房地产租赁法律规定的确定性与租赁纠纷的仲裁解决——从一例租赁合同纠纷仲裁案谈起

房地产行业的繁荣稳定和发展,很大程度上取决于内容确定的调整房地产租赁的实体法律,其中道理相信不言自明。本文通过笔者代理的某起房屋租赁合同纠纷仲裁案,试就我国现有房屋租赁法律中关于租赁合同的效力、租金押金的性质、租赁合同的违约责任及其限制等问题作初步探讨,以求教于同仁。     

浅析房屋租赁合同纠纷司法解释对银行业务的影响

为顺应房屋租赁行业的发展,处理房屋租赁纠纷在审判实践中存在的新情况、新问题．最高人民法院于2009年7月30日公布了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应刚法律若干问题的解释》（法释[2009]11号,以下简称《司法解释》）,该《司法解释》于2009年9月1日起开始施行。《司法解释》共25条,分别从房屋租赁合同范围、合同效力、装饰装修、承租人优先购买权、抵押权等方面对房屋租赁合同作了解释。     

小议村改居前建设的房屋租赁合同效力认定

由于我国城市化和城乡一体化进程的快速推进,部分城市进行了行政区划调整"由村改居",从而导致了原来村庄规划区内已建成的房屋因行政区划调整后转变为城市、镇规划区内房屋,当事人就此类房屋所签订的租赁合同如何处理,最高人民法院于2009年7月30日公布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》),没有明确规定,使得村改居前在土地上建设的房屋因没有取得建设规划许可证而导致他人租用该房屋是否有效的合同效力产生争议。本文试就审判实践中存在的因村改居过程中依附于土地上的房屋租赁合同的效力认定,以及该房屋租赁合同是否有效,阐述加快集体土地用地性质转变过程相关立法的必要性及紧迫性。     

房屋承租人优先购买权若干问题简论

房屋承租人优先购买权为法定权利。该权利自房屋租赁合同生效之日起产生,于出租人出卖租赁房屋时得行使。承租人优先购买权受有限制。承租人的优先购买权在效力上主要是对第三人效力问题,在解决中应区分登记与未登记两种情形加以考虑。     

我国房屋承租人优先购买权性质及效力辨析

本文对我国房屋承租人优先购买权性质及效力相关规定进行梳理和研究后认为:我国的承租人优先购买权为法定优先购买权,不能约定排除;是既得权,形成权,是具有债权效力的优先购买权,其行使具有阶段性特点。本文评析2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(《房屋租赁解释》)中对承租人优先购买权效力的规定,认为可以在具有法定性而不能通过约定进行排除的承租人优先购买权基础上,通过将租赁合同进行备案使其获得对抗效力。     

房屋租赁合同登记与"买卖不破租赁"原则

实践中,房屋租赁合同登记制度与"买卖不破租赁"原则冲突很大,本文在分析二者适用性强弱后,得出没有经过登记备案的房屋租赁合同没有对抗第三人的效力,买卖可以击破未经登记的房屋租赁关系的结论     

十万元定金引发房屋租赁纠纷

<正>房屋租赁引发的经济纠纷案件多发。其常见纠纷类型中,除了一方违约导致房屋租赁合同终止或无效的情形外,还有一种较为特殊的因定金或订金引发的纠纷,而此类纠纷通常发生于房屋租赁合同签订前,也可以归结为“预付款争议”案件。通常此类案件涉及预约合同效力认定问题。本文以一起“10万预付款引发房屋租赁纠纷”案件为例,探讨预约合同违约责任相关问题以及规范预约制度空间的重要性。     

租赁合同强制执行公证的可行性论证

正一、租赁合同赋予强制执行效力在实践中的必要性在租赁交易量日益增多的今日,不断出现租赁合同双方诚信缺失、租赁合同违约责任执行困难等问题。并且如果出租方到期拒绝返还押租金、承租方到期拒绝腾退房屋,权益受侵害的相对方一般难以获得相应的救济。特别是在商业性的租赁关系中,作为经营者的承租人常常会因经营     

合同中约定任意解除权条款法律问题探析

本文首先通过定期租赁房屋的案例,提出了合同约定任意解除权的问题。随后在对合同任意解除权的含义和性质进行论述的基础上,考察了《合同法》对约定任意解除权的态度,并进一步对约定任意解除权条款的效力进行了分析,最终提出了除法律直接规定的任意解除权主体外,其他任何主体均不得通过合同中约定的条款任意解除合同。     

非规范性房屋租赁合同公证的理论与实践

在办理房屋租赁合同公证中,经常会遇到出租人由于各种原因在尚未办理或取得房屋产权证的情况下与承租人签订房屋租赁合同并申办公证的情形,这类租赁合同在实践中被称为"非规范性的房屋租赁合同".在房屋租赁市场中,这类房屋租赁活动并非少见,但是由于房管部门对这类房屋持有者的产权没有登记备案,同时也缺乏规范这类房屋租赁活动的法律规范,因此,公证处对这类房屋租赁合同可否公证也各执一词、莫衷一是.     

