商品房预售预告登记制度研究

随着我国社会经济的发展和住房市场化改革的继续深入,商品房预售形式已成为房地产市场主要的买卖方式之一。但是商品房预售比现房交易具有更大的风险,因此需要建立相应的风险防范机制对之进行防控。针对于此,本文指出了商品房预售预告登记制度的必要性。同时,本文分析了预告登记的性质和效力,并将商品房预售合同备案登记制度和预告登记制度进行了比较,指出了预售合同备案登记制度对预购人利益保护的不足,从而提出应当构建完善的商品房预售预告登记制度的建议。     

我国预售房产预告登记制度的建构

预告登记,是指在本登记前,通过限制登记名义人的处分权,以保全关于物权变动的请求权或其顺位的一种暂时登记在预售房屋领域,我国一直实行预售合同备案登记制度。在市场经济快速发展,商品房买卖不断增长的新形势下,预售商品房备案登记制度已成为制约我国房地产市场进一步成熟的制度障碍,以预告登记制度取代预售合同备案制度是大势所趋我国预售房产预告登记制度的完善,必须解决多重问题。     

商品房预售登记备案制度探讨

商品房预售是我国房地产市场销售中一种主要模式,国家为加强对商品房预售市场的规范,设立了我国商售登记备案制度。本文从我国商品房预售登记备案的法律基础、内涵谈起,分析了商品房预售登记备案的法律性质和并探讨了商品房预售登记备案的不足与完善。     

商品房预售合同登记备案法律问题研究

随着我国房地产市场的发展,商品房预售已经成为一种重要的房屋买卖形式,然而,由于预售合同在订立之时,合同标的物——房屋尚不存在,因此,与现房销售相比,预购方面临的风险更大。为了应对这种风险,我国法律规定了商品房预售合同登记备案,但由于规定的不合理,使得预售方可能进行"重复预售"行为,本文主要分析了预售合同登记备案的法律规定的缺陷以及相应的完善策略。     

一个具体案件引发的对行政机关登记备案行为的认识

本文通过介绍在商品房预售合同中,行政机关登记备案行为性质、内容及引发的后果,阐明在房地产经济成熟的今天,行政机关登记备案行为越发表现的局限性以及对该行为之修缮意见。     

同一商品房上是否能多次进行商品房预售买卖合同备案登记

本文通过对不动产预告登记进行论述,并对商品房预售合同备案登记与商品房预售预告登记进行对比,阐释了同一商品房上是否能多次进行商品房预售买卖合同备案登记。     

论商品房买卖中的预售登记

我国商品房买卖中的预售登记备案制还不是真正意义上的不动产预告登记,预售登记既非商品房买卖合同的成立要件,也不是法定的生效要件。不动产的预告登记具有使债权具有物权性的功用,保障买房人将来取得产权的期待权实现。我国商品房预售登记在实施中存有许多问题,其性质、效力、内容等还亟待立法明确。     

我国商品房预告登记效力研究

我国<物权法>建立了商品房预告登记制度,对弱势房屋预购人的权益加以保护.与一般的不动产登记不同,商品房预售登记是对将来发生不动产物权的登记,即取得将来发生物权变动的权利,是为了保障将来实现物权.     

商品房预售中的担保及登记立法研究

商品房预售中的担保，应定位于未来之不动产抵押。商品房预售登记、担保登记等，属于预告登记范畴，其效力在于使已登记之请求权发生对抗效力。应建立在建建筑物登记制度，为以未来之建筑物为客体的请求权的预告登记，提供附着点。为维护商品房预购人的生存利益，建筑工程承包人法定抵押权，在预售之商品房上应不发生。     

商品房预售合同公证的若干问题

在商品房预售合同公证过程中,向当事人指出签订商品房预售合同应当办理预售房屋预告登记,这是公证员的法定职责,是保障购房人实现购房权利的重要举措.     

对商品房预售的探讨和建议

为了保护广大购房者的权益，国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制，特别是对房地产开发企业在预售商品房时，硬性条件非常鲜明。根据《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条之规定，“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。国家还对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细的事后调整，如《城市房地产管理法》第四十四条第三款“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外，《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。     

预告登记的物权效力

商品房预售的特点决定了交易主体地位的不平衡,处于弱势一方的购房人的合法利益极易遭受不法侵害。为求切实保护购房人利益,规范双方主体的交易行为,有必要运用物权法原理,构建商品房预告登记制度,赋予预告登记以权利保全效力、保全顺位效力、预警效力及破产保护效力。     

