探究征地中农民利益受损的根源

本文分析了征地中农民利益受损源于两个因素共同作用的结果:城乡土地产权的二元结构导致了集体土地产权与城市国有土地产权的地位不平等,进而使农民与农村集体经济组织无法抵抗国家对集体土地产权的土地征收行为;在土地征收过程中,我国实行"涨价归公"的补偿机制最终引发了农民与政府在分配集体土地转换为城市国有土地后增值的矛盾。     

国务院拟规范集体土地征收补偿

今年年初，《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施后，农村集体土地征收与房犀拆迁继而成为人们关注的话题。     

集体土地征收制度变革的宪法空间

正《决定》在第三部分"加快完善现代市场体系"中提出,建设统一的建设用地市场,集体所有的经营性建设用地和国有土地在同等条件下入市,缩小征收土地的范围,规范土地征收程序,完善对农民的保障机制。这预示着集体土地征收制度的变革:集体所有的土地可能绕过征收这个"门神",通过新的制度管道进入市场。从此,国有土地与集体所有土地之间的坚冰被打破。我们要追问的是:现行宪法为集体土地征收制度的变革提供了了多大的制度空间?如果空间足够宽阔,那么接下来就只需要确立变革的具体路径;如果空间逼仄,那么就只能修宪,或者重复"先违宪,后修宪"的老路。①因此,清理集体土地征收制度变革的宪法空间,绝不是"躲进小楼成一统"的逻辑把玩。     

征收集体土地上“住改非”房屋时应补偿停产停业损失

土地管理法规定,征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。人民政府征收集体土地上房屋时参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,对于被征收房屋“住改非”实际用于经营的情形,应当对被征收人的停产停业损失酌情给予合理补偿。     

集体土地征收相关法律问题研究

2011年以来就一直热议的集体土地征收补偿条例迟迟未能出台,立法的缺失导致集体土地征收过程中各种矛盾问题日益突出。笔者通过调研分析了当前集体土地征收过程中存在的几个主要问题及争议,并尝试提出可行性建议,供讨论参考:第一,主体方面,因全国人大尚未制定相关法律法规,农村集体经济组织成员资格的确认成法律空白。法院应根据宪法法律的基本原则并结合农村实际,发挥司法裁判职能,从而引导实践中农村集体经济组织成员资格的确认日益合法合理;第二,程序方面,"预征地"作为一种提高效率的征地方式已成为实践中的常态,但其存在严重隐患,应予以警惕。同时,应通过简化审批、适度放权、规范程序及标准、惩治违法征地等措施进行大力整顿;第三,依据方面,集体土地征收的"公共利益"不能简单照搬国有土地征收的内容,还应包括工业化及城镇化的需要;第四,司法救济方面,集体土地征收安置补偿协议本质上是行政合同,应通过行政诉讼程序解决纠纷。     

符合如下几个条件即构成事实劳动关系

一、房地产开发仅限于国有土地。我国目前的土地使用权可分为国有土地使用权和集体土地使用权两类。根据城市房地产管理法的规定，房地产开发商所需要的土地仅限于国有土地，而非集体土地；城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，国有土地的使用权方可有偿转让。     

作为征收的国有土地使用权公益性收回

国家为了公共利益提前收回国有土地使用权的行为被定性为行政处理,需要进一步归类。征收主要针对所有权,也向其他权利开放,作为征收客体的其他权利要与所有权具有“家族相似”。国有土地使用权有相对于所有权的独立性,与所有权相似,可以作为征收客体。公益性收回国有土地使用权对财产权构成剥夺效果,与征收效果相同。公益性收回国有土地使用权的理由和征收的理由相同,都是基于公共利益。将公益性收回国有土地使用权归类为征收后,对《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》规定的征收制度稍加改造,即可构造出作为征收的公益性收回国有土地使用权的基本制度,有利于降低立法成本,有利于“类案同判”,有利于对国有土地使用权提供可预期的保护。     

城镇化中土地征收补偿的平等原则

基于现行宪法和法律的规定,城镇化中所需集体土地只能通过征收解决。这一制度的理论基础是事实上平等即物质利益平等,而不是形式平等即法律上平等。这种事实上平等所体现的是越公越优越,超越了我国的社会发展阶段,与宪法修正案已还原的社会发展阶段、混合所有制经济和市场经济体制存在不一致。应当修改《土地管理法》第47条有关土地征收补偿标准的规定,实行以土地市场价为标准,从而实现集体土地与国有土地间的物权平等,实现农民个人与政府、农民与市民间法律上的平等。土地使用权入股应作为土地征收补偿方式的选项,以保障农民平等发展机会。在现行宪法和法律规定不变的情况下,基于土地的特殊属性以及土地权益的有效保障,按期补偿也应作为补偿方式。补偿期限可以按国有土地使用权出让期限确定。     

对农村集体土地问题的理解与评析——以集体建设用地隐形入市为视角

随着城市化的发展,土地的利用越来越频繁。我国集体建设用地隐形入市有着深刻的背景。在我国城乡二元模式的格局下,中国农村的集体建设用地受到种种限制,其只有在征收为国有土地时才能进入市场。然而,集体土地的所有者和利用者却迫切地为自己应当拥有的权利追求更大的利益,致使各种集体建设用地隐形入市的交易。当今社会,国有土地和集体土地同权同利将是一种合理趋势,反映了物权法的基本原则。因此,鉴于集体建设用地隐形入市这种合理不合法的行为,应该有序的开放集体建设用地的交易市场,允许其与国有土地一样流转,同时加以必要的规制。在最大限度的满足广大集体组织或农民利益的同时,保障国家的农业安全。     

