经济法视角下农村“小产权房”流转问题的法律治理

本文归纳“小产权房”的概念和分类，分析“小产权房”现象产生的法制、社会原因，提出解决“小产权房”流转问题的办法。“小产权房”现象反映出现行物权法、土地管理法在规制建造和在农民集体建设用地上的房产交易流转方面的局限性以及相关立法意旨的冲突。从公、私法融合和法制自洽的需要出发，彻底修改土地管理法，解决“小产权房”问题，建立统一、和谐的土地法律体系。     

小产权房严禁发证

国土资源部、财政部、农业部等部门近日联合发布《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，明确指出，小产权房不得登记发证。小产权房是指一些村集体组织或开发商出售其在集体土地上建设的住宅，     

小产权房合法化的法理探讨

我国现行的二元土地制度及城市房价的不断飞涨使得小产权房在全国各地的城市房屋买卖市场上占据了一定的份额。给予城市居民、农民的权利对等的保护是正义的基本要求;满足城市居民多元化的住房需要和促进房地产市场公平竞争是秩序稳定的基本要求;实现农民、城市居民和政府利益的最大化是三方和谐共处的基础。因此,小产权房合法化有其合理依据。     

小产权房合法化前提探究

小产权房是在农村集体土地上开发建设并出售给非本集体成员的一类房屋。小产权房合法化不仅符合我国社会发展的需求,也有利于我国法律体系的完善。应从立法上对小产权房进行合法化定性,制定农村土地规划法规范农村土地的合理利用,同时完善现有的制度,包括集体土地所有权制度、集体土地使用权流转制度、农村社会保障制度等,以达到对小产权房问题的合理解决。     

法律应给小产权房一个出口

小产权房的低廉价格,与各大城市连番上涨的高房价形成强烈反差,不由得人不心动。"处置‘小产权房’不应一刀切,对于在农村集体建设用地和村民宅基地上建设的小产权房,在补办相关手续补交相关费用之后,应当给予相应的正式产权。"全国政协委员、民进中央常委蔡继明3月5日表示,他已提交提案,建议妥善解决小产权房     

小产权房商品化问题初探

小产权房是指在农村集体建设用地上建造的、不缴纳土地出让金和各种税费,面向非本集体经济组织成员销售,不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证的房屋;小产权房商品化的现实意义表现为有利于平抑房价和挽留人才、有利于增加政府财政收入、有利于打破土地供应垄断以抑制腐败、有利于盘活农村存量资产并促进农村发展;小产权房商品化的现实困境是政府严控小产权房以及小产权房是否合法存在疑问,但困境的化解途径却同时存在;小产权房商品化之径路是:一要分门别类、区别对待、妥善处理,二要统筹规范、找好试点、稳步推进,三要改革城乡二元土地制度,建立统一的城乡建设用地市场。     

“小产权房”买卖无效责任谁担？

在农民集体土地上建设的房屋．未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，俗称“小产权房”。法律法规不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，因此“小产权房”不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，不能办理房屋的产权过户手续。     

宏观调控应使集体建设用地合法、有序、有效流转

一、集体建设用地的概念和现状宪法规定我国的所有土地都是公有的,分为国有和集体所有两种形式。在集体所有的土地中除农业用地外,还有"集体建设用地",它包括农民宅基地、乡(镇)村公共设施、公益事业、乡村办企业使用农民集体所有土地中的建设用地。改革开放以后,集体建设用地就在我国一些地方开始流转,主要形式是土地或房屋出租。进入上世纪90年代,集体建设用地流转在我国不少地区已较为普遍,流转的形式涵盖了转让、出租、抵     

城镇化进程中的城郊集体建设用地隐形市场形成机理——基于长沙市郊农户调查问卷的分析

从农户视角出发，运用Logistic模型探究长沙市郊集体建设用地隐形市场形成机理，结果表明，在影响农户隐形流转意愿的诸多因素中，文化程度和房租收益对模型产生了负相关的显著影响，宅基地处教和集体建设用地流转政策满意度对模型产生了正相关的显著影响；城郊集体建设用地隐形市场形成具有明显的自发性和剧逼性、典型的市场驱动性和利益诱致性、普遍的文化调适性和积淀性。全共政策的制定实施，应尊重农民权益和农户意愿，注重其文化水平提升并加强宣传教育，分层分类分阶段化解存量集体建设用地隐形市场行为，整治管控增量集体建设用地隐形市场行为。     

修法保护农民土地权益

<正>2019年8月26日上午,十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。其中,决定主要对土地管理法作出修改。新修改的土地管理法坚持保护农民利益这一基本原则和重要目标,将永久农田基本保护制度确定下来、允许集体经营性建设用地入市、明确国家要建立国土空间规划体系,同时在征地补偿、宅基地等直接关系农民利益的问题上,只做加法不做减法。     

