国有土地使用权补偿问题初探

在我国土地公有制背景下,国有土地使用权作为用益物权,是被征收人的重大财产。《国有土地上房屋征收与补偿条例》确立的房屋征收模式虽然理顺了被征收人(被拆迁人)、政府和建设单位之间的法律关系,但是土地使用权补偿的付之阙如,将使条例实施的社会效果和功能大打折扣。作为我国特有的财产形态,在房屋征收中,土地使用权的补偿问题事关被征收人重大利益,不容回避,土地使用权的价值不能被房屋完全吸纳,给予全面充分补偿才符合现代法治的公平理念,从而有利于化解现实中因补偿不足所引发的拆迁困境。     

房屋征收补偿范围与标准的思考

国有土地上的房屋征收旨在消灭房屋占用范围内的建设用地使用权,使国有土地所有权回复到圆满状态,以便利于土地的重新开发和利用。因此,在理解房屋征收补偿范围与标准时,应以土地为基础,以我国《物权法》第149条确立的建设用地使用权续期制度为根据,对住宅建设用地与非住宅建设用地作出区分。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》对征收补偿范围与标准的界定明显过于偏狭、抽象。从体系解释和征收实践两方面看,房屋征收补偿在范围上既涉及土地(建设用地使用权)、房屋、道路、林木、花草等为单位或个人单独所有或共同所有的不动产,又与第三人对被征收不动产享有的租赁权、地役权等紧密相关。为实现公平补偿,可通过类推适用方法扩大征收补偿范围。     

论土地征收补偿原则

土地征收补偿是土地征收制度的一个重要组成部分,而土地征收补偿原则则是征收补偿的基础,但是我国的法律包括宪法均未对此做出明文规定。本文从比较法的角度出发,对我国现行土地征收补偿原则所存在的问题进行了分析,并提出了相关的立法建议。     

新条例下被征收房屋承租人的权利分析

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《征收补偿条例》)相比原有的《城市房屋拆迁管理条例》(下称《拆迁条例》)无论是对公共利益范围的界定还是对强制执行征收的限制均有明显的进步.但在亮点背后,《征收补偿条例》并没有明确被征收房屋承租人的法律地位.为此,本文拟在比较新旧条例差异的基础上对被征收房屋承租人的权利进行分析,进而充分保护承租人的合法权益.     

补偿博弈与第三方评估

从对公共利益、公众参与、公平补偿的强调来看,《国有土地上房屋征收与补偿条例》相比《城市房屋拆迁管理条例》进步显著。然而,引入经济学中博弈论概念工具对该征收条例的解读表明,公平补偿能否实现在很大程度上取决于评估机构。该征收条例中一些模糊的规定,以及《国有土地上房屋征收评估办法》赋予评估机构以垄断地位的制度设计,为政府和评估机构的机会主义行为留下了极大的空间。由此,构建有效的第三方评估市场,并在政府报价之后赋予被征收人以真正的自由选择评估机构的权利,是构建法治社会中和谐的征收关系的关键。     

论土地征收的公平补偿

土地征收是我国宪法上确立的一项重要法律制度。补偿是土地征收的固有属性,征收与补偿不可分割。我国在实践中奉行公平补偿的原则。土地征收补偿的范围、补偿标准、补偿方式、补偿费的分配是土地征收补偿的基本构成要素。在我国,土地征收的补偿存在很多问题,广大农民的利益没有得到很好的保障。因此,有必要完善我国的土地征收补偿制度,真正实现公平补偿。     

《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例(草案代拟稿)》征求民意

最近,记者从四川省法制办获悉,《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例(草案代拟稿)》已公布至省法制办网站公开征求意见。2011年1月,国务院制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》。鉴于四川省相关地方性法规与该条例相冲突,2012年年底,该省废止实行多年的《四川省城市房屋拆迁管理条例》。为对接上位法并解决该省房屋征收的现实难题,四川省政府将《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》列为今     

论农村土地征收补偿中存在的法律问题应对策略

近年来,随着城市化进程的加快,我国农村土地征收补偿中存在的法律问题和矛盾日益突出,因土地征收及补偿引起的行政案件数量不断增加。法学界对一些问题还存在不同的认识,现行法律对此虽然作出了一些相关规定,但仍没有解决其根本问题。因此,如何在现行法律制度下进一步完善农村土地征收补偿制度,是我们迫切需要解决的一个重大问题。     

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条分析

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁行改变了《城市房屋拆迁管理条例》实施期间的法律关系主体结构,政府作为征收一方直接与被征收人发生法律联系。该条例第25条所规定的房屋征收补偿协议宜认定为行政合同,该条第2款有关规定实质上设立了一种新的行政合同履行纠纷的解决方式。不过,该条规定的实施受到了现行《行政诉讼法》的限制。新的行政合同履行纠纷解决方式是否真正建立,有待进一步论证。     

我国土地征收补偿制度变迁的必要性

我国土地征收补偿制度大致经过了土地改革时期,农业合作化时期,人民公社时期,家庭联产承包责任制时期。近期,我国将修改拆迁条例,新的规定将包括征收和补偿方面,新出台的规定将进一步完善我国的土地征收补偿制度,使之成为一部独立、完整、系统的制度。     

论土地征收中的物权保护

土地征收是国家为了公共利益目的,以补偿为条件,通过行政机关强制取得他人土地所有权和他物权的行为.土地征收在增进公共福利的同时,也会因为征收主体的认识原因、立法的不完善、执法中的偏差以及某些组织和个人的故意侵权等原因,给被征收人的土地和地上附着物的所有权、他物权以及他项权利造成损害.对此,应当从征收目的、征收主体、征收程序、征收补偿以及纠纷解决机制等方面,对征收行为加以规制,以切实保护被征收人的利益.     

