论农村集体经营性建设用地入市风险预防机制

农村集体经营性建设用地入市过程中,地方政府、农民集体代理人、用地者和农民等利益相关主体机会主义行为所可能引发的各种预期风险必须予以重视。农村集体经营性建设用地入市的风险预防机制主要从入市规范体系、入市土地交易平台、土地流转收益分配机制等方面着手。     

影响集体经营性建设用地流转收益分配方式的主要因素——基于微观主体农户的调查

集体经营性建设用地入市流转改革是我国农村土地制度改革的重要内容。收益分配问题是推进集体经营性用地入市的关键,而农民如何选择收益分配方式对促进农村经济发展和农民土地财产权益实现有重要的现实意义。本文对湖北省武汉市12村523户农户进行抽样调查,采用Logistic模型对农户选择集体经营性建设用地流转收益分配方式的影响因素进行实证分析。研究发现,农户年龄、文化程度、家庭总收入水平、集体经营性建设用地收益分红稳定性对农户选择集体经营性建设用地流转收益分配方式有负向影响;是否拥有投资性资产、村务公开评价、集体领导信任度评价和分红占收入比重对农户选择集体经营性建设用地流转收益分配方式有正向影响;家庭人口数量、职业身份、集体土地运营及管理认知对农户选择集体经营性建设用地流转收益分配方式无显著影响。     

四大改革扭转2017农业新格局

<正>一、土地改革是重头戏土地明年要彻底释放活力。主要有三个方面:1.三权分置;2.两权抵押贷款试点;3.土地管理法修订;三权分置解决的是把土地承包权和经营权分开,从而促进土地经营权流转,释放土地活力的问题。而经营权独立出来以后,就可以作为抵押物拿到贷款,从而解决了农业资金问题。而土地管理法修订最重要的一项就是,完善土地征收制度,农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同价同权。     

集体建设用地入市模式及其立法选择

随着全国人大授权33个试点地区暂时调整实施相关法律,集体建设用地入市改革已进入制度构建阶段。"同权市场""借征入市""规划主导"和"地票交易"四种典型模式,在入市主体、政府职能、客体范围、城乡规划、土地用途、法律形式、收益分配及主导机制方面多有差异。从制度评价看,"同权市场"市场规律主导、外部成本过高,"借征入市"存在不合法的"合法性","规划主导"有违市场规律的"入市","地票交易"为依托征地的市场创新。全国统一立法应遵循正当利益、价值平衡、市场主导等原则,从现行法整体出发,构建市场主导的入市模式:以集体为主体,政府退出交易;通过地票实现"增减挂钩";保证集体、国有土地"经营性"的一致;采用出让、出租与抵押的交易形式;建立土地发展权税收体系。     

农村集体经营性建设用地流转问题研究

论文阐述集体经营性建设用地流转的相关概念,分析了集体经营性建设用地流转存在的主要问题,针对经营性建设用地流转存在的问题,提出相应完善措施。     

征地制度改革对县域财政的影响分析及其思考——以西部某试点县为例

中央全面深化改革领导小组第七次会议审议通过《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,将逐步推进征地制度改革,改变现有土地征收模式、缩小征地范围。一方面通过建立城乡统一建设用地市场探索解决以农民为主导的资源流动路径和利益分配格局,保障农民在新一轮城镇化中的基本权益与主体地位;另一方面又可能对地方财政特别是县域土地财政产生较大的冲击力。本文以西部某试点县近三年财政收支构成、征地制度改革后对地方财政的影响、承载力以及产业调整后续力进行调查与分析,提出同步推进征地制度的整体配套改革,尝试建立国有建设用地收入分配新机制,积极探索集体建设用地交易价格构成和收益分配体系,专项研究工业用地补偿及财政"反哺育"系统问题,寻求构建"生态补偿的横向转移支付"框架等观点和主张。     

