试论楼花按揭的法律属性

一、楼花按揭法律关系分析“楼花”一词意指正在开发建设尚未取得产权 ,但已具备一定条件的商品房。而楼花按揭则是房地产开发商与购房者在房地产开发建设过程中 ,签订房屋预售合同并收取一定比例的价金 ,而余款则由购房者向银行申请贷款 ,并以预购房屋的有关权益向银行担保的购房方式。楼花按揭的具体操作过程是 :房地产开发商与购房者之间签订有按揭条款的房屋预售合同后 ,双方按照合同中约定的按揭条款由购房者充当按揭人将其在合同中的权益转让给银行 ,银行以此为条件提供贷款。待银行把全部贷款本息及其他费用收回后 ,将按揭解除 ,购房…     

从“购房者断供”案例看开发商的合同解除权

在期房买卖中,购房者大多通过银行按揭支付剩余房款,开发商则为其向银行提供阶段性保证。在商品房抵押登记前,一旦购房者断供,按揭贷款合同就会被银行要求解除,开发商就会承担提前清偿贷款的连带责任,这对开发商来说显得十分不公平。那么,开发商是否有权通过解除商品房买卖合同来维护自身权益呢?本文结合一案例,从商品房买卖合同与按揭贷款合同的关系、断供对开发商合同目的影响等角度进行分析,认为应该赋予开发商的合同解除权。     

赋予债权文书强制执行效力公证书的法律适用

一、案例 某建筑开发有限公司与中国工商银行某支行办事处签订了抵押贷款合同,用于某小区的房地产项目建设,并将在建工程抵押给银行.同时,开发商还在房屋预售活动中同一些购房者签订了房屋预售合同,并且这些购房者也向该银行申请了购房借款,同银行签订了由开发商提供担保的个人住房借款合同.上述三项合同先后申请公证证明,申请人提供的各种材料、证明文件齐全、合法.     

试论合并审理在商品房买卖合同案中的必要性

房地产开发项目停工后 ,商品房无法交付 ,按揭银行先起诉购房户要求提前收回贷款本息 ,购房户后起诉房地产商和按揭银行要求解除商品房买卖合同和商品房贷款合同。两案应否合并审理 ,司法解释未明确规定。笔者认为 ,两案应合并审理或中止商品房贷款合同案诉讼。不合并审理或中止诉讼 ,直接剥夺了司法解释赋予购房人要求房地产开发商直接返还购房贷款的权利。将导致两案判决发生直接冲突。合并审理或中止诉讼能提高审判效率 ,减轻当事人诉累。符合“商品房买卖司法解释”惩罚过错方并保护弱势群体购房户合法权益的宗旨和目的。     

楼花按揭的法律问题研究

(一)楼花按揭的涵义及法律特征楼花按揭则是房地产开发商与购房者在房地产开发建设过程中,签订房屋预售合同并收取一定比例的价金,而余款则由购房者向银行申请贷款,并以预购房屋的一、楼花按揭的法律问题     

保证期间约定不明的法律处理

一、问题之提出某银行与Ａ公司签订了一份借款合同，合同规定：Ａ公司向支行借款人民币５００万元，合同中有明确的借款期限、利率等。同时，银行又与Ｂ公司签订了一份借款保证合同，约定Ｂ公司对上述借款承担连带保证责任，保证期间为自主合同签订之日起至借款本息全部偿还之日止。借款合同到期后，银行多次催款无果，逐向法院提起诉讼。在审理期间。对于涉案保证合同中保证期间的约定形式，是否属于《担保法》所述保证期间有约定的情形，原被告双方存在很大争议，而这一争议在目前司法实践中也争论颇多。二、理论之争议及最高法院判例１、…     

保证保险法律问题研究

案情 2001年6月,张某为购住房向银行申请按揭贷款。双方签订了购房借款合同。合同约定:张某向银行借款20万元,借款期限为3年(2001年6月—2004年6月),借款月利率为6.6％;张某如连续三个月未偿还贷款本息和相关费用     

