城市私有房屋买卖合同的法律效力

城市私有房屋买卖合同是双方当事人对城市私有房屋有偿转让的一种协议。但对这种合同的法律效力,有着不同的认识,概括起来主要有两种不同的观点: 第一,城市私有房屋买卖合同的有效成立,必须以办理房屋所有权转移登记为条件,否则合同不能有效成立。持这种观点的同志认为:城市私有房屋买卖合同是要式合同,法律依据是,国务院公布的《城市私有房屋管理条例》第6条规定:“城市私有房屋的所有人,须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续,经审查核实后,领取房屋所有权证;房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更手续。”因此认为城市私有房屋买卖不经产权转移过户登记手续,买卖合同不发生法律效力。     

论房屋买卖合同的生效要件

众所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件———行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容合法、行为不违反社会利益和公共道德外，我国现行行政法规和相关司法解释还规定房屋买卖合同须经登记...     

论房屋产权登记的效力——从登记要件主义到登记对抗主义

房屋买卖中的产权登记,又称过户,是指国家有关 房屋管理机关,将房屋买卖中房屋产权变动的有关情 况记录在政府的登记册内的制度。 一、我国房屋产权登记的现状 过户登记的性质如何认定?其效力如何?最高人民 法院1990年2月17日出台的《关于公房买卖合同的 成立一般应以产权登记为准的复函》中指出:"未办理 产权登记手续,应认为该民事法律行为尚未成立,一方 反悔是允许的。"由此可见,司法实践将登记作为房屋     

试论产权登记过户前房屋买卖合同的效力及其纠纷的处理

随着房地产市场的不断发展,房屋买卖的纠纷越来越突出,已成为人民法院民事审判中一个重要的房屋案件类型.这类纠纷通常是在当事人签订房屋买卖合同后、未办理产权转移登记前一方反悔而引起的.因此,产权转移登记与合同效力的关系如何,是案件处理的一个重要问题,本文拟就此作初步的探讨.一、产权转移登记是否属于房屋买卖合同生效的要件城镇房屋买卖必须到房屋所在地的房屋管理部门申请办理产权转移登记,这是众所周知、无异议的.国务院1983年12月17日发布施行的《城市私有房屋管理条例》第9条就规定:买卖城市私有房屋,买卖双方须到房屋所在地房管机关办理手续.城乡建设环境保护部1987年4月21日印发的《城镇房屋所有权登记     

论房屋买卖合同中的产权转移登记

现代房产制度有三个组成部分，即产权制度、交易制度和管理制度，这三种制度都依靠登记制度的确立。我国现代房产登记有一定的民事因素，但实质上属于行政范畴。一、学术界对我国房产转移登记的观点和国外不动产登记立法取向我国房产转移登记是政府管理房产的重要方法之一，它对于明确产权关系，保证交易安全，均衡当事人的权益起着重要的作用。从我国有关民事著作看，学术界对房屋产权转移登记在房屋买卖中的效力问题有以下两种观点：一是认为产权转移登记是房屋买卖合同成立的要件，不进行产权转移登记，合同就不能有效地成立，即“实质要…     

产权登记过户前房屋买卖合同的效力及处理

产权登记过户前房屋买卖合同的效力及处理黄硕新笔者在开展民行检察工作中发现，随着房地产市场的不断发展，房屋买卖的纠纷越来越多，这类纠纷大多是当事人签订房屋买卖合同之后，未办理产权登记过户手续而一方反悔引起的。因此，产权登记过户之前房屋买卖合同的效力问题...     

房屋买卖合同与产权过户登记

房屋是公民、法人和其他组织的重要基本生活和生产资料，是社会的重要物质财富。房屋买卖作为房屋流转的主要方式，其行为有效与否与公民法人和其他组织的利益息息相关，而房屋买卖合同的效力与产权过户登记的关系问题却一直是一个有争议的问题。新合同法第44条对合同的效力作了规定，然而对该条的理解亦不统一，这必将造成实践上的混乱。为了澄清上述问题，本文试对房屋买卖合同的效力与产权过户登记的关系略作论述。一、合同的成立、生效与房屋产权过户登记概述。房屋买卖合同是合同的一种，谈到房屋买卖合同的效力，首先要从合同及其成立…     

