住宅小区停车位权利归属的立法缺陷与完善——《物权法》第74条评析

《物权法》第74条为确定住宅小区停车位的权利归属提供了法律依据。但《物权法》实施以来,该条文存在"首先满足业主需要"界定不明确、未规定"约定归属"的主体、时间、未约定或约定不明时停车位归属不明等缺陷,导致地方法院在审理此类案件时判决不一。因此,需要完善立法规定,确定小区停车位权利归属。     

《物权法》中对小区车位(车库)所有权归属规定的不足与完善

《物权法》关于小区车位(车库)归属问题的规定很大程度上解决了开发商以及物业管理公司和业主在小区停车位上存在的矛盾,然而在车位、车库应当首先满足业主的需要中业主的优先权如何体现,约定不明时所有权的归属以及开发商在小区公共场地建造的机械停车位的所有权归属三个方面仍然存在缺漏,本文试从小区车位所有权归属的争论出发结合物权法实施中存在的问题,针对上述缺漏提出完善建议。     

住宅小区停车位权属界定

住宅小区停车位的权属一直是物权法中的重要内容,在中国城市居民的私家车保有量不断增多的今天,小区停车位也越来越成为重要的现实问题.该问题牵涉到开发商与业主的相关利益,在分析时需要兼顾两者,同时对于不同类型的停车位,只有做到具体探讨,并紧密依据《物权法》的规定,才能得出合理的结论.     

创设"双三分之二"原则的投票表决方式——解读修订后的《物业管理条例》第十二条第三款

修订前的<物业管理条例>在涉及业主共同利益事项的表决中对如何平衡业主之间的投票表决权比例束手无策,致使拥有专有面积比较大的业主垄断投票表决权,而修订后的<物业管理条例>对业主的普通利益事项投票表决虽然采用普通多数同意的投票表决方式,但对业主重大利益事项的表决创设"双三分之二"原则的投票表决方式,能够有效地保障广大业主的合法权益.     

论我国台湾地区的法定停车位制度及其启示

我国台湾地区法定停车位是法律规定开发商在修建区分所有建筑物时必须设立的最低数额的停车位。其在法律权属上被强制划定为共有部分,但开发商可以通过拟制分管契约的方式为业主设定对特定停车位的专有使用权。业主享有的专有使用权只能依附于专有部分而存在,权利的行使也需要受到法律的限制。我国台湾地区法律还创设了完备的登记制度,有力地保护了区分所有建筑物功能的完整性和业主对于特定停车位的专有使用权。借鉴我国台湾地区的经验,在我国的立法当中应当明确停车位所在空间的性质,并通过制度安排,将业主所购买的车位权利合法化;此外,还应完善并统一不动产登记制度,使停车位的权属与让与制度获得公示效力的保护。     

建筑物区分所有权语境下的停车位归属——对《物权法》第七十四条之再解释

依据我国《物权法》第74条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《法释》)之有关条款,均无法判断建筑物区分所有权语境下的停车位归属。民法学说上常见的可能影响停车位归属的九个因素,可以类型化为行政判断说、约定归属说、投资受益说和空间关系说,但其中只有空间关系说具有合理性。比确认停车位归属更有现实意义的是对于处分停车位的限制,此种限制应遵循"对外优先,对内平等"原则。此外,基于规避土地增值税目的由开发商向税务机关做出的有关声明,不应作为判断停车位归属的根据。停车位使用权转让协议也不宜简单认定为无效。     

小区共有停车位的利用与管理

随着我国经济的发展,人们对汽车的需求量急剧增加.因而,居住在小区里的有车业主对车位的需求是必然的.将法定车位作为配套设施,有利于满足业主的停车需要.小区共有车位是所有小区居民的共同权益.因此,车位分配必须公开、公平、公正.为了贯彻“三公”原则,本文认为共有停车位的使用根据业主房屋建筑面积的比例对于公共停车位按份共有.目前对于共有停车位分配以及管理方法,我国还没有一个统一的规范.本文将对各种小区共有停车位分配以及管理方法作出分析和评价,找出适合中国国情的规范模式.     