土地征收:公平补偿离我们有多远?

当前随着我国工业化和城镇化进程的加快,征收农村土地成为新增建设用地、扩大城市规模的主要途径。但是现行土地征收补偿的不完全性和非公平性,相当程度上造成和加剧了滥用土地征收权,侵犯土地权利人合法权益,危及国家粮食安全、土地合理利用以及社会安定和谐等一系列问题。为了解决上述问题,充分发挥土地资源的经济效益和社会效益,对我国现行土地征收补偿制度的局限性进行研究,并在借鉴国外土地征收公平补偿的成功经验的基础上,结合我国国情,提出构建具有中国特色土地征收公平补偿制度的建议。     

从国际法角度看我国物权法草案中的征收补偿标准

征收及补偿问题不仅是物权法中的一个重要问题,也是一个国际法问题。我国物权法在规定征收及补偿问题时,须考虑国际社会的通常做法和我国政府对其他国家已做出的承诺。在征收补偿方面存在着国际法规则。投资协定的约束是确定的,而国际习惯法的约束则取决于各国的取舍。我国现行法律实质上未能明确征收补偿标准,而我国对外签署的投资协定则接受了“充分补偿”标准。物权法(草案)中的“合理补偿”标准并不合理。建议物权法在规定征收补偿标准时,以“充分补偿”为原则,以“另依特别规定”为补充。     

土地征收补偿标准的法经济学解读——兼论《物权法》第42条第2款及第132条之适用

现行法律未分别规定集体土地所有权及土地承包经营权的征收补偿标准,给《物权法》第42条第2款及第132条的适用带来了困惑。出于多方面因素考虑,集体土地征收应采取"二元化"的补偿模式;基于法经济学分析,在未设置土地承包经营权的假设下,集体土地所有权征收应以其市场交易的均衡价格作为补偿标准;家庭土地承包经营权征收应分别采用年平均产值、失地农民转业培训标准、居民社会保障标准,作为其收入、就业及社会保障效用减损的补偿标准;其他土地承包经营权征收应以延期收益损失作为补偿标准;分别考量未设置土地承包经营权的集体土地所有权征收补偿标准及土地承包经营权征收补偿标准,即可确定已设置土地承包经营权的集体土地所有权之征收补偿标准。     

中国刑法中的"没收"及其缺憾与完善

中国刑法规定的“没收”分为刑罚性质的没收和非刑罚性质的没收。没收刑制度在中国刑法中虽然予以了保留,但其存在也必然深受国际大气候的影响,其存在的合理性受到质疑。完善中国刑法中的“没收”制度应从如下方面着手:一是废止没收财产刑;二是将没收作为一种独立处分,以“对财产的强制处理方法”的名义单列;三是设立追征制度;四是对没收财产刑执行过程中可能发生的侵犯他人合法财产权益的情况规定没收补偿制度和没收替代制度;五是开展刑事没收的国际合作。     

“公正补偿”与征收权的宪法限制

对土地和财产征收的公正补偿具有重要的理论与现实意义。从公共选择理论的视角讨论了美国联邦宪法规定征收必须给予“公正补偿”的理由 ,解释了美国法院通过判例确定“公正补偿”的计算标准 ,探讨了中国宪法修正案的补偿条款之解释。宪法修正案所要求的征收“补偿”必须是体现被征收财产市场公平价值的“公正补偿” ,且这项宪法要求必须在操作过程中获得立法与司法制度的适当保障。     

征收制度在我国的异化与回归

原《城市房屋拆迁管理条例》使我国的征收制度异化为解决城市发展所需用地的手段。《国有土地上房屋征收与补偿办法》努力使被异化的征收制度回归其本来面目，但仍然有其局限性。要使征收制度真正回归，不仅要改革现行的建设用地使用权制度，而且必须解决好城市非公益性的用地需求。非公益性的用地需求不仅可以通过一对一的协商机制来解决，在特殊情形下还可以通过民主表决的方式来解决，以降低交易成本与交易风险。通过集体利益适当限制个人利益，为以民主表决方式解决非公益性用地需求提供了理论基础。     

论土地征收中物权制度的弊端和对策

探讨土地征收中物权制度的弊端和对策。主要弊端是政府职能错位、公共利益和商业利益边界模糊、土地征收程序不合理、利益分配和费用补偿不合理。主要对策是开放土地一级市场、明确界定公共利益的内涵和外延、建立公平合理的土地征收程序、建立公平合理的利益分配机制和费用补偿机制。     

论政府在土地征收中之角色定位

土地征收侵权表现为超出"公共利益"范畴,未遵循"法定程序",未给予"合理补偿"以及"复合"型侵权四种类型.政府盲目追求政绩,滥用土地征收权,批租现象严重,以地生财等职能错位是造成土地征收侵权这一后果的重要原因.因此.政府只有转变职能,做好"地"和"人"的工作,既珍惜土地资源,又坚持以人为本,才能避免土地征收侵权现象的出现.     

我国土地征收市场化改革研究论纲

土地征收制度中出现的农民与政府、用地单位之间的多重矛盾,是近期学者关注较多的一个问题。对比西方国家的实务工作,我国的土地征收制度既存在问题,也有符合历史发展趋势的一面。为了缓解建设用地供应过程中的多重矛盾,我们倡导以市场调节为主导,以政府管制为辅助的改革方向,提出以公平待遇制度为基础,解决土地征收替代机制中五个主要矛盾的建议。