新“土改” 新生活——农村土地制度改革的浙江探索

正承包地、宅基地、房产,是农民家庭资产的"三大宝"。然而,现实中这"农家三宝"都只是"沉睡的资本":农民在宅基地上合法建造的房子没有完整财产权,不能抵押、担保;集体所有的承包地同样不能抵押、担保。但上述情况正在逐渐改变。党的十八届三中全会明确提出"赋予农民更多财产权利",增加农民收入和财富。近年来,浙江积极推进农村改革试     

农村集体土地流转的难点探析

党的十八届三中全会指出,"要赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及其承包经营权的抵押、担保权能"。农村集体土地流转将从制度上解决土地承包经营权的市场准入问题。从农村土地产权虚位,土地财政现象,农村宅基地的用益物权,农村土地流转市场不完善,城乡土地权利难统一,土地承包经营权抵押等六个方面探讨农村集体土地流转的难点,具有现实意义。     

农村住房可以做贷款抵押吗?

编辑同志 :我是一农民 ,为了发家致富 ,我准备贷款搞养殖业 ,但听说到银行贷款需要担保 ,我便准备用家里的四间房屋做担保 ,请问这样可以吗 ?张振发张振发读者 :从《担保法》的规定来看 ,抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押 ,即房屋的所有人完全可以用自己所有的房屋来抵押 ,甚至依法出卖 ,行使处分权。但是 ,农村住房在其所有人行使这一权利时 ,因受到其他法律的限制而不能用于抵押。《担保法》第３７条规定 ,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得用于抵押 ,因而对宅基地的抵押作了禁止性规定。因为房屋与其占用…     

为农民贷款难寻找出路的委员

“农民把住房和宅基地抵押给你，你要吗？”省委书记卢展工用“激将”的口气问。     

中央1号文件:全面深化农村改革

正这是中央一号文件连续11年聚焦"三农"。今年的关键词"全面深化农村改革"站到了俯瞰全局的高度,首次提出赋予农民对承包地承包经营权抵押、担保权能。中共中央、国务院最近印发2014年中央1号文件《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》,《意见》全文约10000字,共分8个部分33条,全面定调2014年及今后一个时期农业农村工作。【文件】稳定农村土地承包关系并保持长久不变,在坚持和完善最严格的耕地保护静度前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、     

“让农民带着保障和尊严进城!”

农业人口转为城镇居民不仅是简单地变更户口登记，更是让进城落户的农民工和城市居民一样享受城市的社保、教育、医疗等待遇，还要给他们“保留退路”，仍旧保留农村原有宅基地、承包地、林地、原户籍地计划生育政策、参与原农村集体经济组织资产分红权等基本权益，可以在一段时间内给予进城落户农民“城乡兼有”的特殊身份待遇，盖上“城乡两床被子”。     

关于农村土地权利的几个问题

郭明瑞在《法学论坛》2010年第1期撰文认为，农村土地归农民成员集体所有，土地所有权人有权决定土地所有权的行使方式和得到所有权权益。土地承包经营权具有流通性，通过家庭承包方式取得的土地承包经营权也应可以入股、抵押。宅基地使用权作为一项用益物权也应具有流通性，农民住房可以转让也可以抵押，宅基地使用权可以随同农民住房流通。     

土地流转,城乡统筹发展的重要抓手

赋予农民对承包地的占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。鼓励承包经营权在公开市场流转。引导工商资本到农村发展适合企业化经营的现代种养业和加工业。鼓励发展家庭农场、专业大户、农民合作社、农业公司等新型农业经营主体。建立市县级农村产权交易市场,促进农村产权公开规范交易流转。——摘自《政府工作报告》     

田东念起“信用经”——全国第一个“信用县”建成走笔

近年来，田东农民群众流传这样的顺口溜：“信用比黄金贵重”、“信用能当钱使”、“讲信用，很实用”……因为如今不需要抵押，不需要担保，仅凭借“信用”，田东的农民群众就能顺利地向银行贷到款了。2011年12月16日，广西社会信用体系建设领导小组把全区首个“信用县”牌匾正式授予田东县，这也是全国首个获授牌的“信用县”。     

确保农民的基本“地权’’

党的十七届三中全会前后，有关农村改革与发展问题成为理论争议舆论热议的焦点，其中的一个话题是农民的“地权”。一些人认为要有根本性的变革，就要让土地真正变为农民的资产，可以抵押、担保、转让，甚至说白了应把“长久不变”的经营性“地权”变成实际的“私有化”，从而可以自行买卖、变现等，并称之为“新土改”政策。     

