zu konkretisieren vermag. Jede Benützungsregelung ist eine nach umfassender Interessenabw?gung zu treffende, von Billigkeitserw?gungen getragene Ermessensentscheidung des Au?erstreitrichters.     

Anfechtung einer Vereinbarung über die gemeinsame Verwaltung mehrerer WE-Liegenschaften nur im Rechtsweg – kein liegenschaftsübergreifender Aufteilungsschlüssel iSd § 32 WEG 2002

Liegenschaftsübergreifende Vereinbarungen (hier: betreffend 2 benachbarte WE-Liegenschaften über die Aufteilung und Abrechnung von Bewirtschaftungskosten sowie 2 gesonderte Abrechnungs- und Abstimmungseinheiten) k?nnen nicht im wohnrechtlichen Au?erstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 9 iVm § 32 Abs 2, 5 und 6 WEG 2002, sondern nur im streitigen Rechtsweg überprüft werden. Eine von § 32 Abs 1 WEG 2002 abweichende Vereinbarung über den Aufteilungsschlüssel der gemeinschaftlichen Liegenschaftsaufwendungen oder über eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungs- und Abstimmungseinheit bezieht sich n?mlich immer nur auf die konkrete WE-Liegenschaft, keinesfalls aber auf mehrere.     

Änderungsrecht des Wohnungseigentümers verbunden mit der Pflicht,sowohl Errichtungs- als auch Betriebskosten der von ihm geschaffenen Anlage allein zu tragen

Wenn nur der nach § 16 Abs 2 WEG 2002 ?nderungswillige Wohnungseigentümer selbst die von ihm geschaffene Einrichtung (hier: Behindertenlift) benützt und keine Benützungsrechte anderer Wohnungseigentümer vorgesehen sind, hat ausschlie?lich dieser sowohl die Errichtungs- als auch die laufenden Betriebskosten zu tragen, so dass wirtschaftliche Interessen der übrigen Gemeinschafter durch den Liftbetrieb nicht beeintr?chtigt sind. Das Zustimmungsrecht der übrigen Wohnungseigentümer h?ngt auch nicht von der Abgeltung des durch die errichtete Aufzugsanlage erh?hten Werts des WE-Objekts des ASt gegenüber den anderen Objekten ab. Vielmehr gilt im Falle einer Neufestsetzung der Nutzwerte § 10 Abs 3 iVm § 9 Abs 2 Z 4 WEG 2002.     

Entziehung der Gemeinnützigkeit – Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung nur hinsichtlich von Verwertungsma?nahmen (im Rahmen der Exekution wegen der Geldforderung)

Dem Antrag, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, wird (nur) insoweit stattgegeben (und im übrigen nicht stattgegeben), a) als für die Dauer des verfassungsgerichtlichen Verfahrens die Zwangsversteigerung von Liegenschaften und der Verkauf von Gegenst?nden im Rahmen der Fahrnisexekution ausgeschlossen wird (VfGH) bzw b) dass zwar nicht die Einleitung und der Vollzug exekutiver Ma?nahmen gehemmt ist, wohl aber bei Liegenschaften und Fahrnissen im Rahmen (bereits oder künftig) eingeleiteter Exekutionsma?nahmen Verwertungshandlungen zu unterbleiben haben (vgl § 54c Abs 2 und § 84a Abs 2 EO). Bislang gesetzte Exekutionsschritte bleiben aufrecht (VwGH).     

Grunderwerbsteuerpflicht bei Kleingärtner- (= Unterpächter-)wechsel

Die Rückstellung des Kleingartenhauses vom Unterp?chter an den Generalp?chter ist (ausgehend von der Entsch?digungssumme als Bemessungsgrundlage) grunderwerbsteuerpflichtig.     

Zur Rechtsqualität und Verbindlichkeit der Empfehlungen für Zu- und Abschläge beim Nutzwertgutachten

Es existieren lediglich Empfehlungen für Zu- und Abschl?ge beim Nutzwertgutachten nach dem WEG 1975 in der Fassung der Novelle BGBl I 1997/7, nach denen im Regelfall das Verh?ltnis der Nutzwerte zu den Quadratmetern zwischen der Vergleichswohnung und den Gesch?ftsr?umen 1: 2 nicht überschreiten sollte. Dabei handelt es sich aber um unverbindliche Richtwerte. Eine überschreitung dieses Werts – noch dazu vor Ver?ffentlichung der Empfehlung – um nicht einmal das Doppelte ist – auch im Hinblick auf die Antragsrechte nach § 9 Abs 2 Z 2 WEG 2002 – nicht geeignet, einen Versto? gegen zwingende Grunds?tze der Parifizierung darzustellen oder im Hinblick auf das auch in § 9 Abs 2 WEG 2002 beibehaltene Wort "insbesondere" einen sonstigen, gesetzlich nicht explizit geregelten Antragsgrund zu konstituieren.     

Rekursfrist für eine "Zwischenerledigung" gem § 22 Abs 1 Z 6 WGG-Verfahren über die Angemessenheit des vereinbarten oder begehrten Preises und Entgeltes

Ein Auftrag auf Vorlage der Endabrechnung über die gesamten Baukosten iSd § 22 Abs 2 Z 1 WGG ist keine Sachentscheidung. Daher betr?gt die Frist für den Rekurs dagegen 14 Tage.     

Statthaftigkeit der ao Revision bei Teilurteilen über Mietzinsrückstände

Dass gem § 575 Abs 3 ZPO der R?umungstitel nach Ablauf der Sechsmonatsfrist "au?er Kraft tritt", bedeutet nicht, dass damit schon materiellrechtliche Wirkungen eintreten. Die Bestimmung enth?lt im Gegensatz zu § 569 ZPO keine unmittelbare materiellrechtliche Regelung, w?hrend letztere dem Dauerschuldverh?ltnissen innewohnenden Grundsatz Rechnung tr?gt, dass ein faktisches Verhalten durch gewisse Zeit (hier die Unt?tigkeit dessen, der den Bestandvertrag l?sen wollte) zur Neubegründung des Vertragsverh?ltnisses führen kann. Die Frist des § 575 Abs 3 ZPO ist eine solche des Verfahrensrechts und muss, weil sie Wirkungen erst für die zwangsweise Durchsetzung der R?umung bzw der übernahme entfaltet, dem Exekutionsverfahren zugeordnet werden; ein hemmender Einfluss der verhandlungsfreien Zeit iSd § 223 Abs 2 ZPO scheidet damit aus.     

Abwehr von Eingriffen in das Mietrecht – zulässige Verfahrensart

Bei der Abgrenzung des streitigen vom au?erstreitigen Rechtsweg k?nnen nur konkrete bindende Absprachen über die in den §§ 8 und 9 MRG angeführten Rechte und Pflichten die Zul?ssigkeit des Rechtsweges ausl?sen. Enth?lt der Mietvertrag keine über das Gesetz hinausgehenden Regelungen, ist der Anspruch im au?erstreitigen Verfahren durchzusetzen. Zwar ist eine Behandlung der Klage als Antrag im Verfahren au?er Streitsachen nicht m?glich, wenn eine Gemeindeschlichtungsstelle besteht und daher vor der Anrufung der Gemeinde das au?erstreitige Verfahren vor Gericht unzul?ssig ist. Wies aber die Gemeindeschlichtungsstelle den entsprechenden Antrag ab und erhob die Partei binnen 4 Wochen Klage, ist die Umdeutung zul?ssig.