浅谈我国商品房预售制度的完善

随着我国房地产行业的兴起和快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。本文通过对我国房地产市场商品房预售制度的现状及存在的问题的分析，提出一些相应的对策和建议，以期完善我国的商品房预售制度。     

我国预售房产预告登记制度的建构

预告登记,是指在本登记前,通过限制登记名义人的处分权,以保全关于物权变动的请求权或其顺位的一种暂时登记在预售房屋领域,我国一直实行预售合同备案登记制度。在市场经济快速发展,商品房买卖不断增长的新形势下,预售商品房备案登记制度已成为制约我国房地产市场进一步成熟的制度障碍,以预告登记制度取代预售合同备案制度是大势所趋我国预售房产预告登记制度的完善,必须解决多重问题。     

诉讼监督改革:抉择困境与实践进路

我国当前的诉讼监督具有全面性、事后性、弱效力和分散性等四个鲜明的特点,诉讼监督改革面临着选择诉讼与监督分离还是诉讼与监督合一、以同步监督为主还是以事后监督为主、全面监督还是重点监督、弱效力监督还是强效力监督的艰难抉择。在推进诉讼监督改革时,检察机关必须遵从必要性原则、有限监督原则、中立性原则等三个基本原则,必须鼓励先行先试、坚持循序渐进、注重协调配合以及加大诉讼监督工作力度和创新诉讼监督机制等。     

商品房预售制度的几个法律问题

我国法律允许商品房预售制度的存在,但在理论和实践中对预售制度的存废和商品房预售卖的一系列程序都存在着争论,本文试图解析实践中遇到的一些理论和实践问题。     

关于商品房预售制度的思考(二)——兼议法经济学对传统法学理论的解释作用

商品房预售制度作为一种普遍的经济现象,最先于香港实务中首创,而为世界上许多国家和地区继受。随着近年来大陆房地产业的近于癫狂,商品房预售制度被人认为是推动高房价的罪魁祸首,而预售许可也走向了论辩的风口浪尖。本文从传统法学的角度出发,检讨我国商品房预售以及许可制度,同时引入法经济学分析方法,希冀对商品房预售及商品房预售许可制度作一全新的解释。     

浅析商品房预售中对消费者权益的保护

随着我国住房制度改革的不断深化,商品房已成为居民住房的主要形式。商品房预售是目前房地产市场上最主要的商品房销售方式。本文将从商品房预售制度本身出发,阐明商品房买卖中消费者权益的具体内涵,剖析在商品房买卖中侵害消费者权益的问题及其成因,进而探讨如何完善在商品房预售中对消费者权益的保护。     

关于商品房预售制度的思考(一)——兼议法经济学对传统法学理论的解释作用

商品房预售制度作为一种普遍的经济现象,最先于香港实务中首创,而为世界上许多国家和地区继受。随着近年来大陆房地产业的近于癫狂,商品房预售制度被人认为是推动高房价的罪魁祸首,而预售许可也走向了论辩的风口浪尖。本文从传统法学的角度出发,浅析我国商品房预售以及许可制度,同时引入法经济学分析方法,希冀对商品房预售及商品房预售许可制度作一全新的解释。     

小议商品房预售制度的存废问题

2005年8月15日中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中提出了“取消商品房预售制度”的建议,在社会各界引起了很大反响。以央行为首的少部分人士主张取消商品房预售制度,而以建设部为首的绝大多数专家学者赞成保留预售制度。笔者综合各方观点,陈述取消和保留取消商品房预售制度的利弊,认为商品房预售制度存在具有其合理性。     

预售商品房按揭的风险与防范

预售商品房按揭是世界发达国家和地区广为流行的一种以在建甚至未建的商品房作为担保物取得银行贷款的融资购楼方式。这种方式可以刺激房地产业的快速发展, 对拉动内需,提高国家和地区的经济发展速度,盘活银行资金,具有重要作用,但同时亦存在较大风险。鉴此,笔者通过时我国现今房地产市场的现状和问题分析,研究预售商品房按揭制度的本质,明晰商品房按揭中相关当事人的权利和义务,同时重点探讨商品房按揭中贷款银行的风险及防范, 提出在预售商品房按揭中引入保险机制,抵押证券化等调整, 力求完善法律机制和配套制度,以保障预售商品房抵押贷款的信用与安全。     

商品房预售登记备案制度探讨

商品房预售是我国房地产市场销售中一种主要模式,国家为加强对商品房预售市场的规范,设立了我国商售登记备案制度。本文从我国商品房预售登记备案的法律基础、内涵谈起,分析了商品房预售登记备案的法律性质和并探讨了商品房预售登记备案的不足与完善。     