再论房屋买卖合同的生效要件——对黄硕新同志商榷意见的答复

产权过户登记前房屋买卖合同的效力问题 ,法学界和司法界虽素有争议 ,但是近年来多数学者和专家 ①认为 ,产权过户登记是物权变动的要件之一 ,属物权范畴 ;而房屋买卖合同属债权范畴 ,产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件 ,是房屋买卖合同的履行行为 ,不应影响房屋买卖合同本身的效力。笔者赞同此观点 ,并在《人民检察》１９９９年第１期发表了《论房屋买卖合同的生效要件》 (下称拙文 )一文。对此 ,黄硕新同志在《人民检察》１９９９第８期上发表的《也谈房屋买卖合同的生效要件》 (下称《黄文》)提出了不同的看法 ,认为登记过户的房屋…     

产权转移登记不是房产买卖合同成立的要件

房产买卖合同依法成立,即具有法律约束力.如何理解“依法”二字,有两种不同的观点.第一种观点认为:法律明确规定:“房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房屋管理机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续.”房屋买卖合同的成立应以产权转移登记为准,在办理产权转移登记手续之前,房产买卖合同不具法律约束力,签约人可以翻悔.第二种观点认为:买卖双方协商一致,在法律许可的范围内签订书面合同,房产买卖关系即告成立.产权转移登记是必须履行的法定手续,而不是合同成立的必要条件.笔者倾向于第二种观点.首先,人们签约的目的就是为了将来兑现承诺,寻求一种保证.在商品经济活动中,人们从协商一致到实际履行.除即时清结的合同外,通常都有一段时间.在     

城镇私房买卖合同的成立不应以办理过户手续为要件

城镇私房买卖合同是房屋出卖人和买受人之间以有偿转让房屋所有权为目的签订的书面协议。对这种合同的效力，目前通行的观念认为，必须在办理产权转移登记即过户手续后买卖合同才能成立生效。笔者认为，城镇私房买卖合同的成立不应以办理过户手续为要件。理由是；一、城镇私房买卖合同的签订只要符合合同成立的一般条件，即为有效。城镇私房买卖合同属合同的一种。合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。因此，城镇私房买卖合同的签订只要符合《民法通则》第55条关于民事法律行为生效的条件，即：（一）行为人具有相应的…     

房屋双重买卖的法律思考

房屋双重买卖中,房屋所有权的取得独立于双方签订的债权合同,其发生以物权的公示为要件,办理产权登记的买受人才取得房屋所有权。但两个订立买卖合同的债权行为的效力并不受成立先后的影响,买受人都享有对出卖人的请求权。所有权未实现的买受人均可主张违约损害赔偿请求权,特定情形下的买受人可主张侵害债权的损害赔偿请求权和债权人撤销权。我国应当借鉴大陆法国家的经验,建立不动产预告登记制度,以从根本上控制房屋双重买卖的发生。     

附有违法建筑的房屋买卖合同的有效性

【裁判要旨】房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋,可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致,将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋进而其限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力,实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则,确信登记的权利状态与现实状态相一致,此信赖利益应予保护;根据区分原则,房屋因附有违法建筑而无法过户应属合同履行范畴,不影响合同效力。因此,这类合同如不具备合同法第五十二条的无效情形,应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下,出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人,并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。     

论商品房预售合同买受人债权的保护制度预告登记制度

一、引官 现行期房买卖合同存在这样的特点:房屋开发商将在建房屋(期房)作为标的与买受人签订房屋买卖 合同,待房屋建成后,由开发商将房屋交付买受人使用,在交付使用后一段时间内(一般为三个月或半年 的时间)由开发商为买受人办理房屋产权登记,取得产权证。这样的期房买卖合同,实质是所有权保留买 卖合同,在房屋交付使用之后,房屋的所有权并没有移转于买受人,买受人何时取得房屋产权,依赖于开 发商何时将产权证办下来。实践中往往由于开发商的原因,买受人不能及时拿到房产证因此不能享有房 屋产权。如果开发商缺乏诚信,对所售房屋进行一物数卖,在房屋上或房屋所附着的土地使用权上设立他 物权,或者存在建设工程的承包人对工程价款的优先受偿权的情况,就会产生了同一商品房上权利冲突     

房屋买卖合同与所有权移转登记的关系及其纠纷的处理

<正> 国务院《城市私有房屋管理条例》(以下简称《条例》)公布实施后,房屋仲裁机关和人民法院对在《条例)》实施后产生的城市房屋买卖纠纷的处理上有一种倾向:当事人意思一致并订有书面契约,但未办理所有权移转登记前反复的房屋买卖纠纷,一律认定其房屋买卖关系无效,予以废除。而且这种做法还是以司法解释的精神作为依据的。我们认为,这种做法对贯彻诚实信用的民法原则,维护交易安全,殊为不利,也给那些出尔反尔随意翻悔的一方当事人以借口,其后果必然给另一方当事人造成损害。房屋为不动产,房屋所有权为不动产物权。房屋买卖是以移转房屋所有权为目的的     

