略论我国当前城镇住房商品化的几个问题

我国住房商品化改革符合构建和谐社会的方向，取得了显著的成绩，也存在不少问题。政府宏观调控对于解决房地产市场中的问题产生了一定效果，应继续加强调控。住房市场化与住房保障之间存在互补和互替关系．地方政府应在土地、资金等方面给住房保障以大力支持。保持房价基本稳定对我国经济、社会的健康发展十分重要，今后的房价趋势将呈现稳中有调的格局。     

我国房地产宏观调控政策的效力分析

通过对1993—2011年我国房地产宏观调控政策及其效力进行分析，论证了如何科学合理的制定房地产宏观调控政策以及如何有效进行实施。房地产宏观调控关键在于解决现阶段社会中低收入群体住房问题，抑制房地产行业发展中的不合理住房需求，平抑房价的过快上涨。     

地价与房价关系的理论与实证探讨

地价与房价的关系争论由来已久,其研究不仅是房地产市场的基础与源头,而且是推进房地产市场健康、有序与协调发展的关键。土地作为房地产不可分割的关键部分,地价与房价的关系存在依附和承载的特殊关系,不能脱离出来单独分析。在短期,对住房的需求在一定程度会促进对土地的需求,在长期,地价与房价相互作用、相互影响,但不能说完全循环相关。在全球金融危机肆虐背景下,要建立更科学合理的土地供给机制,土地出让金管理要透明化、公开化及长期化,加强房地产市场管理、优化市场供应结构,以促进房地产市场的可持续发展和我国社会和谐与稳定。     

房地产业存在问题原因分析与对策

近年来,我国房地产市场投资增长和房价上涨过快问题突出,导致住房供应结构不合理,矛盾突出,本文分析了问题存在原因并提出相应的解决对策。     

住房保障、房地产市场秩序与民生改善

住房作为一种生活必须品和重要投资品,既要保证社会群体的普遍可得,又要有一定的市场活跃度,以保持供求平衡。当前我国房地产市场的表象繁荣,与住房保障不够完善有着很大关系。因为绝大部分居民只有通过在商品房市场上购买住房产权,才能满足自己的居住需求。这在一定程度上强化了公众“人人都要买房、房价只涨不降”的心理预期。房价在已经超出普通居民可支付能力的情况下,依然伴随着买方热情的高涨而快速攀升,这种缺乏经济基本面支撑的表象繁荣,本身就隐含着市场的无序。无序的房地产市场造成了社会财富的不合理分配和居民生活质量的下降。破解这一难题的思路须遵循以下逻辑：实施有效的住房保障政策,稳定消费者预期,平衡市场供求,理顺市场秩序,通过营造健康有序的房地产市场环境提高和改善居民生活水平。     

在新“国六条“背景下浅析房地产税收政策

针对2005年房地产领域的一些问题尚未根本解决,少数大城市房价上涨过快,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱,新"国六条"酝酿出台.本文在新"国六条"的背景下从房地产税收三个环节的角度分析,目前房地产税收政策的积极作用,房地产税收在调控房地产市场运作中存在的问题,并提出了解决的思路和建议.     

宏观调控对房价波动及买房行为影响研究——以青岛市为例

从影响房地产供给和需求的角度选择相应的指标对青岛房地产市场发展状况进行描述性分析,同时结合问卷调查的统计结果实证分析房地产宏观调控政策对青岛市居民买房行为的影响。研究发现宏观调控政策明显的遏制了居民的买房行为,降低了居民对住房的有效需求。在一系列宏观政策的调控下,房价有较快实现回归理性水平的可能。     

2000—2010年我国房价收入比演变特点及优化对策

2000—2010年我国房价收入比演变呈现了波浪型上升趋势、各地区房价收入比差距明显、房价收入比社会差距扩大等三大特点;其原因分别是房价增长快于城镇居民收入增长、区域房价差异大、居民收入差距不断扩大。为优化我国房价收入比,应该把房价收入比作为房地产调控的目标之一,制定"十二五"规划期间的房价收入比目标,并把调控的重点放在降低中低收入居民的房价收入比上。     

