共有关系中的优先购买权研究

优先购买权,也称先买权,是特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利。优先购买权不仅仅适用于共有关系中,亦可依法适用于其他法律关系,但共有中的优先购买权具有典型意义。所谓共有人优先购买权,是指共有人在其他共有人有偿转让其份额或者转让已经分割的共有部分时,所享有的在同等条件下优先于其他第三人购买的权利。我国民法理论和民事司法实践对共有人优先购买权规则并无统一认识,本文不揣浅薄,对共有关系中的优先购买权一陈管见,以求教于同仁。一、优先购买权在共有关系中的适用范围     

论房屋承租人的优先购买权——兼评最高人民法院《房屋租赁合同司法解释》第21-24条

房屋承租人的优先购买权性质为形成权。承租人行使优先购买权时,出租人负有强制缔约义务,在出租人与承租人之间形成以出卖人与第三人之间所订立的合同条款为内容的合同,形成类似一物二卖的双重买卖关系。在房租租赁关系已经登记备案或者第三人知道租赁关系之时,承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力;反之,承租人的优先购买权不得对抗已经完成登记的善意第三人。出租人是否应当向第三人或者承租人承担债务不履行的责任,仍然应当以优先购买权是否具有对抗效力为基础予以判断。基于优先购买权制度的立法目的,共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。     

房屋先买权若干问题探讨

根据《城市私有房屋管理条例》(以下简称《条例》)第10条、第11条的规定,房屋所有者出卖共有房屋,“在同等条件下,共有人有优先购买权”;房屋所有人出卖出租房屋时,在同等条件下,“承租人有优先购买权”。这是我国关于房屋先买权的法律规定。在处理房屋买卖案件时,应当遵照执行。对于侵犯先买权的,应宣布买卖关系无效。但是,涉及房屋先买权的情况比较复杂,在处理房屋先买权案件时,值得研究和注意的问题是: 1.我国现有法律只规定房屋共有人和房屋承租人有先买权。那么,没有共有关系和租赁关系的房屋相邻权人是否有先买权?根据我国传统习惯和司法实践,房屋相邻人享有先买权。我国宋代的法律制度就有规定“应先问房亲,次及四邻”。在目前     

按份共有人优先购买权之实现——《物权法》第101条的法解释和适用

在按份共有人对非共有人有偿出让其所享有的共有财产份额或代表该财产份额的共有财产的情况下,其他按份共有人在遵循了与第三人完全相同的交易条件下才享有优先购买权。在出让人执行法院判决和因破产而出让共有财产份额时,按份共有人不享有优先购买权。只有在作为受让人的第三人知晓优先购买权存在的情况下,按份共有人的优先购买权才产生对抗第三人的效力。在按份共有人的优先购买权和承租人的优先购买权发生竞合时,也应以第三人知晓优先购买权的时间作为确定权利优先性的主要标准。     

按份共有人优先购买权的理论与实务探析

优先购买权,又称先买权,是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的一种独立的民事权利。对于共有人的优先购买权,大陆法系国家民法典一般都有此规定。我国《民法通则》第78条第3款规定了按份共有人的优先购买权。《物权法》第101条规定:按份共有人可以转让其享有     

房屋买卖时承租人优先购买权中的几个问题

我国民法上,房屋优先购买权制度具体体现为共有人的先买权、按份共有人的先买权和承租人的先买权,其中承租人的优先购买权制度,在房屋买卖诉讼中涉及的越来越多,而我国法律对此仅有原则性规定,导致在司法审判实践中对承租人的优先购买权制度争议诸多。本文拟从一个案例引出该制度存在的一些问题,并对承租人优先购买权的限制以及丧失优先购买权情形作了阐释,提出关注承租人优先购买权的限度及行使条件、诉讼规则设定的科学性问题。     