物权原理与物业管理

物业管理制度的法理依据是建筑物区分所有制度.基于物业管理的性质是两个以上的业主共同对区分所有物的管理,物业管理制度调整的对象,不应限于业主与物业管理企业之间签订的物业服务合同项下的物业管理活动.基于物业管理为共有人对共有物的管理,物业管理区域的划分依据只能是业主间的共有关系.基于区分所有关系,业主团体为物业管理的主体;业主大会,是业主团体的权力机关;业主委员会是业主大会决议的执行机关.业主大会表决权的发生,既取决于业主人头因素,又取决于物业面积因素,以平衡双方的利益.基于物的性质,以及房地相连的属性,房屋底下停车库除当事人有明确约定外,应当属于业主共有.共有的车库,可以约定一人专用.     

创设“双三分之二”原则的投票表决方式——解读修订后的《物业管理条例》第十二条第三款

修订前的《物业管理条例》在涉及业主共同利益事项的表决中对如何平衡业主之间的投票表决权比例束手无策，致使拥有专有面积比较大的业主垄断投票表决权，而修订后的《物业管理条例》对业主的普通利益事项投票表决虽然采用普通多数同意的投票表决方式，但对业主重大利益事项的表决创设“双三分之二”原则的投票表决方式，能够有效地保障广大业主的合法权益。     

业主权益争议法律问题三则

<正>1小区停车，物业公司能否收取停车费？问：小黄购买某小区二手商品房一套，物业公司在小区大门处设置道闸，对未购买停车位的车辆收取停车费。未购买停车位的小黄对收费不满，认为小区内停车位属于公共资源，已计入业主公摊面积，购房款中包含了公摊面积的费用，所以小区内的停车位应供业主免费使用。物业公司表示，公司入驻时已经全体业主同意，获得了停车位收费授权。那么，谁的主张能得到支持？     

意思自治、交易秩序与利益平衡——南怀瑾作品著作权纠纷上诉案评析

知识产权案件的裁判,应当体现意思自治的民法基本原则、稳定交易秩序的司法导向、平衡相关方利益的价值取向。对于行为人的真实意思,应当通过行为外观探求其内心真意。著作权许可使用合同的法律性质应综合合同条款文义、著作权人之行为、代理人之权限、出版合同及其履约过程进行判断。对于代理人在著作权人授权范围之内签署的许可使用合同,其法律后果应直接归属于作为被代理人的著作权人,而不应认定为转委托。著作权人死亡后,在对其作品著作财产权归属发生争议的情况下,被许可人暂缓支付著作权许可使用费,不存在拒不支付之主观过错,因此不应认定其构成侵权。对于权利人通过合同关系行使处分权已经构建的稳定交易结构及交易秩序,应予以尊重。     

船东可反驳的推定责任：《鹿特丹规则》承运人识别推定制度之考察——兼论中国海商法承运人识别制度的发展

联合国最新海运公约《鹿特丹规则》提出开创性设计,规定若无法识别承运人,则推定注册船东为承运人。直接推定船东为承运人有其合理性与历史传统,因此,在一定程度上优于将承运人无法识别时的责任转嫁于托运人的立法思路。观诸航运大国之海商法,或由于承认光船租船条款的效力,或由于承认多个承运人的存在,亦出现了向船东转嫁责任的方法和船东承担连带责任的发展趋势。在中国现行要件主义的承运人识别处理方式下,公约的思路可以为处理具体案件中承运人识别问题提供有借鉴意义的参考。     

物业服务合同若干法律问题研究

物业服务合同作为一种民事合同 ,是平等主体之间签订的合同 ,现有合同种类难以涵盖物业服务合同的特点 ,应当被视为一种新的合同类型 ;在物业服务合同中 ,业主委员会的法律地位比较特殊 ;物业服务合同的解除应当遵循《合同法》的约定 ,业主不能任意解除物业服务合同 ;物业管理企业承担的责任应当根据物业服务合同的约定及法律规定来确定 ,不能无限制扩大物业管理企业的责任     

合同视角下的专利默示许可研究?--以美中两国的司法实践为考察对象

从发生原因上讲，专利默示许可包括基于产品销售、合同关系和其他交往关系产生的默示许可三种基本形式。专利默示许可的理论基础，在英美法上主要基于其禁止反言理论，在大陆法上则是基于诚实信用原则。专利默示许可，究其本质是专利权人和专利技术使用人之间的一种合同关系，而非侵权关系。专利默示许可是合同法上事实合同的一种表现形式，其成就应当具备事实合同成立的一般条件。我国司法机关有关专利默示许可的实践探索，既有成功的一面，也有有待完善的不足之处。从制度构建上讲，专利默示许可应当建筑在专利法的诚实信用原则之上，同时在具体规则上保持其案例法的本色。     

