物业服务合同的法律分析与相关问题的法律适用

目前,物业管理纠纷不仅具有多发性、群体性和难以调处性等特点,而且也产生了不少按一般合同法理难以解决的问题。譬如单个业主能否与物业管理公司(以下称物业公司)解除物业服务合同;又如物业公司能否因部分业主拖欠物业费而解除物业服务合同;再如业主能否以物业公司服务存在瑕疵拒交物业费,等等。对此类问题的解决,不能不立足于对物业服务合同的基本法律分析之上。现在物权法已颁布,明确规定了建筑物区分所有权,从而     

谈物业合同仲裁条款对物业公司和单个业主的约束效力

如果业主委员会与物业公司签订的物业服务合同中约定解决纠纷的方式是仲裁，那么，当单个业主逾期未交纳物业费时，物业公司是否可以依此条款向仲裁委员会申请仲裁?当物业公司收取了物业服务费后，没有履行提供相应物业服务的义务时，单个业主是否可以依此条款向仲裁委员会申请仲裁?     

物业服务纠纷之我见

随着物业服务行业的发展,业主与物业公司双方对簿公堂情形时有发生,主要体现在业主对物业公司服务不满而拖欠物业费、进而引发社会矛盾.本文就物业服务过程中纠纷成因及处理方式进行探讨.     

物业管理合同履行中不当抗辩行为的限制

在物业管理纠纷发生时，物业管理企业经常以停水断电或拒绝提供其他涉及业主重大利益的物业服务威胁业主，业主也动辄以拒绝缴纳或长期拖欠物业费对抗物业管理企业，这些行为违背诚实信用原则、损害社区公共利益，属于滥用抗辩权的不当抗辩行为。应当从立法和司法角度对这些不当抗辩行为进行限制，在我国现有立法没有相应规定的情况下，法院应援用诚实信用、公共利益和禁止权利滥用原则在司法审判实践中对不当抗辩行为进行限制。在限制不当抗辩行为时，应当允许当事人对无损他人利益的抗辩方式进行约定，也不能否定当事人行使正当的履行抗辩权。     

物业服务合同若干法律问题研究

物业服务合同作为一种民事合同 ,是平等主体之间签订的合同 ,现有合同种类难以涵盖物业服务合同的特点 ,应当被视为一种新的合同类型 ;在物业服务合同中 ,业主委员会的法律地位比较特殊 ;物业服务合同的解除应当遵循《合同法》的约定 ,业主不能任意解除物业服务合同 ;物业管理企业承担的责任应当根据物业服务合同的约定及法律规定来确定 ,不能无限制扩大物业管理企业的责任     

追讨物业费:业委会与开发商的一场较量

正这是我以律师身份执业后第一起全程负责的案件。从案件性质上来讲,本案的法律关系非常简单,即基本的物业服务合同法律关系,业主接受物业服务,应当缴纳物业费。但在现实生活中,尤其是在前几年,很多小区的前期物业公司都是开发商的子公司,即使开发商拥有大量自留物业,也很少能被追讨物业费,这实际上已经严重侵犯了那些已缴费业主的合法权益。在本案,开发商自留了会所、俱乐部等物业面积5000多平方米,累计拖欠物业费近40万元。在前期物业公司     

物业服务合同中的物业费请求权研究——兼评法释[2009]8号中的相关规定

物业费请求权是物业服务企业基于物业服务合同而对业主享有的合同债权请求权.物业服务合同的当事人是业主和物业服务企业,物业使用人和继受人原则上不能作为物业费请求权的相对人.书面催交物业费是物业服务企业向人民法院提起诉讼的前置程序.业主可以主张违约或违规收费、物业服务存在瑕疵、物业服务合同关系已经终止和诉讼时效经过的抗辩对抗物业服务企业支付物业费的请求.我国立法上对物业费请求权不能实现时的救济不足,应适当加重责任,丰富责任类型.     

从实务角度看物业服务司法解释的亮点与不足

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)在区分物业管理与物业服务、赋予物业企业代位诉讼权利、保障业主单方面解除物业服务合同、解决业主欠费难题等方面,有诸多亮点,是依据《物权法》及法理,结合中国物业服务实践所做出的具有操作性的规定,为处理实务中的大量纠纷提供了准绳,对业主     

简论不安抗辩权的司法适用

不安抗辩权的法律效力是中止履行及解除合同,为了维护合同各方当事人的利益,保证交易安全和交易秩序,对合同当事人主张该权利的诉讼请求,司法实践中要严格依照《合同法》关于不安抗辩权的成立条件、行使程序等方面的规定予以处理。     

小区和谐的润滑剂

2013年4月，云南省昆明市西山区中央丽城小区一期的部分业主对物业公司收取的物业管理费提出异议，认为物业公司对小区一期和二期收取的物业费不同，一期的设施设备、绿化环境等都不如二期，物业费反而比二期高，而且物业公司服务不到位，所以物业费收取不合理，遂与物业公司产生纠纷。小区业主与物业公司之间产生纠纷，该找谁来解决？中央丽...     

