城市房屋征收立法冲突与法律保留

随着我国城市化进程和房地产行业的快速发展,拆迁冲突由社会层面引向法律层面,拆迁条例的立改废问题成为当前的热点问题。城市房屋征收多元立法主体之间的立法存在立法冲突,严重影响法制统一和权力分工监督。法律保留是法治国家的一项基本原则,房屋征收属于法律保留事项,应该由国家立法机关制定征收法律。     

城市房屋拆迁中公共利益的界定

公共利益的需要是征收单位和个人房屋及其他不动产的前提条件，何为“公共利益”我国尚无明确的法律界定，为避免“公共利益”的滥用，规范城市拆迁行为，建议颁布《国家征收法》对城市房屋拆迁中“公共利益”范畴、认定等作出规定。     

从“决定”到“裁决”——论我国房屋征收补偿争议行政处理机制

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条以房屋征收补偿决定代替旧城市房屋拆迁制度的行政裁决,定性不清,中立性欠缺。以域外征收补偿争议解决机制为鉴,结合我国城市房屋拆迁制度已有机制,房屋征收立法应构建以行政裁决性质的房屋征收补偿争议行政处理机制。     

城市房屋所有权人的权利保护一从《拆迁条例》到《征收条例》

《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称（（拆迁条例》）实施以来,对城镇化建设起到_『巨大的推动作用。特别是《物权法》实施后,各地不时出现的“暴力拆迁”和“钉子户”现象,使得拆迁问题一次次成为舆论的焦点,也使《拆迁条例））几近沦为“恶法”的代名词。因此,2011年1月21日“国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）的出台将征收限定在基于公共利益的需要,并彻底抛弃“拆迁”这一非法律语词。但寄希望于名称的改变就能一劳永逸地解决征收所带来的问题,显然不切实际。从实践反映的情况来看,房屋所有权人与其说是关注征收（拆迁）是否是基于公共利益这一上游问题,不如说更多关注的是能否对被拆除的房屋进行“足额”补偿这一下游问题。因此,房屋征收中如何保护房屋所有权人的合法权益、不因为征收而降低被征收人的实际收益,就显得十分必要。以下以一起行政案件为例,通过《拆迁条例》与《征收条例》中的“变”与“不变”,来分析被拆迁人房屋被拆迁（征收）时的权利保护问题。     

论我国城市房屋拆迁立法的改革与完善

立法方面的漏洞和不合理是目前城市房屋拆迁存在问题的首要原因。应改革与完善我国的城市房屋拆迁立法,制定《公益征收法》。用＂公益征收＂代替＂拆迁＂用语。在权力（权利）配置上,坚持分权制约和权利义务相一致的原则,在程序上,应坚持正当程序原则。     

《国有土地上房屋征收与补偿条例》之不足与完善

城市房屋拆迁是指为了公共利益的需要,将国有土地上单位、个人的房屋及其附属设施拆除,对房屋所有权人予以货币补偿或者房屋产权调换的现象。目前,我国的城市房屋拆迁制度仍不完善,拆迁问题持续成为社会关注的热点之一。新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽进步不少,但仍存在相当问题,包括"公共利益"扩大化、程序设计存在缺陷、征收补偿和纠纷救济机制不完善等。本文通过对当前城市房屋拆迁制度中存在的问题进行研究,提出完善城市房屋拆迁制度的对策与建议。     

城市房屋拆迁中政府行为的法律研究

城市房屋拆迁一直是社会关注的焦点。在我国城市房屋拆迁制度的探讨中,更多关注拆迁过程中的土地征收和征用、补偿安置、被拆迁人合法权益的维护、公共利益的界定等内容,而对拆迁过程中政府的行为讨论较少。事实上,我国目前的城市房屋拆迁工作,政府扮演着非常重要的角色。城市房屋拆迁中的政府行为,包括行政行为和行政相关行为,存在诸多问题,需要在法律层面认真研究并加以完善。     

