城市房屋所有权人的权利保护一从《拆迁条例》到《征收条例》

《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称（（拆迁条例》）实施以来,对城镇化建设起到_『巨大的推动作用。特别是《物权法》实施后,各地不时出现的“暴力拆迁”和“钉子户”现象,使得拆迁问题一次次成为舆论的焦点,也使《拆迁条例））几近沦为“恶法”的代名词。因此,2011年1月21日“国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）的出台将征收限定在基于公共利益的需要,并彻底抛弃“拆迁”这一非法律语词。但寄希望于名称的改变就能一劳永逸地解决征收所带来的问题,显然不切实际。从实践反映的情况来看,房屋所有权人与其说是关注征收（拆迁）是否是基于公共利益这一上游问题,不如说更多关注的是能否对被拆除的房屋进行“足额”补偿这一下游问题。因此,房屋征收中如何保护房屋所有权人的合法权益、不因为征收而降低被征收人的实际收益,就显得十分必要。以下以一起行政案件为例,通过《拆迁条例》与《征收条例》中的“变”与“不变”,来分析被拆迁人房屋被拆迁（征收）时的权利保护问题。     

《国有土地上房屋征收与补偿条例》之不足与完善

城市房屋拆迁是指为了公共利益的需要,将国有土地上单位、个人的房屋及其附属设施拆除,对房屋所有权人予以货币补偿或者房屋产权调换的现象。目前,我国的城市房屋拆迁制度仍不完善,拆迁问题持续成为社会关注的热点之一。新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽进步不少,但仍存在相当问题,包括"公共利益"扩大化、程序设计存在缺陷、征收补偿和纠纷救济机制不完善等。本文通过对当前城市房屋拆迁制度中存在的问题进行研究,提出完善城市房屋拆迁制度的对策与建议。     

《物权法》实施后房屋拆迁制度的存留问题

我国现行的拆迁制度在《物权法》实施之后面临去留和改造难题，其中一个关键问题是如何界定公共利益。可能的出路在于实施双轨城市扩建制度，既要给政府以公共利益为目的征收房屋、收回土地的权力，也要给有能力的开发商协商取得土地使用权和房屋所有权、进行商业开发保留途径。商业目的“拆迁”用地具有继续沿用现行拆迁制度的可能性，但必须对拆迁规则做进一步调整，政府必须退位，将其完全变成拆迁入和被拆迁人协商解决的民事安排。     

《物权法》“征收条款”对保护私有财产的不足及其弥补

我国《物权法》“征收条款”规定了国家征收的前提和补偿原则,但没有界定什么是“公共利益”,对城市征收补偿强调“依法给予补偿”,而不是“公正补偿”或“合理补偿”,这样不利于使公民合法财产权利免受侵害,不利于防止政府滥用征收权和权力寻租。弥补“征收条款”不足的办法是在《物权法》之外重构城市房屋拆迁制度;建立确认社会公共利益的正当行政程序;由全国和地方权力机关享有对土地征收和补偿方案的决定权。     

房屋拆迁冲突呼唤房屋征收立法

近年来，房屋拆迁冲突日趋激烈。拆迁冲突的实质是私权利与公权力的冲突，拆迁冲突的法律原因是法规之间的冲突。拆迁冲突呼唤房屋征收立法。必须坚持私权优位，清晰界定公共利益和严格规定征收程序才能有效预防拆迁冲突。     

城市房屋拆迁中政府行为的法律研究

城市房屋拆迁一直是社会关注的焦点。在我国城市房屋拆迁制度的探讨中,更多关注拆迁过程中的土地征收和征用、补偿安置、被拆迁人合法权益的维护、公共利益的界定等内容,而对拆迁过程中政府的行为讨论较少。事实上,我国目前的城市房屋拆迁工作,政府扮演着非常重要的角色。城市房屋拆迁中的政府行为,包括行政行为和行政相关行为,存在诸多问题,需要在法律层面认真研究并加以完善。     

美国财产征收中的公共利益——从柯罗诉新伦敦市政府案说起

公共利益是财产征收的前提条件。如何界定公共利益是我国《土地管理法》修改、农村土地征收制度和城市房屋拆迁制度改革的难点和热点。本文通过介绍美国财产征收大案——柯罗诉新伦敦政府案,对美国财产征收中的公共利益的理论和实践进行全面梳理和分析,以期对我国征地制度的改革和完善有所启发。     

城市房屋拆迁制度中“公共利益”的合理界定

房屋拆迁制度目前是我国经济生活中争议最大、引起纠纷最多的一项制度。在房屋拆迁制度中促成拆迁行为顺利进行的唯一的合理合法的理由就是“公共利益”。在房屋拆迁制度中“公共利益”的界定极为必要。对“公共利益”进行合理界定,可通过立法做概括和列举式的规定。     

城市房屋拆迂中的国有土地使用权问题初探——以《拆迁条例》和《征求意见稿》为背景

城市房屋拆迁本质上是政府基于国有土地使用权的收回而进行的对城市规划区内房屋的征收行为。国有土地使用权作为一项独立的用益物权，是公民的合法财产权益之一，具有对抗第三人包括土地所有权人的效力，在遭遇公益征收或非公益拆迁时，理应对其价值进行评估并给予相应的补偿。在国务院改革城市房屋征收制度之际，应明确将“收回”国有土地使有权纳入补偿范围，并建立相应的补偿程序和法律原则。     

