法国的房产交易公证（六）——法国房产交易过程中购房人权益保护研究（上）

自1994年1月1日《中华人民共和国消费者权益保护法》施行以来，消费者权益保护越来越为社会所重视，但同时，我国消费者权益被侵害的状况却依然严重。近几年，最为突出的就是房屋流转过程中的购房人权益保护问题。据统计，国民对购房人权益保护现状的不满已连续数年排在礼会焦点话题的前列，     

法国的房产交易公证（二）中法房产交易及公证作用比较分析

一、中法房产交易模型比较分析 中国目前的房产交易模式与法国不同，比较粗糙和原始。 与法国房产交易流程相比，中国房产交易流程具有下列特点：第一，房产交易过程以当事人自我主导为主线，由当事人自己完成对交易对方的主体资格审查，自己完成对交易标的权属状况的审查，自己完成对物业本身各方面情况的查验。第二，房产交易流程中并没有一个专业的机构提供全程专业服务，即便有专业机构介入，也是当事人在某个流程节点，在需要的时候偶然介入。房产交易过程本质上是合同的达成和履行过程，是房产物业的权属转移过程，无论在法国还是在中国，这一点是相同的。而合同的达成与履行、物业的查验和权届交割涉及到法律、税收、建筑、环保及银行等诸多方面的专业知识和技能，在这一点上无论在法国还是在中国也是相同的。一个普通的百姓一生中不可能多次买卖房产，因而不具备丰富的交易经验，但房产交易所涉及的财产金额对普通百姓或家庭来说又是十分重要的，因此如果没有专业的房产交易中介机构介入，粗糙的流程必然导致粗糙的结果。     

法国的房产交易公证（一）公证在房产交易中的地位及作用

在西方主要发达国家，法国房产一向以价格相对低廉、廉租房政策完备、房产贷款低息等特点著称，但很少有人了解法国房产市场的成熟和制度的完备与法国公证行业息息相关，本文拟从法国公证在房产交易中的地位及作用的视角，揭开法国房产交易中许多有别于我国的特色和鲜为人知的制度安排。     

法国的房产交易公证（四）法国公证人的专业素养对中国公证行业的启示

一、法国房产交易公证实务中公证人的专业应用及与我国现状的比较分析 法国房产交易过程中，作为交易当事人的售房方、购房方、银行均需要委托公证人，共同参与、操作房产交易事务，并南购房方公证人出具最终公证书。在房产交易公证过程中，公证人不仅作为公正的第三方对交易行为进行证明，而且充当了不动产专家的角色，从发布房产出售公告、参与房产的鉴定、撰写出售意向书、收集行政规章和市政建设信息、调查卖方经济状况及有无抵押情况、帮助提取交易款、计算税费等提供全过程服务。     

规避限购令之借名购房行为的性质与效力探讨

对于规避限购令之借名购房行为,一种颇有代表性的观点认为属于以合法形式掩盖非法目的,应认定无效,而所购之房屋应归名义购房人所有。这种观点值得商榷。借名购房可分为三种类型：名义购房人实施购房行为型、事实购房人实施购房行为型、冒名实施购房行为型。名义购房人实施购房行为型借名购房行为的性质属于间接代理,其内部关系中委托合同虽然只是违反有关国务院和地方政府关于房地产市场调控的通知、意见的有关规定,并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,但其中关于名义购房人将购得的房屋所有权转移给事实购房人（限购对象）的内容,损害了社会公共利益,应当认定为无效合同;而代理人与第三人之间的房屋买卖合同,系另一份独立的合同,属有效合同,应受法律保护。事实购房人实施购房行为型借名购房的名义购房人与事实购房人之间构成直接代理关系,名义购房人是本人（被代理人）,事实购房人是代理人。冒名实施购房行为型借名购房行为属于无权代理,该合同在被代理人（名义购房人）追认之前,属于效力待定合同。     

