当前房屋租赁市场若干法律问题探析

近些年来 ,由于房屋开发建设规模的迅猛发展 ,以及经营业主和流动人口日益增多 ,房屋租赁市场也随之呈现纷繁复杂的状况。为了加强城市房屋租赁市场管理 ,规范房屋租赁市场 ,维护房地产市场秩序 ,保障房屋租赁当事人的合法权益 ,促进房屋租赁市场健康发展 ,1994年 7月 5日 ,国家公布了第八届全国人大代表常务委员会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》,该法自 1995年 1月 1日起施行 ,1995年 4月 2 8日 ,国家建设部公布了根据《中华人民共和国城市房地产管理法》制定的《城市房屋租赁管理办法》,该法自 1995年 6月 1日起施行…     

浅论我国房屋租赁的几个法律问题

我国城镇住房制度改革的根本目标在于：缓解居民住房的困难，不断改善住房条件，正确引导消费，逐步实现住房商品化，发展房地产业。①而房屋租赁制度的改革和完善正是实现这一目标的切入点和重要环节，它对于促进我国房改进程以及建立健全房地产市场体系，有着重要的意义。本文只就我国房屋租赁中的几个法律问题，略作阐述。一、再认识“出租人”房屋租赁是房地产交易的形式之一，可以视为有期限的房屋使用权、占有权和收益权的买卖关系。我国《城市房地产管理法》第52条将其定义为：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给…     

房地产市场中几个问题研究

一　项目抵押与商品房预售按照现实作法 ,开发商一进入房地产项目开发 ,都尽可能地要以正在建造中的商品房大厦(项目 )作抵押 ,向银行贷款 ;同时又按《城市房地产管理法》 (以下简称《房地产法》)第 44条的规定 ,向公众预售商品房。于是造成绝大多数预购人在不知情的情况下 ,预购一套已被作了抵押的商品房。他们苦心积蓄下的钱 ,买了一个有瑕疵的标的 ,就这样陷入了困境 ;个别开发商携款出走 ,银行执行抵押 ,预购人购房落空 ,预购款也无法追索 ,真是“赔了夫人又折兵”。较多的是大厦落成向银行还贷后 ,资金短缺 ,开发商无力投入善后扫尾工…     

房屋典权的法律性质

本文将涉及的典权是指以房屋为标的的典当法律关系中承典人所取得的权利。《中华人民共和国城市房地产管理法》中并无关于房屋典当的规定。然而房产典当却随着经济体制的改革,在社会生活中越来越多地发生着。纵观世界民法制度,房屋     

《担保法》对我国抵押权制度的新发展

抵押是一种重要的物的担保方式,在经济交往中得到日益广泛的运用。以前,我国关于抵押权的法律规定主要见于《民法通则》、《经济合同法》、《民事诉讼法》、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》以及《中国工商银行抵押贷款管理办法》、《城市房地产管理法》、《海商法》、《城镇国有土地使用权出让或转让暂行条例》等法律、法规和司法解释中。其规定过于零散、简略,缺乏内在统一性和系     

房地产价格评估管理的规范化

房地产价格评估管理的规范化王国存房地产估价机构是受房地产开发企业、有关部门、其他企事业单位及公民个人有关房地产价格评估的委托，进行房地产价格评估活动的法人组织。它是我国房地产中介服务机构之一。《城市房地产管理法》第５６条规定：“房地产中介服务机构包括...     

房地产抵押中的几个问题

房地产 具有良 好保存性 和增值性 ，因而成 为最易被 接受的 抵押标的 。但由于 房地 产抵 押的 特殊性，我国《担保法》及相关 立法中对 于房地 产抵押 权人 的保 护均 有 疏漏 之处 。本 文就 以 划拨 方式 取 得土地使用 权作为抵 押标的 、抵押登 记、房屋拆 迁等方 面对 抵押 权人 的 保护 进行 了 探讨 ，并 提出 相应 立 法建议，以 有效地保 护房地 产抵押权 人的利益     