试论国家对健康权与药品知识产权保护制度的平衡简

健康权在任何与健康熙护议题有关的政策上（包括药品知识产权制度）都不可忽略.然而, 《多哈宣言与2003年决议仍未触及药品知识产权保障与健康权冲突的核心问题,这就需要将健康权作为一项政策工具对药品知识产权的影响做补充性的解释.国家保障药物获得权利的义务应根据其实质内涵的多样性与复杂性掺入防卫权的特色；换言之,药品获得权应区分为国家仅有义务渐进实现的受益权与国家有义务立即实现的受益权.这种通过细化国家保障药品获得权的义务,在具有相同重要性的健康权及药品知识产权产生冲突时,便有足够的基础从权利本质审视两者在冲突时的平衡关系是否适当.     

产权式酒店经营中投资者利益保护探究

投资者将产权式酒店统一委托给酒店管理公司进行经营,信息的不对称性,决定了投资者的弱势地位。如何对酒店管理公司进行监督,投资者如何更换酒店管理公司以及如何退出产权式酒店的投资等问题是产权式酒店在经营过程中必然面对的问题。本文建议,应根据我国物权及信托的相关法律法规的规定,有针对性地提出解决方案。     

日本专利权当然无效抗辩原则及其启示

当然无效抗辩是指,在专利权侵权民事诉讼中,被告可以直接主张原告专利权＂当然无效＂因而抗辩自己的行为不侵害其专利权。当然无效抗辩具有独立价值,它赋予了法院在个案中认定专利权是否存在无效理由的权力。当然无效抗辩的提出只要具备专利权无效理由这个要件即可,但在除斥期间经过后,被告无权再提出当然无效抗辩,专利权无效审理非适格请求人在专利侵权诉讼中也可以主张当然无效抗辩。由于宪政体制、司法体制等多方面的原因,在暂时尚未具备采纳美国赋予法院最终确认专利权效力做法条件的情况下,作为一个过渡性的措施,在专利权确权机制方面,我国专利法有必要吸纳当然无效抗辩。     

自然资源国家所有权之国家所有制说

财产权的宪法史可分为人权财产权和国家财产制两个阶段。自然资源归国家所有是国家财产制的组成部分，是现代宪法创设的用以实现国家目的的手段，其基本特征是国家垄断，其基本工具价值是垄断。以权利观审视自然资源国家所有权，它具有主体的唯一性和权利的专有性、不可变更性和价值优先性等特点。宪法上的自然资源国家所有权的实质是国家权力，是管理权，而非自由财产权。     

产权式酒店运营中的产权信托分析

产权式酒店是投资者购买酒店客房产权,依分时度假方式与酒店管理者签订委托管理协议,获得限定的使用权限和经营收益的旅游房地产经营模式。产权式酒店之产权是一种弱化所有权属性的有期产权,在运营中存在"经济上"的所有权与"法律上"的所有权的分离,具有信托制度上的转换权能,本质上是一种不动产使用信托受益权。因此,应当完善信托登记制度,将产权式酒店的委托经营合同定性为信托合同,构建和完善产权式酒店的典型信托制度。     

论国防资产的法律保护

国防资产是国防活动的物质基础,如何以法治化为归依,实现其安全、完整与有效是当前国防建设的当务之急。国防资产具有社会性、公共性、专用性、封闭性特点,产权多级委托代理及内部人控制等问题的现实存在,决定了国防资产具有易致流失的天然缺陷。在对国防资产法治保护必然性及现行法制安排检讨的基础上,应当以制定《国防资产法》为核心,构建完善的国防资产法律保护体系,通过良法之治把国防资产流失的风险降低到最低限度。     

关于物业管理立法若干问题的思考

物业管理立法中目前有几个热点问题,一是物业管理立法原则,认为循序渐进是中央或地方分散立法均应遵守的基本准则;二是业主委员会的法律地位问题,认为小区业主委员会作为小区业主自治组织,属于限制能力的民事责任主体;三是小区物业管理公司的法律责任问题,认为对物业管理公司责任的立法应主要适用过错责任原则,在特殊情况下可以适用严格责任,业主大会或业主委员会与物业管理公司的合同是责任认定的基础。     

论侵权法中的防御请求权

《中华人民共和国侵权责任法草案》规定了八种侵权责任方式,其中排除妨碍和消除危险这两种责任方式可以合称为防御请求权。防御请求权源起于罗马法的役权保护思想,并逐渐扩展形成物上请求权制度。在自由权以及潘德克顿法学派的影响下,转变为所有权之诉并扩展到动产领域,逐渐由最初的物权防御请求权发展到对其他权利的保护,即出现了侵权法上的防御请求权。我国应当在坚持物、债二分的前提下,明确两种防御请求权的关系,在侵权法防御请求权上以违法性为要件,并将妨碍排除请求权适用于持续且不断更新的妨害源的情况下。     

物业管理相关问题再探析

《中华人民共和国物权法(草案)》第84条、第85条和第87条对物业管理作出了相应的规定。该草案与国务院令第379号公布的,并自2003年9月1日起施行的《物业管理条例》有所衔接,但却过于原则。鉴于《物业管理条例》实施两年多来,在物业管理权的性质、物业管理合同的归类及业主委员会的法律地位等问题上一直存有争议,人们期盼《物权法(草案)》能给予一个明确的说法。然而,就《物权法(草案)》的现行条款来看,仍然是不够明晰的,故进一步探讨物业管理的相关问题实属必要。