对农村集体建设用地使用权流转试点的思考

农村集体建设用地使用权流转是指在保留农村集体土地所有权的前提下,允许农村集体经济组织自行出让建设用地使用权。针对农村集体建设用地使用权流转的试点与我国现行相关法律相矛盾的,为使这些试点工作取得合法性,全国人大及其常委会应当果断修改法律,并特别授权国务院制定相关行政法规。此外,在明确对于地方政府征收农民集体土地的限制、完善对于失地农民的补偿机制、取消对农村集体建设用地使用权的审批、取消地方政府的“优先购买权”等方面,各地试点工作仍有进一步完善的必要。     

“小产权房”面临的法律难题及其破解

"小产权房"是我国近年来出现的社会现象,然而其在建设及交易过程中面临着诸多法律上的难题。这些难题表明我国集体土地所有权被虚置,建设用地使用权流转机制亦不健全。要破解这些法律难题,应当赋予农村集体建设用地使用权以完全用益物权效力,构建城乡平等的建设用地使用权流转制度;创新集体土地所有权和使用权主体制度,确保所有权权能的实现;完善土地征收制度,禁止为"商业利益"而征收;构建科学的城乡土地利用规划制度,同时政府应当让利于民。     

征收制度的调整及体系效应

按照我国现行法,若在集体所有的土地上进行商业开发建设,不得由集体土地所有权人直接与用地者签订合同,设立集体建设用地使用权,而必须先将集体所有的土地征收为国有,而后由国土资源主管机关将国有建设用地使用权出让给用地者。对此制度实施改革之后,征收制度至少在其适用范围方面应当调整。集体建设用地用于商业目的的,不再适用征收制度;集体经济组织可以直接与用地者签订集体建设用地使用权出让合同,创设集体建设用地使用权。这会使得存在于集体土地上的他物权以及住宅、厂房、办公用房的所有权,在消灭途径及方式方面发生变化。用地者对集体土地所有权人应支付足额对价,对于因集体建设用地使用权出让而终止的土地承包经营权、有偿取得的宅基地使用权、原集体建设用地使用权,也要足额补偿。     

论我国城市建设用地的先征后用原则——以公平和效益为视角

在城乡分割的土地所有权双轨制背景下,我国工业化、城市化的历史进程不应受农民集体土地所有制和集体土地所有权的牵制,国家应垄断城市建设用地使用权的一级市场,独占城市建设用地高额级差地租利益,这才符合社会主义原则,才公平合理。因而在城市规范区内,我国应当继续坚持城市建设用地先征后用的原则。     

小产权房与集体土地利益归属论

解决小产权房问题的关键在于如何分配小产权房与集体土地利益.本文以农村集体土地权利秩序为出发点,首先确定了集体土地权利归属这一前提,继而主张应废止限制集体土地自由向城市流转的规则,并从两个方面提出了解决小产权房问题的思路,即确定小产权房与集体土地法律关系和存续保护优先.本文认为应允许农民或集体自由出让建设用地与农用土地;统一农村建设用地使用权与城市建设用地使用权,在小产权房与土地之间确立建设用地使用权关系;在小产权房与土地增值收益分配问题上,采取存续保护优先的思路.     

集体建设用地市场配置的法律问题研究

在《物权法》实施后,国家对集体土地的征收应当严格限制在公共利益目的范围以内,公共利益目的范围外的建设用地,应当允许集体建设用地直接通过市场进行配置。应当对《土地管理法》第43条进行修改,同时建立由国家严格控制的集体建设用地使用权市场化流转制度。随着集体建设用地使用权的流转,原集体村庄已经完全城市化以后,原集体建设用地所有权应当由国家所有。     

农村集体土地使用权流转初探

正集体土地使用权制度是土地制度的核心内容,在集体土地使用权流转的法律依据上,上位法顶层设计阙如,政策性文件指导实践先行,本土经验为我国集体建设用地使用权流转提我国目前施行土地社会主义公有制下的二元化的土地所有权制度,即城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。这一制度是我国国家性质和历史变迁的产物,而派生于土地所有权之上的土地使用权制度才是真正意义上的土地财产属性的体现,在我国现实语境下所有关于土地制度的讨论,本质上都是关于土地使用权制度的     