抵押担保范围登记的规定及司法适用的评判

不动产登记机关对建设部《房屋登记办法》所规定的抵押权设立登记事项,且规定不得加载相关文字作其他表述。由此导致房地产抵押的物权担保范围被限于主债权的本金部分,无法全面反映和完整覆盖抵押合同当事人关于抵押担保范围的约定。应纠正不动产登记机关对《物权法》、《担保法》法律规定误读所导致的错误登记。司法审判时,对抵押范围登记内容与抵押合同约定不一致的,法院应查证登记记载内容是由于执行登记机关的规定所致,还是抵押合同当事人自愿选择的结果。如属前者,不动产抵押登记的担保范围应以抵押合同当事人的约定为准。     

城市房屋拆迁中公共利益的界定

公共利益的需要是征收单位和个人房屋及其他不动产的前提条件，何为“公共利益”我国尚无明确的法律界定，为避免“公共利益”的滥用，规范城市拆迁行为，建议颁布《国家征收法》对城市房屋拆迁中“公共利益”范畴、认定等作出规定。     

特殊房地产标的物抵押合法性探析

抵押标的物条件作为抵押制度重要内容之一,关系到抵押的合法性。尽管理论和我国现行立法上对抵押标的物条件有所涉及,但实践中房地产抵押标的物仍呈现出多样性和复杂性。该文对于权属有争议的财产、已依法公告列入拆迁范围的房地产、违章建筑物、农村私有房屋、划拨性质土地上所建建筑物、在建房屋工程等特殊标的物上所设抵押的合法性作了论证。     

城市房屋拆迁中土地使用权的补偿

1991年《城市房屋拆迁管理条例》（以下称旧《条例》）规定,作价补偿的金额按照所拆迁房屋建筑面积的重置价格结合成新结算,即只谈房价而不论房屋所占范围内的土地使用权的价值（俗称地价）。2001年《城市房屋拆迁管理条例》（以下称新《条例》）修改了该规定,以房地产市场评估价格为新的拆迁补偿标准,使土地使用权的价值得以体现。     

期房抵押初探

目前，期房抵押在我国房地产市场中广泛存在，但有关的法律规范却不多，在理论界，虽有人对这种抵押方式存在的理论基础以及操作中的可行性作过探讨，但对这种抵押的实质，以及在实践中如何对其加以规范等关键性问题，却鲜有论及。本文拟就此略陈一孔之见。一期房抵押的标的所谓期房，就是指尚未建成的房屋。在实践中，期房抵押有两种类型，一是在商品房预售中，预购人就预购房向第三人设定的抵押；另一种是开发商就自己在建的房屋设定的抵押。目前，理论界关于期房抵押的有代表性的观点不外乎两种。一种观点认为；“单纯的期房既不具有独立…     

论我国城市房地产管理法的完善——以可持续发展为视角

近几年我国城市房地产市场发展始终处在舆论的风口浪尖，这与我国城市房地产管理法还存在一些不适应可持续发展要求的问题是分不开的。我国房地产法存在下列问题：一是缺乏科学规划的规定；二是房地产市场发展失衡；三是房地产开发中缺乏科技性标准；四是商品房预售制度弊大于利。应通过下列措施完善我国城市房地产管理法。一是完善城市规划、建筑设计科学性规定；二是完善房地产监管制度，使之均衡发展；三是完善房地产开发中的技术性标准规范；四是废除房地产预售制度。     

动产担保物权的规则变革与法律适用

《民法典》动产担保物权为回应现实生活的需要，突破了传统民法的桎梏，但在外在体系和内在体系方面均对立法者提出了挑战。《民法典》这一领域的重要制度创新主要体现为：为未来动产物权担保统一登记制度预留了空间，尽可能统一了担保物权竞存时的受偿优序规则，缓和了流担保的刚性效力。在动产抵押领域，它新增价款债权抵押权并赋予其超级优先效力，并将“正常经营活动中的买受人”的适用范围从浮动抵押扩大到所有动产抵押。《民法典》虽承认所有权保留买卖、融资租赁等合同交易的担保功能，但并未统一其与动产担保物权的受偿优序规则，亦未规定让与担保，为法律解释和适用留下了巨大的空间，后《民法典》时代因而亟需理论界和实务界达成共识，以充分释放担保物权制度的改革红利。     

