对集体建设用地使用权制度演进及完善的法律思考

农村集体建设用地使用权萌芽于人民公社时期,形成于改革开放初期,一直在随着农村现代化进程的发展而不断推进与完善,1998年以后的农村建设用地使用权流转试点已经为我国的土地立法积累了充足的地方实践经验.《物权法》、《土地管理法》等相关法律的修改必须在总结农村集体建设用地使用权建设经验的基础上,建立起适用城乡统筹发展的农村集体建设用地使用权制度.     

集体建设用地使用权流转的影响因素与对策研究

本文针对我国现行土地流转现状,在讨论如何建立集体建设用地使用权流转法律制度的基础上指出,应当从立法者、国家以及集体的不同角度和相关影响因素提出处理方案,以建立完善的集体建设用地流转市场。     

集体经营性建设用地“同等入市”的法制革新

集体经营性建设用地流转所面临的法律困境主要表现在:集体经营性建设用地"使用权"未获正名;集体经营性建设用地使用权流转未得到一般性承认;"小产权房"屡禁不绝,行政、司法无能为力。集体经营性建设用地流转的制度障碍,源于《宪法》第10条"城市土地属于国家所有"之规定及其体系效应。为了实现集体经营性建设用地"同等入市"的改革目标,应在总结地方改革试点经验的基础上实行法制革新,包括:明确"集体建设用地使用权"的用益物权地位;排除集体经营性建设用地(使用权)流转的宪法和法律障碍;构建集体经营性建设用地使用权流转的规则体系;完善集体经营性建设用地使用权流转的配套制度。     

农村集体所有建设用地流转法律问题

我国土地管理采取两权分离模式,法律规定农村集体所有建设用地不能直接进入土地流转的一级市场。实践中已经出现大量集体建设用地进入市场流转的事实,与现行法律规定存在矛盾冲突。应深入分析我国农村集体建设用地流转的现状,结合国内各地区的已有经验,构建我国农村集体建设用地流转的法律制度。     

对集体建设用地入市流转的法律思考

城镇化、工业化进程的加速,需要进一步整合土地资源。统筹城乡建设用地,加快农村集体建设用地的流转已经是我国土地改革的明确发展方向。促进农村集体建设用地合理有序有效的流转,离不开法制的保障,然而,我国相关土地法律制度在现实发展中已显滞后。本文对如何通过法律途径规范集体建设用地的入市流转作了简要的分析和论述。     

农村集体建设用地流转模式的比较分析——以芜湖和南海为例

基于芜湖模式和南海模式的比较发现:二者最大的不同是政府代替市场或市场代替政府的程度不同.政府与市场的关系直接关系到集体建设用地流转中的资源配置、利益分配和农民的利益等问题.芜湖以政府为主导,地方政府通过新的制度安排获得分享农村集体土地产权收益的合法性,成为制度创新的最大受益者.南海模式以市场为主导,使农民充分的分享集体建设用地流转带来的利益,形成了建立城乡统一建设用地市场的基本政策框架,但由于市场本身的缺陷,存在诸多问题,因此,在农村集体建设用地流转的探索中,必须协调好政府和市场的关系,使农民分享纠集体建设用地流转中产生的收益.     

禁止集体建设用地使用权进入房地产市场的正当性质疑

政府允许集体建设用地使用权流转却禁止其开发房地产,其理由不外乎是防止耕地流失、农村土地开发房地产与现行农村宅基地使用权制度相冲突、需要保持政府对房地产市场用地的垄断,这些理由并不充分和正当。从禁止所产生的后果来看,禁止也不具有正当性。政府在重新配置集体建设用地使用权时,要将公平与正义作为核心价值理念,充分尊重农民土地权益,平等对待国有、集体建设用地使用权,以实现城乡房地产市场的一体化发展。     

关于集体建设用地使用权流转收益分配主体的思考

2011年9月《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》的正式颁布实施,标志着集体建设用地使用权合法化流转的破冰前行,在集体建设用地使用权的流转中,土地流转收益的分配是集体建设用地使用权流转机制的核心与关键,本文通过明确分配收益主体,分析各方的利益分配关系,希望为最终解决流转收益分配制度中存在的种种问题与矛盾提供参考.     

困境与出路:城市化背景下的集体建设用地使用权流转制度

经济的快速发展使得集体建设用地使用权进入市场已成为必然,现行立法对集体建设用地使用权流转的限制使市场机制难以发挥资源配置的基础作用。为此,确认集体建设用地使用权流转的合法性乃是立法对现实的回应。在集体建设用地使用权领域引入土地出让制度不失为一种低成本、高效益的制度设计,出让合同的客体只能限于商业化利用土地,出让合同的受让人应仅以出让土地所在的乡镇或村范围内的企业为限。允许通过出让途径获得的集体建设用地使用权再次进入流转程序实乃可持续发展战略在立法上的一大体现。     

城市化视角下的农村集体建设用地流转

改革开放以来,我国城市化进程加速促进了经济社会的发展。但是由于现行法律上对农村集体建设用地流转进行限制,造成现实中土地城市化的不规范,土地流转的混乱,影响了城市化的质量。因此必须打破城乡二元体制的限制,允许农村集体建设用地流转。     

项目开发中集体土地流转模式之法律分析——以成都市农村土地流转制度改革为视角

自1999年底国土资源部首先批准安徽省芜湖市开展集体非农建设用地流转试点以来,各地对流转管理进行了有益的探索.初步形成了各具特色的流转模式.以成都市农村上地流转制度改革为视角,从法律层面分析、比较各种流转模式的利弊.其改革试点提出的新思路对于创新我国集体非农建设用地流转制度具有重要的现实意义和法律意义.     