统一城乡建设用地市场的法律思考

在城乡土地二元体制的影响下我国集体土地的转让受到了很多不合理的限制,农民的利益受到了不同程度的侵害。为了保障农民的经济利益,统一城乡建设用地市场,促进城乡统筹,本文提出应当完善集体土地所有权确认制度同时构建集体建设土地使用权转让制度。     

集体经营性建设用地入市法律规则释评——《土地管理法》第63条第1款、第2款评注

《土地管理法》第63条第1款规定，集体经营性建设用地入市需符合国土空间规划(土地利用总体规划和城乡规划);该款用途范围应解释为包括商品住宅等经营性用地；“经依法登记”应首先是集体土地所有权登记，也可以是所有权人之集体经营性建设用地使用权登记；集体经营性建设用地入市的形式有出让、出租和入股(作价出资)、宅基地使用权与集体公益性建设用地使用权向集体经营性建设用地使用权的转化等；入市合同为应包括集体经营性建设用地状况的描述、公法强制性内容与交易核心条款的书面合同。《土地管理法》第63条第2款农民集体成员集体决议的表决主体应为集体经济组织法人的成员(成员代表)或者为集体成员(成员代表);表决行为与决议行为均是法律行为，决议于赞成票达到法定的2/3以上多数时成立。集体决议中包含的交易核心要素内容构成农民集体成员集体对外进行意思表示的基础，决定着集体经营性建设用地入市合同的成立与效力。集体经营性建设用地使用权出让、出租等合同可自由缔结。集体经营性建设用地使用权出让合同是以设定建设用地使用权为目的的合同，在该项合同的履行中集体土地所有权人会通过登记方式为受让人设定集体经营性建设用地使用权；集体经营性...     

农村集体土地所有权的当代发展

所有权是完善农村集体土地权利体系的基础。考察农村集体土地所有权的运行状况可以发现:在主体方面,农民集体已经更新为成员集体,所谓的主体法人改造主要是指农村集体经济组织而非农民集体的法人化;在客体方面,集体土地所有权证的颁发强化了所有权客体的明确性,但村组合并引发的所有权变动尚待法律规范的健全;在权能方面,经营性集体建设用地使用权和地租扩展了所有权权能,而土地补偿费的比例划分则缩限了所有权的收益权能。概言之,集体土地所有权的当代发展展现了其私权属性的逐渐回归,彰显了对集体成员的社会保障功能,扩展了集体建设用地使用权的创设空间,有力地推进了农村集体土地权利体系的完善与发展。     

我国农村集体建设用地使用权市场化改革法律探讨

当前,农村集体建设用地使用权市场化改革,已经成为农村市场经济制度和农村消费市场转型的焦点性问题,直接影响到农村的发展与稳定.本文从改革开放特别是邓小平同志南巡讲话二十年以来我国农村集体建设用地制度改革的演进入手,分析了城乡二元体制下我国农村建设用地使用权改革中存在的问题,提出了确立农村集体和农民个体土地所有权和使用权主体地位,保障性功能和效率性功能相融合的农村集体建设用地使用权入市流转,完善公益性土地征用制度和集体建设用地入市这两种方式相融合的建议.以期寻求农村集体建设用地市场化改革的路径和空闻.     