优先购买权刍议

优先购买权是公民、法人在特定的买卖中,在同等条件下,优先于其他人购买某项财产的权利。优先购买权的特征如下: 1.优先购买权是一种期待权。优先购买权并不是先买权人任何时候都享有的一种现实权利。先买权人对其所享有优先购买权的那项财产,在出卖人出卖以前,仅仅存在实现优先购买权的可能性,而只有当出卖人将这项财产出卖时,先买权人才能行使自己的先购权,将这项权利的可能性变成现实性。 2.优先购买权是一种限制权。这种限制表现在两个方面。其一是对出卖人的限制,在优先购买权存在的情况下,出卖人出卖财产时,必须优先卖给先买权人,这是出卖人应当履行的法定义务,对此,我国民法通则和《城市私有房屋管理条例》都有规定。其二是对先买权人的限制,先买权人只有在同等的条件下,才能优先购买出卖人出售的财产。所谓“同等条件”是指先买权人所接受的买卖标的和价格条件、交付货款的时间、方式等与其他购买人相同。也就是说,先     

房屋承租人优先购买权之检讨

一、房屋承租人优先购买权的概念、性质和效力作为民法上的一项民事权利,优先购买权〔1〕为很多人所熟知。从理论上讲,优先购买权应当包括约定的优先购买权和法定的优先购买权,正如有学者所言:“优先承买权云者,谓特定人依约定或法律规定,于所有人(义务人)出卖动产或不动产时,有依同样条件优先购买之权利。”〔2〕房屋的承租人与出租人完全也可以在租赁合同中约定,出租人在出卖房屋时,承租人享有在同等条件下的优先购买权。然而,为了充分保护房屋承租人的利益,我国现行法律已经肯定并确认了房屋承租人的优先购买权,如1983年国务院制定的《城…     

论承租人的优先购买权——以房屋非整体出租为视角

我国法律规定了承租人的优先购买权,但对优先购买权行使的客体和同等条件界定不清,导致房屋部分出租整体出卖时承租人优先购买权的行使出现争议。从法律规范和交易实践上看,部分承租人对房屋的优先购买权应有限制的行使,区分其优先购买权的客体是承租的部分房屋还是整体房屋,是平衡承租人、出租人与交易第三人利益的关键。     

是否继续保护房屋承租人优先购买权

民法上的优先购买权,又称先买权,是指特定人依法律规定或依合同约定,在出卖人出卖某项财产时,该特定人享有依同等条件优先于他人而购买的权利。优先购买权在罗马法时期就已经存在,并由法国民法典和德国民法典继承和发展,由此成为民商法中的一项制度。房屋承租人对出租房     

承租人优先购买权之实现途径研究

现行法始终未规定承租人优先购买权被侵害时的具体赔偿办法。作为请求权,承租人优先购买权的实现有赖于出租人的行为。因此应区分登记与未登记、第三人善意与恶意时出租人与第三人房屋买卖合同的效力,对于善意第三人已与出租人完成房屋变更登记,承租人只能寻求事后救济的情况,可以以出租人与第三人买卖合同的交易额和出租人租赁时间作为综合考量标准建立法定赔偿机制。承租人优先买权与"价高者得"有着天然矛盾,因尽量不使租赁房屋进入拍卖程序,提前询问承租人是否愿以底价购买。     

浅析民事执行拍卖中优先购买权之保护

优先购买权又称优先承买权,依照优先购买权发生的原因可分为法定优先购买权和约定优先购买权,二者虽然成立方式不同,但基本性质并无差异。我国大陆地区的民事法律仅规定了法定优先购买权,因此本文仅探讨法定优先购买权的保护问题。     

浅析民事执行拍卖中优先购买权之保护

优先购买权又称优先承买权,依照优先购买权发生的原因可分为法定优先购买权和约定优先购买权,二者虽然成立方式不同,但基本性质并无差异。我国大陆的民事法律仅规定了法定优先购买权,本文就此探讨了法定优先购买权的保护问题。     

浅论侵害承租人优先购买权的法律救济

租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人出奏租赁房屋给第三人时,承租人得以同等条件下优先于他人而购买的权利。承租人优先购买权制度源远流长,在国外可追溯到东罗马皇帝查士丁尼制定的啭让永佃权利时所有主有优先购买权”。我国古代法上也有‘位典卖倚当物业,先问房亲,房亲不要,次问东邻”。     

