对商品房预售的探讨和建议

为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制，特别是对房地产开发企业在预售商品房时，硬性条件非常鲜明。根据《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条之规定，“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。国家还对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细的事后调整，如《城市房地产管理法》第四十四条第三款“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外，《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。     

我国商品房预售款监管模式法律分析

商品房预售方式在缓解房地产开发企业资金压力方面起到了重要的作用,然而由于其远期交易的特性使得作为弱势一方的购房者的利益极易受到侵犯.因此,对于商品房预售预售的监管.本文通过我国现实中不同地区的商品房预售款监管模式,以监管主体为核心,在比较分析的基础之上,分析了我国现有三种模式的利弊,并在此基础上,为我国商品房预售款的监管模式提出有效的完善建议.     

浅谈我国商品房预售制度的完善

随着我国房地产行业的兴起和快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。本文通过对我国房地产市场商品房预售制度的现状及存在的问题的分析，提出一些相应的对策和建议，以期完善我国的商品房预售制度。     

预售商品房能否成为房地产按揭担保的标的

从立法、理论和实践角度，探讨预售商品房可以成为房地产按揭标的物的依据，并从理论和实务上解决如何实现预售商品房所有权移转的问题。     

商品房预售登记备案制度探讨

商品房预售是我国房地产市场销售中一种主要模式,国家为加强对商品房预售市场的规范,设立了我国商售登记备案制度。本文从我国商品房预售登记备案的法律基础、内涵谈起,分析了商品房预售登记备案的法律性质和并探讨了商品房预售登记备案的不足与完善。     

商品房预售的特征及其合同的法律性质

商品房预售作为房屋销售的一种普遍方式,在房地产领域发挥着极其重要的作用。商品房预售采用"先售后建"的方式,从而决定了商品房预售法律关系复杂、标的物不可预见、履行期过长等一系列特征。关于商品房预售合同的性质,存在不同的学说,宜认定为不动产买卖合同。     

小议商品房预售制度的存废问题

2005年8月15日中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中提出了“取消商品房预售制度”的建议,在社会各界引起了很大反响。以央行为首的少部分人士主张取消商品房预售制度,而以建设部为首的绝大多数专家学者赞成保留预售制度。笔者综合各方观点,陈述取消和保留取消商品房预售制度的利弊,认为商品房预售制度存在具有其合理性。     

商品房预售若干问题探析

商品房预售是房地产转让的一种最主要的售房方式。由于商品房预售涉及诸多法律问题,而我国法律对此尚无明确规定,因此,笔者就其中的价格纠纷、质量问题、虚假宣传地理位置、面积差异、再转让等问题进行分析,并作初步探讨,以期完善我国房地产开发过程中商品房预售的立法。     

我国商品房预售监管制度的法律问题

近年来,随着内地房地产市场的繁荣和发展,商品房预售已经成为房地产开发商进行开发融资以及买卖的主要手段,成为内地房地产销售交易的主要方式。预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用,但是也显现出来许多问题,由于对商品房预售制度的监管不利,对市场以及消费者都是有利益上的威胁。本文通过对商品房预售制度的监管的研究,讨论商品房预售制度监管方面的缺陷,并提出法律上的对策。     

关于商品房预售合同登记备案制度的思考

1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定了商品房预售的条件和监督管理措施。但在实践中，不但商品房预售合同的当事人及有关房地产管理部门对该法条的理解或执行情况不同，就连一些审理此类纠纷案件的法官也认识各异。尤其是对该条第二款即“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部     

该不该问责房屋预售

尽管商品房预售制度是房地产市场发展过程的产物，目前已成为房地产市场的普遍现象。但接二连三的楼房倒塌，确实不得不引起我们对预售制度的深思。它究竟伤害谁？该何去何从？     

预售商品房抵押贷款发展策略的法律分析

将预售商品房作为抵押权的标的 ,既符合现代商品经济发展之潮流 ,也符合当事人之本意。它很好地缓解了房地产市场资金紧缺的状况。既解决了买房者的资金问题 ,预售人也因提前将商品房售出而获得了资金流转加快的效益。对于银行来说 ,为预售商品房提供抵押贷款 ,既能带来安全可靠的资本收益 (利息回报 ) ,又能吸纳长期稳定的客户及其持有的社会资金 ,从而可以成为贷款银行的一项主要的长期金融资产。因此 ,预售商品房抵押贷款必将成为我国银行商业化转轨时所需开拓的一项重要业务。可见 ,预售商品房抵押贷款无疑会是有利于宏观经济发展的微观…     