论交付和登记在我国房屋所有权转移中的地位 兼论我国不动产物权变动模式

在合同法颁布之前,我国法学理论界和司法实务界普遍认为过户登记是房屋买卖合同生效的要件。以合同法颁布为界限,理论界和实务界开始对以前的认识和做法进行反思和检讨。现在通说认为,有效的房屋买卖合同是进行房屋过户登记的根据,登记与否不影响合同的效力,但未经登记房屋所有权不转移。这种认识,得到了最高人民法院司法解释的认可。但这种认识,是否符合我国目前的法律规定?是否适应当前的不动产交易和登记现实?是否有利于解决房屋所有权纠纷?这些问题是很值得深思的。交付和登记在房屋买卖中的地位究竟如何?对这一问题的正确回答,不仅对我国的物权立法具有重要的理论意义,对我国目前的审判实践和房地产市场的稳定,也有着重要的现实意义。     

也谈房屋买卖合同的生效要件——兼与伍治良同志商榷

产权登记过户前房屋买卖合同的效力问题，法律界一直存在着争议。《人民检察》１９９９年第１期发表了伍治良同志《论房屋买卖合同的生效要件》（以下简称《论》）一文。该文认为，产权登记过户不过是房屋买卖合同的实际履行行为而非其生效要件。对于这一观点，笔者不敢苟...     

法院审理城市住房制度改革中的房屋纠纷的有关问题

一、当前房改中出现的房屋纠纷新类型、法院受案范围和审理中应遵循的基本原则从审判实践看,目前,房改中房屋纠纷主要有两大类,一类是需要由民事法律调整的房屋民事纠纷,另一类是需要由行政法规调整的因房屋行政管理引起的纠纷。下面,我们结合实践中遇到的实际情况,就目前房改中矛盾、焦点比较集中的问题谈谈法院对房改中房屋纠纷的受理范围。1.房改中公有住房的买卖,在购房人与售房单位尚未办理产权登记过户手续,其中一方反悔而发生的纠纷;房改中公有住房出售以后,购房人与售房单位因产权发生争议,一方起诉到法院要求确认产权及比例的纠纷案件。因为公有住房出售,实质也是一种房屋买卖形式,售房单位与职工从原来的管理与被管理的隶属关系转化为房屋买卖关系的双方当事人,双方在地位上是平等的,权利义务是对应的,它们因买卖合同而产生的纠纷,法院应当受理。2.夫妻离婚涉及到房改中以标准价购买的房屋的产权确认与分割。这类纠纷的实质是离婚案件     

同一房屋多重买卖情况下买受人取得房屋所有权的顺序确定

转让人就同一房屋订立数份买卖合同的,各买受人均主张房屋所有权或者有买受人请求确认转让人与其他买受人订立的买卖合同的无效的,人民法院应当依据《合同法》和有关房屋买卖的法律、行政法规关于合同效力性规定确认房屋买卖合同的效力.数份房屋买卖合同均为合法有效合同,各买受人均主张转让人向其转让房屋所有权的,依次按照解释原则处理,但对于司法解释的原则不能机械套用和绝对适用,而应当本着民法公平正义、诚实信用、善良风俗原则,结合民事生活实际,进行利益衡量,作出合理解决.     

小问答

问：我与李女上于2009年登记结婚。2010年，我将我的一套房产过户给了李女士。在房产部门办理过户手续时双方共同填写了自愿过户的协议后，李女上取得了该房屋的产权比，现在，二人感情破裂都同意离婚，那套房产该如何分配？     

房地产登记的效力探析──兼论“一房二卖”问题

一、问题之提出 自国有土地使用权进行有偿转让制的改革以来，我国的房地产事业取得了极大的发展。随着房地产市场日趋活跃，交易双方当事人之间的纠纷也大量涌现，尤以“一房二卖”问题突出。一房二卖即出卖人与买受人订立房屋买卖合同后，于登记前又与第三人就同一房屋订立买卖合同的行为。此时就产生了买受人与出卖人之间以及买受人之间关于房屋权属的争议。法院在认定未办理房地产权属登记的买卖合同效力时，一般有以下４种做法：１．合同不成立，一方收受的财产以不当得利返还给另一方，造成损失的由过错一方负责赔偿；２．合同无效，…