论土地征收中农民权益的法律保护

集体土地征收中农民的合法权益难以得到有效的保护，产生了较多暴力拆迁、野蛮征地以及自焚案件等极端案例，对社会的和谐稳定带来了不良影响。为了加强集体土地征收中农民权益的保护，建议进一步明确公共利益的范围，将集体土地征收限制在公益目标范围内，超出这一范围则不应征收土地，而是交给市场解决；农民在集体土地征收中的参与权应当得到保障；集体土地征收后应遵循市场化的补偿机制。     

论我国土地的征收制度

近几年来,随着城市化进程的加快,国家对集体土地征收越来越多,集体土地征收中的一些做法,严重损害了农民的合法利益,造成了许多社会矛盾,影响到了社会的稳定。本文通过分析当前集体土地征收中存在的问题、原因,提出了完善我国土地征收制度的建议和对策。     

对我国当前集体土地征收制度之缺陷探析

土地征收是我国土地管理制度的重要组成部分,当前集体土地征收成为引发社会矛盾的焦点。本文针对我国集体土地征收中存在的缺陷进行了分析和探讨。     

小产权房合法化的土地基础思考

中国的土地公有制分为国家所有和集体所有,由于集体土地所有权自身的缺陷和土地政策的偏好,集体土地所有权出现了被国家土地所有权虚化的局面,大量出于商业目的的土地征收,严重侵害了集体所有的土地,也侵害了农民应有的收益。小产权房的产生正是农民为了维护自身的利益,试图与国有土地使用权抗衡,自力实现自己的权益的自发行为。所以,在不违背现有保护耕地的政策下,最大限度地保护农民的利益,应该首先建立农村集体建设用地使用权流转制度,促使小产权房合法。     

中国法制焦点

国务院公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》 2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院令公布《国有土地上房屋征收与补偿条例》。条例共5章35条。条例规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。     

土地征收补偿标准的法经济学解读——兼论《物权法》第42条第2款及第132条之适用

现行法律未分别规定集体土地所有权及土地承包经营权的征收补偿标准,给《物权法》第42条第2款及第132条的适用带来了困惑。出于多方面因素考虑,集体土地征收应采取"二元化"的补偿模式;基于法经济学分析,在未设置土地承包经营权的假设下,集体土地所有权征收应以其市场交易的均衡价格作为补偿标准;家庭土地承包经营权征收应分别采用年平均产值、失地农民转业培训标准、居民社会保障标准,作为其收入、就业及社会保障效用减损的补偿标准;其他土地承包经营权征收应以延期收益损失作为补偿标准;分别考量未设置土地承包经营权的集体土地所有权征收补偿标准及土地承包经营权征收补偿标准,即可确定已设置土地承包经营权的集体土地所有权之征收补偿标准。     

国有土地上房屋征收评估办法

1.2011年6月3日住房和城乡建设部发布2.建房〔2011〕77号3.自2011年6月3日起施行第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动,保证房屋征收评估结果客观公平,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,制定本办法。第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值,测算被征收房屋类似房地产的市场价格,以     

行政机关在实施国有土地上房屋征收和补偿活动中可诉具体行政行为探析

为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，2011年1月21日，国务院公布了《国有土地上房屋征收和补偿条例》（以下简称《条例》）并于公布之日起施行。《条例》的明显特点就是进一步规范了国有土地上房屋征收与补偿活动，加大了对被征收房屋所有权人合法权益的保护力度。     

断裂与弥合:我国集体土地征收补偿逻辑的解构与重构

土地是一种稀缺资源,在我国这样一个人口大国里尤其显得珍贵。随着城镇化和工业化的推进,对土地的需求量突飞猛进,因征收土地而引发的矛盾也越来越多。虽然,《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台有效地解决了城市房屋搬迁补偿问题,但是该条例对于矛盾更加突出的集体土地征收则显得无能为力。从域外征收补偿理论结合我国实际情况展开论证。征收与补偿是一个问题的两个方面,在征收合法且已是事实的前提下,补偿在一定程度上是矛盾的根源,也是目前最难解决的问题,有效的解决方式莫过于完善的法制、健全的机制以及认真对待权利,而其根本则是构建严密的补偿逻辑。     

土地征收中集体土地权利研究——基于物权法视角之思考

土地征收是对集体土地权利的剥夺,但是在我国集体土地所有权主体模糊,集体土地所有权和全民土地所有权地位不平等,这对土地征收中集体组织及其成员权利保护不利.为此,要明确农村集体土地所有主体是集体成员共同共有,但又必须结合成员权制度加以生成,以保障团体性权利和个人权利相互为用,保证土地公有性质.土地征收制度设计要建立在国家土地所有和集体土地所有平等基础上,坚持市场化原则,建立集体土地产权可流转机制,贯彻契约精神,并完善土地司法审查制度,确保土地征收制度设计的公正诉求.     

新土地管理法实施后集体土地征收行为的可复议性研究

<正>集体土地征收行为的可复议性，是指公民、法人或者其他组织是否可以针对集体土地征收行为申请行政复议，行政复议机关是否应当依法将集体土地征收行为纳入行政复议受案范围。是否可以申请行政复议，直接关系到行政复议功能的发挥程度，关系到当事人权利救济的可得性。审理集体土地征收案件，首先应当明确案涉行政行为是否具有可复议性。