论元代不动产买卖程序

元代以土地为主的不动产买卖是当时个人(主要是家庭或家族)财产转移的主要形态。与牲畜、奴婢等动产买卖的简单程序相比,不动产买卖因其标的价值较大,对交易双方个人或家庭甚至相关人的生计影响至巨,故法律特别设定了特殊主体的购买优先权、产权确认和卖方保证等程序内容;同时,国家为税赋原因而设定的呈报、过户程序,表明不动产买卖不是单纯的民     

特殊标的物抵押问题探析

传统民法将财产区分为动产和不动产,在传统担保制度中,抵押物的范围仅限于不动产,这是因为抵押缺乏物权公示制度,动产抵押会因动产的隐藏转移而使抵押权人根本无法行使抵押权。近代以来,为实现动产的担保功能,随着动产形态的变化和动产登记制度的发展,动产抵押权在各国立法中大抵都得到了承认,但动产作为抵押物的范围仍旧受到很多限制,如德瑞民法典中仅将航空器和船舶等特殊动产作为抵押权的标的;相对来说,日本民法和我国台湾民法可用于抵押的动产范围则广一些;而从我国的《担保法》第34条、第37条和《物权法》第180条、第184条可以看出,我国对设立抵押权的财产除法律明文加以禁止的以外,范围极广,不论是动产、不动产、财产权利均可     

论动产抵押物的转移与抵押权的效力

抵押物发生转让时 ,抵押权人与抵押物受让人的利益必然发生冲突 ,尤其是在动产抵押物转让时 ,抵押权人与善意第三人的利益冲突更加剧烈 ,因此 ,抵押物转让与抵押权效力问题成为各国抵押法关注的焦点。各国法律均没有区别不动产抵押与动产抵押以及受让人是处于恶意还是善意状态 ,盖因各国在讨论抵押物转让时发生的利益冲突之逻辑起点无不是以不动产抵押为研究对象的 ,对动产抵押权的效力的确定和对动产抵押物受让人的保护方法 ,则仅是一种类推适用的结果。笔者认为 ,由于不动产物权与动产物权在公示方法上有显著不同 ,所以受让人尤其是善意受…     

我国不动产预告登记制度之若干思考

不动产预告登记制度是物权法登记制度中一项重要制度,物权法(草案)对此也进行了规定,但仍需完善。不动产预告登记将债权物权化,赋予债权请求权以物权性质的排他效力。其价值在于保障当事人(特别是弱者)的权利,保护交易安全,维护市场信用等,特别是以抑制商品房买卖中"一房多售"为典型。本文拟从不动产预告登记的法律涵义与性质入手,对不动产预告登记的法律效力与法律价值进行思考,结合我国实际提出不动产预告登记制度若干方面在我国的制度设计。     

保留所有权买卖比较研究

所有权保留的法律性质 ,以“附停止条件所有权转移说”更为可取。在我国 ,保留所有权买卖既适用于动产 ,也适用于不动产 ,而其登记可采分别主义和对抗主义 ,内容应尽可能简明。     

论不动产的善意取得制度

善意取得制度是物权法上的一项重要制度,其设立的宗旨在于维护物权交易的动态安全,并协调与平衡真实物权人与第三人之间的利益关系。当今世界各国大部分都规定了动产的善意取得制度,但对于不动产是否也适用善意取得制度,因各国赋予不动产登记效力不一而异。我国目前没有制定关于不动产善意取得制度的法律,而且仅有的善意取得制度的立法过于零碎,已明显不适应经济发展的要求,因此建立完善的善意取得制度,是一个非常紧迫的现实问题。     

动产抵押权与动产质押权竞合探析

担保法是物权法的一个重要部分,我国民事立法向来都对其作了规定。这些法律曾经在我国经济发展和司法审判中起到过积极的作用,但是从实践中来看,我国担保立法还不完善。这主要表现在不仅有少数法律之间存在着不一致,而且有少数法律条款缺乏合理性。在诸多的问题中,笔者在此文中仅探讨了很小的一个着眼点,即动产抵押权与动产质押权的竞合问题。一、各国和地区有关动产抵押的规定抵押权与质权的竞合一般出现于动产上。原因有两个:一是大多数国家都不承认不动产上可以设定质权,质权的标的一般为动产或财产权利;二是在各国立法中,权利抵押的标的…     

浅议我国不动产善意取得制度

不动产善意取得是善意取得制度应用于不动产交易的具体体现。传统民法理论认为善意取得制度适用范围仅以动产为限,善意取得制度是否亦适用于不动产领域,各国立法规定不一,并且在理论研究方面,学者亦存在不同见解,我国理论界观点也不统一。本文以我国《物权法》的106条规定为基点,介绍不动产善意取得,分析其制度的不足之处,并提出相关的完善建议。     

一般动产与特殊动产——兼论工商行政管理部门办理的抵押登记

一般动产与特殊动产的区分是法律上的问题,而不是事实上的问题,其主要的区分标准有两个,一是是否有专业的登记管理机关,二是所有权变动的公信力产生方式。以此为标准,车辆、航空器、船舶等属于特殊动产,而企业的生产设备、产品等属于一般动产。在《物权法》规定的物权登记机关中,工商行政管理机关所进行的登记只是市场主体的一般动产的抵押登记,特别是由一般动产组成财团抵押时,其范围须明确界定;登记效力也需要明确。     

民事诉讼法知识问答(三)

