“交钥匙”算不算房屋交付使用

编辑同志: 2002年10月8日,我的一位亲戚和一家开发商签订了一份商品房买卖合同。当时约定的交付使用时间是2003年6月8日,否则,开发商要支付房价10%的违约金。但到了交付之日,开发商只把钥匙交给我的亲戚,没有把房产证书等一并交来。于是发生了纠纷。开发商认为“房屋交付使用”就是“交钥匙”, 他们没有违约;而我的亲戚则认为,“房屋交付使用”不仅是领了房屋钥匙,还应同时办理交付房屋的所有权证书,否则就是违约,应支付违约金。请问,他们谁说的对呢? 读者余心乐     

办理银行按揭的房产也可以退

案例一 1999年4月,某房地产开发公司(下称甲方)与李先生(下称乙方)签订甲方自制的《商品房销售合同》。该销售合同约定乙方购买甲方销售的房屋一套,房价款总计人民币45万元;该房屋交付日期为1999年10月1日。合同签订后,乙方向甲方支付购房首付款15万元(含定金1万元),并办理了银行按揭手续,获得按揭贷款35万元。1999年11月17日,乙方按照甲方通知前去办理入住手续,发现该房屋存在严重质量问题。并得知甲方未取得商品房销售许可证,乙方遂要求退房。 案例二 1998年11月,某房地产开发     

戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案

购房者对开发商的样板房表示满意,与开发商签订订购协议并向其交付了定金,约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款,购房者对该格式条款提出异议要求删除,开发商不能立即给予答复,以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的,属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的"不可归责于当事人双方的事由",开发商应当将收取的定金返还给购房者。     

购房“诚意金”可否收回

读者来信:我和开发商2006年10月签订了一个购房意向书,此时开发商未取得商品房预售许可证。该意向书约定我必须和开发商签订购房合同,并交了1万元的诚意金。如果我不签订合同,那么开发商就不退还该款。2007年6     

房价上涨 卖方可否毁约

【纠纷背景】 2010#-2月23日，叶先生与某房屋中介公司签订了委托代理购房协议，协议约定：叶先生以145万元的价格购买位于某小区的一套房屋。同时该房屋所有权人陈女士也在当天与中介公司签订了同样内容的委托代理售房协议。合同签订后，叶先生支付了定金87Y元和代理费5000元。     

法律咨询

商品房质量有问题能退吗?编辑同志: 一年前,我与某房地产开发公司签订了一份房屋购销合同,预购了一套商品房。我按合同规定的时间、数额支付了定金和预付款,该开发公司如期交付了房子。可在对房屋进行装修时,我发现房子的质量有问题,于是就找到该开发公司交     

因不可归责于当事人双方的事由未能订立房屋买卖合同的立约定金不适用定金罚则

案情简介被告北京富河房地产开发有限责任公司(以下简称富河公司)系“天赐良园”楼盘的开发商,委托被告北京德高房地产经纪有限责任公司(以下简称德高公司)销售“天赐良园”的房屋。2002年5月16日,原告吕某在德高公司人员带领下,参观了天赐良园房屋,并初步决定购买19号楼的132室。次日吕某到德高公司交纳定金1万元,并在房屋认购单上签字。房屋认购单上注有“答订本认购单后应携相关证件按时至指定地点办理签约,否则视为放弃认购权,客户所支付定金不予退还”及“定金不退”字样。5月23日,吕某在与德高公司洽谈房屋买卖合同中,因吕某所欲购房…     

二手房“网上签约”是否影响合同效力？

案情原告系涉诉房屋买受人,被告系涉诉房屋产权人。2009年10月8日,第三人某房地产经纪公司与被告之妻就涉诉房屋买卖事宜签订定金协议书,并向其交付定金2万元。2009年10月12日,第三人将涉诉房屋进行网签,即将房屋位置、建筑面积、抵押情况、成交价格、买卖双方姓名等信息公示于网上。     

论立约定金罚则在商品房买卖合同纠纷中的适用——兼谈最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条

在商品房买卖实践中,开发商一般向购房者承诺:如购房者向其支付一定数额的款项,则购房者可享有就其所承建特定物业内的房屋进行优先选择的权利。购房者在交付此笔款项后,开发商即确定购房者所列选房位次,购房者即可按此位次选房。人们一般将这一过程称为“排号”,而购房者交付给开发商用于“排号”的款项一般被称为小“定金”。待购房     

签订了房屋认购书就不能退还定金吗?