预售商品房抵押登记模式的法律思考

对于预售商品房抵押贷款中,在借款人违约,银行要求借款人提前归还全部借款本息的情况下,如果此时预售商品房抵押仅进行了预告登记而尚未办理正式抵押登记的情况下,因预售商品房抵押尚未设立,银行不能直接要求对预售商品房享有优先受偿权。由此,将给我国商业银行预售商品房抵押贷款业务带来巨大的金融风险。一、一个案件引发的争议2007年8月13日,陈某、赖某作为买受人与G公司签订了商品房买卖合同一份,约定陈某、赖某向G公司购买杭州市西湖区某公寓5幢1703室房产一套。同日,P银行与陈某、赖某、G公司签订个人购房担保借款合同一份,约定陈某向P银行借款110万元用于购买杭州市西     

浅析预告登记后预售商品房的强制执行

进入21世纪以来,我国房地产市场日趋火爆。尽管国家一再调控,房价仍居高不下,人们纷纷涌向房地产领域,在这种情况下,房产纠纷也频繁发生,其中最典型的就是"一房二卖"现象。在我国《物权法》颁布以前,法律对房屋买卖合同中债权人的物权请求权缺乏行之有效的保护方法,债权人的权益,通常受到损害。房地产开发商为了及早获得利益,在法律规定的基础上,对其商品房进行预售。房屋没有落成之前就和购房人签下购买合同。购房人虽然持有开发商签订好的合同,却由于房屋没有建成而无法拥有房产证。一些无良的房地产开发商可能会利用这个空子,将这套商品房再与第三个签订购房合同。是的原购房人的利益受到侵害。《物权法》的设立就是为了预防这样的行为发生,本文从实践的角度,就预告登记后预售商品房的强制执行,做出浅略的分析,以供探讨。     

预购商品房抵押预告登记的法律效力

作为商品房预售的重要配套机制,预购商品房抵押预告登记旨在加强放贷银行的法律地位,但银行对标的物没有优先受偿权。这种预告登记具有弹性架构,随着商品房建设的进度,其义务人会从预购人扩张到开发商,标的物会从预购商品房转变为现房,预购人或开发商处分现房的行为会受影响,从而能保障银行取得房屋抵押权。银行的房屋抵押权顺位基于预购商品房抵押预告登记的时间来定,它优先于之后的预查封登记或查封登记,这体现了保全顺位的效力。     

谈商品房预售中的登记问题

所谓商品房预售．是指房地产经营企业，将正在建设中的房屋预先出售给承购入，由承购人支付定金或房价款的行为。其重要法律特征是预售人用预购人的预购款开发建设预售的商品房，这种商品房是正在建设中的、尚未竣工的商品房，预售行为的合法、有效不以实际交付标的物和办理产权登记手续为必要条件。预售商品房在现实生活中已司空见惯，但其登记问题不同于现房买卖登记。它是商品房买卖登记的极端特殊形态，因为商品房预售或者签定预售合同、预售转让合同，交易的商品房均未竣工，没有明确产权，预售人对此商品房只享有合法占有权．预购人享…     

商品房预售中按揭制度的法律完善

商品房预售中的按揭制度虽名为“按揭”,但不存在将所有权转移于债权人这一按揭最显著的特 征。在此制度下,期房作为物的价值难以体现。鉴于此,应通过以下两种方法加以完善;其一,完 善商品房预售抵押贷款制度;其二,建立以转移所有权为标志的“真正”的商品房按揭贷款制度。     

商品房预售中的无效制度及其责任体系

司法实务中的主流观点认为。无预售许可证而进行商品房预售是一种违反我国行政许可制度且没有获得特许经营权的非法经营行为，为此而签订的商品房预售合同属于无效合同。此种观点在有关司法解释中已得到印证。但是，最高人民法院针对此类问题所作的司法解释存在明显的缺陷，主要是对预售合同的无效性作了扩大化解释，一刀切地规定“无证即无效”，显然过于武断。     

关于商品房预售合同登记备案制度的思考

1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定了商品房预售的条件和监督管理措施。但在实践中，不但商品房预售合同的当事人及有关房地产管理部门对该法条的理解或执行情况不同，就连一些审理此类纠纷案件的法官也认识各异。尤其是对该条第二款即“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部     

关于商品房预售合同中预售房转让与交付房转让的法理思考

预售商品房转让是否有效?这一模棱两可的法律问题是由于对预售商品房的模糊认识造成的,进而造成了司法实践的混乱。本文认为:预售商品房是一个模糊概念,在法律上应该进一步划分为具有相对独立法律地位的预售房、交付房、产权房;目前的法律框架下预售商品房中的预售房转让合同有效、交付房转让合同无效。本文澄清了预售商品房转让及其效力在理论上的模糊认识,并提出完善预售商品房法律制度的建议。