最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条 本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明     

商品房同样适用“双倍赔偿”——解读商品房买卖纠纷案件的司法解释

2003年3月24日,最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,自2003年6月1日起正式施行。《解释》对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律都作出了明确、具体的规定。其中,对房地产开发企业严重违反诚实信用原则,损害买房户利益的恶意违约、欺诈等行为,明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。解读1 开发商恶意毁约、欺诈可要求双倍赔偿商品房买卖合同订立后,房地产开发商又将…     

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统     

从“购房者断供”案例看开发商的合同解除权

在期房买卖中,购房者大多通过银行按揭支付剩余房款,开发商则为其向银行提供阶段性保证。在商品房抵押登记前,一旦购房者断供,按揭贷款合同就会被银行要求解除,开发商就会承担提前清偿贷款的连带责任,这对开发商来说显得十分不公平。那么,开发商是否有权通过解除商品房买卖合同来维护自身权益呢?本文结合一案例,从商品房买卖合同与按揭贷款合同的关系、断供对开发商合同目的影响等角度进行分析,认为应该赋予开发商的合同解除权。     

商品房买卖合同与借款合同的效力关联——以最高人民法院“王忠诚案”为例

开发商违约行为导致商品房买卖合同被解除的,借款合同应否解除、买受人是否承担还款责任等问题存在“同案不同判”的现象源于法官对“合同目的不能实现”、合同相对性及公平原则的不同理解。合同联立可作为我国商品房按揭中买卖合同与借款合同效力关联的解释路径,《民法典》第673条、第634条为效力关联的实定法规范基础。基于合同联立的法律效果,商品房买卖合同与借款合同中某一合同未能订立或被确认无效、被撤销、被解除的,当事人可请求解除另一合同。返还义务的分配规则应充分考虑三方主体的给付平衡。“王忠诚”等类案中,开发商负有返还义务,买受人不负有还款责任,银行也不负有返还买受人已偿付贷款的义务,银行向开发商追偿的请求权为不当得利返还请求权。     

试论合并审理在商品房买卖合同案中的必要性

房地产开发项目停工后 ,商品房无法交付 ,按揭银行先起诉购房户要求提前收回贷款本息 ,购房户后起诉房地产商和按揭银行要求解除商品房买卖合同和商品房贷款合同。两案应否合并审理 ,司法解释未明确规定。笔者认为 ,两案应合并审理或中止商品房贷款合同案诉讼。不合并审理或中止诉讼 ,直接剥夺了司法解释赋予购房人要求房地产开发商直接返还购房贷款的权利。将导致两案判决发生直接冲突。合并审理或中止诉讼能提高审判效率 ,减轻当事人诉累。符合“商品房买卖司法解释”惩罚过错方并保护弱势群体购房户合法权益的宗旨和目的。     

徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案

【裁判摘要】房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的．借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应当认定合同无效。     

预售商品房抵押合同的效力

在商品房预售的交易中，购房人在支付首期规定的房价款后，贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为，称之为预售商品房贷款抵押。通过这种方式，一时难以支付全部房款的消费者可以购买商品房，发展商可以尽快收到房款，而银行的业务也得以拓宽。 预售商品房的购房人向银行申请贷款的时候，银行与购房人签订书面的抵押贷款合同，约定购房人将其购买的商品房抵押给银行作为贷款的担保。在正常情况下，商品房预售合同的购房人作为贷款人，依据贷款合同向银行分期履行还款义务，应无异议。但是，…     

中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案

【裁判摘要】一、开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后．开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。     

预售商品房抵押登记模式的法律思考

对于预售商品房抵押贷款中,在借款人违约,银行要求借款人提前归还全部借款本息的情况下,如果此时预售商品房抵押仅进行了预告登记而尚未办理正式抵押登记的情况下,因预售商品房抵押尚未设立,银行不能直接要求对预售商品房享有优先受偿权。由此,将给我国商业银行预售商品房抵押贷款业务带来巨大的金融风险。一、一个案件引发的争议2007年8月13日,陈某、赖某作为买受人与G公司签订了商品房买卖合同一份,约定陈某、赖某向G公司购买杭州市西湖区某公寓5幢1703室房产一套。同日,P银行与陈某、赖某、G公司签订个人购房担保借款合同一份,约定陈某向P银行借款110万元用于购买杭州市西     

戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案

购房者对开发商的样板房表示满意,与开发商签订订购协议并向其交付了定金,约定双方于某日订立商品房预售合同。后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款,购房者对该格式条款提出异议要求删除,开发商不能立即给予答复,以致商品房预售合同没有在订购协议约定的日期订立的,属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的"不可归责于当事人双方的事由",开发商应当将收取的定金返还给购房者。     

按揭购房纠纷，银行的权利如何保障？

一、问题的提出当前,银行参与按揭商品房买卖合同纠纷案件呈快速增长趋势。为此,最高人民法院作出了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释实施后,人民法院及仲裁机构对此类案件审理有了依据。然而,对于提供按揭贷款的银行在商品房买卖合同纠纷案件中应居于何种诉讼地位以及其权益保障问题,仍值得深入探讨。以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同,通常涉及以下几个法律关系:一是出卖人与买受人之间的商品房买卖关系;二是银行与买受人之间的借款关系;三是银行与买受人之间的抵押担保关系;四是银行与出卖人之间的…     