读者来信:我欲购买某楼盘商品房住宅一套,与开发商签订认购书,并交纳了2万元定金。认购书规定五天内付首期购房款及签订买卖合同正式文本。几天后,我想换套面积大点的房屋,     

法律解读

开发商迟延交房,买房人主张解除合同近日,北京市延庆县法院审理了一起开发商迟延交付商品房案。原告王某2005年5月14日与开发商某房地产公司签订了商品房买卖合同。合同约定:买方交付商住房价款为171万元,2005年5月14日首付70万元,余款101万元以按揭贷款形式支付。开发商于5月15日交付房屋。因为种种原因,直到2006年6月开发商也未向王先生交付房屋。原告遂向延庆县法院起诉要求解除合同、返还楼款、支付违约金,法院经过审理,支持了原告的诉讼请求,判决被告返还原告王先生购房款70万元,并支付违约金1.4万元。根据《合同法》第94条规定:“有下…     

房地产公司出售给购房者的房屋面积小于合同约定的面积购房者应如何行使自己的权利?

案情简介许建勤等16户购房户于1997年8月至1998年11月间,分别与开发商中汇公司签订了《中汇新都商品房购买合同》,约定各购房户分别购买中汇新都商场内建筑面积23平方米的独立商铺,中汇公司于合同约定期内交付房屋,并统一办理产权登记手续。合同还约定“所有商场外墙及公共场所之产权皆属中汇公司”。各购房户依约交付了定金人民币5万元和购房款。中汇公司于合同期间如约将房屋分别交给各购房户使用,但所交房屋面积均不同程度地小于合同约定面积。中汇公司在签订合同及交付房屋时,也未向购房户声明合同约定的面积中包括公共面积。许建勤等16…     

预约买房人可主张双倍返还定金

【裁判要旨】在商品房买卖过程中,买房人与开发商置业顾问签订的包含房号、面积、单价及签约期限等内容的签约置业预算表应认定为商品房预约合同。与该预约合同一并订立的定金合同具有立约定金和违约定金的双重属性,在开发商未按预约合同的约定与买房人签订商品房买卖合同时,买房人可以主张适用定金罚则,要求开发商双倍返还定金。     

商品房买卖合同纠纷中定购单的定性及格式合同条款的解释

[案情]原告:刘道琳。被告:南京航空瑞华置业有限公司(以下简称瑞华公司)。2009年8月24日,原告刘道琳与被告瑞华公司溧水分公司在天胜花苑售楼处就争议房屋栖凤西路33号天胜花苑1号楼1层108室签订定购合同,该合同就出卖方、定购方、定购房屋位置、面积、单价、总价、定金等做了约定。该定购单同时附有附注条款:1.本定购单经买卖双方同意确定,交付卖方一定数额的定金;2.买卖双方自签订本定购单之日起至正式签约     

论楼花按揭中的担保链及其优越性

“楼花”一词来自香港，是对尚未竣工交付的商品房的形象称谓；而楼花按揭则是指在房地产开发建设中交付前，房地产开发商与置业者签订商品房预售合同，同时收取一定比例的价金作为定金或预付款，而余款则由置业者的金融机构（主要为银行）申请贷款，并以其所购商品房作担保，其后分期还本付息；同时又由房地产开发商承担还款保证责任的一种融资购房担保方式。但是需要指出的是，本文所讨论的楼花按揭制度不同于     

商品房开发商的欺诈认定及法律适用——对一起特殊的商品房合同纠纷仲裁案的法律分析

案情回放:外地市民施某和苏南某市商品房开发商(以下简称开发商)于2003年12月20日签订了《商品房买卖合同》,合同约定施某以59.7万元的价格购买开发商公开出售的一幢面积约200平方米的现房住宅,同时约定交付房屋90日内办理房产证,施某按约履行了付款手续,开发商一直没有办理该房屋的产权证。施某在合同约定取得房产证期满后半年即2004年9月20日向仲裁委申请仲裁:请求开发商立即办证并承担违约责任,开发商书面答辩称:因为施某破坏绿化所以不予办证。但开发商在2004年10月16日的仲裁庭审中陈述所涉房屋因被法院查封无法办证。仲裁庭当即休庭,…     

