土地出让金，应该如何使用？

出让金总额达2．7万亿元，同比增幅达70．4％——国土资源部负责人今年1月在全国国土资源工作会议上披露的数据揭示出2010年国内土地市场的一场“盛宴”。对此，有三个问题值得探究：土地出让金缘何能在“最严调控年”里创下新高？巨额的“卖地”进账如何使用？地方“土地财政依赖症”是否会进一步加剧？     

分税制下地方政府土地财政问题研究

分税制改革对中央与地方间财权与事权范围进行了重新界定,但由于我国转移支付制度的实施较为滞后,财政转移支付均等化功能尚弱,分税制的位移效应导致地方政府的预算外收入愈来愈依靠土地财政,借助扩张性或违法性土地征收方式,以解决其财政资金不足问题。地方政府追求自身利益最大化的机会主义倾向,导致了土地政策执行中的越位与缺位现象,"低进高出"的炒作土地方式是地方政府权力寻租产生的温床。通过土地批租获取高额土地出让金、发展房地产增加税收、通过土地抵押获取融资债务,是土地财政的三大主要途径。土地财政造成财政收入的不稳定及不可持续,易造成投资与消费失调,加大政府融资风险,侵蚀农民权益,危及社会稳定。缓解土地财政之弊端,需增加财政转移支付,完善分税制财权与事权不对称分配机制,强化地方政府的监管者身份,合理矫正地方政府短期土地出让行为。     

城市房地产化与地方政府行为偏差分析

城市房地产化是城市发展严重依附于房地产业,社会资源高度集中于房地产市场的经济社会现象,它是地方政府的城市化冲动、房地产偏好和土地依赖症等行为的必然产物。城市化冲动是政府主导意志的集中体现,房地产偏好是"造城运动"的重要推手,而土地财政依赖症是土地城市化的内在动力。城市房地产化损害了城市可持续发展的产业基础,偏离了城市化的正确轨道,使我国城市化陷入欲速不达的困境。因此,矫正政府行为的偏差势在必行。     

“土地财政”问题的根源何在？

财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为,大家对“土地财政”只看到了一面：卖地;其实还有另一面：招商引资零地价,政府倒贴。城市土地是政府资产,但到底是哪一级政府的资产,并没有清晰的法律规制。     

土地无序交易制造的“怪胎”

以往实行的国有经营性土地协议出让制度存在着很大的弊端：一是土地交易权力掌握在政府手中，土地出让往往采取非市场的方式，买高卖低都由政府说了算，交易双方在利益上处于一种不对等的地位；二是特权左右为土地定价问题。由于缺乏制度的制约．协议出让土地的权力很大程度掌握在一少部分人手中，批条圈地、低价卖地的现象时有发生；三是土地开发商直接与土地拥有者签定土地出让合同，多头供地的格局使得土地交易暗箱操作、违法违规行为屡禁不止。为此，本刊记者选取了几个典型案例，从中可以看出土地协议出让制度的弊端。     

中国农村土地制度的历史观察:1949-2016

土地是整个中国历史中最核心的生产资料,因而土地制度作为一项制度,并非单纯的经济制度,而是决定整个社会结构的宪制安排。中国共产党之所以成功,就是因为毛泽东认识到中国革命本质上是农民革命,农民革命的本质就是土地革命。从新中国刚成立时的农民所有制到人民公社时代的集体所有集体管理制,到八十年代的家庭联产承包责任制,再到2014年中央明确提出的"所有权、承包权、经营权三权分置",其实质是土地制度的重大变革。只有在这个意义上认识农村土地制度的变革,才能理解当前农村土地制度改革实质上调整了国家、公民之间的关系,也是对中央与地方关系的重新构建。正是在宪制意义上,才能理解家庭联产承包责任制是新中国成立后数十年历史经验的总结,对于稳固国家与农民之间关系、中央与地方政府关系的价值。当前主流学术界对于中国农村土地制度的制度设计是沿着确权和自由流转的路径进行的。单纯的经济学视角,把土地制度视为一个单纯的经济要素,忽视土地制度本身具有的中国城市化的蓄水池和稳定器作用,不仅违反了当前的土地宪制安排,而且可能给正在进行的中国特色城市化建设带来戛然而止的风险。基于这种国情和党的历史经验,当代中国农村土地制度的改革应在稳定现有土地制度基础上,摒弃私有制的倾向,谨慎进行宅基地入市,在总结经验的基础上寻找出一条中国特色的农村土地制度安排。     

