再论房屋买卖合同的生效要件——对黄硕新同志商榷意见的答复

产权过户登记前房屋买卖合同的效力问题 ,法学界和司法界虽素有争议 ,但是近年来多数学者和专家 ①认为 ,产权过户登记是物权变动的要件之一 ,属物权范畴 ;而房屋买卖合同属债权范畴 ,产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件 ,是房屋买卖合同的履行行为 ,不应影响房屋买卖合同本身的效力。笔者赞同此观点 ,并在《人民检察》１９９９年第１期发表了《论房屋买卖合同的生效要件》 (下称拙文 )一文。对此 ,黄硕新同志在《人民检察》１９９９第８期上发表的《也谈房屋买卖合同的生效要件》 (下称《黄文》)提出了不同的看法 ,认为登记过户的房屋…     

论房屋买卖合同的生效要件

众所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件———行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容合法、行为不违反社会利益和公共道德外，我国现行行政法规和相关司法解释还规定房屋买卖合同须经登记...     

产权登记过户前房屋买卖合同的效力及处理

产权登记过户前房屋买卖合同的效力及处理黄硕新笔者在开展民行检察工作中发现，随着房地产市场的不断发展，房屋买卖的纠纷越来越多，这类纠纷大多是当事人签订房屋买卖合同之后，未办理产权登记过户手续而一方反悔引起的。因此，产权登记过户之前房屋买卖合同的效力问题...     

办理过户手续应是城市私有房屋买卖合同的生效要件

1983年12月17日国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》（下称《条例》）第9条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”这一规定说明，产权转移登记应是城市私有房屋买卖合同的生效要件。但在具体施行中，却出现了一些对该规定执行不认真的情况。根本的原因，还是对该规定缺乏正确的认识。因此，我们有必要在登记是否应作为房屋买卖合同的生效要件这个问题上进一步统一认识。笔者认为，把登记作为房屋买卖合同的生效要件，主要有以下几条理由：（一）…     

房屋买卖合同与产权过户登记

房屋是公民、法人和其他组织的重要基本生活和生产资料，是社会的重要物质财富。房屋买卖作为房屋流转的主要方式，其行为有效与否与公民法人和其他组织的利益息息相关，而房屋买卖合同的效力与产权过户登记的关系问题却一直是一个有争议的问题。新合同法第44条对合同的效力作了规定，然而对该条的理解亦不统一，这必将造成实践上的混乱。为了澄清上述问题，本文试对房屋买卖合同的效力与产权过户登记的关系略作论述。一、合同的成立、生效与房屋产权过户登记概述。房屋买卖合同是合同的一种，谈到房屋买卖合同的效力，首先要从合同及其成立…     

试论产权登记过户前房屋买卖合同的效力及其纠纷的处理

随着房地产市场的不断发展,房屋买卖的纠纷越来越突出,已成为人民法院民事审判中一个重要的房屋案件类型.这类纠纷通常是在当事人签订房屋买卖合同后、未办理产权转移登记前一方反悔而引起的.因此,产权转移登记与合同效力的关系如何,是案件处理的一个重要问题,本文拟就此作初步的探讨.一、产权转移登记是否属于房屋买卖合同生效的要件城镇房屋买卖必须到房屋所在地的房屋管理部门申请办理产权转移登记,这是众所周知、无异议的.国务院1983年12月17日发布施行的《城市私有房屋管理条例》第9条就规定:买卖城市私有房屋,买卖双方须到房屋所在地房管机关办理手续.城乡建设环境保护部1987年4月21日印发的《城镇房屋所有权登记     

试析房屋买卖合同与产权过户登记的关系

一、目前处理两者关系时存在的问题 房屋买卖在我国有产权过户登记的制度,即买卖双方当事人向房屋管理机关就房屋产权的转移事项申请注册登记。按规定需要办理产权过户的房屋买卖,产权过户登记是房屋买受人取得所有权的必经程序,未经登记的,法律不承认其权利。产权过户登记就其当事人来说是一项具体的民事法律行为,是出卖人消灭房屋所有权和买受人取得房产的法定依据。就其行政机关即房屋管理机关来说,则是一项具体的行政行为,体现为国家对房产这一既是重要生活资料又是重要生产资料的不动产的管理。而房屋买卖合同是指一方将房     