关于农村产权抵押融资问题的思考与研究——以湖北为例

一直以来,"三农"有效抵押品不足问题制约着农村大额融资的开展。党的十八届三中全会提出,赋予承包地承包经营权抵押担保功能,允许承包经营土地经营权向金融机构抵押融资,这将释放农村产权融资潜力,破解三农融资难题。结合近年来湖北省开展农村产权抵押贷款的实践,分析了制约农村产权抵押融资的制度瓶颈,并就其规范发展提出了若干建议。     

全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定

正(2015年12月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过)为了落实农村土地的用益物权,赋予农民更多财产权利,深化农村金融改革创新,有效盘活农村资源、资金、资产,为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式,第十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议决定:授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)行政区域,暂时调整实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于集体所有的耕地使用权不得抵押的规定;在天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。上述调整在2017年12月     

论最高额抵押担保债权的转让

对最高额抵押担保债权的转让,各国规定不同。我国关于最高额抵押债权的立法,已经不能满足社会主义市场经济发展的需要。因此,对有关最高额抵押担保债权的立法进行完善势在必行。     

城镇化中农民不失地的创新——三亚力村土地产权制度改革实践

党的十八届三中全会关于"允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能"等改革的决定,引起了社会各界的广泛关注和热议。早在两年前,国土部就以城镇化进程中农民不失地为目标,对农村土地产权制度改革做了顶层设计,并在三亚市天涯镇力村进行试点。农发行作为重点支持"新农村建设"的银行,跟进探索支持试点实践的路径和方式。     

关于新型农村社区建设中的几个重要问题

农民身份转换还是农地身份转换近来,许多地方以新型城镇化、统筹城乡发展、新农村建设、住房建设与危房改造、新型农村社区建设、迁村并庄、土地整治、两换(宅基地换楼房、承包地换社保)、城乡建设用地挂钩、农民变市     

父母以未成年子女不动产设定抵押担保之行为效力

《民法典》第35条“除外条款”延续了原《民法总则》第35条“除外条款”的规定，与原《民法通则》第18条“除外条款”的规定相比表述更为科学和严谨。但同时又由于该款的规定相对抽象和较为原则性，导致在实践中对其认识不一，因此有必要从法理上予以厘清。父母以未成年子女不动产设定抵押担保之行为效力，司法实务和学界均存在有效、效力待定、无效三种观点。父母为维护未成年子女利益以其不动产设定抵押担保的行为有效，自无疑问。而父母非为维护未成年子女利益以其不动产设定抵押担保的行为，就代理权限而言属有权代理；就行为效力而言，不是效力待定而是无效。实践中，法院可采取“目的性限缩解释—有权代理—违反效力性强制性规定—行为无效”的裁判路径，以实现优先保护未成年子女利益的立法目的。     

土地换社保 农民未必合算

中山市公布了《关于加快推进城乡一体化的意见》,将以土地承包经营权置换社会保障的试点工作,鼓励农民"自愿退出宅基地、流转承包地",进入城镇或新型社区居住,探索非城市规划区农村土地资产资本化改革。     

农民住房财产权抵押贷款的仪征试点

正2015年,经全国人大授权,59个农民住房财产权抵押贷款试点县(市、区)暂时调整实施《物权法》、《担保法》中关于"集体所有的宅基地使用权不得抵押"的法律规定,允许开展农民住房财产权抵押贷款。两年来,仪征作为试点地区之一,市委市政府高度重视,立足于盘活农民、农村资产,放眼于深化农村金融改革创新,促进农业适度规模经营     

“诚信创造价值”在盐城市盐都区“落地”

“用文明作担保，以诚信作抵押”，江苏省盐城市盐都区文明办联合江苏盐城黄海农商银行，启动实施“道德贷”工程，即：向辖区内获得市级以上道德模范、盐城好人、中国好人等群体发放以其诚实、信用作为担保的贷款，最高贷款额度50万元。6月28日，江苏省道德模范徐兆学、盐城市道德模范王金明、“盐城好人”杨建军等“盐城榜样”，成为首批“道德贷”受益人。     

开展农村“两换”试点 推进沙坪坝区全域诚市化

重庆市沙坪坝区在全市率先提出了全域城市化概念,实现全域城市化目标的关键是土地流转,有效举措就是实现土地规模化经营,其突破口就是"两换"——通过农民宅基地使用权换住房、农民承包地经营权换社保的方式,把农民分散使用的土地通过向当地土地托管中心流转而集中一起,依法实现规模化、集约化经营和农民集中居住。