2013年司法考试真题解读与2014年考试趋势分析（三）

2013年卷四第四题 案情：大学生李某要去A市某会计师事务所实习。此前。李某通过某租房网站租房，明确租房位置和有淋浴热水器两个条件。张某承租了王某一套二居室，租赁合同中有允许张某转租的条款。张某与李某联系，说明该房屋的位置及房屋里配有高端热水器。李某同意承租张某的房屋，并通过网上银行预付了租金。     

未经出租人同意转租房屋 出租人可以收回房屋

【案情】出租人向某和承租人何某签订租期为一年的房屋租赁合同（以下称主租赁合同）。后承租人何某在没有征得出租人向某同意的情况下，与罗某（次承租人）签订了租期为两年的房屋租赁合同（以下称转祖合同），向某得知该转租之事后，各方当事人就转租一事进行了协商但无法达成一致意向，向某遂向法院提起诉讼：一、要求解除主租赁合同；二、要求确认承租人何某与次承租人罗某的转租合同无效；三、要求何某按合同约定支付租金并腾出房屋，归还向某。     

租赁期满拒不返还房屋房主是否可主张占用费？

刘某将自己所有的一处房屋出租给王菜，双方签订了书面租赁合同，合同约定租赁期限为6年。租赁合同到期后，双方未能达成继续租赁的意向。，刘某于租赁期满时通知王某返还租赁房屋，但王某不予履行。后刘某起诉王某腾退房屋，经过两审法院审理，依法判决王某腾退房屋。刘某认为，在租赁合同期满后。王某强行占用房屋达7个月之久。在经济上给自己造成了损失，故要求王某支付逾期腾退房屋期间的占用使用费。该主张能否得到支持？     

法律信箱

房屋担保未登记不享有抵押权 乌鲁木齐市的张清珏咨询：我的朋友张某借给李某10万元，约定李某将自己所有的房屋作为抵押担保。双方签订合同后，李某将房产证交给了张某，但没有办理抵押登记。借款到期后，李某无力偿还欠款，张某要求实现抵押权，且房屋没有任何第三人主张权利。请问我的朋友张某是否享有抵押权？     

抵押人未经抵押权人同意出卖抵押汽车的行为是否有效？

编辑同志： 某公司将价值50万元的进口小轿车一辆向银行抵押借款40万元，双方签订了借款合同和抵押合同并办理了抵押权登记。还款期届满之前，该公司与我签订了汽车买卖合同，该公司以30万元将此小轿车卖给我。     

房屋性质与租赁用途不符应解除合同

原、被告签订房屋租赁合同，原告在明知租赁房屋属于居住用房的情况下仍与被告约定将房屋用于办公，事后以此为由主张合同目的无法实现，要求解除合同并要求原告退还押金并赔偿违约金。法院判决：双方租赁合同解除，被告退还原告租赁押金。     

别人经营的工厂能否收回

编辑同志： 某村村委会与郭某签订租赁协议，由郭某承租村委会玻璃厂，租期10年。后该村村委会与邵某签订了出售玻璃厂协议，将该村玻璃厂卖给了邵某。该玻璃厂实际一直由邵某经营（包括郭某租赁期间），而郭某一直未进行投资经营。几年后，郭某要求邵某排除妨碍，搬出玻璃厂，由其实际履行租赁合同到合同期满。请问，郭某要求行使租赁经营权的主张能否成立？     

租赁房屋坍塌砸坏物品，谁担责？

编辑同志： 俞某为做生意与牛某签订了房屋租赁合同。俞某租赁房屋后，对该房屋进行了装修，做了吊顶。在俞某租赁期间，牛某也对该出租房屋进行了维修，屋顶换了苇箔、瓦。后该房屋的东部两间办公室屋顶突然坍塌，造成房屋内俞某的物品损毁，致使俞某的正常生产经营停止。事发时，双方均未向有关部门报案，     

租赁房屋突然坍塌砸坏物品谁担责？

编辑同志： 俞某为做生意与牛某签订了房屋租赁合同。俞某租赁房屋后，对该房屋进行了装修，做了吊顶、隔断。在俞某租赁期间，牛某也对该租赁房屋进行了维修，屋顶换了苇箔、瓦。后该房屋的东部两间办公室屋顶突然坍塌，造成房屋内俞某的物品损毁，致使俞某的正常生产经营停止。事发时，     

宅基地可以抵押吗？

村民康某和周某比较熟。一天,康某登门来向周某借钱,康某乡里的住宅是幢别墅,周某立即答应,签订了合同,并且要康某将其别墅做抵押,交出房产证。康某说,房屋可以抵押,但并未办证。还不到两个月,周某就听说康某不见了。那幢别墅已卖给同村村民,并且有房产证。请问,周某是否取得了康某别墅的抵押权？     

