商品房预售认购书是否具有法律效力

商品房预售认购书由于其独特的法律地位和对双方权利义务不甚清晰的界定,由其本身的法律效力及其中定金所引起的纠纷正日渐增多,探讨其法律效力具有重要意义。     

对商品房预售认购书法律效力的探讨

商品房预售认购书的出现,为发展商迅速占领市场,快速筹集资金,争取并吸引住一部分潜在的买家,发挥了重要的作用。但由于商品房预售认购书独特的法律地位和双方权利义务不甚清晰的界定,由其本身的法律效力及其中定金所引起的纠纷日渐增多,探讨其法律效力具有重要意义。     

购房定金能否退还

读者牛洪生问:2002年1月13日,我与某房屋开发商签订了一份购房认购书。我交付了一万元定金,但没有签订购房合同,后来我发现,该开发商信誉不太好,不能按时交付房屋,房屋质量较差,所购房屋已经两次被质检部门勒令二次返工。该开发商是2002年5月15日取得商品房销售合格证的,因此我要求退房,开发商说定金不能退还。我能要求退回定金吗?     

论楼宇认购书

在我国房地产交易中,房地产商出于自身利益的考虑往往在正式签订销售合同或预售合同之前,要求购房者先和其签订楼宇认购书。楼宇认购书在实践中的表现形式极多,问题也十分突出。我国的法律对于楼宇认购书没有明文规定,学界对楼宇认购书意见不一,因此对楼宇认购书进行探讨实有必要。一、楼宇认购书的性质关于楼宇认购书的性质,有六种观点。第一,楼宇认购书是意向书,没有法律效力,其理由为双方没有就购房的基本事项达     

达成认购协议后 虽未签正式合同但擅自变更房价也属违约

我于1个月前与一家房地产公司签订了一份《商品房认购书》，约定：我订购5栋103号住房一套，总价款60万元，面积120平方米；我预付给公司5万元定金，并于半个月内与公司签订正式的《商品房买卖合同》。一周后，公司发给我一份《通知》，内容之一是每平方米必须增加400元。因遭我拒绝，双方至今一直未能签订《商品房买卖合同》。请问：公司的行为是否违约．我能否要求其按《商品房认购书》中的房价签订正式合同？     

购房“差价补偿”之法律路径探析

权利应源于当事人约定或法律规定，购房人获得“差价补偿”的法律路径主要有两种：一是买卖合同双方约定了‘‘差价补偿”事宜或开发商单方作出了“差价补偿”承诺；二是购房人可以经由撤销权的依法行使变更合同价款而获得差价补偿。在商品房价格大幅下降以致于继续履行购房合同对双方当事人利益严重失衡时，可以考虑援引“情势变更”原则予以变更合同价款。     

司法信箱

司法信箱口头约定并已实际交付超过标的额２０％的定金是否有效？编辑同志：我院受理了某甲与某乙购销合同定金纠纷一案，双方在主合同中未约定定金，仅口头约定。某甲依约交给某乙定金３万元，某乙出具了３万元定金收条，但该笔定金达合同总标的额的７０％，因此对该笔定...     

浅析商品房预约合同的效力——从《担保法》的视角出发

房地产开发商在与购房者签订商品房买卖合同之前，往往要求购房者与其签订“认购书”“订购单”“意向书”之类的文书，井以其中的定金条款来约束购房者在指定或约定期限与其签订正式的买卖合同，否则，开发商不予返还定金。这类文书在理论上称为“预约合同”，并可分为有约定定金和未约定定金两种。本文探讨的是有约定定金的预约合同，司法实践中称为“预约定金合同”或“立约定金合同”。最高人民法院关于《担保法》的司法解释赋预约合同中的“定金”予“定金罚则”的效力，首次以规范性法律文件确认了“立约定金”这一新的定金类型。     

房屋买卖合同中的陷阱及法律救济

开发商和购房人之间的权利义务关系规定在购房合同中。由开发商单方面提供的格式合同已提前确定了本应由双方协商的合同条款。本文以某房屋买卖合同为例，指出在房屋买卖合同中常见的不公平、不舍法条款，针对房屋买卖合同中的陷阱提出法律救济途径。     

购房“差价补偿”之法律路径探析

权利应源于当事人约定或法律规定,购房人获得"差价补偿"的法律路径主要有两种:一是买卖合同双方约定了"差价补偿"事宜或开发商单方作出了"差价补偿"承诺;二是购房人可以经由撤销权的依法行使变更合同价款而获得差价补偿。在商品房价格大幅下降以致于继续履行购房合同对双方当事人利益严重失衡时,可以考虑援引"情势变更"原则予以变更合同价款。     