城镇私房买卖合同的成立不应以办理过户手续为要件

城镇私房买卖合同是房屋出卖人和买受人之间以有偿转让房屋所有权为目的签订的书面协议。对这种合同的效力，目前通行的观念认为，必须在办理产权转移登记即过户手续后买卖合同才能成立生效。笔者认为，城镇私房买卖合同的成立不应以办理过户手续为要件。理由是；一、城镇私房买卖合同的签订只要符合合同成立的一般条件，即为有效。城镇私房买卖合同属合同的一种。合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。因此，城镇私房买卖合同的签订只要符合《民法通则》第55条关于民事法律行为生效的条件，即：（一）行为人具有相应的…     

论交付和登记在我国房屋所有权转移中的地位 兼论我国不动产物权变动模式

在合同法颁布之前,我国法学理论界和司法实务界普遍认为过户登记是房屋买卖合同生效的要件。以合同法颁布为界限,理论界和实务界开始对以前的认识和做法进行反思和检讨。现在通说认为,有效的房屋买卖合同是进行房屋过户登记的根据,登记与否不影响合同的效力,但未经登记房屋所有权不转移。这种认识,得到了最高人民法院司法解释的认可。但这种认识,是否符合我国目前的法律规定?是否适应当前的不动产交易和登记现实?是否有利于解决房屋所有权纠纷?这些问题是很值得深思的。交付和登记在房屋买卖中的地位究竟如何?对这一问题的正确回答,不仅对我国的物权立法具有重要的理论意义,对我国目前的审判实践和房地产市场的稳定,也有着重要的现实意义。     

论房屋产权登记的效力——从登记要件主义到登记对抗主义

房屋买卖中的产权登记,又称过户,是指国家有关 房屋管理机关,将房屋买卖中房屋产权变动的有关情 况记录在政府的登记册内的制度。 一、我国房屋产权登记的现状 过户登记的性质如何认定?其效力如何?最高人民 法院1990年2月17日出台的《关于公房买卖合同的 成立一般应以产权登记为准的复函》中指出:"未办理 产权登记手续,应认为该民事法律行为尚未成立,一方 反悔是允许的。"由此可见,司法实践将登记作为房屋     

产权转移登记不是房屋买卖合同的生效要件

如何看待房屋产权转移登记与房屋买卖合同生效的关系?合同已签订，但还未办理产权转移登记的是否生效?对此，不但在理论界，而且在司法实践中都存在不同的认识和看法。因此，认真分析二者间的关系，不但在法理上有研究的价值，而且在实践中也有较强的现实意义。     

论房屋买卖合同中的产权转移登记

现代房产制度有三个组成部分，即产权制度、交易制度和管理制度，这三种制度都依靠登记制度的确立。我国现代房产登记有一定的民事因素，但实质上属于行政范畴。一、学术界对我国房产转移登记的观点和国外不动产登记立法取向我国房产转移登记是政府管理房产的重要方法之一，它对于明确产权关系，保证交易安全，均衡当事人的权益起着重要的作用。从我国有关民事著作看，学术界对房屋产权转移登记在房屋买卖中的效力问题有以下两种观点：一是认为产权转移登记是房屋买卖合同成立的要件，不进行产权转移登记，合同就不能有效地成立，即“实质要…     

城市私有房屋买卖合同的法律效力

城市私有房屋买卖合同是双方当事人对城市私有房屋有偿转让的一种协议。但对这种合同的法律效力,有着不同的认识,概括起来主要有两种不同的观点: 第一,城市私有房屋买卖合同的有效成立,必须以办理房屋所有权转移登记为条件,否则合同不能有效成立。持这种观点的同志认为:城市私有房屋买卖合同是要式合同,法律依据是,国务院公布的《城市私有房屋管理条例》第6条规定:“城市私有房屋的所有人,须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续,经审查核实后,领取房屋所有权证;房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更手续。”因此认为城市私有房屋买卖不经产权转移过户登记手续,买卖合同不发生法律效力。     