云南省公证工作为房产交易保驾护航

近日，云南省建设厅与司法厅联合下发了《关于在房屋登记活动中充分发挥公证的法定证明效力的通知》。《通知》从更好地贯彻实施《物权法》和《房屋登记管理办法》，保障登记行为及时、准确、合法、有效的目的出发，要求在房屋登记活动中充分运用公证的法定证明效力，进一步发挥公证的职能作用。并作出七条具体的规定，     

法国的房产交易公证（三）——从法国房产交易公证书看法国公证人的专业素养和知识结构

大陆法系国家的公证行业肩负着重要的社会职能，呈现出一派朝气蓬勃的景象。以法国为例，法国法定公证业务占到全部公证业务的65％左右，全国8000多名公证人一年业务收费总额超过60亿欧元，相当于人均75万欧元，法国公证人的地位很高，被尊称为“书写历史的人”。法国公证有今天的成就，究其原因固然是多方面的，但特别需要指出的是，法国公证人精湛的专业素养和渊博的知识结构也是维系公证行业社会地位的重要原因。     

不小心买刭“凶宅”怎么办

老百姓过日子花的最大一笔钱大概就是用来购房了，买到一处称心如意的房屋是购房人的基本要求。在买房的过程中，购房人往往慎之又慎，综合考虑房屋价款、周边环境、公共设施等多种因素，再作出决定。买到“凶宅”是购房人始料未及且不能接受的。然而，在实践中，全国各地发生的购房人买到“凶宅”而要求退房或索赔的案件却已非鲜有。那么，买到“凶宅”后如何维护自己的正当权益呢？让我们从这样一起涉“凶宅”买卖纠纷谈开去……     

房改后的住房能否办理赠与公证

1994年，我市根据国务院的有关规定，对全市公有住房进行了住房制度改革，将公有住房的部分所有权出售给内部职工（即购房人），售房单位与购房人签订了《公有住房买卖协议书》（以下简称《协议书》），市政府向购房人颁发了《房屋所有权证书》。（协议书》及（房屋所有权证书）上均载有：购房人车有住房的占有权、使用权、继承权和有限收益权，但不能赠与，住满五年，可到规定的交易场所出售和交换，售房单位有优先购买权（据悉松滋、江陵等很多地方也有类似的规定）。近来一部分购房人以我国法律对所有权未作限制为由，欲将住房赠与给亲友…     

房屋拆迁纠纷解决机制存在的问题及完善

本文对我国房屋拆迁的情况以及房屋纠纷的特点进行概括,并从立法和实践全面分析了房屋拆迁纠纷产生的主要原因,进而提出完善我国房屋拆迁纠纷解决机制的建议,包括明确区分公益拆迁和非公益拆迁,严格拆迁程序,完善听证制度,保障被拆迁人的知情权和参与权,对拆迁补偿制度、强制拆迁制度和被拆迁人权利救济制度予以完善等。     

未竣工房屋产权证登记法律效力及其救济

本文研究了房屋产权证登记的法律规定,并对未竣工房屋进行产权登记的法律效力进行了分析,最后针对我国目前大量存在的未竣工但已经登记了产权证损害购房人利益的情况做了救济途径的分析。     

借名购买经济适用房之归属

在我国,因种种原因借用他人名义购买房屋的现象相当普遍,在房屋价格大幅上涨的近几年,由此引发的纠纷非常之多。如北京朝阳法院的双桥法庭,此类纠纷已占受理的房屋买卖纠纷案件的5%左右。①昌平法院从2005年到2007年每年都有20件。②此类案件大多为房屋所有权之争,不管是实际购房人提起诉讼,还是名义购房人提起诉讼,基本诉求都是要求确认所有权归己方所     

“无理由”退房 真的不需要任何理由?