重构以公共利益为前提的城市房屋拆迁补偿制度——基于实证分析的框架

城市房屋拆迁实质上是以国家权力为依托，被拆迁人和政府之间进行强制缔约的经济行为。由于我国法律规定的不完善，城市房屋拆迁的前提即对公共利益的评判标准模糊；实际操作中，房屋拆迁的补偿原则、范围、标准以及补偿程序等一度引起人们的质疑和不满。作者在第一手数据的支撑下，从城市房屋拆迁的现状和法学分析入手，通过对公共利益内涵的界定，对房屋拆迁补偿中补偿原则、范围等的研究，力求结合在城市房屋拆迁的实践中出现的问题对相关法律制度的完善提出立法建议。     

商业拆迁与公益拆迁的比较分析

随着我国社会主义市场经济的不断发展,我国各城市都处于快速建设的浪潮中。人们在感受着城市建设给我们的生活、工作、学习带来日新月异的变化的同时,也在亲历着城市房屋拆迁带来的各种令人震惊的事件。面对拆迁户的无助与无奈,“公共利益”这一城市房屋拆迁中强制力的动力源泉已逐渐成为正确区分公益性城市房屋拆迁与商业性城市房屋拆迁的主要依据。本文将就公益性拆迁与商业性拆迁进行比较分析,探索公益性城市拆迁的发展轨迹及方向做出研究。     

成市房屋拆迁中的财产权益及其保护——兼论台湾地区公用征收收回权之借鉴

城市房屋拆迁,实质上是对被拆迁人的房屋所有权和国有土地使用权实施征收的过程.当国家基于"公共利益",允许拆迁人行使这一权利,而拆迁人无正当理由却不使用或者改变国有土地使用权的"公共利益"用途,征收行为的合宪性和合理性都将令人质疑.此时,有必要在法律上设置一个回复原状的程序性制度,以保护原权利人的合法权益.     

旧城改建征收活动的合宪性疑问

《国有土地上房屋征收与补偿条例》把一些情形下旧城改建作为可以进行房屋征收的公共利益,但现实中的旧城改建主要不是用于公共目的,而是为获得建设用地对低矮房屋进行的拆迁。从作为旧城改建理由的形象问题、发展问题和增益问题等方面分析,都存在公共利益性质疑,旧城改建征收活动因为失去了公共利益根据存在合宪性疑问,也必然使征收条例的相关规定罩上违宪嫌疑。     

城市房屋拆迁的合法性及补偿制度研究

城市房屋拆迁实质上是以国家权力为依托，被拆迁人和政府之间强制缔约的经济行为。由于我国法律规定不完善，城市房屋拆迁的前提即对公共利益的评判标准模糊。实际操作中，房屋拆迁的补偿原则、范围、标准以及补偿程序等一度引起人们的质疑和不满。当务之急是从城市房屋拆迁的现状和法学分析入手，通过对实践中房屋拆迁合法性的质疑，结合在城市房屋拆迁的实践中出现的问题力求对相关法律制度的完善提出立法建议。     

城市房屋拆迁的反思与再造

城市拆迁涉及公共利益和公民财产权的保护,房屋拆迁中行政强制处分的合理性、适当性与既有财产的安全性,应根据市场经济体制的性质达到应有的相称与均衡。当前房屋拆迁中普遍出现对公民个人利益的忽视和公民个人权利的践踏。为此,城市房屋拆迁需要再造,以平衡公共利益和个人利益为指向,做到房屋拆迁程序的公开透明,拆迁补偿的公平公正。     

从“决定”到“裁决”——论我国房屋征收补偿争议行政处理机制

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条以房屋征收补偿决定代替旧城市房屋拆迁制度的行政裁决,定性不清,中立性欠缺。以域外征收补偿争议解决机制为鉴,结合我国城市房屋拆迁制度已有机制,房屋征收立法应构建以行政裁决性质的房屋征收补偿争议行政处理机制。     

城市拆迁中公共利益的界定问题研究

依据城市拆迁中公共利益的内涵,对公共利益的界定进行了重新梳理和辨析,在此基础上,探讨城市拆迁中公共利益的特点、界定方法及解决路径,最后对城市拆迁公共利益实体界定的重复性问题和程序界定的虚化性问题提出了解决方案。应把城市拆迁中所积累的行之有效的宝贵经验以法律形式稳定下来,达到一个“公共利益的积累”,使我国城市拆迁中的公共利益的界定越来越明晰化。     

宪法修正案第二十二条对拆迁立法的影响--对房屋强制拆迁的违宪思考

目前房屋拆迁管理部门依据的<城市房屋拆迁管理条例>存在诸多违宪之处.新的拆迁立法应按照区分公共利益与非公共利益拆迁的基本思路,以利益平衡为指导思想,体现公平和效益,保护公民的合法财产,规范拆迁行为.取消非公益拆迁中的行政裁判制度,非经司法程序不得限制或剥夺公民的财产.     

《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》评析

《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》区分公共利益与非公共利益的需要，将公共利益性质的房屋征收行为定性为行政法律关系，并规范了房屋征收程序，总体上体现了私权保护的立法理念。但在立法权限、公共利益界定、征收对象等方面仍有争议，建议由全国人大或全国人大常委会制定法律，将土地使用权纳入征收补偿对象，通过立法（司法）解释界定公共利益需要的房屋征收具体情形。     

商业拆迁与公益拆迁的比较分析——对公共利益内涵的再认识

随着我国社会主义市场经济的不断发展,我国各城市都处于快速建设的浪潮中。人们在感受着城市建设给我们的生活、工作、学习带来日新月异的变化的同时,也在亲历着城市房屋拆迁带来的各种令人震惊的事件。面对拆迁户的无助与无奈,"公共利益"这一城市房屋拆迁中强制力的动力源泉已逐渐成为正确区分公益性城市房屋拆迁与商业性城市房屋拆迁的主要依据。本文将就公益性拆迁与商业性拆迁进行比较分析,探索公益性城市拆迁的发展轨迹及方向做出研究。