征收制度的调整及体系效应

按照我国现行法,若在集体所有的土地上进行商业开发建设,不得由集体土地所有权人直接与用地者签订合同,设立集体建设用地使用权,而必须先将集体所有的土地征收为国有,而后由国土资源主管机关将国有建设用地使用权出让给用地者。对此制度实施改革之后,征收制度至少在其适用范围方面应当调整。集体建设用地用于商业目的的,不再适用征收制度;集体经济组织可以直接与用地者签订集体建设用地使用权出让合同,创设集体建设用地使用权。这会使得存在于集体土地上的他物权以及住宅、厂房、办公用房的所有权,在消灭途径及方式方面发生变化。用地者对集体土地所有权人应支付足额对价,对于因集体建设用地使用权出让而终止的土地承包经营权、有偿取得的宅基地使用权、原集体建设用地使用权,也要足额补偿。     

农村集体土地所有权的当代发展

所有权是完善农村集体土地权利体系的基础。考察农村集体土地所有权的运行状况可以发现:在主体方面,农民集体已经更新为成员集体,所谓的主体法人改造主要是指农村集体经济组织而非农民集体的法人化;在客体方面,集体土地所有权证的颁发强化了所有权客体的明确性,但村组合并引发的所有权变动尚待法律规范的健全;在权能方面,经营性集体建设用地使用权和地租扩展了所有权权能,而土地补偿费的比例划分则缩限了所有权的收益权能。概言之,集体土地所有权的当代发展展现了其私权属性的逐渐回归,彰显了对集体成员的社会保障功能,扩展了集体建设用地使用权的创设空间,有力地推进了农村集体土地权利体系的完善与发展。     

集体土地所有权与使用权非法转让现状及处理

我国现行的土地使用权出让和转让制度,不包括集体土地使用权的出让和转让。随着社会经济的发展,集体土地使用权为满足各种经济需求,以各种形式在市场中流转,并日益活跃,大量的农村集体土地交易行为处于效力不稳定状态之下,引发大量纠纷的产生。具体分析集体土地所有权与使用权非法转让的客观现状及类型,结合实际提出对集体土地所有权与使用权纠纷案件的处理原则及对集体土地所有权与使用权纠纷合同效力的认定和处理原则,是完善我国集体土地所有权与使用权法律制度的重要内容。     

诸城市强化对土地交易的监管力度

今年以来，山东省诸城市积极采取措施，加大了对国有土地使用权出让的监管力度，较好地遏制了以地谋私等违纪违法行为，盘活了土地资源。市土地管理部门要求，各类经营性用地都要实行招标拍卖；其他建设用地，凡同一地块有两个以上意向用地者，也要进行招标拍卖；确实形不成招标拍卖条件的土地，经具备评估资质的地价评估机构评估后，可以协议出让，但出让价格不能低于最低限价。同时，该市还完善了以基准地价和标定地价为核心内容的城镇地价体系，规范了土地使用权出让合同和转让、出租、抵押合同，加强了土地产权登记管理。市纪委、监察局…     

集体建设用地市场配置的法律问题研究

在《物权法》实施后,国家对集体土地的征收应当严格限制在公共利益目的范围以内,公共利益目的范围外的建设用地,应当允许集体建设用地直接通过市场进行配置。应当对《土地管理法》第43条进行修改,同时建立由国家严格控制的集体建设用地使用权市场化流转制度。随着集体建设用地使用权的流转,原集体村庄已经完全城市化以后,原集体建设用地所有权应当由国家所有。     

集体经营性建设用地“同等入市”的法制革新

集体经营性建设用地流转所面临的法律困境主要表现在:集体经营性建设用地"使用权"未获正名;集体经营性建设用地使用权流转未得到一般性承认;"小产权房"屡禁不绝,行政、司法无能为力。集体经营性建设用地流转的制度障碍,源于《宪法》第10条"城市土地属于国家所有"之规定及其体系效应。为了实现集体经营性建设用地"同等入市"的改革目标,应在总结地方改革试点经验的基础上实行法制革新,包括:明确"集体建设用地使用权"的用益物权地位;排除集体经营性建设用地(使用权)流转的宪法和法律障碍;构建集体经营性建设用地使用权流转的规则体系;完善集体经营性建设用地使用权流转的配套制度。     