浅析预售商品房的再转让

作为现代房地产业开发、销售方面的重要制度，预售商品房再转让被许多国家广泛应用，但在目前实践中也存在诸多问题值得探讨。在我国，由于法律在此方面规定很模糊，各地对预售商品房再转让行为的具体规定也不一致，学界对此也有不同的看法。本文从法律依据和法理两个方面分析了预售商品房再转让的合理性。同时，为了保护交易当事人的利益，维护房地产市场以及资本市场的健康运行，笔者认为应对其作出一定限制，并提出了立法建议。     

再论大陆与香港的商品房预售制度

商品房预售制度起源于香港,后被人们纷纷效仿和推崇。但在大陆的房地产开发过程中,出现了不少问题。在这种情况下,一部分人因噎废食,主张取消商品房预售的做法。另一部分人尤其是开发商方面,则力挺将商品预售进行到底。围绕商品房预售制度的存废之争,笔者认为,双方争论的话题不是问题的根本。关键是,比较而言,香港设定的商品房预售条件严密而周详,能快速介入和干预商品房预售中的具体行为,而大陆设定的商品房预售条件过于简单和原则,漏洞多,流程不科学,操作性较差,导致监管部门分工不清,职责不明。在短时间内,笔者更期待商品房预售制度的完善,而不是取消。     

商品房预售中消费者权益的立法保护

引言 对商品房预售的预购人权益保护的法律现状 规范商品房预售的法律渊源较多,如《民法通则》、《刑法》、《建筑法》、《房地产管理法》、《金融信贷法》等与商品房消费者权益保护相关的法律。而《消费者权益保护法》是否适用于房地产消费者,学界争议较大。我认为既然商品房是商品,即可以用于交换的人的劳动,则该法适用于房地产消费者是不能怀疑的。《城市商品房预售管理办法》及建设部和     

商品房预售合同的法律问题研究

商品房预售制度对于推动我国房地产市场的发展发挥了不可替代的作用。但商品房预售所具有的不同于一般现房买卖的特征，也给预购人带来了较大的风险。如何对这些风险进行有效的防范，不仅是关涉预购人权利保护的问题，同时也是关涉我国未来房地产市场能否健康有序发展的问题。     

房地产开发经营中商品房包销法律问题

在房地产开发经营中，房地产开发商为了尽快筹集资金，收回投资利润，在以预售方式销售房屋的同时，借鉴香港、台湾等地区地产销售的经验，出现了一种新的商品房促销方式——商品房包销。这一促销方式的出现，对刺激房地产业的发展，搞活房地产市场，发挥房产包销商的特长，无疑有十分重要的意义。     

商品房预售若干问题探析

商品房预售，又称“期房买卖”、“卖楼花”，源于香港。它指预售方将正在建造中的商品房卖给预购方，由预购方预付全部或部分房款的行为。我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》及有关司法解释对此作了规定。 　　一、预售合同效力的认定 　　合同生效的一般条件有三个： (1)行为人有相应的行为能力； (2)意思表示真实； (3)不违反法律和社会公共利益。商品房预售为合同行为，当然适用上述条件。这里重点谈谈预售方的行为能力问题。 　　1.预售方必须符合《城市房地产管理法》第 44…     

浅析商品房预售中对消费者权益的保护

随着我国住房制度改革的不断深化,商品房已成为居民住房的主要形式。商品房预售是目前房地产市场上最主要的商品房销售方式。本文将从商品房预售制度本身出发,阐明商品房买卖中消费者权益的具体内涵,剖析在商品房买卖中侵害消费者权益的问题及其成因,进而探讨如何完善在商品房预售中对消费者权益的保护。     

预售商品房按揭的风险与防范

预售商品房按揭是世界发达国家和地区广为流行的一种以在建甚至未建的商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。这种方式可以刺激房地产业的快速发展, 对拉动内需,提高国家和地区的经济发展速度,盘活银行资金,具有重要作用,但同时亦存在较大风险。鉴此,笔者通过时我国现今房地产市场的现状和问题分析,研究预售商品房按揭制度的本质,明晰商品房按揭中相关当事人的权利和义务,同时重点探讨商品房按揭中贷款银行的风险及防范, 提出在预售商品房按揭中引入保险机制,抵押证券化等调整, 力求完善法律机制和配套制度,以保障预售商品房抵押贷款的信用与安全。