完善村级组织建设 保障失地农民权益

中国目前正处在急速的城市化过程中,随着城市规模的不断扩展,因工业发展和城市扩展而失地的农民也越来越多。大量失地农民找不到工作,基本生活得不到保障。为什么农民被征了地,而生活却得不到保障呢?主要原因是政府和用地单位支付给农民的赔偿费(包括补偿费、安置费)极低。政府以极低的价格从农民手中征地,但转手之后却以几倍甚至数十倍的差价卖给开发商。征地所获得的级差地租相当一部分落入开发商的腰包,另一部分被地方政府拿     

旅游开发，谁坑了农民

招商引资搞旅游开发，本应是双赢的好事，为何却引发了农民与政府、开发商的尖锐对立?请关注本刊记者采写的河南省辉县八里沟旅游开发的“伤农”调查。     

地利共享是关键

如何对土地特别是农地的增值进行公平分配,使得国家、农民、土地开发商和消费者四方各得其所,地利共享是关键     

实践中征地补偿不公平的原因及后果

在征地过程中，农民利益损害与否，除与相关法律、法规以及制度设计有关外，还与实践中土地所有者主体的缺位、政府和开发商、农民自身等有很大的关系。由于地方政府通过变通政策或暗箱操作和农民话语权的丧失等因素，使得失地农民面对多重不利条件而无法维护自己的正当权益。因此，将使得农民生活陷入贫困，容易激化社会矛盾，造成农村传统优秀文化的沦丧，进而影响城市化进程。     

湖南：高尔夫球场热何时降温

近几年。湖南省的高尔夫球场热正逐渐升温。据省国土资源厅介绍，全省已建和拟建的高尔夫球场达12个，而经过国土资源部批准建设的只有1个。一些开发商为了逃避国家批地限制。采取少批多用、多次报批、租赁用地等方式，不仅逃潜国家有关部门对高尔夫球场建设征地的限制。也使失地农民逐渐增多，还由于补偿、包工等问题，引发当地农民与开发商及当地政府的重重矛盾乃至冲突。     

房屋土地可以分别出售吗

编辑同志： 去年，陈女士看中了某开发商开发的一套楼房，便和开发商签订了购房合同。付足房款后，陈女士到房地产管理部门申请房产证。经房地产管理部门核查，陈女士所购房屋的开发商，几年前已经将土地使用权抵押给了某金融机构，所以房地产管理部门表示不能给陈女士发放房产证。陈女士找到开发商要求退赔。开发商表示，抵押给别人的，是土地的使用权，     

开发商是否应当支付物业费？

开发商在建成小区后,保留了一幢楼房作为商场,后鼎盛物业公司与小区业主大会签订了物业服务合同,约定物业管理区域包括以上开发商所留用的商场,由于开发商未交纳物业管理费,鼎盛物业公司认为,开发商作为合法业主,应当受到物业服务合同的约束,应如约交纳物业费,并且该幢楼是开发商于小区建设时统一立项开发建造,并统一办理房产产权证的。     

被遮蔽的房价成本

一般人倾向于认为，房价增加的部分，都变成了开发商的利润。但记者的调查表明，高房价并没有像人们想象的那样，转化为开发商的高收益，反而增加了开发商的市场风险。     

开发商是否应当支付物业费？

编辑同志： 开发商在建成小区后,保留了一幢楼房作为商场。后鼎盛物业公司与小区业主大会签订了物业服务合同,约定物业管理位置包括开发商所留用的商场。由于开发商未缴纳物业管理费,鼎盛物业公司认为,开发商作为合法业主,应当受到物业服务合同的约束,如约缴纳物业赞,并且该幢楼是开发商于小区建设时统一立项开发建造,     

堵补“城中村”土地征收补偿法律漏洞

征用土地是城市建设所必需,但是,需要很好地解决征地补偿的标准问题,因这一问题不仅直接关乎农民生活,同时也关系到社会的稳定。这就需要建立合理的征地补偿机制,使被征地农户、开发商、政府三者间的利益达到最佳平衡点。     

逾期办证,开发商应承担责任吗?

