物业管理纠纷的现状及思考

改革开放以来,随着我国的住房制度改革逐步深化,物业管理已经成为人们生活、工作的重要组成部分。但是,据相关的最新数据显示,物业管理纠纷已经成为社会稳定的重要威胁。其背后的原因在于物业公司与业主双方观念的错位、相关立法的缺失、物业收费标准不公开、物业服务标准不明确、物业服务"质价不相符",本文结合我国物业管理的实际情况,为物业管理纠纷的解决进行理论思考。     

提高法律意识依法进行物业管理

物业管理是一个朝阳产业,近几年来物业管理行业更呈现出欣欣向荣的发展态势。但由于我国物业管理行业相对美国、新加坡等国家起步较晚且立法滞后,导致物业管理从业人员和物业相对人——即业主和物业使用人的法律意识普遍较差。这一现状给蓬勃发展中的物业行业带来了一系列的问题。笔者拟从认识我国物业管理立法现状,提高物业管理从业人员及物业相对人法律意识的角度提出几点措施。     

关于物业管理立法若干问题的思考

物业管理立法中目前有几个热点问题,一是物业管理立法原则,认为循序渐进是中央或地方分散立法均应遵守的基本准则;二是业主委员会的法律地位问题,认为小区业主委员会作为小区业主自治组织,属于限制能力的民事责任主体;三是小区物业管理公司的法律责任问题,认为对物业管理公司责任的立法应主要适用过错责任原则,在特殊情况下可以适用严格责任,业主大会或业主委员会与物业管理公司的合同是责任认定的基础。     

论区别业主大会与业主大会会议概念的意义

在物业管理实务中,以及在物业管理地方立法上,动辄使用"召开业主大会"的提法,显系对法律的误读,并为厘清物业纠纷中的是非带来了困扰。本文从理论和实践角度出发,分析了二者之间的区别,并对立法路径提出了建议。     

以区分所有为向度对我国物业管理立法的思考

目前我国物业管理立法上存在立法层次较低、立法水平和技术滞后等不足。现实生活中业主与物业管理企业之间纠纷不断且矛盾一直没有得到有效解决。我国传统的房屋管理体制和物权法律结构阻碍了市场化物业管理的推行。其中,这又与业主作为物业管理中的主体,其权利一直没明晰不无关系。为此,笔者从区分所有的向度出发,界定业主在物业管理中的权利范围,对物业管理立法进行探讨,以冀推动物业管理行业规范发展,促进城市社区和谐有序建设。     

论我省物业产权界定的立法方向及对策

本文通过对我省各主要城市做物业产权界定问卷调查分析,不仅对现在物业产权界定法律规制的空缺、遗漏之处及对实务操作中的热点、难点问题做出分析归类,而且也为弥补我省物业产权界定立法提供宝贵的实证资料。我省需要借鉴德、日等国的立法经验,参考其他省市的立法现状,制定专门的满足现代化社会生活的物业产权界定法规。     

你所关注的问题就是我们努力的方向——《西安市物业管理条例》之法条背后

“这是征求物业立法建议的热线吗?我有个建议要提……”,“邮箱又收到了几个群众的立法建议”,“请来接待室一下,有个老同志反映物业条例的意见”.可见,这一事关百姓切身利益的地方立法,社会关注度非常之高. 备受关注的《西安市物业管理条例》终于在几经锻造后修订完成.房屋质量易扯皮、业主大会难召开、物业企业交接不畅、业委会难监管等几乎每天都在我们身边发生的问题,新出台的《条例》都作出了回应.     

我国地方立法的能力构成与质量提升

立法能力是立法者在立法过程中为实现立法目的、满足立法需求所具备的能力和能量。地方立法能力是国家治理能力的有机组成部分,地方法治扩散旨在将一地法治建设成果推向全国,民主立法、科学立法和依法立法是地方立法的根本遵循。立法需求是提高地方立法质量的内在动力：提高立法技术规范是提升地方立法质量的必由之路,服务乡村治理需要是提升地方立法质量的内生动力,突出地方特色是提升地方立法质量的关键举措。法治环境是提高地方立法质量的外在机理：公众参与立法是提升地方立法质量的重要途径,以人民为中心是提升地方立法质量的根本支撑,坚持党的领导是提升地方立法质量的政治保障。     

关于地方重复立法问题的思考——正确理解并遵循立法的科学原则

我国一些地方立法在内容和结构上都大量重复中央立法或其他地方立法。有些地方立法人员的知识结构和思维方式的不足、对立法权限的理解偏差、立法审查体制对立法责任的忽略是造成地方立法重复的主要原因。解决地方重复立法的问题需要正确理解立法的科学原则,并进行立法科学原则的制度化探索,建立包括静态和动态的完整、系统的立法科学制度措施,提高立法科学原则的实践操作性,才能有效解决地方重复立法问题,提高地方立法的质量。     

论地方立法的科学化

地方立法更加符合客观规律、更加体现地方特色、更加提高立法效益,是衡量地方立法科学化的标准。我国地方立法在科学化方面存在严重不足:地方立法理念存在偏差;地方立法"抄袭"严重;地方保护主义、部门利益倾向明显;地方立法技术滞后。推进地方立法的科学化是深入贯彻落实科学发展观的客观要求,是推进依法行政、建设法治政府的重要前提,是提高地方立法效益的有效途径。为了切实有效地推进我国地方立法的科学化,必须树立"以人为本"的地方立法理念,科学编制地方立法规划与计划,建立地方立法助理制度,提高地方立法技术,建立科学的地方立法后评估制度等。     

地方立法评估的立法模式与制度构建

为确保地方立法评估的权威性与正当性,实现地方立法评估的统一化与制度化运行,地方立法评估应当由最高国家权力机关制定法律.《地方立法评估法》应当对地方立法评估的宗旨与原则、主体、对象与内容、标准与程序等地方立法评估制度的制度性基本要素进行科学、理性设置,以服务于地方立法评估制度法治化发展的时代诉求.     