启示与借鉴——以发达国家和地区房地产保有阶段税收法律制度为视角

2010年4月17日国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）,要求：＂发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。＂近一时期,有关开征物业税的信息沸沸扬扬,如上海要开征＂房产保有税＂,重庆开征＂特别房产消费税＂等。通过对一些发达国家和地区房地产保有阶段税收立法模式和具体制度设计的分析与比较,借鉴其先进的理念和成熟的实践经验,从而对我国房地产保有阶段税收法律制度的改革和完善提出要在原基础上整合与规范,要制定系列配套措施等建议。     

房价变动对相关群体的利益影响分析

近几年来,全国各地房地产价格普遍上涨,有些城市的涨幅已经相当大。去年国家调控房地产的政策出台后,部分城市房价涨幅有所回落,个别城市房价开始下跌。但仍然有不少城市房价涨幅过大。房价的快速上涨带来了一系列的社会问题,其中之一就是导致社会财富在相关群体中的重新分配,加速收入分配的两极分化,并严重影响了人们生活水平的提高。因此,必须高度重视由于房价上涨所引起的问题,继续采取有效的措施抑制房价快速上涨。     

住宅价格如何影响城镇居民消费——基于状态空间模型的研究

基于时变参数状态空间模型,利用1999年到2016年的季度数据测算了我国住宅价格对城镇居民消费影响的时变特征。结果表明,我国住宅价格对消费的影响整体上呈现微弱的财富效应,住宅价格的MPC位于0.0543到0.1155之间。2004年之前住宅价格上升对消费的影响波动剧烈,2004年后大致呈现先上升,2013年后开始下降的“倒U”型趋势。这说明近年来房价上升对消费的挤出效应迅速增强。鉴于此,从挤出效应传导机制入手,政府应该谨慎平稳调整房价、增加保障性住房供给,并提高城镇化进行中外来人口收入。     

拍卖、招标在国有建设用地使用权出让中的利弊研究

抑制房价过快上涨一直是当前宏观调控的重要目标之一。而地价作为组成房价的重要部分,其上涨状况直接关系到房价的调控效果。针对目前地价不断上涨的状况,国家草拟了《深化国有建设用地有偿使用制度改革实施方案》,已上报国务院审批实施。文件的主要内容是要对当前国有土地出让手段中拍卖和招标的比例进行调整,降低拍卖在土地出让总量中的比例、提高招标的比例,希望通过这一手段起到抑制地价的作用。然而,地价的上涨是一个复杂的过程,拍卖和招标作为两种出让手段,确实在其中发挥了一定的作用,但是其对地价的真正影响仍需要检验。同时,考虑到二者在出让过程中公开性上的差异,笔者认为,不能轻易调整二者比例,而是需要经过详细的比较验证过程。本文拟通过比较拍卖、招标两种土地出让方式在对推动地价上涨的效果、出让过程的公开透明度以及对土地价值实现程度的影响程度,分析推动地价上涨的其他原因,进而客观评价拍卖、招标作为出让手段的利弊,同时对当前政策给出相关建议。     

物价上涨与加息调控力度

我国央行一年内连续几次调高银行利率,但收效甚微,投资依然过热,资金流动性过剩,物价、房价涨幅加快。分析原因,在于每次加息幅度过小,市场有所适应。面对火热的股市、房市、不断上涨的物价和存款的负利率,只有加大利率调控的力度,调控效应才能显现。     

从产权差异到资产分化：98房改以来城镇居民的住房

住房制度改革和房地产业的发展使得城镇居民居住条件得到极大改善，但与之关联的住房利益分化越来越不容忽视。已有研究对住房利益分化的长时段变化趋势缺乏考察。基于98房改之前与之后共9个时点的调查数据，对城镇居民住房状况及住房利益分化趋势的系统分析表明，随着城镇居民的住房条件的改善和产权住房自有率的上升，以产权与实际居住面积度量的住房利益分化大大缩小，但由住房资产所体现的住房利益分化日益凸显，甚至自2010年以来表现出“极化”倾向，而且这一利益分化过程越来越多地受到诸如房价、地 理空间等个体经济收入之外的因素的影响。在推动实现“共同富裕”政策背景下，重新定位房地产业在拉动经济增长过程中的作用，坚持“房住不炒”的政策导向，加强对住房利益分化的调节，已成为一种必然。     