城市土地统一供应的方式、效应及改进

当前我国地方政府牢牢掌握城市土地供应的主动权，一切用地经由政府统一供应。地方政府采用招标、拍卖、挂牌三种方式统一供应土地。土地统一供应增强了政府对土地市场的宏观调控能力，增加了政府土地资产收益，为城市建设筹集了大量资金。虽然土地统一供应政策增加了地方财政收入，但地方政府的“土地财政”行为是不可持续的；目前我国的楼市危机在一定程度上冲击了地方财政安全，引致了地方财政危机。土地供应要遵循社会效益优先的原则，以市场需求为导向，科学调控土地供应量，调整土地供应结构，创新土地供应方式。     

土地财政存在的问题、弊端及改革建议

土地财政在工业化、城市化进程中曾发挥过积极作用,推动了地方经济的发展和基础设施等的建设,但由于土地财政所占政府财政收入的比重过大,以及土地财政金的使用结构和使用效益等方面不尽合理,导致房地产价格过高、产业结构调整产业转型升级困难、加大金融风险、侵害耕地和农民合法权益等问题出现,土地财政缺乏持续性和稳定性。因此应明确土地出让金使用方向,监管土地财政金的分配和使用机制,并逐步形成公开、公平的土地价格市场形成机制,还应该改革政绩考核体系、建立征收土地税的改革试点,建立可持续的地方财政模式。     

辽宁土地利用中面临的现实难题及制度规范

辽宁在土地利用中,面临土地利用率低下、城建用地规模较大、振兴老工业基地增加用地数量、地产开发用地、一些中小城市不切实际的“大城市化”现象、农业用地中存在部分政府行为以及土地市场不规范等现实难题,需要建立土地收益基金制度、财政转移支付制度、失地农民的生活保障制度、建设用地和新增用地的良性互动机制、改革和完善土地使用的管理体系并根据实情制定城市发展的中、长期用地规划等措施加以规范。     

我国中央与地方分税制财政体制改革路径依赖的困境及其消解

中央与地方政府财政体制一直是我国改革关注的重点领域。历次财政体制改革,特别是1994年以来的分税制改革,更多的是在调整中央与地方政府财政收入所占的比例关系,唯"占有比例"式的财政体制改革模式似乎被"锁定",带有制度变迁路径依赖的某些鲜明特征。要消解财政体制改革路径依赖的困境,可以从实现中央与地方政府财权、事权复位;跳出中央控制与地方积极性的二元思维,发挥中央与地方两个积极性;完善财政转移支付制度,实现地区基本公共服务均等化三个方面着手。     

我国土地财政形成的动因解析与治理策略

现行土地管理制度、财权与事权非对称的财政体制以及现行的政府官员政绩考核办法是导致中国土地财政形成的三大动因,针对土地财政造成的各种负面效应,应当从完善征地制度、深化财政体制改革、完善干部考核机制和强化土地出让金收支监管机制等方面寻求破解对策。     

城市土地储备制度运作中存在的问题及对策

建立城市土地储备制度是城市土地制度改革的一个创新,其基本思路是由城市政府的委托机构,如土地储备中心通过征用、收购、置换、转制和到期回收等方式将土地使用者手中分散的土地集中起来,进行土地整理和开发,在完成一系列前期开发整理工作后,变成可建设的"熟地",再根据城市总体规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划及城市经济发展的客观需要,通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度.土地储备机构作为调控土地市场的有力工具,已在全国各地纷纷建立.实践证明,城市土地储备制度的建立是城市土地市场运作模式的重大改革,对于提高政府对土地市场的调控能力、集约利用土地、促进城市建设和经济发展具有积极作用.但是,城市土地储备机制的建立属系统创新工程,且涉及面广,相关的法律、法规还不完善,其运作中遇到一些亟待解决的问题,本文试图对这些问题进行探讨,并提出相关建议.     