开发商逾期办理《房地产权证》,被王某等业主一纸诉状告上了法庭。面对法官,开发商辩称是因为不可抗力之影响,依据相关法律规定,可以免除违约责任。开发商的理由成立吗?请看本期拍案说法。     

温州地产迷局

一个民间资本雄厚的城市,却被曝光房地产开发商拖欠政府土地出让金近24亿元,是开发商资金出了问题,还是温州房地产业发生了裂变?随着媒体的介入,温州市政府和开发商的博弈被公开化。然而,问题的关键似乎并不仅仅是资金……     

公民权利的“断头路”应切实打通

如果说各级地方政府热衷于争上大项目、修建高速公路,是为全面建成小康社会铺筑硬件之路,那么有效打通公民权利救济的"断头路",无疑是构建全面建成小康社会的软件之路.硬件建设往往具有立竿见影的功效,自然成为当下各级地方政府追求政绩的最佳首选.然而对硬件建设过多的物力、财力和人力投入,势必影响、忽视甚至放弃软件建设.目前堪忧的是人为设置各种障碍,造成公民权利救济的"断头路".譬如目前全国遍地开花的"城中村"改造拆迁项目,政府单方面给被拆迁人定好了拆迁范围、补偿单价、补偿面积、安置地点等等,被拆迁农民几乎没有任何讨价还价的机会和权利,即使政府的拆迁补偿极端不合理甚至严重违规、违法,被拆迁人也几乎没有任何权利救济途径.在此大背景下,大量开发商更是明目张胆地采取断水、断电、堵路等非法强拆手段迫使被拆迁户搬迁.更严重的是,由于房地产市场低迷和金融借贷的收紧,部分依仗权贵支持而无资金实力的开发商,拆了农民的房屋而又无力开发建设,造成补偿和回迁长期得不到落实,严重损害被拆迁人利益.据实地调查,大多数被拆迁农民还是能够理解和支持政府为了美化生存环境和提高城市品位的拆迁改造活动的.但从实际情况看,目前存在的主要问题是拆迁活动没有依法征求农民意见、违背农民意愿、补偿安置不合理、借拆迁随意侵占耕地和侵占农民房地财产权益等等.     

奖励开发商是拿公共利益送人情……

有一块"神奇的土地",开发商买了它,政府要把2亿元土地出让收益"奖励"给开发商;它没有施工许可证却能开建(11月17日《中国青年报》)。政府没有义务奖励开发商,更没有权力这么做,而最不合理之处是,奖励开发商毫无必要——土地是竞拍的,用不着政府求谁拿地;开发商拿地建房是     

红头文件“角力”地方法规 燃气初装费引争议

1996年，福州市人大常委会出台地方法规，规定燃气经营企业可以向用户收取管道燃气初装费。从2001年以来，国家有关部委、福建省政府、福州市政府先后出台红头文件，取消管道燃气初装费。福州小区业主拿出红头文件维权拒缴燃气初装费，房地产开发商却根据地方法规强行收费，对不缴费的业主不予交房。有业主以开发商违约为由告到法院，法院的判决结果是开发商没有违约。那么，红头文件与地方法规哪个更有法律效力？开发商收取管道燃气初装费是否合法？在福州市引发了一场激辩。     

小区车库应该由谁使用？

某住宅小区由北京市某房地产公司开发建设,该小区共有52个地下车位,购房者在与开发商签订《商品房买卖合同》时,并没有就车位的归属作任何约定。在业主全部入住之前,开发商以至少9万元的价格卖掉了35个车位,剩余的车位被物业公司租给了业主以外的人员,导致业主入住后没有车位停车,小区的业主委员会曾代表业主多次要求把车库归还业主,但开发商一直拒绝返还。请问,小区的车位是开发商所有还是业主共同所有,应该由谁使用？     

“家眷经手”击中反腐三大软肋

一位房地产开发商坦言：“楼盘开发成本只占房价20％，开发商能够拿到其中40％的利润，余下超过40％的利润全部被相关职能部门层层消化掉了。”     

“分期首付”之风泛滥楼市？

近期，国内部分城市的楼市成交量出现了萎缩迹象。同时，严格的信贷政策及上市等融资渠道受阻也让一些开发商患上了“资金饥渴症”，于是一些开发商祭出了“分期首付”的旗帜，期望通过促销加速资金回笼。     

认购意向书是一种预约合同

编辑同志：今年初，我与某房地产公司签订了商铺认购意向书，约定我支付5000元意向金后即取得其开发的商铺优先购买权；在正式对外认购时，开发商应负责通知我前去认购；商铺的销售均价为每平方米7000元。我按约支付了意向金，但开发商在对外销售商铺时未通知我前去认购。我得知后前去交涉。开发商却以楼价上涨为由。     

两会代表委员谈民生

代表委员追问房价“节节高” 房价有下浮50％左右的空间。——全国人大代表袁超语出惊人，袁超指出，开发商在项目开发过程中增加了开发商与权力交换的成本，而这些成本转嫁给消费者，推高了房价。