商品房预售合同登记备案法律问题研究

随着我国房地产市场的发展,商品房预售已经成为一种重要的房屋买卖形式,然而,由于预售合同在订立之时,合同标的物——房屋尚不存在,因此,与现房销售相比,预购方面临的风险更大。为了应对这种风险,我国法律规定了商品房预售合同登记备案,但由于规定的不合理,使得预售方可能进行"重复预售"行为,本文主要分析了预售合同登记备案的法律规定的缺陷以及相应的完善策略。     

浅析商品房预售合同备案登记与预告登记

商品房预售合同备案登记与预告登记都是在商品房买卖合同签订之后物权取得之前的登记.在实务中,常有买受方混淆这二者.事实上,尽管二者存在一定的衔接,但在性质、效力等方面存在很大的区别.在实务操作中,应该区分出这两种登记制度的功能,根据预售合同登记备案制度的制定初衷,明确其立法价值,充分发挥其作用.     

关于商品房预售合同登记备案制度的思考

1995年1月1日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定了商品房预售的条件和监督管理措施。但在实践中，不但商品房预售合同的当事人及有关房地产管理部门对该法条的理解或执行情况不同，就连一些审理此类纠纷案件的法官也认识各异。尤其是对该条第二款即“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部     

商品房预售预告登记制度研究

随着我国社会经济的发展和住房市场化改革的继续深入,商品房预售形式已成为房地产市场主要的买卖方式之一。但是商品房预售比现房交易具有更大的风险,因此需要建立相应的风险防范机制对之进行防控。针对于此,本文指出了商品房预售预告登记制度的必要性。同时,本文分析了预告登记的性质和效力,并将商品房预售合同备案登记制度和预告登记制度进行了比较,指出了预售合同备案登记制度对预购人利益保护的不足,从而提出应当构建完善的商品房预售预告登记制度的建议。     

浅析商品房预售合同纠纷中的有关问题及对策

商品房预售合同是伴随着近几年我国房地产市场的发展而出现的新鲜事物。由于我国相关的法律规制滞后,现实生活中人们对商品房预售合同存在很多模糊认识,商品房预售纠纷大量出现。本文对商品房预售合同纠纷的特点、原因加以叙述并做出了对策分析。     

同一商品房上是否能多次进行商品房预售买卖合同备案登记

本文通过对不动产预告登记进行论述,并对商品房预售合同备案登记与商品房预售预告登记进行对比,阐释了同一商品房上是否能多次进行商品房预售买卖合同备案登记。     

预售商品房买受人期待权的民法保护

商品房预售是房地产开发的一种主要筹资方式。商品房预售合同签订后,作为买卖标的物的商品房尚未建成,买受人仅取得预售商品房所有权的期待权。尽管物权法和债权法有些概括性规定对预售商品房期待权的保护起了一定作用,但远不能最大限度地保护买受人所享有的期待利益。完善我国民事立法的相关规定,有助于从根本上维护预售商品房买受人的期待权,实现买受人最终获得商品房所有权的目的。     

试论预售房按揭中的若干法律问题——从一个课堂案例说起

本文从一个课堂案例说起,引出商品预售合同无效、被撤销或协议解除时,可能给预售房按揭合同带来的僵局。之后分析预售房按揭制度的法律性质、商品房预售合同与按揭合同的关系、目前法律规定下银行进行预售房按揭可能存在的风险,最后探讨完善预售房按揭的一些办法。     

论商品房预售合同的若干问题

商品房预售是我国房地产市场近年出现的新事物,因而国家有关的法律法规尚不完善,导致实践中出现不少问题。商品房预售合同就其性质而言是一种特殊形式的房屋买卖合同,因其订立于商品房建成之前,使之在合同性质上存在预约合同和本合同之争,为了保护商品房预购人的合法权利,宜将其看作为本合同。当商品房出现实体瑕疵或权利瑕疵时,为了保障买受人获得其所期待的合同标的,主张商品房开发商继续履行合同,只有当不能履行时,再考虑其他瑕疵担保责任的承担方式。     

