宏观调控背景下房屋买卖纠纷若干法律问题辨析

中央对房地产市场实施宏观调控政策以来,房屋买卖产生了大量的纠纷。上海市的“期房限转政策”,只是意味着预售商品房受让人不能获得具有广泛对抗效力和优先效力的请求权,该政策实际是通过增加预售商品房受让人的交易风险来抑制期房转让行为,但并没有就此否定期房转让合同的效力。税收新政策的颁布实施虽然增加了交易成本,对双方交易而言构成了情事变更,但这一变化尚不足以构成情事变更原则的适用。     

“禁止期房转让”合法性质疑

今年以来，国家陆续出台了一系列对房地产市场的宏观调控措施。其中最引入关注的莫过于建设部等七部委下发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中的两条，一是自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时将按其取得的售房收入全额征收营业税：二是禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，即所谓“禁止期房转让”。     

评我国房地产业界对“按揭”的曲解

我国大陆房地产买卖中的所谓按揭并非真正意义上的按揭 ,期房按揭其实是质押 ,而现房按揭则是抵押。这些质押和抵押与现行的担保制度又不尽相似 ,在某些关键环节上不当地突破了当事人间的利益平衡。真正的按揭制度设计必须结合担保法律体系构造基础平台关系。     

预售商品房转让法律问题研究

由于预售商品房转让缺乏统一明确的法律依据,现实生活中极易滋生纠纷,本文从其定义、转让的理论依据、转让行为的法律性质及法律规制入手,分析了转让行为的合理性,明确了转让的性质(债权转让),并对转让的条件做出了可操作性的规定。笔者认为,加强对此类问题的研究和探讨,有助于完善房地产市场的良性运转。     

经济法视角下预售商品房转让的“禁”与“放”

对于预售商品房转让问题,我国尚无明确立法,各界对于禁止预售商品转让褒贬不一。笔者认为应承认预售商品房转让的合理性,明确其合法地位并将其纳入经济调整范畴,引导其健康发展,为构建社会主义和谐社会服务。     

浅析房屋买卖中的安全要件

随着房地产市场的回暖,个人和单位购买房屋和职场的需求越来越多,但是在房屋转让中,一些法律程序必备要件的认识却有很多不同。本文就房产转让中经常出现的疑难问题进行了探讨,并对房屋买卖应该具备的安全要件提出了相关见解。     

先实施一般诈骗行为，后签订虚假合同的行为该如何定性

2003年11月初，犯罪嫌疑人吕某对外骗称其是干建筑基础工程的包工头，华明房地产开发公司（简称：华明房地产公司）欠其工程款，该公司拟用商品期房低价卖给其用于抵债。同时吕某在路边花钱私刻了华明房地产公司的公章，还指使他人帮其书写了虚假的期房买卖协议书（卖方为华明房地产公司，买方为空白）并打印多份。犯罪嫌疑人吕某先在其中一份期房协议书上假冒华明房地产公司法人代表钱某的签名与其本人签订了期房买卖协议，以向他人证实其谎言成立。吕某由此骗取了被害人汪某、马某等人的信任，后二被害人向吕某提出要购买低价抵债期房。吕某同意向二被害人以低价转让其拥有的抵债期房，并以收取购房定金的名义，     

保险标的转让的基本问题探析

我国《保险法》第49条规定,保险标的转让的,保险标的的受让人承继被保险人的权利和义务。但该规定似乎过于简略,致使学理上和实务中都存在诸多疑问。＂保险标的的转让＂具体指保险标的物所有权的转让或是另有所指;如何确定所谓＂保险标的受让人＂？本文以《保险法》第49条第一款的规定为出发点,拟对上述问题作简要的探讨。     

行政审批与矿业权转让合同的效力

关于行政审批与矿业权转让合同效力的关系,存在绑定与区分两种技术路线,由此关于未经行政审批之矿业权转让合同的效力状态,存有＂合同无效说＂、＂合同未生效说＂和＂合同有效说＂三种不同的立场。基于合同效力与合同履行相分离的既定选择,国家管制矿业权变动应当从否定矿业权转让合同的效力转向控制矿业权的实际变动,也即未经行政审批的矿业权转让合同亦为有效合同。在政策选择上,应当采用行政审批与矿业权转让合同效力区分的立法政策;在技术构成上,可以利用违约责任的承担与免除机制调整当事各方的利益关系。     

论善意取得制度中的转让合同效力问题——兼谈《合同法》第51条与《物权法》第106条之关系

通过对善意取得制度的渊源及模式的比较法考察,可以发现不同物权变动模式下善意取得均以＂转让合同除无权处分外并无其他瑕疵＂为前提,在未来统一编纂我国民法典时,应将之与《物权法》第106条规定的诸构成要件并立,作为善意取得的构成要件之一予以规定。在善意取得成立后,因公示公信原则的权利拟制,无权转让合同变为有权转让,可以作为各项合同请求权的基础。对《合同法》第51条采何种解读,以及采取何种物权变动模式,并不影响善意取得时对转让合同效力的认定,只影响对何为＂转让合同＂的认定。     