贷款买房,怎么退

案例 张先生于2002年8月与某房地产公司签订了商品房买卖合同,约定2002年12月5日交付使用。在办理了银行按揭、置业担保、合同登记和交纳税款等各项手续后,张先生满心欢喜地只等入住新居了。谁知,到了2002年11月,工程却停工了。眼看春节前搬进新居的计划要泡汤,张先生与众多业主找到开发商交涉,要求退房,毫无结果。2002年12月6日,他们将开发商告上了法庭。虽然法院支持了他们的诉讼请求,但是众业主却又犯了愁,这贷款购买的房子怎么退呢?文随着住房制度改革的深化和人们观念的更新,贷款购房逐步为大家所接受,并成为当前时尚的消费模式,但人们…     

商品房买卖合同案件审判疑难问题研究

2003年施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》统一了商品房买卖合同纠纷的审理尺度,规范了商品房交易行为。但随着商品房销售模式的变化、房价的波动以及房地产政策的调整,商品房买卖合同纠纷呈现新的特征,司法解释既有的规定面临新的挑战,表现为与物权法、民事诉讼法、消费者权益保护法以及房地产法律、政策的冲突与协调,新型商品房买卖合同、商品房委托代理销售合同、关联案件等不断增多,商品房买卖合同审判实践需要随着经济社会的发展而不断完善。     

商品房开发商的欺诈认定及法律适用——对一起特殊的商品房合同纠纷仲裁案的法律分析

案情回放:外地市民施某和苏南某市商品房开发商(以下简称开发商)于2003年12月20日签订了《商品房买卖合同》,合同约定施某以59.7万元的价格购买开发商公开出售的一幢面积约200平方米的现房住宅,同时约定交付房屋90日内办理房产证,施某按约履行了付款手续,开发商一直没有办理该房屋的产权证。施某在合同约定取得房产证期满后半年即2004年9月20日向仲裁委申请仲裁:请求开发商立即办证并承担违约责任,开发商书面答辩称:因为施某破坏绿化所以不予办证。但开发商在2004年10月16日的仲裁庭审中陈述所涉房屋因被法院查封无法办证。仲裁庭当即休庭,…     

试论楼花按揭的法律属性

一、楼花按揭法律关系分析“楼花”一词意指正在开发建设尚未取得产权 ,但已具备一定条件的商品房。而楼花按揭则是房地产开发商与购房者在房地产开发建设过程中 ,签订房屋预售合同并收取一定比例的价金 ,而余款则由购房者向银行申请贷款 ,并以预购房屋的有关权益向银行担保的购房方式。楼花按揭的具体操作过程是 :房地产开发商与购房者之间签订有按揭条款的房屋预售合同后 ,双方按照合同中约定的按揭条款由购房者充当按揭人将其在合同中的权益转让给银行 ,银行以此为条件提供贷款。待银行把全部贷款本息及其他费用收回后 ,将按揭解除 ,购房…     

论楼花按揭中的担保链及其优越性

“楼花”一词来自香港，是对尚未竣工交付的商品房的形象称谓；而楼花按揭则是指在房地产开发建设中交付前，房地产开发商与置业者签订商品房预售合同，同时收取一定比例的价金作为定金或预付款，而余款则由置业者的金融机构（主要为银行）申请贷款，并以其所购商品房作担保，其后分期还本付息；同时又由房地产开发商承担还款保证责任的一种融资购房担保方式。但是需要指出的是，本文所讨论的楼花按揭制度不同于     

境外个人购房抵押贷款律师见证业务刍议

购房抵押贷款是近年来我国兴起的一种房地产金融贷款。它是指购房者在向房产商(又称发展商)购买房地产物业并交纳一定比例(通常30%以上)购房款后,将其与房产商签订的《预购房屋合同》(或《房屋买卖合同》)的全部权益及所购房屋抵押给银行,由银行对其发放剩余房款(一般不超过70%)的贷款。而美国、新加坡、香港等境外个人申办购房抵押贷款更是一项新兴的房地产金融贷款。律师参与房地产金融市场、为境外个人提供购房抵押贷款法律服务是国际上通行的做法。律师见证业务就是其中的一项服务内容。从我所为建国以来上海首家中资银行向境外个人发放购房抵押贷款提供法律服务的实践来看,律师见证业务主要有:为境外个人“委托书”见证;为“房产抵押贷款合同”见证;为“抵押协议书”见证。     

同时履行抗辩权在商品房买卖合同中的应用

商品房买卖合同是买卖合同的一种,其违约救济的方式和途径与一般买卖合同并无太大差别。但是由于商品房具有价值大、敏感度高等特点,使得商品房买卖合同也表现出一定的特殊性:其一,商品房买卖合同基本上采用格式合同的文本,出卖方在订立合同前就对合同的内容作了具体的规定,除无关紧要的具体细节外,买方一般不得改变。所以,买方在订立合同时就处在相对弱势的地位。在该类合同履行中,面对开发商的违约行为,购房者若仅单纯地依靠违约后的救济手段,只会陷于更被动的地位。故要提高买方的主动性,对买方的合同权利予以充分的救济,则只有依靠法律…     

法律解读

开发商迟延交房,买房人主张解除合同近日,北京市延庆县法院审理了一起开发商迟延交付商品房案。原告王某2005年5月14日与开发商某房地产公司签订了商品房买卖合同。合同约定:买方交付商住房价款为171万元,2005年5月14日首付70万元,余款101万元以按揭贷款形式支付。开发商于5月15日交付房屋。因为种种原因,直到2006年6月开发商也未向王先生交付房屋。原告遂向延庆县法院起诉要求解除合同、返还楼款、支付违约金,法院经过审理,支持了原告的诉讼请求,判决被告返还原告王先生购房款70万元,并支付违约金1.4万元。根据《合同法》第94条规定:“有下…