建筑物区分所有权共同管理中的多数决原则

随着社会主义市场经济的发展,城市住宅建筑己逐渐向高层化发展。多个所有权人共同拥有一栋建筑物的情况屡见不鲜,形成了事实上的建筑物区分所有现象。建筑物区分所有权制度中的共有权问题在理论和实践中争议都是比较大的,特别是其中关于共有部分和公共事务的利用和管理问题。现行《物权法》对上述问题作出了规定,对共有部分和公共事务的利用和管理采用多数决原则是非常合理的。     

德国住宅楼管理制度之研究及启示

<正>引言大约于上世纪中叶,随着城市高层建筑物的发展,欧美许多发达国家逐渐开始通过专门立法对建筑物区分所有权进行调整。作为大陆法系代表国家之一的德国,则于1951年颁布了《住宅所有权和长期居住权法典》(简称《住宅所有权法典》。[1]由于该法典特别强调了住宅所有权人的意思自治和契约自由,允许为满足不同的经济需求而在实践中采取不同的解决问题的模式,所以历经50多年该法典很少被修改过。不过,进入本世纪后德国的社会和经济情况发生了诸多变化,为此德国于2006年对该法典作了较大的修改,在2006年12月14日德     

建筑物区分所有权的若干法律问题探讨

随着改革开放的不断深化和市场经济体制的建立，国家、集体、公民个人等多个所有人共同拥有同一栋高层建筑物的情形，已形成了事实上的建筑物区分所有权制度。但我国至今尚未制定一部专门的法律、法规来确认和调整建筑物区分所有权所产生的法律关系，有关规范性文件对区分...     

建筑物区分所有权的构造

几年来,随着我国住房制度的商品化,传统的房屋所有权关系发生了重大的变化,许多新的问题随之产生,特别是房屋的区分所有问题。如何解决这一市场经济中出现的新问题,是我国房地产市场法制建设的一个重要任务。 在现代社会,随着建筑技术的进步,城市地价的高涨,土地利用开始向立体化方向发展,高楼大厦雨后春笋般地拨地而起。由于高层建筑物往往由不同人所共同拥有,各种关系复杂,因而引起无数的纷争,各国纷纷制定调整建筑物区分所有权的法律。我国目前尚未制定建筑物区分所有权法,建设部1989年11月发布的《城市异产毗连房屋管理规定》只对建筑物区分所有     

论建筑物区分所有权中成员权的法律保护

建筑物区分所有权的产生是现代住宅商品化的结果,是一种复合形态的所有权。其中,成员权是不同民事主体基于同一空间而产生的权利与义务,是建筑物区分所有权的重要组成部分。只有加强对成员权的法律保护,才能进一步维护区分所有人的合法权益,更好地体现广大业主的意愿。本文拟从成员权的内涵、行使机构与管理方式、成员权立法中所遇到的问题以及成员权的法律救济等方面,全面分析对区分所有人成员权的法律保护,并进一步思考我国建筑物区分所有权中成员权的立法、司法,尤其是现代住宅商品化进程中成员权保护的新思路。     

论业主的建筑物区分所有权的概念

区分所有是现代住宅商品化的结果,业主的建筑区分所有权反映了该种权利的状态,已经为广大学者和实务界人士所接受,具有其科学性与合理性。建筑物区分所有权尽管是一种物权,但不能根据一般的所有权规则或者共有权规则来进行处理,其是一种新型的物权类型,按照物权法定原则,应该由物权法设专章进行规定。但是不应该规定成员权的内容。业主的建筑物区分所有的客体不能仅限于建筑物而应延伸至小区的共同财产。     

浅论我国的建筑物区分所有权

建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及建筑的发展而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态.《物权法》首次对“业主的建筑物区分所有权”进行了专章的规定.从整体上而言,《物权法》第七十至第八十三条对建筑物区分所有权的规定比较完善,但由于立法过程中不可避免遇到主客现化的难题,依然存在一些缺陷.实践中尤其是围绕着业主对建筑物专有部分以外的共有部享有共有权和共同管理权产生的纠纷层出不穷.因此有必要比较国外相关立法和经验,结合实践中遇到的具体问题,对车库车位、窗前绿地以及业主大会和业主委员会的诉讼主体等问题进行分析和探讨.     

屋顶平台问题的法律分析

一、问题的提出随着人口的增长,土地的相对减少和城市化进程的加快,众多住户居住于同一幢高层建筑的现象日益普遍。如何合理确定这些住户对该建筑物各自的权利和义务,使其彼此配合、和睦相处,是建筑物区分所有权力图解决的问题。所谓建筑物区分所有权,是指多个所有人对共同拥有的高层建筑物专有部分的所有权、共有部分的所有权和基于建筑物的管理、维护及修缮等共同事务而产生的成员权三位一体的复合物权。区分所有建筑物由专有部分和共有部分组成,区分所有人对专有部分的权利总体上与一般所有权类似,权利义务关系比较明确,实践中没有太大的…     

区分所有建筑物管理的自治与法治

现代多层高层住宅通常为区分所有建筑物，即为数个所有人区分所有一幢建筑物，每一区分所有人既拥有其专有部分的单独所有权，又对其共用部分拥有共有权。这种建筑物因不同于传统的单一所有权或共有权的建筑物，必然有其复杂的法律关系，德国人称之为“惹事生非的住宅”，故世界发达国家都有专门法律制度予以调整。在美国有“联邦公寓所有权法”，在奥地利、德国有“住宅所有权法”，     