城市化视角下的农村集体建设用地流转

改革开放以来，我国城市化进程加速促进了经济社会的发展。但是由于现行法律上对农村集体建设用地流转进行限制，造成现实中土地城市化的不规范，土地流转的混乱，影响了城市化的质量。因此必须打破城乡二元体制的限制，允许农村集体建设用地流转。     

我国农村集体建设用地法律问题研究

近年来,我国一些地方仍存在违反农村集体建设用地管理的法律和政策规定,将农用地转为建设用地,非法批准建设用地等问题,并且大有蔓延上升之势。要从根本上认识集体建设用地诸问题,必须结合我国农村集体建设用地法律制度变革过程和农村土地制度变革的大背景来理解,认识到集体建设用地流转一定程度上的合法性,主张对"土地黑洞""理"而非"堵",坚持"统一地权"原则,探索建立农村集体建设用地交易市场。     

论集体建设用地流转解禁之谬误

当前关于集体建设用地问题的研究中,主流的观点认为允许集体建设用地自由流转,建设城乡统一的土地市场将成为解决当前土地问题的有效路径。这些研究往往赋予自己保护农民土地财产权利、给予农民"国民待遇"等道德话语,但是由于其分析的片面性与缺乏逻辑性使得诸多研究主张与其所期待的改革目的完全相悖。在梳理关于集体建设用地流转问题的已有研究的基础上,笔者认为对此问题的探讨应当理清并具体分析一些基本问题,明确允许集体建设用地自由流转并不是解决当前土地问题的有效途径,当前与建设用地相关的土地问题应当置于中国城市化的进程和调节收入分配机制的框架之下进行思考与建构。     

新农村建设中土地流转的现实问题及其对策

新农村建设中的农地流转和土地利用,要尊重农民的权利和意愿,在农地流转中要节制资本,将资本下乡和合作社限定在为农民和农业生产服务的领域内,防止资本对农民土地的兼并导致农民失业破产。应当采取严格的问责制度和严厉的责任追究制,以制止地方政府权力对农民权益的侵害。同时要建立完善其他法律制度,允许集体建设用地使用权直接入市,改革城乡建设用地挂钩的政策,建立耕地复垦和耕地保护补偿制度。在此基础上,完善关于农民房屋转让的规定,允许房屋所有人与本集体共同对房屋和宅基作出处分,包括向城市人出卖房屋和宅基地,由集体取得建设用地(宅基地)的出让价值,由房屋所有人取得房屋的市场交换价值。     

我国农村集体建设用地使用权市场化改革法律探讨

当前,农村集体建设用地使用权市场化改革,已经成为农村市场经济制度和农村消费市场转型的焦点性问题,直接影响到农村的发展与稳定.本文从改革开放特别是邓小平同志南巡讲话二十年以来我国农村集体建设用地制度改革的演进入手,分析了城乡二元体制下我国农村建设用地使用权改革中存在的问题,提出了确立农村集体和农民个体土地所有权和使用权主体地位,保障性功能和效率性功能相融合的农村集体建设用地使用权入市流转,完善公益性土地征用制度和集体建设用地入市这两种方式相融合的建议.以期寻求农村集体建设用地市场化改革的路径和空闻.     

集体建设用地流转的法律思考

虽然我国法律限制集体建设用地流转,但在实践中各地都大量存在集体建设用地“隐形市场”。集体建设用地流转有利于盘活农村存量建设用地,保护耕地,有利于小城镇建设和乡镇企业的发展,有利于增加农民收入。现实中集体建设用地流转存在诸多问题,应该从明确农村集体土地所有权主体,合理分配流转收益,加强政府在集体建设用地流转中的管理作用和制定全国性《集体建设用地流转管理办法》等方面予以完善。     

“小产权房”面临的法律难题及其破解

"小产权房"是我国近年来出现的社会现象,然而其在建设及交易过程中面临着诸多法律上的难题。这些难题表明我国集体土地所有权被虚置,建设用地使用权流转机制亦不健全。要破解这些法律难题,应当赋予农村集体建设用地使用权以完全用益物权效力,构建城乡平等的建设用地使用权流转制度;创新集体土地所有权和使用权主体制度,确保所有权权能的实现;完善土地征收制度,禁止为"商业利益"而征收;构建科学的城乡土地利用规划制度,同时政府应当让利于民。     

集体建设用地使用权流转收益分配研究

随着全国多个省、市颁布实施本地区的集体建设用地使用权流转管理办法,集体建设用地使用权流转的规模日益增大。集体建设用地使用权流转收益的公平合理分配是建立集体土地流转制度的核心问题之一。本文在分析各地流转收益分配实践和总结学界所进行的理论分析的基础上,明确了主要的争议问题并找出实践中存在的问题,提出相应的对策,为建立公平合理的流转收益分配制度提供参考。     

小产权房合法化的土地基础思考

中国的土地公有制分为国家所有和集体所有,由于集体土地所有权自身的缺陷和土地政策的偏好,集体土地所有权出现了被国家土地所有权虚化的局面,大量出于商业目的的土地征收,严重侵害了集体所有的土地,也侵害了农民应有的收益。小产权房的产生正是农民为了维护自身的利益,试图与国有土地使用权抗衡,自力实现自己的权益的自发行为。所以,在不违背现有保护耕地的政策下,最大限度地保护农民的利益,应该首先建立农村集体建设用地使用权流转制度,促使小产权房合法。