股份有限公司股权转让行为的法理分析

股权作为一项重要的民商事权利,流通性是其生命力所在。股权转让是公司理论与实践中的重要问题。本文通过对民事法律行为的含义以及民事法律行为二分法的阐释,提出股权转让行为乃特殊的民事法律行为,并进一步对股权转让行为所涉及到的债权行为和准物权行为进行深入分析。     

合理构建追续权制度 打破追续权“不合时宜”之迷思

正美术或摄影作品的原件经作者转让后,受让人无需再经作者同意即可转让该原件,也无需再向作者支付报酬。这对作者而言是显失公平的,因为与其他文学作品或音乐作品相比,美术作品的价值往往集中于原件,而前述作品的复制件通过书籍或录音录像等载体也可使作者获取回报。追续权即是对作者做出的某种补偿,将追续权入法是否真的"不合时宜"是值得探讨并深思的问题。     

国家赔偿制度中精神损害赔偿的检讨与建构

长期以来,由于我国国家赔偿法有关精神损害赔偿规定的空白,公民因国家侵权行为造成的精神损害无法得到有效救济。《国家赔偿法修正案（草案）》第一次对精神损害赔偿做出了规定,但最后未获表决。＂流产＂的一个重要原因就是在精神损害赔偿规定方面存在一些争议,因此本文认为有必要对国家赔偿制度中精神损害赔偿问题再进行简要的探讨。     

道路交通事故中微量物证的应用

微量物证的应用在频发的交通事故案件中发挥着越来越重要的作用,其广泛的存在于交通事故现场中,为处理交通事故提供了强有力的支持。本文从着重从应用角度对微量物证进行讨论。本文首先对微量物证进行了介绍,从定义、特征、种类角度做出了概述。随后结合实际案件对微量物证的应用情况分类阐释。最后结合微量物证的应用现状的不足之处,提出了几点值得注意的地方。     

浅析预售商品房的再转让

作为现代房地产业开发、销售方面的重要制度，预售商品房再转让被许多国家广泛应用，但在目前实践中也存在诸多问题值得探讨。在我国，由于法律在此方面规定很模糊，各地对预售商品房再转让行为的具体规定也不一致，学界对此也有不同的看法。本文从法律依据和法理两个方面分析了预售商品房再转让的合理性。同时，为了保护交易当事人的利益，维护房地产市场以及资本市场的健康运行，笔者认为应对其作出一定限制，并提出了立法建议。     

违反公司章程转让股权的合同之效力

由于对第三人是否具有审查公司章程的义务见解不一,对于违反章程的股权转让合同的效力也存不同认识。违反有限责任公司章程的股权转让合同的效力问题,应考虑多方面因素,包括受让人是否具备审查章程的义务,是否构成＂恶意＂,以及在不构成＂恶意＂的情况下,该合同是否完全有效。     

有限责任公司隐名股东法律问题研究

隐名股东是一个存在范围极广且现存的公司法未做出明确规定的领域，因隐名股东引起的纠纷频繁发生，但法律尚未对其提供规范。本文针对现实中存在纷繁复杂的隐名股东问题，对隐名股东的种种法律问题作一些探讨，首先阐释了隐名股东的定义，在此基础上，通过对于不同情况下隐名股东资格认定的探讨，来解决因隐名投资而产生的纠纷。本文的研究分析具有一定的理论与实践意义，以期能够为司法实务提供一定的帮助。     

浅析股东优先购买权之“同等条件”

有限责任公司的股权转让作为一种特殊而普遍的资本交易方式,在公司的日常经营活动中日趋频繁和普遍。然而基于有限责任公司的人合性,我国公司法主要通过股权转让的同意条款和股东行使优先购买权构建了有限责任公司的股权转让限制规则。而其中关于＂同等条件＂的界定尚存分歧。     

对有限责任公司股权转让同意条款的辩证分析——以《公司法》第72条为核心

公司法第72条对有限责任公司股权转让的条件和程序做出了规定,但规定比较简略,不够明确和具体。本文对司法实践中对72条的理解作出了辩证的分析,并在比较研究国外立法例的基础上指出我国立法中存在的问题,最后提出自己的完善建议,以期让72条能够更好的执行,更好发挥新公司法在股权转让上的价值优势。     

从Glaxo案看营销性无形资产转让定价规制问题

国际关联企业间营销性无形资产转让定价规制主要涉及营销性无形资产的范围界定、所有权归属和价值回报确定等问题。美国Glaxo案件的争议反映出有关国家转让定价税制在这些问题上的立法与实践存在分歧,经合组织的《转让定价准则》也缺乏相应的明确指导规定。由于营销性无形资产的构成和价值确定具有高度的事实依附性,并不存在一种可普遍适用于各种营销性无形资产转让交易的认定标准和规则。为保证转让定价税制实施的正当性目标实现,防止国际税收争议发生和消除国际重复征税风险,应尽可能采用双边或多边预约定价协议方式规制国际关联企业营销性无形资产转让定价交易。关联企业应尽可能在交易合同中对营销功能的履行、风险的分担和营销性无形资产的价值回报事项做出具体的规定,并注意保存充分的同期资料证明文件。