规避限购令之借名购房行为的性质与效力探讨

对于规避限购令之借名购房行为,一种颇有代表性的观点认为属于以合法形式掩盖非法目的,应认定无效,而所购之房屋应归名义购房人所有。这种观点值得商榷。借名购房可分为三种类型：名义购房人实施购房行为型、事实购房人实施购房行为型、冒名实施购房行为型。名义购房人实施购房行为型借名购房行为的性质属于间接代理,其内部关系中委托合同虽然只是违反有关国务院和地方政府关于房地产市场调控的通知、意见的有关规定,并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,但其中关于名义购房人将购得的房屋所有权转移给事实购房人（限购对象）的内容,损害了社会公共利益,应当认定为无效合同;而代理人与第三人之间的房屋买卖合同,系另一份独立的合同,属有效合同,应受法律保护。事实购房人实施购房行为型借名购房的名义购房人与事实购房人之间构成直接代理关系,名义购房人是本人（被代理人）,事实购房人是代理人。冒名实施购房行为型借名购房行为属于无权代理,该合同在被代理人（名义购房人）追认之前,属于效力待定合同。     

我国定金的性质及法律效力

定金,是合同当事人一方以确保合同履行为目的向对方交付一定数额的金钱。是合同债务担保制度中的一种形式。定金担保制度,古今中外的立法中都有。但由于交付的目的不同,定金的性质和法律效力也各有所异。若把给付定金作为合同成立的要件,则属成约性定金;若把给付定金作为双方合同关系存在     

戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案

购房者对开发商的样板房表示满意,与开发商签订订购协议并向其交付了定金,约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款,购房者对该格式条款提出异议要求删除,开发商不能立即给予答复,以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的,属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的"不可归责于当事人双方的事由",开发商应当将收取的定金返还给购房者。     

定金的适用、效力及其纠纷的处理

定金的适用、效力及其纠纷的处理□莫高经关于定金担保的适用定金是指合同的当事人为了证明合同的成立，保证合同的履行，依照法律规定或双方的约定，由一方当事人在合同订立时或订立后、履行前，按合同总价款的一定比例或在法律规定的范围内，预先向对方当事人交付一定数...     

商品房按揭合同纠纷案件的审理

我国内地在使用“按揭”这一概念时,本质上仍为抵押,其内涵与英美法系和我国香港特别行政区的按揭及大陆法系中的让与担保制度不同。在商品房按揭纠纷中,一般主要存在四个基本合同关系,在这四个合同相互之间的关系中,理论界和实践部门对于借款合同是否为购房合同的从合同存在较大争议。笔者认为购房合同与借款合同不是主从合同,它们是有一定联系但相互独立的合同。在购房者起诉开发商要求确认房屋买卖合同无效或解除合同并退还购房款本息时,按揭银行属于有独立请求权的第三人,是否参加诉讼,应由其自行决定,法院不能强行追加其参加诉讼。但为了平衡各方利益,在按揭银行没有参加购房者与开发商购房合同纠纷的情形下,如果法院拟判决购房合同无效或解除购房合同的,法院应告知按揭银行参加诉讼。在实体审理中,应注意协调购房者与按揭银行、建筑商及开发商的其他债权人等抵押权人的权益冲突。     

论楼花按揭中的担保链及其优越性

“楼花”一词来自香港，是对尚未竣工交付的商品房的形象称谓；而楼花按揭则是指在房地产开发建设中交付前，房地产开发商与置业者签订商品房预售合同，同时收取一定比例的价金作为定金或预付款，而余款则由置业者的金融机构（主要为银行）申请贷款，并以其所购商品房作担保，其后分期还本付息；同时又由房地产开发商承担还款保证责任的一种融资购房担保方式。但是需要指出的是，本文所讨论的楼花按揭制度不同于     

论点摘要

目前，发放VIP购房卡成为开发商促销商品房的重要手段。认购人按照开发商要求交纳一定数额的“诚意金”后即可获得VIP购房卡。从而可获得优先购房权和房价优惠。“诚意金”的性质如何认定？是定金？订金？还是违约金？     

预约买房人可主张双倍返还定金

【裁判要旨】在商品房买卖过程中,买房人与开发商置业顾问签订的包含房号、面积、单价及签约期限等内容的签约置业预算表应认定为商品房预约合同。与该预约合同一并订立的定金合同具有立约定金和违约定金的双重属性,在开发商未按预约合同的约定与买房人签订商品房买卖合同时,买房人可以主张适用定金罚则,要求开发商双倍返还定金。     

浅论定金的几个问题

定金的法律性质和效力 定金,是一方当事人在订立合同时或合同履行之前,为了证明合同的成立和保证合同的履行,依照法律或合同的规定,预先付给对方一定数额的货币。 定金依其性质可分为若干种类:1.证约定金。它是为了证明合同关系的成立而交付的定金。2.成约定金。它是作为合同关系成立要件而交付的定金。定金是否交付决定合同关系是否成立,交付了定金,合同关系产生法律效力,不交付定金,合同关系就不能成立。3.解约定金。它是为保留合同解除权的权利而交付的定金。交付定金的一方可放弃定金而解除合同,     

浅议商品房开发商宣传资料的法律效力

在商品房买卖过程中,因开发商的宣传资料所引发的纠纷屡见不鲜,争议的核心是该宣传资料的法律效力问题。本文认为结合《合同法》及最高人民法院的司法解释中对要约邀请和要约的相关规定,我们可以将宣传资料中相应内容直接认定为要约,从而保护购房人的合法权益。