城市房屋拆迂中的国有土地使用权问题初探——以《拆迁条例》和《征求意见稿》为背景

城市房屋拆迁本质上是政府基于国有土地使用权的收回而进行的对城市规划区内房屋的征收行为。国有土地使用权作为一项独立的用益物权，是公民的合法财产权益之一，具有对抗第三人包括土地所有权人的效力，在遭遇公益征收或非公益拆迁时，理应对其价值进行评估并给予相应的补偿。在国务院改革城市房屋征收制度之际，应明确将“收回”国有土地使有权纳入补偿范围，并建立相应的补偿程序和法律原则。     

《物权法》实施后房屋拆迁制度的存留问题

我国现行的拆迁制度在《物权法》实施之后面临去留和改造难题，其中一个关键问题是如何界定公共利益。可能的出路在于实施双轨城市扩建制度，既要给政府以公共利益为目的征收房屋、收回土地的权力，也要给有能力的开发商协商取得土地使用权和房屋所有权、进行商业开发保留途径。商业目的“拆迁”用地具有继续沿用现行拆迁制度的可能性，但必须对拆迁规则做进一步调整，政府必须退位，将其完全变成拆迁入和被拆迁人协商解决的民事安排。     

城市房屋征收行政权力滥用及限制

城市房屋征收中,行政权力不当扩张和滥用,表现为,信息公开不充分、补偿标准裁量权过大、征收程序不规范、甚至产生征收权力"蛀虫"。对此,应明确房屋征收与补偿行为的性质、充分信息公开、合理全面补偿被征收人及推行"自主拆迁"等,以限制行政权力,平衡征收中的"权力-权利"关系。     

房屋征收中的非常态被征收人分析——在新《征收与补偿条例》语境之下

非常态被征收人是国有土地上房屋征收中相对于常态和中间形态被征收人而言,与政府、拆迁人无法达成一致协议,为获得法外的"额外利益"而阻扰拆迁的被征收人。对非常态被征收人的心理和行为分析是研究房屋征收问题的一个独特视角,从而可以明确制度设计的需求导向与确保房屋征收制度构建的周延完备,同时也可以对房屋征收制度可能的负面效应进行有针对性的防范。     

专门性立法:农村集体土地房屋拆迁必由之路

农村集体土地房屋拆迁牵涉到公权和私权两大维度,本质上乃公权对私权的剥夺.就现行的规范逻辑进路现之,农村集体土地房屋拆迁在现行法上一直被视为征地拆迁的结果,按照地上附着物给予补偿,其法律性质处于一种遮蔽和漠视的状态.关涉农村集体土地房屋拆迁的启动程序、运行程序、权利的冲突和协调程序以及权利的救济机制在现行法上处于一种隐蔽和缺位的状态,这是农村集体土地房屋拆迁产生诸多社会问题,引发诸多社会矛盾的根本原因.     

城市房屋强制拆迁中"公权"与"私权"的冲突与和谐

在城市房屋拆迁中,"公权"与"私权"的冲突主要表现在公权中的行政权与私权中的财产权的冲突,即政府行政权力强行介入城市房屋强制拆迁并辅之以地方立法权和司法权的滥用.二者冲突的主要原因在于存在一定利益上的冲突、法律配置上明显不合理以及对"社会公共利益"名义的滥用.公权已严重地侵犯了私权.为了使二者关系由冲突转为和谐,有必要采取有力措施控制公权,保护私权,提升私权在法律中的地位;修改有关强制拆迁的相互抵触的法律条款;对城市房屋强制拆迁规定严格的程序;提高政府强制拆迁行为的成本.     