论合同自由原则与合同正义原则的统一性

自由、公平是保障交易活动正常进行不可缺少的要素。合同法作为规范市场经济活动的法则必 须将合同自由与合同正义有机地统一起来,才能维护正常的市场交易活动。合同自由原则是维 持自由竞争的基础,合同正义原则是自由竞争的必要限制,只有将当事人的合意与上升为法律的 国家意志有机统一,体现法律效力,才能践行真正的合同自由。中国对两个原则统一的全面认识 体现在新制定的合同法上:既集中体现了合同自由的精神实质,又始终贯穿了合同正义的要旨。 但还应及时修正个别条款中不能科学体现两个原则的不足,才能有效促进市场经济交易的正常 发展。     

第三人利益合同之效力根源:法律对第三人合同利益之正当化

第三人利益合同之效力根源为法律对第三人合同利益的正当化.这一命题包括了两个方面的含义:其一,基础合同当事人对第三人利益的赋予为内在的根源,此为自律性的要素;其二,法律对第三人合同利益的正当化为外在根源,此为他律性要素.此二者不可截然分开,只有自律与他律的要素共同作用,才为第三人利益合同之效力根源提供法哲学上的解释.     

有效益的交易:合同诈骗罪规范目的证成——以骗逃部分铁路运费案为分析重点

合同诈骗罪“兜底条款”如何理解与解释,存在的争议焦点之一是怎样看待合同诈骗罪“列明”行为的价值以及其是否具有构成要件的意义。骗逃部分铁路运费的行为,能否以合同诈骗罪的“兜底条款”定罪处刑,目的解释是可否入罪判断需要坚持的最为重要的解释原则,目的论限缩是填补刑法隐蔽性漏洞的有效方法。符合规范保护目的的行为,应当通过目的论限缩将其出罪化。合同诈骗罪所涉的市场秩序与公私财产损失,是指没有交易目的或者基础、欠缺交易效益与效率前提下的市场秩序与财产损失。有效益或者有效率的、合乎交易目的的合同欺诈行为,不属于合同诈骗罪的规制范围。源于罪刑法定原则的要求,目的解释只应当用于出罪化。经济犯罪的刑法教义学研究与规范目的的理解,离不开社科法学智识的浸润、滋养与支撑。否则,经济犯罪的刑法解释与司法适用,就有可能违反基本的经济规律与经济法则而走向谬误。骗逃部分铁路运费的行为,不应当按照合同诈骗罪的“兜底条款”定罪处刑。     

雇佣关系调整的法律分界——民法与劳动法调整雇佣类合同关系的制度与理念

《合同法》起草时曾设定一类有名合同——雇佣合同,但雇佣合同最终没有体现在《合同法》中,近年来民法学界开始涉及雇佣合同问题。《劳动法》调整的劳动合同实质上也是一种雇佣合同,民法与劳动法调整雇佣关系有着各自相应的区界。本文对传统雇佣契约与劳动合同之间存在的差异进行了分析,指出民法与劳动法所调整的雇佣关系是一种互补关系,两者在调整雇佣类社会关系中发挥着不可替代的功能。     

论邻地通行权

邻地通行权是指土地权利人(被围绕地人)在与公路(或通路)无正常(适宜)的联络、导致不能为通常的使用时,得请求相邻土地的权利人(周围地人、围绕地人)容忍自己于必要范围内通行的权利。法特性上其属于不动产相邻关系法系统中的法定权利,相应地乃是对通行地(周围地、围绕地)人不动产土地权利的限制。大陆法与英美法各国家和地区民法大多有此制度或规则的明文。我国《民法典》第291条确立了相邻关系通行权,然其完整的法理、学理、构成要件以及法律效果等的解释论系统尚付阙如,应予以构建或释明,期冀《民法典》的该规则可切实地作用于我国的社会生活与法律实践。     

公用事业公私合作合同的法律属性与规制路径——基于经济法视野的考察

公用事业公私合作合同是国家规范公用事业公私合作活动的重要法律工具,具有经济法的属性,应接受公法与私法的双重规制。就公法规制来说,政府应保留一定的公权力,并承担相应的义务,同时,私人部门也应承担一定的公法义务,其部分私权利要接受公法的限制。就私法规制来看,主要体现在基于契约精神对政府公权力进行限制,并要求政府承担相应的合作风险,以及在违反合同义务的时候,承担相应的民事法律责任。