私用不动产“剩余物权”及其权利登记困境——以不动产统一登记制度为背景

《不动产登记暂行条例》的实施,确实有利于保护不动产权利人的合法权益。但是不动产权利登记主义,也给现行公用物制度下与一般公不动产相邻的私不动产权益保障带来了挑战,尤其在公用物制度推行"政企分开"、所有权和经营权"两权分离"改革的大趋势下,私不动产权利是一种"剩余物权",权利人在不动产登记簿和权属证书上登记的权利和实际能够享有的权利之间会发生名实不符。为使私不动产权利人的权利得到平等、充分保障,就应当修订现行相关行政公物法,全面实施不动产统一登记制度,将已经特定化的国有土地、自然资源物权纳入不动产权利登记,扩大对公用物制度中私权的司法救济范围。     

论登记请求权

登记请求权是登记权利人享有的请求登记义务人协助完成不动产登记的权利。在共同申请登记的场合,登记的双方当事人互为登记权利人和登记义务人。登记请求权主要有变更登记请求权、更正登记请求权和预告登记请求权三种类型。登记请求权和物权变动关系密切,物权变动的立法模式不同,不同类型的登记请求权的性质也不同。登记请求权属于实体法上的权利,我国的民事立法应当规定登记请求权制度。     

论不动产物权登记的效力

登记的对抗力是一把双刃剑,以登记与否来确定权利的归属;而公信力则保护信赖登记的善意第三人取得不实登记的权利,以牺牲真正权利人的权利。登记的推定力是为了克服所有权取得过程中权原证明上的困难而采取的一种法律上的对策,斩断了登记名义人以前的一切权利关系,从而为物权交易创设新的权原起点。     

北京市住房和城乡建设委员会关于规范房屋面积测算工作有关问题的通知

【正】京建法[2012]17号各区(县)住房城乡建设委、房管局,经济技术开发区房地局,市房屋权属登记中心,各有关单位:为保护房屋权利人的合法权益,加强房屋预售和登记面积测算管理,根据国家和本市有关技术规定,现将规范房屋面积测算有关问题通知如下:一、《房屋面积测算技术规程》(DB11/T661—2009)对房屋建筑面积计...     

房屋登记办法

第一章总则第一条为了规范房屋登记行为,维护房地产交易安全,保护权利人的合法权益,依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、行政法规,制定本办法。第二条本办法所称房屋登记,是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登     

我国物权登记行为的性质与法律效力辨析

物权登记行为本质上是申请登记人根据其与他人之间的法律行为向登记机关申请登记,登记机关据此作出登记的行为。在我国现有的登记制度下,登记机构作出的登记行为应为行政行为。不动产登记的社会价值主要是体现社会公信,从而能够起到善意保护、权利推定与风险警示的作用。不动产登记具有创设权利的性质,而其他登记行为仅仅只是对行为人所从事的法律事实的确认。探讨物权登记行为对法律行为效力的影响,首先要区分登记的性质,设权登记就是创设权利效力的登记,而宣示登记仅仅是对已经成立的物权变动而昭示于人的登记。在设权登记中,如果未进行登记,则会对法律行为的效力造成影响,而在宣示登记的情形,法律行为的效力并不因为登记而受影响,只是在没有登记的情况下,不能对抗善意第三人的请求。     

解读《物权法》

在我们生活中，小到几颗纽扣、一块手表、一部电话，大到一幢房屋、一片绿地、一座矿山，皆有物权的归属问题。如何确定权利的归属，划定权利人享有哪些权利，这些权利受侵害时如何保护，这就需要一部专门法律来规范、调整和保障。这部专门法律就是《中华人民共和国物权法》。     

不动产登记范围的探讨

登记是不动产物权分示的法律基础，界定依法登记的权利范围才能形成完整的分示体系。我国法律对该问题欠缺系统的规定，同时对应登记的权利还存在错误的定位。本文认为，立法应明确只有不动产物权才是法定的登记权利；确定登记权利的方式应选择法定主义与开放主义相结合的原则；应建立预登记制度。     