香堂村的小产权之困

10年间，北京昌平区香堂村的经济在小产权房的开发带动下逐年增长。在新农村建设看似取得成效的同时，面临的是农民集体土地不规范的流转，在现有体制下所形成的困局。小产权房业已存在的事实正催促着相关政策的调整及改进。     

我国农村小产权房的法律问题探究

当前,我国农村＂小产权房＂没有法律依据,＂小产权房＂购买者的权益得不到法律保护,面临着一定的法律风险。因此,使部分＂小产权房＂合法化,这不仅关系到＂小产权房＂购买者、村民、村集体组织、开发商和政府的切身利益,而且对和谐社会的构建具有重要意义。     

我国集体建设用地市场化的法律分析

2005年10月1日出台的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》中明确规定，允许集体建设用地（使用权）“合法”入市。这与我国《土地管理法》第63条规定的“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”显然不一致。一时间，赞同者认为广东的做法是一场“新的土地革命”、“在尊重历史和承认现实的基础上的制度创新”。。但也有观点认为，广东的做法导致“国家法律的权威性将受到挑战，程序正义面临惨遭破坏的危机”。本文基于对广东立法的认识，结合目前我国集体建设用地流转的现状及弊端，分析了集体建设用地市场化的现实可行性及法律性，以期对物权法（草案）以及《土地管理法》的进一步修订有一定的帮助。     

国土部：多管齐下遏制“抢地”

根据国土部的数据，今年一季度，全国发现违法违规用地行为9832件，同比上升3．7％。用地违法案件中，开发区、工业园区擅自扩建、农村兴建“小产权房”、违规建设高尔夫球场和别墅、越界采矿等问题比较集中。     

小产权房的成因分析

小产权房出现于上世纪90年代初,开始多是休闲度假的别墅,满足有钱有闲阶层的精神需求。随着住房商品化改革、城乡一体化和城市房价的持续飙升,小产权房以其低廉的价格优势迅速赢得中低收入阶层的认可,以规模化方式在全国各地蔓延。小产权房是我国城乡二元分割的土地管理体制下农民集体与政府进行利益博弈的必然产物。它是伴随着快速迈进的城市化进程和持续增长的楼市房价,在法律规定和政策界定模糊、监管不力的条件下出现的。     

关于小产权房合法化的思考

小产权房是指城郊乡镇或村在集体土地上集中建造的住宅,部分或全部销售给城镇居民,但其没有国家房管部门颁发的合法产权证。小产权房具有没有房屋产权证明,在拆迁或征收后购房者的利益难以补偿、房屋质量难以保证、配套设施不完善、转让或遗赠等流转过程没有保障等法律特点。目前,我国农地产权流转市场的局限性是限制小产权房合法化的关键因素。因此,只有在制度上和立法上完善我国的农地流转市场,促进小产权房合法化,才能尽快解决小产权房问题。     

关于农村集体建设用地直接入市问题的思考

农村集体建设用地直接入市有深刻的利益动因。在实践中已经形成了一些基本的农村集体建设用地直接入市的方式,也形成以试点地区为代表的典型模式。当然,农村集体建设用地直接入市还存在着很多问题。然而,针对这些问题可以发现一些进一步创新的方向。     

集体建设用地入市基本问题探析

集体建设用地入市的范围应包括所有在入市时符合建设用地规划的土地,与其原来是经营性建设用地、宅基地或耕地无关。从建立城乡统一的土地市场出发,集体建设用地入市应采取直接入市模式。在集体建设用地直接入市模式下,政府通过土地用途管制、土地利用年度计划、建设用地规划许可等制度,可以有效保护耕地和调控土地市场。政府通过税收方式参与土地增值收益分配,既可以减少改革阻力,又可以合理调节贫富差距。     

加快建立城乡统一的建设用地市场

近年来,国家稳慎推动农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革,加快建立城乡统一的建设用地市场。城乡统一的建设用地市场建设,需以农村集体经营性建设用地入市为抓手,促进农村土地流转、盘活农村土地资源,为城乡统筹建设发展提供支撑。集体经营性建设用地入市要注重保护好农民权益。     

在深化改革中着力提高农村土地利用的质量和效益

<正>近年来,我省积极探索农村土地管理改革,为进一步推进农村土地制度改革奠定了坚实基础。随着农村土地管理改革进一步深入,政府、集体、农民和用地单位等多元主体之间的利益协调难度进一步加大,影响农村土地利用质量和效益的问题进一步凸显。一是征地制度改革问题。政府对土地财政的过度依赖造成征地范围不断扩大,而部分农民又期望通过征地"一夜暴富",因征地引发的社会矛盾增多。二是集体建设用地流转问题。一方面,集体建设用地、自发流转现象大量存在,亟需纳入规范。另一方面,集体建设用地与国有建设用地在使