试论预售房按揭中的若干法律问题——从一个课堂案例说起

本文从一个课堂案例说起,引出商品预售合同无效、被撤销或协议解除时,可能给预售房按揭合同带来的僵局。之后分析预售房按揭制度的法律性质、商品房预售合同与按揭合同的关系、目前法律规定下银行进行预售房按揭可能存在的风险,最后探讨完善预售房按揭的一些办法。     

司法信箱

这两起借款合同纠纷案件是否应当合并审理？编辑同志：　　我院受理了甲银行诉乙绸厂、丙纺织厂两件借款合同纠纷案。经审查，乙绸厂分别两次向甲银行借款，借款金额、还款期限均不相同，但该两份借款合同均由丙纺织厂出具的一份最高额保证合同作担保。因乙绸厂和丙纺织厂到期未履行义务，甲银行分别向法院起诉。在对两份合同是分别受理还是合并受理的问题上，产生了意见分歧。一种意见认为，两份借款合同虽然是各自独立的，但担保法律关系同一，是同一担保合同项下的分别借款，应并案受理；另一种意见认为，虽担保法律关系同一，但根据从…     

公证证据效力提升之我见

公证证据效力是公证的基础法律效力,所有依法制作的公证书都应具有很强的诉讼证明能力,但是这种诉讼证明能力在司法实践中却很难得到司法机关强有力的认可。比如某房地产公司与多人签订房屋买卖合同,为买房者办理了银行按揭,并对房屋买卖行为办理了公证,包括按揭等手续均留存于公证处。后房价大涨,房地产公司将这些买房者诉至法院,主张该房屋买卖及银行按揭均为虚假行为,签订房屋买卖     

企业之间借款合同诉讼时效起算点的确定

企业之间借款,违反国家金融管理法规,是一种不合法的行为。但在该类合同纠纷的诉讼中,对如何确定其诉讼时效期间的起算点,有不同观点。第一种观点认为,企业之间借款合同关系无效,其诉讼时效期间的起算点,应当从法院确认合同关系无效之日起算。第二种观点认为,企业之间借款合同关系无效,应当以起诉之日作为诉讼时效期间的起算点。第三种观点认为,企业之间借款合同关系是自始无效,应当以借款合同订立之日作为诉讼时效期间的起算点。第四种观点认为,企业之间借款合同关系无效,应当以合同约定的借款到期之日,作为诉讼时效期间的起算点。笔者倾向于第四种观点,其理由如下:     

企业借款纠纷的法律思考

一九八五年四月起施行的《借款合同条例》为实行独立经济核算的全民和集体所有制企业、事业单位同银行、信用合作社之间订立借款合同,调整他们之间的借贷关系,以及为法院审理这类纠纷,提供了法律依据。但对企业、事业单位与非金融单位发生的借款关系,如何处理尚无专门规定。近年来,国家银根收紧,银行贷款紧缩,尤其是随着治理、整顿的深入,企业向金融单位贷不到款,便自找门路,企业之间或企业与个体户之间发生借贷关系,     

开发商在按揭合同中所承担的“回购责任”的法律分析

如今，房地产业已成为我国经济发展新的增长点。同时，伴随着住房改革的深化和住房金融业务的积极配合，楼宇按揭得到了迅速发展。开发商在按揭合同中所承担的“回购责任”就是一个新问题。目前，在绝大多数的房屋按揭合同中贷款银行都要求开发商承担回购责任，否则合同便无法订立。     

论楼花按揭中的担保链及其优越性

“楼花”一词来自香港，是对尚未竣工交付的商品房的形象称谓；而楼花按揭则是指在房地产开发建设中交付前，房地产开发商与置业者签订商品房预售合同，同时收取一定比例的价金作为定金或预付款，而余款则由置业者的金融机构（主要为银行）申请贷款，并以其所购商品房作担保，其后分期还本付息；同时又由房地产开发商承担还款保证责任的一种融资购房担保方式。但是需要指出的是，本文所讨论的楼花按揭制度不同于     