近几年,各大城市在“房住不炒”政策下加强宏观调控,房屋销售市场渐渐降温,不少开发商相继推出了“无理由退房”的营销举措。如此诱人的营销手段,吸引了不少购房人与开发商签订房屋买卖合同,但实际情况是,大多数购房人却面临“退房难”的窘境。因此提醒各位购房人一定要擦亮眼睛,仔细甄别开发商的“无理由退房”是否真的“无理由”。     

公司法解释若干问题评析（上）

最高人民法院出台的关于《公司法》的三次“解释”，是我国公司实务及司法实践中的重大研究成果，尤以公司法“解释三”内容最为前沿，包括了诸如隐名投资、股权善意取得、股权投资、非货币出资等诸多疑难法律问题的解决机制。为了正确解读和运用《公司法》三大司法解释，本刊特邀法学博士、北京大成律师事务所高级合伙人师安宁律师撰写《公司法解释若干问题评析》一文，以飨读者。     

法国的房产交易公证（八） 中法房地产交易中的公证审核

如果说公信力是公证服务在百姓心中树起的一座高塔的话，那么公证质量就是这座高塔的基础。本文从中法房地产交易公证着手．对比分析两国公证审核中存在的差异，试图研究和阐述审核环节对于提升公证质量的意义。     

浅析预告登记后预售商品房的强制执行

进入21世纪以来,我国房地产市场日趋火爆。尽管国家一再调控,房价仍居高不下,人们纷纷涌向房地产领域,在这种情况下,房产纠纷也频繁发生,其中最典型的就是"一房二卖"现象。在我国《物权法》颁布以前,法律对房屋买卖合同中债权人的物权请求权缺乏行之有效的保护方法,债权人的权益,通常受到损害。房地产开发商为了及早获得利益,在法律规定的基础上,对其商品房进行预售。房屋没有落成之前就和购房人签下购买合同。购房人虽然持有开发商签订好的合同,却由于房屋没有建成而无法拥有房产证。一些无良的房地产开发商可能会利用这个空子,将这套商品房再与第三个签订购房合同。是的原购房人的利益受到侵害。《物权法》的设立就是为了预防这样的行为发生,本文从实践的角度,就预告登记后预售商品房的强制执行,做出浅略的分析,以供探讨。     

商品房认购书若干法律问题探析

商品房认购书,是指商品房买卖双方在订立商品房预售合同或者商品买卖合同之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。商品房认购书的内容主要包括:一、当事人的名称或者姓名和住所;二、认购房屋的基本情况,如房屋的     

按揭风险及其防范

房地产市场中按揭购房已是极为普遍之现象，然而，在法律中却找不到相应明确的法律规定，致使按揭购房徒增一层阴影。对在房地产市场中，部分购房人不能或不愿一次性支付房款，于是将所购房屋抵押给银行取得贷款，由银行将本应付给购房人的贷款作为购房款直接支付给发展商，然后由购房人分期还贷的一种现象，人们借鉴香港相关习惯，将其称之为按揭。     

为拓展装修业务窃取房产交易信息行为之定性

<正>一、基本案情犯罪嫌疑人龙某某系某房屋装修公司（私企法人）经理；犯罪嫌疑人常某某、李某某系该公司业务员。为拓展公司业务，2021年1月至2022年5月，犯罪嫌疑人龙某某授意员工常某某、李某某前往本市“薄荷花园”“毓秀之都”等房产楼盘交付处，偷拍包括业主姓名、移动电话及房号的花名册，先后获取公民房产交易信息3000余条。此后通过拨打电话招揽装修业务谋取非法利益，但具体数额无法查明。二、分歧意见本案在审查起诉环节，形成三种不同意见。     

法国的房产交易公证（五）——中法房地产买卖合同之比较研究

随着房屋产权改革的深人和房地产市场的发展，房产逐渐成为社会公众的重要财产。经济增长、城市化进程加快带来了频繁的房屋产权交易，同时也带来了居高不下的房屋交易纠纷。以南京地区为例，2006年的房地产纠纷率已近千分之五。交易纠纷不仅仅意味着交易目的不能实现，还带来了社会成本的增加以及影响到社会经济秩序的和谐。而在法国，长期以来房产交易纠纷率不足万分之一。本文试图以二手房买卖合同为例，通过对中法房地产合同的比较研究，探寻法国房产交易纠纷率低的原因，以期能带来一些启示或借鉴。