房屋征收补偿协议纠纷解决机制的完善

《国有土地上房屋征收与补偿条例》从法规层面对公益性征收与商业性拆迁进行了区分,既实现了思路的转变,也进一步完善了相关制度设计。但实践中,房屋征收补偿协议争议纠纷解决机制仍面临诸多困难,并未发挥其应有的作用。因此,应高度重视房屋征收补偿协议争议纠纷解决机制存在的问题,采取"分步走"的战略逐步解决问题,为实现新条例的制度效果与社会效果的有机结合提供重要保障。     

浅析城市房屋拆迁中被拆迁人权益保护

随着城市的发展和最近几年房地产的高速发展,拆迁中的被拆迁人处于弱势地位,他们的合法权益屡屡受到侵犯,城市拆迁中被拆迁人的利益保护成为一个被广泛关注的问题.分析被拆迁人利益保护现状及现实立法中存在的缺失,房屋拆迁许可证的发放程序存在欠缺,<城市房屋拆迁管理条例>的规定与其他有关法律规定相冲突,缺乏公益目的和纯商业目拆迁的区分.针对存在的问题,提出保护被拆迁人利益的建议.完善拆迁许可制度,明确房地产开发商责任,完善拆迁房屋价格评估制度.     

城市房屋拆迁的合法性及补偿制度研究

城市房屋拆迁实质上是以国家权力为依托，被拆迁人和政府之间强制缔约的经济行为。由于我国法律规定不完善，城市房屋拆迁的前提即对公共利益的评判标准模糊。实际操作中，房屋拆迁的补偿原则、范围、标准以及补偿程序等一度引起人们的质疑和不满。当务之急是从城市房屋拆迁的现状和法学分析入手，通过对实践中房屋拆迁合法性的质疑，结合在城市房屋拆迁的实践中出现的问题力求对相关法律制度的完善提出立法建议。     

城市房屋拆迁法律责任问题研究

城市房屋拆迁管理问题突出,与我国城市房屋拆迁管理立法不完善有密切关系。城市房屋拆迁管理立法不完善表现在诸多方面,其中拆迁管理法律责任不到位是城市房屋拆迁管理立法的一个重要方面。法律规范所以能成为法律关系主体行为准则,就在于它明确地规定违反规范时所应承担的法律责任及应受的法律制裁。因此,完善城市房屋拆迁法律责任,是规范我国城市房屋拆迁工作的重要举措。     

关于农村房屋拆迁问题的对策研究

近年来,随着农村工业化、城市化进程的不断加快,大量的城郊农村集体土地被征收,大量的农村集体土地上的农民房屋(以下简称农房)被拆迁。伴随拆迁量的连年攀升,农房拆迁引发的矛盾日趋尖锐,对抗性越来越明显,也有了农房拆迁是“天下第一难”的说法。因此,农房拆迁问题已严重危及农村社会的和谐稳定,直接影响工业化和城市化的进程及当地社会经济发展的水平,成为一个严峻的社会问题。本文试图通过对农房拆迁存在问题及原因的具体分析,积极探讨解决农房拆迁问题的对策措施。一、农房拆迁存在的主要问题从总体上来说,几年来,全国各地在土地征收、…     

论城市房屋拆迁制度的正当性缺失及补救

城市化建设与经营必然导致房屋拆迁 ,但拆迁事关民生 ,因而完善城市房屋拆迁制度 ,有效维护当事人的合法权益成为关注点。我国城市房屋拆迁制度以现行城市房屋拆迁条例为基础 ,但该条例在拆迁目的、拆迁依据、拆迁程序和拆迁补偿安置等方面存在正当性缺失 ,致使该法规实施效果不理想。补正这些缺失 ,是完善我国房屋拆迁制度的基本要求 ,也唯有如此才能从根本上有效避免“拆迁之痛”     

城市房屋拆迁评估问题的探讨

补偿安置的标准和数额是城市房屋拆迁的核心问题,而被拆迁房屋的评估是问题的关键。目前城市房屋拆迁评估当中存在着诸多问题,文章针对目前评估机构的特性、评估的方法和评估的依据进行探讨,分析了我国城市房屋拆迁评估存在问题的原因,提出了解决问题的相应对策。