关于住房按揭的法律分析——提前还贷的法律问题

当前我国房地产业的融资渠道主要是银行,通常一个房地产项目的投资中,银行的资金要占到大部分,甚至80%-90%(含按揭贷款)个人住房抵押贷款即按揭贷款是银行对房地产业资金支持的主要形式之一,银行按揭贷款对房地产业发展的重要意义不言而喻。但是,由于银行按揭贷款涉及两人及以上当事人,法律关系复杂,资金量较大,期限较长(最长可达20-30年之久),其中所涉及的金融风险可想而知。本文拟从住房按揭中的提前还贷是否构成违约这一冲突的焦点出发,结合信贷关系和借款合同的本质特征,从法理和实证两个方面分析提前还贷的法律定性。     

按揭购房纠纷，银行的权利如何保障？

一、问题的提出当前,银行参与按揭商品房买卖合同纠纷案件呈快速增长趋势。为此,最高人民法院作出了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释实施后,人民法院及仲裁机构对此类案件审理有了依据。然而,对于提供按揭贷款的银行在商品房买卖合同纠纷案件中应居于何种诉讼地位以及其权益保障问题,仍值得深入探讨。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同,通常涉及以下几个法律关系:一是出卖人与买受人之间的商品房买卖关系;二是银行与买受人之间的借款关系;三是银行与买受人之间的抵押担保关系;四是银行与出卖人之间的…     

民事调解检察监督的范围——以天津市首例民事调解监督案件为例

正【典型案例】2001年1月16日,借款人某国际商务(天津)有限公司因购买商品房所需,向某银行支行提出8年期住房按揭借款申请,保证人天津某房地产开发有限公司同意为其承担连带责任担保及回购保证责任。经协商一致,三方签订了(津)农银个房借字第2001-3号住房按揭(抵押)借款合同,并在房产管理局办理了抵押登记手续。某银行支行如约履行合同。后由于借款人未能按照合同约定履行还款义务28期以上,某银行支行向天津A区人民法院提起民事诉讼。在该案公告送达期间,第三人张某某向天津A区人民法院提出第三人参加诉讼的申请,其理由是该抵押房产经     

企业之间借款合同诉讼时效起算点的确定

企业之间借款是一种违反国家金融管理法规的行为。在该类合同纠纷的诉讼中,对如何确定其诉讼时效期间的起算点,理论与实务界有多种不同观点。第1种观点认为,企业之间借款合同关系无效,其诉讼时效期间的起算点,应当从法院确认合同关系无效之日起算。第2种观点认为,企业之间借款合同关系无效,应当以起     

公证并赋予强制执行效力的借款合同法院应当执行

目前，在我国有些地区，银行根据经公证机关公证并赋予强制执行效力的借款合同，直接向人民法院申请执行。可法院认为，借款合同不属于国务院发布的（中华人民共和国公证暂行条例）第四条第十项规定的“追偿债款、物品的债权文书”，因而认定该公证借款合同书不具有强制执行效力，并不予执行。对此，笔者认为，强制执行公证是法律赋予公证机关的特殊职能，它对于监督债务人及时履行义务，保护债权人的合法权益，及时预防纠纷，减少诉讼，维护社会主义市场经济秩序，促进民事经济流转关系的顺利实现具有重要的意义；而对还款协议，特别是借款…     

履行中商品房买卖合同解除后开发商的返还请求权应予支持

负债买受人因未按约偿还银行贷款,导致银行通过诉讼解除抵押担保合同,开发商承担担保责任后,通过诉讼途径行使合同约定解除权。合同依法解除后,开发商就房屋享有的原始所有权未发生变动,买受人也不再享有房屋物权期待权。在没有证据证明开发商与买受人或其他被执行人存在恶意串通共同损害一般金钱债权人民事权益的情况下。