重启集体建设用地市场化改革的意义和制度需求

集体建设用地入市随着20世纪80年代我国土地利用体制改革而开启,但随后因《土地管理法》1998年的修改而被关闭,党的十八届三中全会提出的允许农村集体经营性建设用地入市是之前集体建设用地市场化改革的重启。在全面推行市场经济的今天,这一重启具有更加深刻含义,它不仅意味着城乡土地物权平等目的的实现,而且对开启农村自主城镇化,并通过城镇化实现城乡一体化也具有重大意义。不过,经营性建设用地入市面临农民集体所有权私法定位、土地征收制度改革和城乡统一的建设用地分类体系建立三大制度障碍,需要在法律上研究和解决。     

论集体土地股份化与集体土地所有权的坚持

集体土地股份化实践，对集体土地所有权的本质特性以及农民集体与农村集体经济组织的关系提出了挑战。为避免集体土地股权实质化分割集体土地所有权，股份化的客体不宜是集体土地所有权而应是集体土地使用权；为缓和集体土地股权固化对集体土地所有权主体中集体成员的流动性及其保障所有集体成员受益之本质的背离，应配套设计无集体土地股权之集体成员分享集体土地利益的保障措施。同时，集体土地使用权股份化的组织载体集体股份合作社，不是对农民集体的法人改造，而是对农村集体经济组织的续造，并已异变为集体土地用益物权人，故宜修改《物权法》中“农村集体经济组织代表集体行使所有权”的表述；还应慎用“农龄股”，并将非本集体成员继受之股权设计为类别股。     

对农村集体建设用地使用权流转试点的思考

农村集体建设用地使用权流转是指在保留农村集体土地所有权的前提下,允许农村集体经济组织自行出让建设用地使用权。针对农村集体建设用地使用权流转的试点与我国现行相关法律相矛盾的,为使这些试点工作取得合法性,全国人大及其常委会应当果断修改法律,并特别授权国务院制定相关行政法规。此外,在明确对于地方政府征收农民集体土地的限制、完善对于失地农民的补偿机制、取消对农村集体建设用地使用权的审批、取消地方政府的“优先购买权”等方面,各地试点工作仍有进一步完善的必要。     

土改新生机

农村集体经营性建设用地可以出让、租赁、入股,实际上是默认了广大农村集体经济组织自发进行的土地改革,这是一次前所未有的革命,在中国农村土地改革历史上具有划时代意义《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,为中国农村土地改革拉开序幕。《决定》指出,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。这标志着中国农村经营性建设用地将与国有土地一样,可以通过市场进行土地使用权的转让。《决定》     

公共利益与地方政府之利

广东省近日制定了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》,并将于今年10月1日起施行,广东省内集体建设用地使用权的出让、出租、转让、转租和抵押将合法化。在很多地方,尤其是在南方工商业比较发达的地区,集体土地使用权流转、并转用于工商业用途,似乎已经相当常见。可以说,经济增长本身带动了对农村土地的需求,并     

困境与出路:城市化背景下的集体建设用地使用权流转制度

经济的快速发展使得集体建设用地使用权进入市场已成为必然,现行立法对集体建设用地使用权流转的限制使市场机制难以发挥资源配置的基础作用。为此,确认集体建设用地使用权流转的合法性乃是立法对现实的回应。在集体建设用地使用权领域引入土地出让制度不失为一种低成本、高效益的制度设计,出让合同的客体只能限于商业化利用土地,出让合同的受让人应仅以出让土地所在的乡镇或村范围内的企业为限。允许通过出让途径获得的集体建设用地使用权再次进入流转程序实乃可持续发展战略在立法上的一大体现。     