房屋拆迁纠纷若干问题研究

随着我国城市建设、旧城改造及房地产开发的不断发展 ,城市房屋拆迁补偿、安置纠纷日益增多。依据《城市房屋拆迁管理条例》和最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》的规定 ,对于城市房屋拆迁补偿、安置纠纷的解决 ,法律设置了当事人申请裁决 ,不服裁决向人民法院提起行政诉讼 ;或者不申请裁决 ,直接向人民法院提起民事诉讼的两种程序及司法救济途径。当事人有权在两种救济途径中作出选择 ,行政裁决并不是拆迁当事人提起民事诉讼的前置程序。由于房屋拆迁补偿、安置纠纷的性质属于平等主体之间的民事权益纠纷 ,因此将此类纠纷的解决归位于民事诉讼 ,更有利于及时有效地保护拆迁纠纷当事人的合法权益。对于租赁房屋的拆迁补偿安置问题进行了较深入的研究 ,提出“拆迁不破租赁”的观点 ,并对“买卖不破租赁”与“拆迁不破租赁”进行了比较分析。本文还对城市房屋拆迁补偿、安置纠纷中的强制拆迁问题 ,以及拆迁人在民事诉讼当中申请先予执行所实施的强制拆迁与行政裁决所进行的强制拆迁的区别进行了分析。     

浅析我国房地产分别抵押的效力问题

我国现行法律制度坚持“房地一体”主义原则,认为房产和地产应一并抵押.但这种规定与法律实践脱节,司法实务界经常出现房地“分别抵押”的案例.借鉴德日房地产抵押理论,我国应承认房产和地产分别抵押的法律效力,并制定一套合理的能够解决土地使用权问题的房地产分别抵押制度.     

城市房屋所有权人的权利保护一从《拆迁条例》到《征收条例》

《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称（（拆迁条例》）实施以来,对城镇化建设起到_『巨大的推动作用。特别是《物权法》实施后,各地不时出现的“暴力拆迁”和“钉子户”现象,使得拆迁问题一次次成为舆论的焦点,也使《拆迁条例））几近沦为“恶法”的代名词。因此,2011年1月21日“国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）的出台将征收限定在基于公共利益的需要,并彻底抛弃“拆迁”这一非法律语词。但寄希望于名称的改变就能一劳永逸地解决征收所带来的问题,显然不切实际。从实践反映的情况来看,房屋所有权人与其说是关注征收（拆迁）是否是基于公共利益这一上游问题,不如说更多关注的是能否对被拆除的房屋进行“足额”补偿这一下游问题。因此,房屋征收中如何保护房屋所有权人的合法权益、不因为征收而降低被征收人的实际收益,就显得十分必要。以下以一起行政案件为例,通过《拆迁条例》与《征收条例》中的“变”与“不变”,来分析被拆迁人房屋被拆迁（征收）时的权利保护问题。     

债权文书强制执行公证之效力

经过公证的赋予强制执行效力的债权文书可以不经诉讼程序直接申请予以强制执行,其法律依据是《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国公证法》。其法理基础有两方面：一是债务人自愿接受强制执行的承诺;二是节约司法资源,降低社会成本。在办理房地产抵押合同强制执行公证时,必须要求当户和典当行先到当地房地产管理部门办理抵押登记手续,方可办理房地产抵押合同强制执行公证;最高额的抵押合同一般不易赋予强制执行效力。     

1995’八部法律实施

《中华人民共和国国家赔偿法》:1994年5月12日第八届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过,1994年5月12日中华人民共和国主席令第二十三号公布,自1995年1月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》:1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过,1994年7月5日中     

浅议上海涉外房地产的发展趋势与法律对策设想

上海房地产业的迅速崛起已引起了世界瞩目。一个包括土地使用权有偿出让、土地开发、房屋营造、房屋销售和买卖、土地使用权有偿转让和出租,土地使用权抵押、房地产评估、房地产咨询服务等经济活动在内的房地产市场体系已初步形成。1992年上海土地批租的地块已达201块,土地批租面积已达1518万平方米。