预告登记在商品房预售领域中立用问题研究

商品房预售登记制度的理论研究与探讨是随着我国房地产市场日益活跃而兴起的,我国目前的房地产转让中,存在商品房预售这种特殊的买卖方式。因在建工程的工期长,交易标的有许多不确定的因素,因而购买期房面临的风险比一般购买现房的大得多。在我国商品房预售领域里引入预告登记制度,能够有效地规范房地开发企业的预售行为,也即预购人与预售人办理了预告登记之后,预售人对该房屋所为的其他处分都在此债权范围内无效。     

浅析商品房预售之预告登记制度

不动产预告登记制度是德国、瑞士、日本等国民法中的一项重要的物权制度,它将物权法理论和债权法理论结合起来,能够有效地解决我国商品房预售过程中出现的问题,有利于不动产交易当中各方利益的平衡。本文探讨了预告登记制度的适用范围、登记成立的要件、效力等问题,以期对我国借鉴该制度有所裨益。     

德国:严谨透明防止腐败

德国实行不动产登记的历史由来已久。不动产登记制度保证了100多年来德国不动产交易市场的平稳有序运行,也保证了不动产市场的透明规范。德国的不动产登记制度被称为"权利登记制度",又称实质主义登记制度,是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。不动产登记是由德国民法典规定的,关于"物权的变动和登记"的规定在德国民法典中占据了重要位置。德国民法     

关注物权法

公私财产平等保护将于10月1日起施行的物权法规定:“国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确,“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”     

对《物权法》预告登记制度的评析

《物权法》颁布之前,我国已经有一些地方性法规对预告登记制度进行了规定.2007年通过的《物权法》首次在基本民事立法层面上规定了预告登记制度,其进步意义在于丰富了我国不动产登记的类型和保障了权利人将来物权的实现.但是《物权法》上的预告登记制度在适用范围和法律效力等方面也存在不足之处,本文对此加以论述,以求对我国物权法预告登记制度的完善有所启示.     

论预购商品房抵押权预告登记的效力

预购商品房抵押是为防范个人住房贷款风险而产生的一种非典型担保方式,预购商品房抵押的出现与我国商品房预售制度的兴起密切相关。对购商品房抵押及相关登记的认识模糊,影响金融机构发放的房地产信贷资金的安全。应探讨将其作为一种新型的担保物权形式予以立法,或者将其纳入预告登记制度进行针对性立法,以维护我国住房金融市场的稳定、有序。     

不动产登记暂行条例

<正>中华人民共和国国务院令第656号现公布《不动产登记暂行条例》,自2015年3月1日起施行。总理李克强2014年11月24日第一章总则第一条为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律,制定本条例。第二条本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销     

借名买房的法律实务分析

借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房并以他人名义登记房屋所有权的行为。借名买房涉及的法律关系有:登记购房人与事实购房人之间的借名法律关系;登记购房人与事实购房人之间的房屋转让法律关系;登记购房人与第三人之间的房屋转让或抵押法律关系;事实购房人、登记购房人与登记机构的行政确认法律关系。如果借名买房合同有效,事实购房人希望改变不动产登记簿记载的房屋权利人与实际权利人不相符合的状态,可以通过更正登记、异议登记等途径。     

定分止争 物尽其用——谈《物权法》的作用

物权法的直接作用是定分止争，通过区分所有权，明确的归属，加强对物的保护，维护社会主义市场经济秩序；促进物尽其用，通过规范物权人有哪些权利，他人负有哪些义务，为权利人充分利用财产提供了良好的法制环境，鼓励权利人创造财富、积累财富。     

住房城乡建设部关于印发《房屋登记簿管理试行办法》的通知

第一条 为规范房屋登记簿管理，保障房屋交易安全，保护房屋权利人及相关当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、建设部颁布的《房屋登记办法》（建设部令第168号），制定本办法。     

《物权法》要点解析

公私财产平等保护将于2007年10月1日起施行的物权法规定:“国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”法律进一步明确,“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”     

论预售商品房按揭的法律属性

预售商品房按揭既不能纳入传统的物权担保类型,也不能界定为新的物权担保形式,它是通过合同联立的形式,综合运用多种法律制度来解决实际问题的新的交易方式。既然如此,预售商品房按揭在法律性质上就不是什么新的制度,因而在物权法修订之际,预售商品房按揭就不能以新的制度予以确认。