"土地财政"驱动城市化的四大悖论

2000年以后,以土地资本化为主要驱动力的城市化,日益演变成为各级政府的土地财政。一些地方政府不仅越来越依赖出让土地使用权的收入来维持地方财政支     

财政分权、晋升激励与权力失衡——土地腐败问题泛滥的一个分析框架

在财政分权、晋升激励和权力失衡的共同作用下,导致了如今土地腐败问题日益严重的局面。为此,调整中央和地方之间的财政分配关系,对中央和地方的财权、事权进行合理的划分;建立科学的政绩考核评价体系,完善官员选拔任用制度,以及改革现行的土地制度,强化对土地管理等政府部门的权力约束,才是遏制土地腐败问题泛滥,更有效地治理当前土地腐败问题的解决之道。     

高成本时代我国城市可持续发展策略研究

城镇化本质上是资源要素向城镇聚集的过程。传统的城镇化是在制度安排并不充分的背景下快速推进的,对土地和劳动力等资源价格的人为压制,损害了农民融入城镇的经济基础,而压低成本资源要素助长了城市的粗放发展和资源的过度透支;地方政府对资源的错配加剧了土地城镇化与人口城镇化的背离,这是影响我国城镇化质量的重要原因。随着城镇化高成本时代的快速降临,政府开支的刚性增长和土地收益的日益递减凸显地方"财困",成为制约城市可持续发展的最大瓶颈。因此,如何应对高成本的挑战是当前我国新型城镇化亟待解决的重要课题。     

在农地制度和政府角色双重视角下的征地制度检讨

在中国城市化进程中,现行征地制度的重大缺陷导致土地市场失范无序、社会矛盾多重积聚.失地农民问题产生的根源是中国现行农地制度事实上否定了以家庭承包经营权为核心的土地他项权利的存在,制度环境的不成熟使得地方政府在自身利益最大化的约束条件下,在征地过程中表现出过分掠夺的行为特征,导致农户和国家利益双向受损.重新安排与土地征用相关的制度,必须改革和完善农地集体所有制;回归政府角色,改革官员考评制度,完善公共财政体制;实事求是地解决现行"公共利益"征地问题;促成农民利益集团的组织化和强大化,健全农民利益代表机制.     

后土地财政时代新型城镇化融资代偿机制再思考

土地财政是中国经济发展中所特有的历史现象,在我国工业化和城镇化进程中发挥了积极作用。但长期来看,土地财政引发的风险及消极影响日益凸显,扭曲了城镇化进程,导致土地资源代际不公平,这使得土地财政难以为继。随着后土地财政时代的真正到来,为保障未来新型城镇化发展的巨额资金需求,应通过改革现有土地财政制度,优化土地财政内部结构,探索外部替代途径,完善相应的配套措施等推动土地财政模式的转型,建立稳定可持续的新型城镇化融资代偿机制。     

财政激励变迁与地方政府行为调适:中国经济奇迹的财政逻辑北大核心CSSCI

从央地关系角度理解中国经济奇迹,需要与财政激励变迁的主线相衔接,在制度和激励机制的演进上探寻经济发展的内在逻辑。研究表明,财政包干制时期,放权让利与财政收支自主权成为地方政府“经营企业”的直接动力;分税制改革后,在所得税、营业税和增值税分成收入的激励下,“经营开发区”成为地方政府行为的主要特征;所得税分享改革之后,对营业税和土地财政的倚重成为地方政府“经营城市”的主要动因;2008年国际金融危机的双重压力下,债务扩张成为推动城镇化建设和经济发展的动力,进一步激励地方政府行为向“经营债务”的嬗变。展望未来,应依据新发展理念确定改革路径,加快推进现代财政制度建设,发挥中央和地方两个积极性,不断释放央地关系作为国家治理体系骨架的制度效能。     

土地流转过程中的多元主体博弈分析——关于义乌市土地流转的调查与思考

土地经营权流转涉及诸多社会行为主体的利益.因而以地方政府为主导的土地承包经营权流转的制度供给过程,必然是一个多元利益主体的博弈过程.本文基于对义乌土地流转现状的考察,比较了义乌市2007年和2008年的土地流转状况,分析了义乌市政府、各镇街、村级政权等基层组织为推进土地流转所进行的诱致性制度变迁,在变迁过程中,各流转主体在利益极大化原则下,采取的多元博弈策略导致土地流转过程中出现了一些问题,并就如何解决这些问题提出了作者的一些不成熟看法.     

“土地财政”问题研究

在我国城市化进程中,地方财政呈现出以土地财政活动为主的特征,而分税制更加强化了这一特征,土地出让金及土地相关税费收入开始成为地方政府财政收入新的增长点,特别是随着房地产市场的持续升温,土地财政愈演愈烈,问题越来越突出。因此,探寻破解土地财政的有效途径,减轻地方政府对土地财政的过度依赖,对于促进我国经济社会和谐发展具有重大意义。