未购房应否退还居间费？

朱某与立新房地产经纪公司签订《居间合同》及《过户、按揭代理合同》。在此基础上，朱某与房屋出卖方签订了房屋买卖合同，约定该房屋的价格为180万元。朱某如约向立新房地产经纪公司支付了居间服务费。签约后，在立新房地产经纪公司尚未来得及办理贷款、网签以及过户手续时。     

取保候审应当怎样办理

编辑同志： 我去年在县城北租赁一私房居住，并签订了租赁合同。现我已调入城西工业区工作。我一朋友在城西租赁一私房居住，他为女儿上学提出与我互换住房。请问，我能与朋友互换房屋居住吗？     

不办交房手续 租房易生纠纷

张某将其名下的一间沿街商铺出租给李某,双方签订了一份书面租赁合同。合同约定租期为5年,租金一年一付,其中第一个月为装修期,装修期内免收租金。合同签订后,张某马上将该房产的钥匙直接交给了李某,双方并未办理书面的房屋交接手续。李某拿到钥匙后,便马上     

债务到期不还，是否可以拍卖抵押房产

宋某要开一家服装销售公司，急需一笔资金，于是向好友田某借钱。由于借款数额很大，田某提出要宋某以房产抵押。双方协商后签订了合同，田某借给宋某20万元，一年后还清，同时宋某以自己所有的一间房屋作抵押。双方办理了抵押登记手续。一年以后，由于服装销售公司经营不善，宋某无力还款，于是田某要求拍卖抵押的房屋用于偿还20万元价款。请问，田某是否有权主张拍卖抵押的房屋？     

未购房应否退还居间费?

编辑同志:朱某与立新房地产经纪公司签订《居间合同》及《过户、按揭代理合同》。在此基础上,朱某与房屋出卖方签订了房屋买卖合同,约定该房屋的价格为180万元。朱某如约向立新房地产经纪公司支付了居间服务费。签约后,在立新房地产经纪公司尚未     

公司被吊销营业执照,股东对债务是否要承担连带赔偿责任

【案情】2007年11月5日,原告邱某与被告公司订立《房屋租赁合同》,合同约定原告将其商铺出租给被告公司使用。合同订立后,邱某如约将商铺交付被告公司承租。在租赁期间,因被告公司经营不善,经常拖欠租金。至2009年6月20日,双方协商一致提前     

假称侵害优先购买权 诉请合同无效被驳回

张某以自己是房屋的承租人,买受人丁某与出卖人黄某签订的房屋买卖合同侵害其优先购买权为由,将丁某与黄某二人诉至法院,请求判令撤销二被告黄某与丁某签订的房屋买卖合同,并判令黄某履行与原告后来签订的房屋买卖合同,办理产权过户手续。     

这份租赁合同有效吗?

编辑同志:1996年1月22日,某厂作为出租方,我作为承租方,签订了一份房屋租赁合同,由出租方将自己的沿街门面房出租给我从事娱乐饮服业。合同签订后,出租方不听从房管部门的多次忠告,拒绝到有关部门办理房屋租赁登记。请问,我与某厂签订的这份租赁合同是否有效?张述刚张述刚读者:我国《经济合同法》第四条规定:"订立经济合同,必须遵守法律和行政法规。"一九九五年一月一日起施行的《城市房地产管理法》第五十三条,明确规定出租人和承租人在签订书面租赁合同后,必须向房产管理部门登记备案。为了具体实施该法,国家建设部依据该法第六条的授权,颁发了《城市房屋租赁管理办法》。该办法第三十二条第三项明确规定,未办理房屋租赁登记备案手续的,其租赁行为无效,没收非法所得,并可处以罚款。同时,     

我能否继续租赁该房屋

我于2002年租赁了某单位的门面房，租期10年，租金一次性付清。去年12月，该单位将门面房出售给张某。现在，张某要我限期腾房。由于我已在此经营了几年，如果马上换新的地方，对我的经营肯定会有一定的影响。请问，我能继续租赁该房屋吗？     

谁是本案的诉讼代表人

某村民委员会与某皮革厂签订房屋租赁合同。皮革厂期满后拖欠租金，并继续占用租赁物。因村委会主任与皮革厂法定代表人都是梁某，并且村委会组成人员除主任外，一名副主任因涉嫌犯罪被刑事拘留，另还有一名村委会委员楚某。现村委会起诉，应以谁为诉讼代表人？