国有划拨土地使用权及地上建筑物分别抵押的效力与处理

虽然担保法、物权法等法律法规中对房地产应当一并抵押做了规定,但由于历史及我国土地和房产由不同部门进行管理等原因,仍大量存在着建设用地使用权与地上建筑物分别抵押的情形。法律对分别抵押的效力及处理并无明确规定,特别是国有划拨土地问题涉及到国家利益及国家对土地的管理问题,司法实务中对国有划拨土地使用权及地上建筑物分别抵押的效力认定及处理不尽相同,造成了实务上的混乱。本文认为,可以在实现抵押权时,让权利人补交土地出让金,并设置不得改变土地用途等条件。实现抵押权时,将建筑物的土地使用权分别作价,统一拍卖、变卖给同一受让主体,仅就取得的价值分别优先清偿所保障的债权。     

破产案件审理中的抵押问题

国有企业以划拨方式取得的国有土地使用权设定的抵押是否有效和抵押财产是否属于破产财产 ,是关系着抵押权人和企业职工利益的重要问题。在我国目前相关法律对此规定不甚完善的情况下 ,本文提出认定以划拨方取得的国有土地使用权的效力 ,应该因事而异 ,不能一律认定有效或者无效 ;抵押财产属于破产财产 ,但属于破产财产中的特殊财产 ,在分配破产财产时应将抵押财产与其他破产财产区别开来 ,从而确保抵押担保的优先权。     

地下建设用地使用权的设立

地下建设用地使用权作为建设用地使用权的一种,其设立方式应采取划拨和出让两种方式.设立地下建设用地使用权,必须从地下空间的特殊性和用途两方面来综合考量,可以参照共有人优先购买权的法理,赋予在先建设用地使用权人于国家在其土地之下设立地下建设用地使用权之时取得一项优先权.在先建设用地使用权人在同等条件下,得以优先于他人取得其土地之下的地下建设用地使用权,地下建设用地使用权为在先权利的情况下,亦是如此.     

论农村集体土地使用权制度改革创新

农村土地使用制度改革是全面深化改革和依法治国的重点之一。改革开放以来,中国农村集体土地使用权制度实现了重大创新,农业、农村、农民等各方面的发展取得巨大成效。当前,新常态新变化呼唤着以使用权为核心的农村土地制度改革创新。法治建设先行是改革和健全农村土地使用权制度的关键,实行"三权分置"是顺应加快推进农业现代化的现实需要,农村土地使用权制度的改革创新应坚持集体所有制。"两权"抵押贷款有利于积极盘活土地资产、激活和创新农村金融,应重视健全规范以土地经营权向金融机构抵押融资的法律。     

论非法转让、倒卖土地使用权罪的几个疑难问题

非法转让、倒卖土地使用权罪，是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。非法转让、倒卖国家土地使用权的行为只能发生在土地使用权的二级市场中，集体土地使用权一般不能转让。就非法转让和倒卖的内涵与外延来说，从广义上讲，非法转让是应当包括倒卖在内的，倒卖也是一种非法转让；从狭义上讲，倒卖是借价格上涨之机买入又卖出以牟取暴利的行为。非法转让、倒卖土地使用权与非法出租土地使用权、非法抵押土地使用权、非法以土地使用权入股、投资等并不相同。     

确定建筑物所有权的依据

建筑物所有权须以土地权利为其正当根据。土地权利可以是建设用地使用权、宅基地使用权,也可以是集体土地所有权、集体土地使用权,还可以是国有土地租赁权。物权法第142条的但书内容应当指国有土地租赁权为建筑物所有权的正当根据。市政公共设施所有权、职工购买的公有住房都应当以建设用地使用权为其正当根据。     

破产程序与有关民事诉讼程序的冲突及解决建议

破产优先与执行程序的冲突问题,是当前有关破产问题中的突出问题。本文就该问题提出了正确界定破产案件的受理时间,准确界定执行程序的终结时间,有财产担保的债权人提起或继续进行担保物之执行程序,不应受到破产程序的限制等解决意见。关于破产优先对债务人涉诉案件的处理与民事诉讼程序的冲突问题,本文提出了以破产企业为债务人的诉讼与争议案件的处理,以破产企业为债权人的诉讼案件,在破产案件受理后仍应继续进行的意见。     

关于以集体土地使用权出资、联营的法律问题的探讨

一、集体土地使用权出资、联营的涵义 集体土地使用权出资、联营是指农村集体土地所有者或者使用者依法以其土地使用权作价出资（入股），或者作为投入、合作、联营的条件，与公民、法人或者其他经济组织共同举办乡（镇）、村企业或者其他经营性组织，并共同经营、共享利益和共担风险的行为。 二、集体土地使用权出资、联营的主体 集体土地使用权出资、联营的主体是农村集体土地所有者或者使用者。农村集体土地所有者拥有集体土地所有权，当然拥有集体土地使用权，也就当然享有占有、使用、收益的权利。但《土地管理法》只规定农村集体经济…     