浅析购房“定金”

前不久，有位群众投诉一开发商欺诈老百姓。我们迅速作了调查，但结果令人尴尬。事情的经过是这样的：某开发商新开了一个楼盘，各方面条件都不错，订房的人也很多，李先生就是其中的一个，而且交了2万元定金，在签订正式合同的前两天，该楼盘的开发商突然向已经交过定金的客户声明，该楼盘的公摊面积计算有误，经过重新测算，每套房屋都增加了3～5平方米的公摊面积，正式合同要按新的面积来签订。客户当然不干了，以李先生为代表的客户们认为，交了定金，     

逾期办理房屋产权证的违约责任

案情:被逾期办理的房屋产权证一位购房者与某房地产开发商签订房屋买卖合同并约定:买受人(购房者)购买出卖人(开发商)开发的房屋一套,出卖人应当在2010年9月30日前向买受人交付该商品房,如因出卖人的责任,买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证(房屋产权证),自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之零点五的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内由出卖人支付。     

政策调整致履约困难的房地产纠纷的司法解决 兼论情势变更制度在合同法领域的适用

一、问题的由来2005年3月11日,孙某与王某签订房屋转让合同,约定王某向孙某转让某房屋,房价为203万元,签约日首付定金20万元,余款用银行贷款支付,在银行贷款审批手续完毕时支付。同日,孙某将定金20万元给付王某。其后由于银行贷款政策发生调整,致使孙某向银行申请办理房屋贷款未果。孙因无法实际支付剩余购房款项,遂向王某表示解除合同,王某拒     

房地产开发公司将预售给他人的房屋又出售给第三人,应如何处理?

案情简介2001年5月,原告吴某(甲方)与被告北京某房地产开发公司(乙方)签订了购买某商品楼131号房的协议书。协议规定甲方向乙方预购131号房,售价154900元,甲方必须先预交定金;如果甲方在售房期间退回预定房间,所预交定金不退。乙方必须确保甲方预定房间层号,必须确保建筑尺寸和装修规格,并且必须确保在2001年9月30日售房,否则每天向甲方交纳延误费50元。协议书签订后,吴某交纳了8万元预购定金,并办理了其他预购手续。被告出售的商品楼预定2001年9月15日竣工。施工中因承包工程队负责人意外死亡,导致工程延期,于2002年1月30日才竣工通过验收。2002年2月20日,被告开始办理售房手续。在办理售房手续时,被告按吴某填写的单位电话多次联系,均未通知到吴某。在通知不到吴某的情况下,被告于2002年3月4日将吴某预购的131号房以145409元的价格出售给第三人张某。张某于2002年3月10日搬进131号房居住。原告吴某得知自己的住房被房地产开发公司出售后,多次找到房地产开发公司要求履行购房协议,被告不同意原告的请求,认为合同不能按期履行是施工队负责人意外死亡导致工程延期,不是其不履行合同,故不同意承担民事责任。况且房地产开发公司多次通知吴某,均联系不上其本人,才将131号房屋出售给张某。吴某存在较大过错,其后果应当由自己承担。双方协商未果,遂诉至法院。法院判决法院认为,原、被告所签订的购房协议是合法有效的,双方应当按协议的约定全部履行自己的义务。被告北京某房地产开发公司以承建施工队负责人意外死亡,导致工程延期,合同不能按期履行,不是自己不履行合同,要求原告承担民事责任的理由不成立。现原告吴某要求继续履行合同,并赔偿损失,被告应当继续履行合同,并赔偿因延期履行给原告造成的经济损失。被告与第三人之间的房屋买卖关系无效。造成无效的过错在于被告,被告与第三人应当相互返还各自取得的对方的财产,并且被告应当赔偿第三人因此所受到的损失。经法院主持调解,原、被告及第三人于2002年6月30日自愿达成了如下协议一、原、被告于2002年7月31日前办理131号房的售房手续,原告交清房款,被告交给原告131号房钥匙,并赔偿原告经济损失27000元,更换新的抽油烟机和电子打火煤气灶具。二、第三人于2002年7月31日前迁出131号房,将131号房交付原告;被告负责另行安排第三人购房。本案来源房地产买卖与租赁案例精析[法律直通车]