承租人先买权物权效力之辩--台湾地区经验及大陆借鉴

物权效力之先买权因可以影响第三人之物权得丧,对私法自治干预甚巨,故有赖于法律的明文规定,如台湾地区“土地法”第104条,“民法”第426条之2。在债权合意与物权变动相区分的立法模式下,先买权物权效力之体现应为对第三人的物权取得有所影响而非先买权人可以直接宣告出卖人与第三人的债权契约无效,台湾地区的立法修正与司法实践皆有力地证明了此点。故我国《民通意见》第118条无论是在效力层级还是法律技术上都有值得商榷之处。但在其被废止之后,应承认承租人之先买权仅具有债权效力。大陆学界有观点认为因租赁关系具有一定程度的公示性故承租人之先买权有债权物权化的可能性,但并不符合现有的法律体系,仍需斟酌。     

论承租人的优先购买权

承租人的优先购买权为一种具有形成权性质的物权取得权。承租人在出租人出卖房屋时取得优先购买权,基于物权的支配力,先买权人可以排斥他人而优先购买标的物,在出租人擅自向他人出卖房屋并过户登记时,若租赁合同已经登记使得优先购买权取得公示公信的效力,权利人可以向法院请求宣告其物权变动行为无效,从而实现自己的先买权。第三人只得依据其与出卖人订立的合同向出租人主张合同履行不能的违约责任。若租赁合同未登记,则第三人可依据善意取得制度取得房屋所有权,先买权人可以选择向出租人主张违约或侵权责任。     

股东优先购买权之行使模式与效力坐标

有限责任公司股东优先购买权在一般情形，可以通过“要约-承诺’模式进行行使，因其具有请求股权出让方缔结协议的效力；而在事实侵权的诸种情形，优先权人基于股东优先购买权区别于强制缔约的“事实上的约束力”，可以否定出让方与第三人之间股权协议的效力，并直接取代原受让方的地位。换言之，权利人向出让方表示行使优先购买权之时起，即在当事人间形成法律之拘束，出让方与第三人之协议内容在不违背公平原则之场合，自动适用于出让方与权利人，而无须重订契约。我们不必一厢情愿的将股东优先购买权纳入现有的权利体系，而只需认识其‘权利束”的特性，正确认知其一般效力坐标，并且在效力坐标出现偏移时，进行学理和法制程序上之补正。     

房屋优先购买权冲突的处理

房屋买卖中的优先购买权,是指在同等条件下,特定当事人优先购买的权利。优先购买权,在我国法律和实践中,按主体范围划分主要有四种:共有人的优先购买权、承租人的优先购买权、承典人的优先购买权与住房制度改革中的优先购买权。 需要指出的是,房改中的优先购买权,与共有人和承租人的优先购买权以及承典人的优先购买权均有所不同,房改中的优先购买权是绝对优先的,不存在同等条件的问题。因为房改中的优先购买权是基于一方是     

优先购买权若干问题探析——以房屋承租人为视角

优先购买权是指承租人按照法律的规定或合同的约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时,得以同等条件优先于特任购买的权利。该制度的设立对于社会经济秩序的稳定及资源的有效利用发挥了促进作用。但鉴于我国现行法律对承租人优先购买权制度的规定过于笼统,致使司法实践法律适用困难、判案标准不一等问题凸显,对我国司法公信力造成了不良影响。为此,本文从细节入手,以承租人优先购买权制度中部分承租与整体出卖情形下优先权的确定及承租人优先购买权法律损害赔偿为切入点,对我国承租人优先购买权制度进行分析。     

浅议有限责任公司股权转让股东优先购买权

股东的优先购买权是指股东向股东以外的第三人转让股权时,在同等条件下,其他股东享有优先购买的权利。该项规定是《公司法》中一项重要的法律制度,其立法意旨就在于对有限责任公司人合性、稳定性的维护以及对老股东利益的特别保护。2005年《公司法》第72条针对原《公司法》第35条存在的不足进行了补充修订,但由于该规定仍不尽全面,且《公司法》颁行后,针对《公司法》的司法解释亦基本未涉及股权转让中的优先购买权问题,致使实践中对优先购买权行使过程中所涉诸多问题难以把握,一旦发生纠纷难以得到及时、有效解决。