从一起土地行政案看行政诉讼中的行政附属问题

某厂1995年8月同该厂副经理皇甫等5人签订出租地皮建房协议书，将该厂的经营性集体用地分为5份，每份租金1000元，租期为70年，租给个人建私人住宅。1996年12月双方又签订了土地使用权转让合同，并经县国土局批准，直接办理了土地使用权转让手续。皇甫1997年元月12日领取了批准使用期为70年的集体土地建设用地使用证。     

集体经营性建设用地入市政策扩散的逻辑分析——基于中国180个城市面板数据的实证研究

集体经营性建设用地入市政策作为新时期优化土地资源要素配置、发展壮大集体经济、缓解相对贫困的重要抓手和工具,有助于乡村振兴与共同富裕目标的实现,因此剖析入市政策扩散过程中的影响因素具有重要意义。本文以政策扩散理论作为分析工具,采取事件史分析法对2005-2019年我国180个地级市的面板数据进行实证分析,从内部需求、外部压力和个体动机三个维度剖析入市政策扩散的背后逻辑。研究发现:(1)入市政策扩散在时间特征上符合S形曲线规律,在空间维度上呈现显著的区域与邻近效应;(2)在入市政策扩散过程中影响城市间采纳的因素差异表现为重外部压力、轻内部诉求与个体动机。对此,需要建立健全地方政策创新扩散信息交流平台,加强政府间的沟通交流;需要上级政府发挥好引导作用,积极鼓励地方创新改革;需要充分发挥大众传媒在政策扩散过程中的积极宣传作用。     

城里的地价谁说了算——沈阳、大连、营口土地市场调查

据有关部门测算,我国目前 国有土地资产总量在25万 亿元左右,约是其他国有资产的3倍,但我国每年流失的国有土地收益流失近百亿元。 来自国土资源部的分析指出,建设用地供应总量缺乏有效控制,国有土地市场配置的比例不高,大量依法应当有偿供应的土地仍以划拨方式供应,并且非法入市、隐形交易,土地使用者擅自改变土地用途,随意减免地价,挤占挪用国有土地收益现象严重等因素造成了国有土地收益的大量流失。     

农村集体非农建设用地入市流转模式探讨

目前,农村集体非农建设用地入市流转存在四种基本模式:"转权让利"、"保权让利"、规划区内外区别对待、农户主导的自发流转模式。从产权、经济发展、利益分配、社会保障等角度,对四种基本模式进行比较分析。在比较分析基础上,总结经验启示。农村非农建设用地流转制度创新宜倡导模式多元化,而"规划区内外区别对待"可作为重点模式进一步完善。     

农村集体建设用地征收问题浅析

随着工业化、城乡一体化的发展,农村集体建设用地征收暴露了诸多问题。而我国相关法律法规零星散布,完善农村集体建设用地征收补偿制度势在必行。着眼于农村集体建设用地征收补偿的主要问题,从制度的主体设置、补偿的方式、范围、标准、程序规范等方面提出对农村集体建设用地征收补偿机制改革的建议。     

积极探索城乡统筹利用农村集体建设用地的途径

三十年来，上海农村耕地面积总量减少了313．39万亩，其中，形成了非农建设用地累积180多万亩。由于种种原因，约有3亿平方米的土地被闲置和低效率利用。目前，随着上海郊区工业化和城镇化的推进，上海郊区土地利用中非农建设用地的供求矛盾尤为突出，形成两对主要矛盾：一是“城乡经济社会发展用地紧张与农村建设用地闲置浪费”并存的现象；     

发展集体经济 强村致富惠民

一、我市村集体经济发展现状 （一）经济总量初具规模。 从调查情况看，目前我市农村共有3859个行政村和街，2005年全市村集体资产净值为147．95亿元，其中，村积累87．49亿元，村资本54．5亿元，未分配利润5．96亿元。村集体经营净收入为9．54亿元。村集体可支配收入为25．4亿元，其中，收入在5万元以下的村有1316个，占全市总村数的34．1％；收入在5-10万元的村有755个，占19．56％；收入在10-50万元的村有764个，占19．8％；收入在50-100万元的村有601个，占15．57％；收入在100万元以上的村有423个，占10．96％。     

农村集体建设用地流转探究

一段时间以来,中国农村土地流转问题成为国内国际社会普遍关注的热点焦点,其中集体建设用地问题尤为复杂.分析了农村集体建设用地使用权流转的原因,流转过程中存在的问题,最后给出了推进农村集体建设用地流转的对策.     