产权性质视角下的“农地入市”困境破解

作为十八届三中全会的政策亮点,集体经营性建设用地获准直接入市引发了各界的热切期待与广泛争鸣;但"农地"到底入什么市、哪类"农地"可以直接入市、"农地"怎样入市等"同地"、"同权"、"同价"问题仍处于模糊状态。以产权理论审视"农地入市"乱象,所有权与使用权在法律性质上的双重模糊性系农地矛盾丛生的症结所在。对此,正视"农地"所有权的公有性质,明晰集体与成员之间的权利构造,强化"农地"使用权的用益物权属性,使"农地"产权由虚变实、由弱变强,构成了"农地入市"困境的破解路径。     

集体建设用地如何“入市”

集体建设用地应比照国有建设用地使用权进行“同权”,这是入市的前提.入市土地应从经营性建设用地转变为私人建设用地.为满足城市化对集体建设用地的需求,国家公权力应积极介入顶层设计.入市必然引起集体建设土地市场价格的提高,在利益分割上,国家仅限于通过税收手段分享土地增值.     

老阎谈公证证据（之十五）证明当事人用益物权合法性的主要证据（二）

第三节 证明建设用地使用权的主要证据 一、建设用地使用权的概念及法律特征 建设用地使用权是指国家的建设用地在所有权不变的情况下，建设用地所有权人通过出让或者划拨等方式，将建设用地使用权依法转移给建设用地使用权人而设立的一种民事权利。建设用地使用权具有以下特征：     

论作为用益物权设立条件的“农民集体决定”

农民集体不是个人主义的团体,而是整体主义的利益共同体,因此,农民集体成员的表决行为不是个人主义的决议行为,而是整体主义的“农民集体决定”。当在集体土地上设立用益物权时,农民集体要按照村民自治的基层治理结构来行使集体所有权,即通过村民委员会组织的村民会议或村民代表会议作出农民集体决定,而不是按照农村集体经济组织中的成员权的行使逻辑来构造农民集体决定。农民集体决定具有与决议行为类似的意思形成和效果发生机制,且参与农民集体决定的集体成员个体也是通过意思表示来实现意志并遵循程序正义要求的,故可以根据《土地管理法》等法律法规的要求并参照适用团体决议行为的相关规则,在召集主体、参与主体、需要决定的内容的形成、对表决结果的要求等方面构造明确的适用规则。农民集体决定的形成采取多数决方式,遵循民主原则。如果未形成有效的意思表达程序或者意思表示并不存在,则无需进入对农民集体决定是否有效的价值判断阶段。     

国有土地使用权交易与公证服务

一、引言 国有建设用地使用权交易行为因其关系到国家重大利益，历来是政府依法行政的重点，交易行为不仅要达到优化土地资源配置、提高土地利用率的目的，同时还必须做到杜绝权力腐败、避免暗箱操作。为此，我国的国有建设用地使用权出让交易走过了从协议方式到可采取拍卖、招标或协议方式，再到《物权法》规定的工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地上有两个以上意向用地者的，     

构筑土地制度改革中集体建设用地的新规则体系

正党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)提出"建立城乡统一的建设用地市场",其最大的亮点在于将集体建设用地"市场化",即在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等人市、同权同价。集体建设用地直接入市的意义重大:第一,符合所有权平等保护的物权     

挂牌出让国有建设用地使用权公证的办理与思考

挂牌出让国有建设用地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(第39号令)规定,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或挂牌方式出让。本文结合办证实践,针对该类公证在办理过程中需要注意的几个问题进行探讨。     

后农业税时代农地权利体系与运行机理研究论纲——以对我国十省农地问题立法调查为基础

农地权利体系是以集体土地所有权为基础,派生出土地承包经营权,集体建设用地使用权,宅基地使用权,地役权,自留地、自留山使用权和债权性农地使用权的权利体系。同时,由集体土地所有权衍生出征收征用补偿权、农民的社会保障权和成员权、土地发展权等保障农地权利实现的权利。各项农地权利的运行机理以及法律救济有其内在的特点和规律。