批准、登记等要式行为对合同效力的影响

《中华人民共和国合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律。行政法规规定应当办理批准、登记等于基十轮的‘依昭仁娜宁”该规宁说明，合同的有效成立是合同生效的前提，但成立的合同未必已经生效；法律、行政法规规定须经批准或者登记才生效的合同，未经批准或者登记的，因该合同尚不具备生效的形式要件，故合同尚不具有法律拘束力c目前，我国有近20部规定了合同的批准或者登记问题的法律、行政法规，在规范批准或者登记与合同的效力关系上，立法目的和规定不尽一致。最高人民法院于1999年12月1日作出了《关于适用＜中华…     

一套房子引发的连环诉讼

2011年5月20日,北京市第一中级人民法院终审判决何雷代理李菊、张明与陶华签订的房屋买卖合同有效,并要求李菊、张明协助陶华办理此套房屋的过户登记手续。至此,因房屋产权转移登记和房屋买卖合同效力引发的行政审判与民事审判的连环诉讼终于尘埃落定。这套房子究竞是谁的？为什么会引起连环诉讼？原来,房主李菊出国期间,突然在国外得知自己在国内的房子产权已转到他人名下。急忙回到国内,她发现了更多让自己做梦也想不到的事情……     

论合同生效要件之证明责任分配

民法教义学中,合同履行请求权至少应包括合同生效要件。其中,合同的特别生效要件由原告承担证明责任,学说及实践中已无异议;合同的＂一般生效要件＂,并无＂符合＂与否的问题,而只有＂违反＂如何的问题。私法自治原则要求,证明责任分配在参与民法外部体系的构建时,将合同效力要件规定为＂效力阻却要件＂,交由被告承担证明责任,所以,应对《证据规定》第5条规定之＂生效要件＂作目的性限缩。此种以证明责任为解释目标的进路,表明证明责任分配也是法规范之关联脉络的一种,解释论亦应以证明责任分配为解释目标。     

从有利于房地产业发展的原则出发──六省市民事审判研讨会观点综述

从有利于房地产业发展的原则出发──六省市民事审判研讨会观点综述本刊记者唐京最近，全国六省市民事审判研讨会在无锡市召开，出席会议的九十多名代表就房地产案件涉及的有关问题进行座谈。现将部分观点综述如下：房屋买卖合同不以产权变更登记为成立要件在以往的审判中...     

过户不是房屋买卖合同生效的必要条件

随着我国房地产制度改革的深化，公民、法人或其他组织之间房地产交易日趋活跃，纠纷也不断发生。其中通过转让方式取得土地使用权且已建成的房屋买卖(以下只称房屋买卖的，就指这类房屋买卖)，但未办理房屋产权过户登记手续，房屋买卖合同是否有效的纠纷十分突出，严重影响了房地产交易的健康发展。本文对该类房屋买卖合同的买卖法律关系、未过户合同的法律效力以及司法实践中的误解等问题做一探讨，以求能对法律的正确实施，维护房屋买卖公平、公正、合法进行。     

浅析不动产抵押登记与抵押权设定的关系

我国现行《中华人民共和国担保法》第４１条对不动产抵押登记作如下规定：“当事人以本法第４２条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”由担保法的这一规定我们可以引申出一个值得商榷的问题，即不动产抵押权登记是否应成为抵押合同的成立或生效要件。这是担保法理论研究和司法实践中亟待解决的问题，也是本文讨论的主要内容。 抵押权登记是不动产物权公示的重要方式，其意义就在于使抵押权产生公信力，赋予抵押权以对世权和绝对权的效力。而抵押合同是设定抵押权的债权合同，其性质属于债的一种。我国民法…     

浅议农民私有住宅的产权转移

近年来，随着社会经济的进步和新农村建设的深入发展，农村村民私有住宅的买卖比较频繁。买卖双方在签订《房屋买卖合同》时，往往忽略宅基地使用权的登记、流转，由此为日后判别《房屋买卖合同》是否有效埋下了隐患。农村村民签订的《房屋买卖合同》，从表象上看买卖的只是农民私有住宅，然而由于宅基地使用权随房屋一并转移，因此，如果一旦违反国家对于宅基地使用权转移的规定，必将导致合同的无效。