农地流转不是诱农取地

<正> 针对当前城市建设用地紧张而农村建设用地大量闲置的矛盾,许多地方政府积极运作农村集体建设用地流转的"文章"。但原本理应"双赢"的政策,由于横亘其间的利益扭曲而变味:无论是"宅基地换房"还是"土地换社保",一些地方政府专注于谋地的多,着眼于农民利益的少。在改善农民居住环境、     

集体建设用地如何走进市场

我国后备国土资源总量为1.2亿亩,而非过去所称的2亿亩,按60％垦殖率计算,只能开垦7200万亩耕地,但据粗略统计,我国集体建设用地总量在2.7亿亩左右,普遍存在低效利用的问题,这部分土地的挖潜,将是今后满足城乡建设用地需求的主要途径,因此,集体建设用地流转空间广阔。     

陕北第一村——记中共府谷县前石畔村党支部带领群众集体致富的事迹

府谷县前石畔村在十一届三中全会以来,解放思想,开拓前进,深化改革,发展集体经济,两个文明一齐抓,取得显著成就,被誉为“陕北第一村”.前石畔村位居府谷县城郊,142户人家,580口人,180亩地,人均3分.这个村从解放到文化革命期间,因土地少,人口多,群众生活很困难.七十年代国家在黄河岸上筑堤淤地,增加了部分土地,又修了不少梯田,粮食有所增加.但随着府谷城镇和工业建设占地较多,群众的生活和出路成了问题.这期间,他们也绞尽脑汁,办过一些集体小型工副业,但收入有限,对庞大的集体来说,犹如杯水车薪,无济于事.这种局面一直延续了好几年.1980年府谷全县推行家庭联产承包责任制,土地承包以后,前石畔的集体财产和13万元现金没有分.他们就靠这个本钱,抓住改革开放的机遇打开了致富之门.     

创新农村治理模式的重要实践——内蒙古阿鲁科尔沁旗村务契约化管理的创新探索

随着现代化建设的深入,农村治理模式如何实现现代转型已成为破解"三农"问题的一条重要路径。近年来,内蒙古赤峰市阿旗积极探索建立村级事务契约化管理模式,并把村级事务契约化管理从集体资产承包、土地流转、产业项目等经营性事务,扩展到村级公益性事务、村民自治、党的组织建设等政治事务领域,为创新农村治理模式、推进基层民主政治改革进程、建设社会主义新农村提供了有益经验和重要启示。     

农村集体经营性资产股权设置的理论突破与实践探索

在农村集体产权制度改革背景下,以股权设置为核心的农村集体经营性资产股份合作制改革已经成为农村改革的重点内容。传统集体资产管理体制下,产生了集体经营性资产股权的主体虚化、设置混乱和保障弱化等问题,很大程度上阻碍了股份合作制改革的深入发展。为破解集体经营性资产股份制改革的理论困境,需要深入探讨有关产权理论、集体所有制实现形式和公民财产权利体系方面的理论突破。在此基础上,重点对集体经营性资产股份制改革中股权设置模式进行类型化分析,构建起因地制宜、因势利导的股权设置相机抉择机制,为探索和推进集体产权制度改革的深入发展提供理论支撑和实践指引。     

积极探索城乡统筹利用农村集体建设用地的途径

三十年来,上海农村耕地面积总量减少了313.39万亩,其中,形成了非农建设用地累积180多万亩.由于种种原因,约有3亿平方米的土地被闲置和低效率利用.