论商品房预售合同的若干问题

商品房预售是我国房地产市场近年出现的新事物,因而国家有关的法律法规尚不完善,导致实践中出现不少问题。商品房预售合同就其性质而言是一种特殊形式的房屋买卖合同,因其订立于商品房建成之前,使之在合同性质上存在预约合同和本合同之争,为了保护商品房预购人的合法权利,宜将其看作为本合同。当商品房出现实体瑕疵或权利瑕疵时,为了保障买受人获得其所期待的合同标的,主张商品房开发商继续履行合同,只有当不能履行时,再考虑其他瑕疵担保责任的承担方式。     

我国预售房产预告登记制度的建构

预告登记,是指在本登记前,通过限制登记名义人的处分权,以保全关于物权变动的请求权或其顺位的一种暂时登记在预售房屋领域,我国一直实行预售合同备案登记制度。在市场经济快速发展,商品房买卖不断增长的新形势下,预售商品房备案登记制度已成为制约我国房地产市场进一步成熟的制度障碍,以预告登记制度取代预售合同备案制度是大势所趋我国预售房产预告登记制度的完善,必须解决多重问题。     

一个具体案件引发的对行政机关登记备案行为的认识

本文通过介绍在商品房预售合同中,行政机关登记备案行为性质、内容及引发的后果,阐明在房地产经济成熟的今天,行政机关登记备案行为越发表现的局限性以及对该行为之修缮意见。     

商品房预售合同的法律问题研究

商品房预售制度对于推动我国房地产市场的发展发挥了不可替代的作用。但商品房预售所具有的不同于一般现房买卖的特征，也给预购人带来了较大的风险。如何对这些风险进行有效的防范，不仅是关涉预购人权利保护的问题，同时也是关涉我国未来房地产市场能否健康有序发展的问题。     

商品房预售的特征及其合同的法律性质

商品房预售作为房屋销售的一种普遍方式,在房地产领域发挥着极其重要的作用。商品房预售采用"先售后建"的方式,从而决定了商品房预售法律关系复杂、标的物不可预见、履行期过长等一系列特征。关于商品房预售合同的性质,存在不同的学说,宜认定为不动产买卖合同。     

商品房预售合同转让法律性质及条件研究

商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的内容不发生变化,由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易,即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第４５条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。事实上,我国商品房预售合同转让在房地产市场中大量…     

审理预售商品房纠纷案件的几个问题

审理预售商品房纠纷案件的几个问题时永才（一）关于预售商品房合同效力的确认确认预售商品房合同的效力是审理预售商品房纠纷案件的前提条件。由于预售商品房交易不同于现房买卖，不仅缺乏现成的法规政策，而且实践中的具体做法亦五花八门，因此在确认预售商品房合同的效...     

商品房预售中的无效制度及其责任体系

司法实务中的主流观点认为。无预售许可证而进行商品房预售是一种违反我国行政许可制度且没有获得特许经营权的非法经营行为，为此而签订的商品房预售合同属于无效合同。此种观点在有关司法解释中已得到印证。但是，最高人民法院针对此类问题所作的司法解释存在明显的缺陷，主要是对预售合同的无效性作了扩大化解释，一刀切地规定“无证即无效”，显然过于武断。     

析商品房预售合同

析商品房预售合同金俭商品房预售合同是指房地产开发公司（预售方）与预购方达成的由预购方交付定金或预付款，预售方在合同约定的将来一定日期将符合要求的商品房及其所有权转移给预购方，明确预售和预购方权利与义务的书面协议。商品房预售是我国近年来房地产市场发展的...     

商品房预售合同的纠纷处理原则

【裁判要旨】商品房预售合同的效力决定了该合同是可直接履行的合同。当这类合同发生纠纷时,应按法律原则和法理解释来依法保护处于弱势当事人的合法权益。     

预售商品房抵押合同的效力

在商品房预售的交易中，购房人在支付首期规定的房价款后，贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，称之为预售商品房贷款抵押。通过这种方式，一时难以支付全部房款的消费者可以购买商品房，发展商可以尽快收到房款，而银行的业务也得以拓宽。 预售商品房的购房人向银行申请贷款的时候，银行与购房人签订书面的抵押贷款合同，约定购房人将其购买的商品房抵押给银行作为贷款的担保。在正常情况下，商品房预售合同的购房人作为贷款人，依据贷款合同向银行分期履行还款义务，应无异议。但是，…