(9) 什么叫不动产诉讼?为什么因不动产提起的诉讼要由不动产所在地人民法院管辖? 不动产是指不能移动其位置,或者移动其位置就会引起其性能、形状改变的财产。这种财产与动产是相对而言的。因争执不动产而进行的诉讼,属于不动产诉讼,应由不动产所在地人民法院管辖。这种管辖是法律规定的专属管辖。 为什么因不动产发生争执而提起的诉讼,要由不动产所在地人民法院专属管辖呢?这是因为不动产的登记和转移手续,都是在当地的     

预告登记的性质、效力和范围探索

本文针对预告登记中的权利性质、登记效力和登记范围提出意见。经预告登记后的请求权的本质属性仍为债权;预告登记后发生的中间处分行为应为效力待定的行为;可为预告登记的应是变动不动产物权的请求权,或者该请求权附有条件或期限,或者该不动产物权指向的物为未来的不动产,飞机、船舶、汽车等特殊动产准用不动产的规定。     

论英国土地承租人权益的法律保护

土地租赁法律关系是古今中外普遍存在的一种法律现象,其内容包括租赁合同和承租人对土地的占有两个构成要素。各国法律在规范土地租赁关系时的侧重点不尽相同。大陆法系国家主要依据合同法调整土地租赁关系。16世纪以前,英国法律始终依据合同法为承租人提供保护,承租人的权益在法律上也被视为动产。从16世纪开始,普通法承认了承租人土地占有的独立性,法律对土地承租人的保护经历了一个"从契约到财产"的转变过程。在法律传统的影响下,这种转变没有完成。普通法最终综合运用合同法和财产法的规则调整土地租赁关系,不仅使土地租赁法律关系的两个构成要素都得到了法律的保护,而且将土地承租人的权益最终变成一种兼有动产和不动产属性的"准不动产"。     

第四讲 论国际贸易法的统一化与联合国国际货物买卖合同公约(续)

<正> 关于公约的适用范围买卖合同公约的第一部分是关于其适用范围的规定。这些规定具有一定特色,也颇为复杂,可以从以下几方面进行分析。货物买卖公约是用以调整国际货物买卖合同关系的统一实体法,这是确定其适用范围的基本原则。什么是货物买卖,公约未予定义。罗马研究所1935年拟定的统一法公约草案第1条曾规定,货物系指可移动的有体物(客体),即有体动产。各国法律和实践一般也这样认     

试论不动产交易合同效力与不动产登记的关系

我国的不动产交易主要是指不动产的买卖、赠与、交换、预售、抵押、租凭等。因此而签订的合同统称为不动产交易合同。我国不动产所有权的取得、变更，依法实行不动产登记制度，当事人应当按照法律规定到指定的部门办理变更登记手续。不动产所有权变更登记与不动产交易合同的登记，是不同的两个概念，不动产交易合同效力与登记是一种什么关系，目前司法界和学术界都有不同的看法，为此，谈一些个人的看法。     

略论城市房地产抵押的特点

《中华人民共和国城市房地产管理法》（下称《房地产法》）于1994年7月5日由第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，自1995年1月1日起施行。该法中对城市房地产抵押作了专门规定，弥补了民法通则不分动产与不动产抵押的缺憾，为房地产抵押提供了明确的法律依据，使我国的抵押制度趋于完善。本文根据该法的规定，对房地产抵押的特点略作论述，以利实践中正确适用有关法律。一、抵押物的性质特征能够构成人们物质财富的物即财产，按照其是否能够移动或移动后是否会改变性质、降低价值的标准，可区分为动产与不动产两大类。动产是可…     

基于公平的考量:不动产善意取得的实践分析与制度完善

除个别国家或地区如瑞士的立法外,在传统的民法理论及绝大多数立法例中,善意取得仅适用于动产。〔1〕我国《物权法》第106条第1款明确规定了善意取得适用于不动产,即:"无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理     

刘志兵诉卢志成财产权属纠纷案

[裁判摘要] 善意取得是指无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，受让人是善意的且付出合理的价格，依法取得该不动产或者动产的所有权。因此，善意取得应当符合以下三个条件：一、受让人受让该动产时是善意的；二、以合理的价格受让；三、受让的动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。     

房地产转让中的房产与地产权益冲突

房地产转让中的房产与地产权益冲突赵贵龙房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。由于我国现行法律将房产与地产视为两个独立的不动产，故在房地产转让中必然出现房产与地产的权益冲突问题。由于城乡土地所有制的不同，...     

略论航空器与船舶物权登记的几个问题

航空器、船舶作为动产,在物权变动方面却采取不动产所常用的登记公示方式,其核心原因在于登记能够满足其物权公示的基本要求。登记不是不动产物权变动的专利,也可以用于公示航空器、船舶物权变动。无权登记对抗问题实际上是相互竞争的物权之间的顺位优劣问题。对抗效力的真实含义并不在于第三人对于现实权利的实现。航空器、船舶物权变动登记的对抗效力意味着其物权变动依据交付原则或当事人的意思确定,与登记与否没有必然的法律联系。     

占有权与所有权分离情形下出卖人交房义务的认定

交付标的物并转移标的物所有权给买受人,是买卖合同中出卖人的主要义务。物权的变动必须通过一定的公示来完成,动产由于一般体积较小,转移占有即具有较强的公示性,所以在动产买卖中,出卖人交付标的物给买受人的同时,就完成了转移所有权的义务。而转移占有对于不动产物权变动而言公示性较弱,所以物权法规定以登记作为不动产物权变动的公示方法,