最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明     

长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案

房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积违反商品房买卖合同约定面积的,应按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题《的解释第十四条的规定处理》。     

论商品房担保贷款合同解除时的贷款返还责任——兼评《商品房买卖司法解释》第24、25条的适用

一、商品房担保贷款合同的特点近年来,我国房地产开发市场发展迅速,商品房交易量不断攀升。不过,绝大多数消费者尚不具备足够的经济实力,只能通过向银行贷款的方式向房地产开发商支付大部分房款。在此种贷款合同中,借款人(商品房买卖合同的买受人)以其购买的、未来预期取得所有权的房屋向银行(贷款人)提供担保,房地产开发商(商品房买卖合同的出卖人)亦需向银行提供保证担保,此即本文所探讨的商品房担保贷款合同。此种合同具有如下特点:(一)在法律性质上,商品房担保贷款合同属于借款合同,应当适用《合同法》的有关规定。《合同法》第196条规…     

论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿

最高人民法院于2003年4月28日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称解释)，该解释于2003年6月1日起正式施行。其中明确规定了买受人在5种情形之下不仅可以要求解除、撤销合同或者是要求宣告合同无效，而且可以要求出卖人返还购房款、支付利息及赔偿损失，还可以向出卖人主张要求其承担不超过已付购房款一倍的“赔偿责任”。     

试论合并审理在商品房买卖合同案中的必要性

房地产开发项目停工后 ,商品房无法交付 ,按揭银行先起诉购房户要求提前收回贷款本息 ,购房户后起诉房地产商和按揭银行要求解除商品房买卖合同和商品房贷款合同。两案应否合并审理 ,司法解释未明确规定。笔者认为 ,两案应合并审理或中止商品房贷款合同案诉讼。不合并审理或中止诉讼 ,直接剥夺了司法解释赋予购房人要求房地产开发商直接返还购房贷款的权利。将导致两案判决发生直接冲突。合并审理或中止诉讼能提高审判效率 ,减轻当事人诉累。符合“商品房买卖司法解释”惩罚过错方并保护弱势群体购房户合法权益的宗旨和目的。     

商品房同样适用“双倍赔偿”——解读商品房买卖纠纷案件的司法解释

2003年3月24日,最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,自2003年6月1日起正式施行。《解释》对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律都作出了明确、具体的规定。其中,对房地产开发企业严重违反诚实信用原则,损害买房户利益的恶意违约、欺诈等行为,明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。解读1 开发商恶意毁约、欺诈可要求双倍赔偿商品房买卖合同订立后,房地产开发商又将…     

不动产交易中无权处分合同的效力——兼评买卖合同司法解释第3条

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)自2012年7月1日起施行。《解释》第3条规定:"当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔     

论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所称的“买受人”,即购房人应为生活需要购买商品房的消费者。该《解释》不是对消费者权益保护法或合同法的直接适用,而是缺乏法律依据的司法创制。该《解释》规定适用惩罚性赔偿的其中三种情形值得推敲。     

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统     

从“购房者断供”案例看开发商的合同解除权

在期房买卖中,购房者大多通过银行按揭支付剩余房款,开发商则为其向银行提供阶段性保证。在商品房抵押登记前,一旦购房者断供,按揭贷款合同就会被银行要求解除,开发商就会承担提前清偿贷款的连带责任,这对开发商来说显得十分不公平。那么,开发商是否有权通过解除商品房买卖合同来维护自身权益呢?本文结合一案例,从商品房买卖合同与按揭贷款合同的关系、断供对开发商合同目的影响等角度进行分析,认为应该赋予开发商的合同解除权。     

谈商品房买卖合同纠纷案件的诉讼时效问题

自《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称司法解释)施行以来，商品房买卖合同纠纷案件突发性增多，关于诉讼时效问题认识不尽统一，有的认为该司法解释既然已明确适用于《中华人民共和国城     

商品房买卖合同纠纷案件存在的问题及对策 对最高法院商品房司法解释执行前后的调研分析

随着住房制度改革的深化和城镇居民住房的社会化、商品化,商品房买卖纠纷日益增多。特别是在2003年6月1日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)颁布实施后,商品房买卖合同纠纷案件呈现大幅度上升趋势。本文以2003年6月1日为分界点,对《解释》适用前、后我院所审理的商品房买卖合同纠纷的上诉案件进行统计,分析案件审理中新出现的突出问题,研究处理方法和对策,以期能够对审判实践提供有效的参考,并希望能够得到大家对此类案件审理中的指导原则、处理标准的共同探讨。     

预售商品房抵押登记模式的法律思考

对于预售商品房抵押贷款中,在借款人违约,银行要求借款人提前归还全部借款本息的情况下,如果此时预售商品房抵押仅进行了预告登记而尚未办理正式抵押登记的情况下,因预售商品房抵押尚未设立,银行不能直接要求对预售商品房享有优先受偿权。由此,将给我国商业银行预售商品房抵押贷款业务带来巨大的金融风险。一、一个案件引发的争议2007年8月13日,陈某、赖某作为买受人与G公司签订了商品房买卖合同一份,约定陈某、赖某向G公司购买杭州市西湖区某公寓5幢1703室房产一套。同日,P银行与陈某、赖某、G公司签订个人购房担保借款合同一份,约定陈某向P银行借款110万元用于购买杭州市西     