浅谈我国物业管理的立法模式

物业管理与现代建筑物区分所有权有着密不可分的关系，对它的法律制度的研究也成为必须。本文通过分析《物权法》中有关物业管理、业主的规定，并对各国物业管理的立法模式进行比较，以此提出对我国物业管理立法模式的选择及建议。     

简评《物业管理条例》

物业管理作为我国的朝阳产业要取得良好快速的发展,与成熟完善的物业管理立法是息息相关的。2007年新修改通过的《物业管理条例》在2003年《物业管理条例》的基础上,兼采《物权法》的有关规定,具有重大的理论和现实意义,但同时也存在着一些不足。     

地方立法的地方特色及其实现之道

地方特色是地方立法的生命，是衡量地方立法质量的主要标志。“有特色”的地方立法就是在不与宪法、法律相抵触的前提下，能充分体现地方的个性、差异性和特殊性，从而反映地方需求，解决地方的实际问题。当前，地方立法存在着无特色或特色不够鲜明等诸多问题，而要实现地方立法，反映地方特色，必须更新立法理念，将立法的民主性、科学性和程序性结合起来。     

《行政许可法》对地方立法的影响

行政许可法颁布和施行的意义不仅仅局限于行政法治这一领域,而且以独特的视角为地方立法今后的发展提供了难得的参考。在地方立法理念上的变化体现为:平衡公益和私益,追求效益,立法应务实创新;对地方立法体制及立法技术的影响表现为:地方对行政许可设定具有很强的局限性,地方立法主体需重新认识和定位,注重以立法事项的性质确定立法主体,在权限上既赋予地方一定的专有立法权,同时对地方立法权进行一些具体的禁止作为补充,健全地方立法的具体内容,完善地方立法技术。即便如此,行政许可法仍对地方立法可能造成以下负面影响:首先是借行政许可法留下的可观的立法空间,扩大地方立法权;其次是由于行政审批改革与立法同步,立法中部门利益将会反弹。     

福建省:成立立法评估与咨询服务基地

福建省人大常委会近曰与厦门大学、华价大学、福州大学、福建师范大学、福建江夏学院5所高校合作,成立福建省地方立法评估与咨询服务基地。在局校成立地方立法评估与咨询服务基地,是推进科学立法、民主立法的重要举措,将对进一步提高立法质量提供有力的人才和智力支持。立法基地将受委托对立法规划、立法计划及立法项目进行研究论证,起草地方性法规草案,进行立法后评估,开展地方立法项目调研和理论研究等。     

论我国地方立法中的权限冲突

地方立法在我国法治进程中扮演着重要角色,但在地方立法实践中存在着权限冲突,表现为地方与中央立法机关之间、地方权力机关与地方政府之间、地方人大与其常委会之间,导致了地方立法存在僭越中央专属立法权、地方立法权限范围模糊、地方立法主体之间立法权限不明、地方权力机关立法主导丧失等问题.在建设法治国家进程中,这些问题需要引起重视并应最终加以解决.     

示范性立法的逻辑与实践展开——以我国地方行政程序立法为样本的分析

从地方立法的属性和目的看,地方性立法需要考虑和安顿地方性需求;但同时,地方立法也需要面对法制统一的宪法性命令。因此,对地方立法的"地方特色"的理解不应绝对化、形式化。法制统一原则以及立法所针对事项的共性要求,要求地方立法应考虑统一性与多样性的协调。作为一种立法技术手段,示范性立法反映了这一统一与多样性协调的逻辑,而这一技术在实践中的展开,将有助于促进法律体系在中央与地方之间、国家与社会之间、统一与多样之间的协调。     

地方立法立项机制的实然回顾及反思

地方立法立项机制是关于立法规划(计划)编制的运行模式。本文在对地方立法立项的启动时间、主体、项目来源、编制过程、审批与公布、实施等六个方面进行全面剖析的基础上,指出了当前中国地方立法立项机制存在的主要问题。     

地方人民代表大会立法权的行使空间及实现路径

长期以来,我国地方人民代表大会常委会主导着地方性法规的制定,地方人民代表大会的立法权陷于被虚置的境地。这种与法律规范不相符合的立法格局的形成有特定的时代因素。地方人民代表大会行使立法权具有理论正当性和现实需求,同时立法权扩容改革的完成、信息技术的高度发达为其提供了制度空间和技术支持。实现地方人民代表大会立法职能的回归需要在地方立法格局重塑、地方人民代表大会与其常委会立法权限界分、地方人民代表大会立法实施方式和地方人民代表大会制度建设等方面展开整体设计。