浅论土地隐形市场的法制化

改革开放以来,随着我国土地管理制度的重大改革,土地使用权已从从前的三无——无偿、无期限,无转让权到现在的三有——有偿、有期限、有转让权,我国的地产市场得到了重大的发展,土地已经作为重要的生产要素和商品进入了流通领域,公开、合法的地产市场逐渐形成。但是,值得注意的是,在建立我国地产市场的过程中,出现了一些混乱的情况。一些土地使用者为了实现自身的利益,以国家行政划拨的土地,以地易物、以地换房、以地入股分红,联建联营及私自转让、出租、抵押等,形成了土地的另一市场——“隐形市场”。这种“隐形市场”就是指将国家行政无偿划拨的土地在不向国家补交土地批租价金的前提下,以有偿方式或变相有偿的方式让渡所形成的不规范的土地使用权私下交易市场。     

中国集体土地所有权权能探析

我国集体土地所有权本质上并非民法上的所有权,由其权能体现出的集体土地所有权是名不副实的所有权,应当通过构建法人土地所有权制度,以具有物权性质的使用权为核心来完善我国农村集体土地所有权的权能。     

论农村宅基地使用权的流转

基于促进城乡平等、扩大农村融资途径、减少土地资源浪费等的考量,应当许可宅基地使用权的买卖、互换、出租以及抵押。但由于在现实国情下宅基地使用权承栽着福利功能,其流转必须限定在本集体经济组织内部,且要符合“一户一宅”的要求。     

“平等,并非遥不可及”——论集体建设用地使用权的流转

集体土地使用权与国有土地使用权同为不动产使用权,理应受到平等保护,不应因"身份"不同而有所差别。政府应当在避免对集体建设用地流转市场的直接干预的前提下,注重运用宏观调控手段,为土地流转市场的良性发展营建公平的竞争环境。     

关于物权立法的几点思考

我国物权立法应对国家所有权、集体所有权、私人所有权作出区分,并应对物上请求权、物权的公示与公信、取得时效、用益物权作出规定。物权行为理论本身存在严重缺陷,因而我国物权立法不应采纳这种理论。土地关乎农民的命运,因而农地使用权的转让及抵押应谨慎行事。     

论我国破产原因之完善

破产清算对一国社会和经济具有重要意义。对债权人而言,破产清算是债权受偿的最后机会;对债务人而言,破产清算意味着诸多权利与资格的限制,甚至主体资格的丧失;对社会而言,破产清算不仅关系到交易安全,还关系到社会经济秩序乃至社会利益。因此,破产清算程序的启动务必恰当——应把握合适的时机,具备正当的理由,兼顾债权人利益、债务人利益、社会利益——破产原因正是实现这一目的主要机制。我国《企业破产法》将破产原因规定为“企业法人不能清偿到期债务,并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力”。此种复合型结合的破产原因立法体例在理论与实践中存在诸多问题,严重影响了破产清算程序的正常启动及运行。     

论宅基地使用权性质

宅基地使用权是宅基地使用权人依法享有的占有、使用农村集体土地建造住宅和附属设施并长期保有的权利。国内对宅基地使用权性质的认识有着不同学说,但要结合我国土地政策和现实农村经济社会发展之现实进行认识。宅基地使用权是一种准所有权,是物权效力十分强大的他物权,其类似于自物权。尽管《物权法》将宅基地使用权定性为用益物权,但是我国立法文本中的用益物权与大陆法系立法上的用益物权存在本质的差异。公共利益对土地及相关权利结构的设计不具有决定性,不能否定宅基地使用权的私权属性。     

不动产抵押权若干问题探讨

不论动产、不动产均存在无权处分,因此,为保护第三人利益,维护交易安全,不动产也应如动产一样,以善意取得制度予以调整。在一个不动产上设立数个抵押权,立法上应予肯认而非拒绝,其解决权利冲突的办法是确立抵押权的实现位次。我国《合同法》第二百八十六条确立的是法定抵押权,法定抵押权之标的仅限于工程本身不够,还应及于工程所用之土地使用权,法定抵押权之成立应以登记为条件。     

论家庭承包取得的土地承包经营权抵押

根据我国担保法与农村土地承包法的规定，现行立法是禁止家庭承包取得的土地承包经营权抵押的。为促进土地资源的充分利用．实现农村经济发展．允许家庭承包取得的土地承包经营权抵押，从理论和现实两个方面分析都有可行性；并且对发展农业生产具有重要意义．家庭承包取得的土地承包经营权抵押功能的体现，需要法律上的支持和相关配套制度的构建。     

农地使用权的界定及转让探析

土地承包经营权的缺陷决定了其必须物权化为农地使用权。农地使用权是一项独立的用益物权。我国物权立法应当在确立农地使用权制度的基础上 ,允许农地使用权转让。     

一般债权作为质押标的可操作性的探讨

一般债权作为质押标的有其存在合理性和合法性,且允许转让.其条件是设定质押的债权必须具有可转让性;必须通知原债务人.为主债权清偿期已到,入质债权清偿期未至时,质权人只能首先向其债务人要求清偿.质权的行使仍需等到作为质押标的的一般债权届满方可.第三债权人可直接向第三债务人要求偿债,按物权优于债权原则,质权应首先得到实现.