商品房买卖合同案件审判疑难问题研究

2003年施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》统一了商品房买卖合同纠纷的审理尺度,规范了商品房交易行为。但随着商品房销售模式的变化、房价的波动以及房地产政策的调整,商品房买卖合同纠纷呈现新的特征,司法解释既有的规定面临新的挑战,表现为与物权法、民事诉讼法、消费者权益保护法以及房地产法律、政策的冲突与协调,新型商品房买卖合同、商品房委托代理销售合同、关联案件等不断增多,商品房买卖合同审判实践需要随着经济社会的发展而不断完善。     

试论商品房买卖纠纷中逾期办证违约责任的诉讼时效问题

近年来,因迟延办理房屋权属证书（以下简称房产证）的房地产纠纷案件大幅增多,其中大部分都涉及到业主向商品房开发商索取逾期办证违约金的问题,这类型案件具有标的大、涉及面广、处理结果对社会稳定和经济发展有较大影响等特点,2003年3月24日最高人民法院发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）,该解释第十八条对商品房买卖合同履行中房地产出卖人一方逾期办理房产证的违约责任作出了规定,但是对逾期办理房产证所负违约责任能否适用诉讼时效并没有做出明确的规定。在实践中对其时效问题也存在着较大的分歧。本文从商品房购买者起诉开发商逾期办理房产证违约并要求其履行办证义务及支付违约金的诉讼时效谈起,此类问题专家学者也发表了不少观点与看法,本文根据现行法律关于诉讼时效的规定,从违约责任的角度谈谈诉讼时效问题。     

保留所有权出卖人取回权行使规则的冲突及其化解

《合同法》第134条对所有权保留买卖作出明确规定,虽然立法与实务不否认出卖人取回权的担保功能,但更注重其外在表现形式。原《买卖合同司法解释》第36条总体上采纳形式主义担保观,对出卖人取回权作了限制,以强化对买受人和第三人的权利保护。新《买卖合同司法解释》第26条延续上述做法,以买受人的付款比例作为限制出卖人取回权的标准,同时以善意取得制度保护善意第三人,这与《民法典》和《担保制度司法解释》将出卖人的“所有权”功能化为担保物权的基本理念不符,亦与正常经营活动买受人规则和统一清偿顺位规则存在一定冲突,故应限制其适用范围。     

第三者融资型信用交易的法律构造

现代社会交易形态不断发展,通过数个合同的结合实现交易目的的情形越来越多.作为典型之一的第三者融资型信用交易,经营者与信用提供者之间形成合作已为常态.从平衡当事人利益的角度出发,在买卖或服务提供合同出现无效、可撤销、解除的原因时,允许消费者以此向信用提供者进行抗辩,是较为合理的风险分配方式.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第24条明确了通过担保贷款方式购买商品房的情形下,因商品房买卖合同无效、可撤销及解除时,当事人可以解除担保贷款合同的规则.对于其他商品或服务我国未有明确规定,从日本及德国的立法动向来看,可以类推适用至其他商品或服务.     

履行迟延之按日累计违约金的性质、时效等若干问题的法律适用--以商品房买卖合同为例

在市场经济活动中,商品房买卖合同通常规定有因履行迟延所致的按日累计违约金,这类违约金适用于履行迟延下的多个场合,包括买受人支付价款迟延,出卖人交付房屋迟延,出卖人办理权属登记迟延等。文章以商品房买卖合同实例为基础,分别分析按日累计违约金的性质、诉讼时效等若干问题的法律适用。     

关于商品房买卖中若干法律问题的调查

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,最高 人民法院在2003年4月28日公布了《关于审理商品 房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下 简称《解释》)。一年多来,《解释》有力地促进了该类案 件的审理,但是在适用该司法解释的过程中,也遇到了 一些新问题,对该《解释》的某些规定产生了不同理解, 为此,我们专门就《解释》的适用情况及其他相关法律 适用问题进行调研,形成了该调研报告。     

论出卖人的权利瑕疵担保

一、权利瑕疵担保责任含义权利暇疵是指买卖合同标的上附有第三人权利或侵犯了第三人权利，在出卖人将标的交付给买受人后，第三人的权利也随之合法转移或继续侵犯了第三人的权利，成为买受人的负担，妨碍买受人取得和行使对标的物的权利的情形。出卖人在出卖标的的同时应保证其所出售的标的没有权利吸疵，出卖人对买卖标的享有合法的权利，任何第三人不会就标的向买方主张任何权利和请求，出卖人的这种保证即为权利假疵担保。违反了这种担保义务，出卖人应承担权利联疵担保责任。出卖人的权利接疵担保有如下特征：（1）该项担保为默示担保…