农村建设用地上市流转中的法律问题

我国土地所有权分为国家所有和集体所有,在农村,法律规定土地为集体所有,但犹如农民对其房屋享有的所有权因宅基地只有使用权,而使得该项权利成为不完整的权利一样,农村集体土地所有权并不完整,在国家征用土地的情况下,集体和农民对此难以收益或于预。尤其在目前国内经济进一步升温,以及农村城市化的加强,国家在征用集体土地作为建设用地的过程中,由于立法的不完善、农村建设用地流转制度的不健全、征地补偿的不合理等等使得集体和农民自身的权益无法得到保护,引起了农民的强烈不满,有些地方农民大规模上访,甚至发生械斗流血事件,给政府和相…     

农村集体土地所有权立法反思

我国的现行立法对土地的规定实质上是国家享有所有权,农村集体并不享有所有权。农村集体土地所有权的实质是集体土地的使用权,农村集体土地的核心在土地的用途上。国家应将集体土地根据用途进行严格分类,将集体土地中的农用地明确归国家所有,将建设用地和未利用地真正归集体所有,允许宅基地进行流转。     

关于农村集体土地使用制度改革的法律思考

国家带有强制性地征用集体土地，其补偿费不等于土地价格，这是国家对集体利益的侵占，是农村集体土地所有权者法律地位不明、所有权权能未得到尊重的表现。农村集体土地使用权制度的改革，必须建立在国家对农村集体土地所有权主体的法律地位尊重之上，平等有偿地确保交易公平。同时，通过立法确定集体土地所有权的代表、权力机构、管理机构、监督机构，并加强对农业用地、建设用地、宅基地等集体土地使用权流转的法律规范。     

农村集体土地所有权立法反思

我国的现行立法对土地的规定实质上是国家享有所有权,农村集体并不享有所有权。农村集体土地所有权的实质是集体土地的使用权,农村集体土地的核心在土地的用途上。国家应将集体土地根据用途进行严格分类,将集体土地中的农用地明确归国家所有,将建设用地和未利用地真正归集体所有,允许宅基地进行流转。     

对“集体土地上建公租房”政策的法律思考

利用农村集体建设用地进行公租房建设政策试点实际上突破了法律的刚性规定,变相允许利用农村集体土地进行服务于集体经济组织成员以外群体的房地产建设;将国家公益事业责任交由集体经济组织这一私权主体承担,其合理性也不无疑问。因此,从长远来看,公益事业保障和集体利益实现仍应依赖于建立科学合理的城市土地资源配置及农村集体建设用地使用权制度。     

集体建设用地流转的法律思考

虽然我国法律限制集体建设用地流转,但在实践中各地都大量存在集体建设用地“隐形市场”。集体建设用地流转有利于盘活农村存量建设用地,保护耕地,有利于小城镇建设和乡镇企业的发展,有利于增加农民收入。现实中集体建设用地流转存在诸多问题,应该从明确农村集体土地所有权主体,合理分配流转收益,加强政府在集体建设用地流转中的管理作用和制定全国性《集体建设用地流转管理办法》等方面予以完善。     

老阎谈公证证据（之十五）证明当事人用益物权合法性的主要证据（二）

第三节 证明建设用地使用权的主要证据 一、建设用地使用权的概念及法律特征 建设用地使用权是指国家的建设用地在所有权不变的情况下，建设用地所有权人通过出让或者划拨等方式，将建设用地使用权依法转移给建设用地使用权人而设立的一种民事权利。建设用地使用权具有以下特征：     

集体土地建设用地使用权隐形市场流转方式浅析

在当前情况下,土地市场还不完善,法律规定国有建设用地使用权可以自由流转,但对集体所有的建设用地使用权流转的限制较多。但在实际情况中,集体所有建设用地使用权流转除法定几种方式外,普遍存在隐形市场的其他流转方式。本文运用理论与实证相结合的方法,从法律角度探讨隐形市场中的流转方式,并分析其特点,最后提出对集体土地建设用地使用权流转的相关建议。     

试论我国农村集体建设用地使用权的流转

农村集体建设用地使用权的流转是理论界和实务界长期关注的焦点问题,本文从农村集体建设用地使用权流转的现状入手,简要分析了我国现行法律禁止农村集体建设用地使用权进入土地交易一级市场流转的弊端,最后结合民法价值判断问题的实体性论证规则论证了允许农村集体建设用地使用权依法自由流转的正当性。