民事权利与居住权——浅析我国民法中设定居住权的性质和可能性

随着物权法草案的颁布和征集意见,社会各界对草案中涉及的“居住权”展开了大讨论,而今年,随着全国各地房地产价格的持续、高速增长,房价已经成为全社会关注的焦点,购房者特别是中低收入者因“一房难求”或者成为“房奴”等现象,更将城镇居民的居住权,推到了风口浪尖。本文针对居住权从公法领域和私法领域展开论述,从其本质、定义、功能出发,以探求是否应该建立以及如何建立中国特色的居住权制度。     

我国公共租赁房可持续发展的法律监管研究——以重庆市为例

近年来,随着对民生问题的关注,住房保障问题也成了我国政治、经济和法律关注的焦点。廉租房和经济适用房的大力建设,城市低收入人群的住房问题在一定程度上有所改观。但是商品房的价格日渐走高,＂夹心层＂的住房保障问题也日益突出,外来务工人员的住房条件也亟须改善。大力发展公共租赁住房的建设,建立健全公共租赁住房制度的法律监管,是我国城市化进程中的必然需求。     

Research on the Residential Satisfaction with Public Housing——Evidence from Zhejiang

Public housing policies focus on the needs of low-income households. The level of residential satisfaction plays a key role in the assessment of government performance. This paper reviews researches on the residential satisfaction of inhabitants living in public houses and introduces relevant national practices. Based on data from Zhejiang, we found that the average residential satisfaction level is “relatively satisfactory” on the part of the inhabitants. They seem to be satisfied with the supply quantity but a little dissatisfied with the distribution fairness. The factor analysis suggests key factors that significantly affect the residential satisfaction. The study also shows that most inhabitants expect house quality improvement with big developers and are ready to accept the rising price for better quality.     

济南市住宅价格影响因素灰色关联度分析

住宅价格深刻影响经济社会发展,研究其影响因素可作为调控地区房价的参考和依据。以济南市作为具体研究区域,选取影响住宅价格的指标,运用灰色关联度方法进行分析。结果表明,国民生产总值、人均可支配收入、房地产开发完成投资额与住宅价格的关联度在0.9以上,房屋施工面积、住宅销售面积与住宅价格的关联度在0.8以上,其余指标的关联度则在0.8以下。通过调控房地产开发投资额、房屋施工面积及销售面积等可有效影响住宅价格,而住宅价格增长应与经济发展水平相适应。     

人口年龄结构如何影响住房财富效应？——基于家庭微观视角的分析

人口年龄结构变动与高房价均为我国当前经济社会的重要特征，研究人口年龄结构对住房财富效应的影响对于房价调控、释放居民消费潜力具有较大的现实意义。基于中国家庭追踪调查(CFPS)数据，实证检验人口年龄结构对住房财富效应的影响，结果发现：老年抚养比和幼年抚养比升高显著增强了住房财富效应，且幼年抚养比升高对住房财富效应的影响更大；进一步，老年抚养比和幼年抚养比对拥有大产权房产家庭和低房价收入比家庭的住房财富效应有显著正向影响，但对拥有小产权房产家庭和高房价收入比家庭的影响不显著；并且，幼年抚养比对家庭住房财富效应的正向影响在高房价地区更为显著，老年抚养比对其的正向影响则在低房价区域更显著。     

金融危机对实体经济影响:危机溢出和跨国传导

在金融部门存在扭曲和经济结构呈现刚性的环境中,不可持续的经济失衡、资产价格或是汇率目标对均衡水平的大幅偏离,都有可能引发金融危机.由于金融部门和实体经济之间存在的正反馈机制,伴生金融危机的经济衰退往往面临更加深幅的调整.与股市泡沫相比,住房融资体系的发展和金融加速器的作用也会放大房价泡沫对实体经济的溢出效应.由于贸易一...