再论大陆与香港的商品房预售制度

商品房预售制度起源于香港,后被人们纷纷效仿和推崇。但在大陆的房地产开发过程中,出现了不少问题。在这种情况下,一部分人因噎废食,主张取消商品房预售的做法。另一部分人尤其是开发商方面,则力挺将商品预售进行到底。围绕商品房预售制度的存废之争,笔者认为,双方争论的话题不是问题的根本。关键是,比较而言,香港设定的商品房预售条件严密而周详,能快速介入和干预商品房预售中的具体行为,而大陆设定的商品房预售条件过于简单和原则,漏洞多,流程不科学,操作性较差,导致监管部门分工不清,职责不明。在短时间内,笔者更期待商品房预售制度的完善,而不是取消。     

我国行政授权立法监督机制的现状及其完善

行政授权立法监督机制是规范行政授权立法和保障其合法运作的重要制度。然而,我国立法实践中的监督机制却并不完备,存在监督主体非专门化、监督方式缺乏可操作性和监督内容不明确等问题。对此,应着力从行政授权立法的监督主体、监督方式和监督内容三方面进行完善。     

中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善

立法应当回应构建和谐社会的政治诉求。房地产立法的目标之一应该是为发展利益均衡社会营造法律环境。本文以商品房预售制度体系的梳理为基础,考察了商品房预售的法律文本和实施现状,分析了该制度的缺陷与缺位,提出了废止商品房预售制度是必然趋势的论断。然而,取消预售制度并不等于解决了房产交易中的一切问题,更不意味着解决了中国房地产业发展大计的问题,由此也提出相应的制度功能替代上的改革思路。     

商品房预售预告登记制度研究

随着我国社会经济的发展和住房市场化改革的继续深入,商品房预售形式已成为房地产市场主要的买卖方式之一。但是商品房预售比现房交易具有更大的风险,因此需要建立相应的风险防范机制对之进行防控。针对于此,本文指出了商品房预售预告登记制度的必要性。同时,本文分析了预告登记的性质和效力,并将商品房预售合同备案登记制度和预告登记制度进行了比较,指出了预售合同备案登记制度对预购人利益保护的不足,从而提出应当构建完善的商品房预售预告登记制度的建议。     

我国商品房预售监管制度的法律问题

近年来,随着内地房地产市场的繁荣和发展,商品房预售已经成为房地产开发商进行开发融资以及买卖的主要手段,成为内地房地产销售交易的主要方式。预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用,但是也显现出来许多问题,由于对商品房预售制度的监管不利,对市场以及消费者都是有利益上的威胁。本文通过对商品房预售制度的监管的研究,讨论商品房预售制度监管方面的缺陷,并提出法律上的对策。     

商品房预售的法律调整探讨

《城市商品房预售管理办法》、《物权法》等相关法律法规的实施,对规范商品房预售活动起了一定的积极作用。但因为其本身固有的属性决定其对预购人的权利保护存在局限性。本文首先论述了我国商品房预售的相关立法及其缺陷,然后从完善预售信息披露制度、商品房预售准入制度等方面论述了相关调整措施。     

加强检察机关自身执法监督的若干思考

目前,我国已经初步建立了对检察机关执法活动的多层监督体系,但对其自身执法的监督存在着诸多问题。本文指出构建对检察机关自身执法的监督制约机制,有其必要性和可行性。关键是要转变过去的被动局面,以检务公开为前提,突破表层监督机制和单纯事后监督模式,建立主动、深层、多方位的监督模式,同步事前预防性监督和事中过程性监督,以确保检察机关自身执法进行监督的实效性。     

论完善地方性法规、规章的立法监督机制

地方性法规和规章是我国法律渊源的重要组成部分,由于目前其立法权限、立法程序等法律问题未明确,加之监督机制不完善,因而部分存在着与法律、行政法规相抵触,相互之间矛盾、冲突等问题。本文从完善目前宪法体制限定下的地方性法规、规章的立法监督机制入手,认为现阶段较完善的立法监督机制应当是,既在立法过程中予以监控,又事后进行监督;既重视内部层级监督,又要尽可能开展一定形式的外部监督     

目前我国行政立法监督机制探讨

很长一段时间,我国没有统一的行政立法程序,行政机关一般都按照自己制定的程序进行行政立法。我国目前没有统一的监督行政立法的法律规定,只是通过批准和备案两种监督方式对行政立法进行监督,除此之外,再没有“事前”和“事后”的监督措施,我国目前也还没有建立对行政立法的司法审查制度。因此,我们有必要对目前我国行政立法监督机制进行探讨。     

刑事执行检察监督的双重反思及本位回归

我国刑事执行检察监督存在执行监督的职能受限和执行监督机制运行不畅两方面问题。究其根源，在于刑事执行监督权的本质属性，其不仅归咎于一元监督所导致的刑事执行监督弱化，还归因于以合作性监督为主的刑事执行检察监督内在构造。因此，刑事执行检察监督职能的本位回归进路，一方面由单向性监督转向多元化监督，即建立信息共享机制、与人大监督实行定期联合监督机制和建立刑事执行检察监督的联合考察机制；另一方面从合作性监督转向职能性监督，即构建科学的考核体制、由被动监督走向主动监督、使监督效果机制化，以实现刑事执行检察监督理论与实践的不断发展。