在现场公证中如何体现承租人的优先承租权

在社会生活中,房屋租赁关系普遍存在,由此产生的纠纷随之呈上扬趋势。出租人和承租人一般都会在租赁合同中约定,租赁期满后,承租人在同等条件下享有优先承租权。而出租人为提高房屋的使用效益,一般在租赁期满后,选择将房屋向社会以招投标（此并非我国《招标投标法》意义的招投标）方式进行公开招租,以便获取更高租金。由于没有法律强制性规定合同约定的优先承租权的效力如何？这种情况下,如何认定承租人的优先承租权,在办理向社会以招投标方式进行公开招租公证中,又如何体现承租人的优先承租权。本文拟对这问题作一探讨,以期公证机构在办理原承租人享有优先承租权,出租人将房屋向社会以招投标方式进行公开招租公证实务中提供参考。     

房屋租赁中的添附法律问题研究——兼评法释[2009]11号中的相关规定

添附是物权法上确定所有权取得的一项重要规则,同时也与债法中的不当得利、违约责任、损害赔偿等制度密切相关.房屋租赁中的添附主要表现为不动产与动产的附合,它虽以租赁合同为基础,但相对独立于合同关系.实践中有必要区分承租人添附的善意与恶意、添附产生的合同内部关系与外部效力、添附形成物的价值大小和功能差异等因素确定添附物的归属.而对于租赁房屋添附利益的返还及损害赔偿,应当区别于租赁双方的合同责任,适用不当得利、侵权损害赔偿等规则予以解决.     

论房屋租赁合同中的风险防范

本文通过研究房屋租赁合同存在的各种问题及危害。探讨此类问题产生的根源,发现房屋租赁合同中存在的陷阱,针对各种问题提出防范与救济措施,从而保护承租人的合法权益。房屋租赁合同也是法定合同类型中的一种,固然双方的当事人有着相应的权利也要承担着对等的义务,当然一方权利的实现必须以另一方义务的履行作为保障。房屋租赁的管理有很多急需解决的问题,为了更加完善房屋租赁市场的相关的政策和法规是当务之急,加强发展和培养房屋租赁的服务市场是解决此类问题的保障,规范房屋租赁服务的市场主体行为是必须放在首位的。     

原租赁合同解除,转承租人应否继续向转出租人支付租金

原租赁合同解除后,转租赁合同是否解除?一种观点认为,原租赁合同解除后,转租赁合同随之解除,转承租人无须再向转出租人支付租金是十分自然的事情。但问题并不这么简单,这种关系所蕴涵的法理较为复杂。近日,本刊与北京市人民检察院第一分院共同邀请专家,结合典型案例,对原租赁合同解除后转租赁合同的效力、当事人之间的权利义务关系等问题展开深入探讨。     

未发解除通知而直接起诉解除 合同解除时间如何确定

房屋租赁合同履行中产生纠纷,承租人拒交租金并拒绝返还房屋,出租人未经通知承租人解除合同而于2020年6月直接起诉要求解除租赁合同、支付租金等。     

论承租人的优先购买权

承租人的优先购买权为一种具有形成权性质的物权取得权。承租人在出租人出卖房屋时取得优先购买权,基于物权的支配力,先买权人可以排斥他人而优先购买标的物,在出租人擅自向他人出卖房屋并过户登记时,若租赁合同已经登记使得优先购买权取得公示公信的效力,权利人可以向法院请求宣告其物权变动行为无效,从而实现自己的先买权。第三人只得依据其与出卖人订立的合同向出租人主张合同履行不能的违约责任。若租赁合同未登记,则第三人可依据善意取得制度取得房屋所有权,先买权人可以选择向出租人主张违约或侵权责任。     

委托房产中介出租房屋 图省心切莫忽视风险

正近年来,受房屋价格、政策因素和供求关系的多重影响,全国大中城市,尤其是一线城市的房屋租赁市场持续升温。在租赁形式上,越来越多的房主与房产中介选择委托出租的方式,双方签订《房屋租赁委托代理合同》,由房主将房屋委托房产中介代理出租。房主将房屋交给专业的中介机构代为管理出租事宜,定期由中介机构划转代收的房屋租金,房主免却了联络、洽商、签约、收租等一系列繁杂事务工作,十分省心。然而,便利的外表下,也暗藏诸多风险,如果事先疏于防范,房主们往往在利益受     

经营性集体房屋租赁纠纷中的法律问题审视与应对——以审判实践为视角

经营性集体房屋租赁系农村建设中某些乡(镇)、村集体以及下属集体经济组织盘活农村集体资产、对外招商引资、发掘新增长点、扩大经济收益的有效手段之一,有些乡村地区甚至以此形成了较有特色和影响力的租赁经济产业。该类房屋租赁的发展为农村经济社会发展以及新农村建设提供了不少助力,但也存在着一些"先上车,后买票"的不规范现象,并引发了一定数量的法律纠纷涌入法院的大门。在审判实践中,权属确定、报建手续、合同效力、合同解除等日益成为困扰司法实践的难点问题,亟需审视应对。由于该类租赁具有较深的历史背景,牵动农村经济社会发展,涉及的利益范围较广、冲突较大,审判机关应本着坚持国家基本土地制度原则,以实事求是,兼顾历史的理念,依法合理裁判,妥善化解。     

北京法院信息广场

北京市朝阳区法院调研认为房屋经纪公司三方面疏漏易引发租赁合同纠纷近年来,因房屋经纪公司原因引发的租赁合同纠纷案件呈上升趋势。朝阳区法院调研发现,房屋经纪公司在业务经营中存在的诸多纰漏是此类纠纷不断增多的直接原因,主要包括:一是房产经纪公司经营运作模式存在漏洞。房产经纪公司多以加盟形式设立下属分公司,在收取个人加盟费后即允许其以公司名义开展业务,但总公司不参与经营活动,仅进行包括制作统一的格式合同及财务收据等在内的管理工作。然而,格式合同内     

业委会改选期间物业服务企业代行物业公共部位经营权所签合同效力如何——对一起租赁合同纠纷案的分析

未取得场地租赁权的委托授权，导致双方签订的涉案合同效力待定。广告公司提供的《业主声明》依法应视为业主对广告场地租赁权的有效授权，并可视为对涉案《广告场地租赁合同》效力的追认以及与某广告公司续订租赁合同的意思表示。