试论建筑物区分所有权

在现代社会，随着工商业的发展和经济的繁荣，城市人口急剧增加，人均占有土地面积锐减，地价高涨，因而促使建筑物不断向多层高空发展，而一栋高层建筑物由于造价昂贵，绝大多数市民购买力有限，不可能独自拥有或数人共有，只能分割为不同部分而为众多的住户所有，这种现象就是建筑物区分所有。建筑物区分所有权作为当代民法一项重要的不动产所有权形式，自19世纪初至20世纪六、七十年代，已为英美法系与大陆法系各国民事立法所普遍确立，并由此成为各国或地区法制上的一项重要制度。我国经过十多年的住房制度改革，多层或高层建筑住宅已由…     

论建筑物区分所有权中业主共有权的保护

一、建筑物区分所有权中共有权的保护前提———识别共用部分〔1〕的范围建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态,它是一项复合型权利,是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于“共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题”,〔2〕因此,共有权是建筑物区分所有权中的核心权利,但对其理论研究的不足,立法保护的缺漏,使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的权利。因此,探讨共有权的保护不仅有利于共有权…     

论业主的法律界定——兼评《建筑区分所有权司法解释(征求意见稿)》第1条

<建筑物区分所有权司法解释(征求意见稿)>第一条认为:"依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人,或者虽未依法登记取得所有权,但基于买卖、赠予等旨在转移所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人,应当认定为<物权法>第六章所称业主.     

十大物权简要解读

解读一，建筑物区分所有权 【核心法条】 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权．对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（第70条）     

小议建筑物区分所有权

建筑物区分所有权是解决多人共同居住一栋建筑物所产生的一系列关系的概念。一般认为建筑物区分所有权是指对专有部分的专有权,对共有部分的共有权,以及因共同管理﹑维护﹑维修建筑物而产生的成员权。本文先论述了建筑物区分所有权历史发展,然后介绍了建筑物区分所有权的概念和特征,最后结合物权法的有关规定介绍了建筑物区分所有权的构成。     

建筑物区分所有权的法律研究

由于城市人口的剧增，地价的上涨和现代建筑技术的进步，解决城市居民住房问题的良策是大力发展高层住宅楼，以节约土地资源，美化城市环境，加快都市化进程。同时，随着城镇住房制度改革深化，原公房和商品房的出售，高层住房已由国家或集体的单一所有变为国家、集体、公民个人的多个所有人分别拥有对整幢楼房的特定部分享有所有权。在高层住宅中，几十户乃至数百户居民住在同幢楼中，彼此之间因建筑物所发生的关系不同以往。这样基于建筑物所有权的占有、使用、收益、分割、转让和继承等纠纷相继涌现，各国早已制定了可调整建筑物区别所有…     

论日本民法上的区分所有权制度

日本传统的民法理论认为,一个物权的客体,只能是一个物;就一个统一物,只能设立一个所有权,这就是所滔“一物一权主义”。该所有权或者属于一人(法人或自然人)所有,或者属于若干人共有。但在现实生活中,可能存在着一个统一物能够分割为几个紧密联系的、但又是相互独立的部分,每一部分分别属于不同人所有的情况。在日本民法上,作为一物一权主义的例外,也承认对于一个统一的建筑物的各个独立部分,分别成立不同的所有权,这就是建筑物的区分所有权。当一栋建筑物在构造上能够区分成若干部分,而每一部分可以独立地用作住宅、店铺、事务所等用途时,则该建筑物的每一独立部分均可以成为所有权的标的,由此所成立的所有权,即为建筑物的区分所有权;围绕着区分所有权关系的调整而制定的一系列规定,则构成了日本民法上的区分所有权制度     

业主的建筑物区分所有权 评《物权法草案》第六章

<正>一、引言建筑物区分所有权本质上属于一种重要的物权类型,但并非新生的物权概念,远在古代的埃及、巴比伦、希腊的法律中即已有其踪迹。近现代大陆法系、英美法系各国家和地区,如法国、德国、日本、瑞士、美国、我国台湾及香港地区等,都制定了有关区分所有权的法律。导致各国家和地区纷纷制定区分所有权法的原因,是在近现代社会里,钢筋高层建筑物激增,公寓大厦盛行。     

土地所有权与建筑物所有权的冲突

一、权属冲突的发生根据我国（宪法）第10条规定，我国的土地只能属于国家或集体所有。但是，建筑物与土地在形态上不可分割是建筑物的自然属性，任何组织和个人因生产或生活的需要必得占用国家或集体所有的土地。当土地所有权主体与建筑物所有权主体不一致时，就可能发生二者之间的权属冲突。建筑物所有权与土地所有权之间的和谐是以土地所有权人将建筑地段的土地使用权从所有权中分离出来授予建筑物所有权人为前提的。简单地说，当土地使用权的丧失早于建筑物的自然灭失，权属冲突则发生了。这主要出现在土地使用权期满未能续期和国家为社…     

建筑物区分所有权制度的架构--兼评立法草案部分条文

作为物权法的一项重要内容,建筑物区分所有权制度随着我国立法进程的加快有望在不远的将来能以法律的形式确定下来.本文结合实际探讨了建筑物区分所有权制度的基本架构,并对我国物权法草案建议稿中有关建筑物区分所有权内容的部分条文进行了评析.     

建筑物区分所有权人的土地权利登记问题

按照《物权法》登记生效原则,房屋和土地上权利的设立、变更、消灭都依登记发生效力。但在商品房买卖中,很多地方的业主只取得房屋所有权证,建设用地使用权仍然登记在开发商名下。在这样的背景下本文首先论证对建筑物区分所有权人土地权利进行登记的必要性,即土地登记的空缺造成建筑物区分所有权人难以行使土地权利,并会带来一系列问题。接下来讨论如何进行登记,通过对实践梳理,发现有地方早有土地分割登记的实践,解决了住宅所在土地的登记问题。而在域外经验中,就住宅所在土地登记除了分割登记,还有分层所有权的登记,就其他部分的土地登记为业主共有或业主团体所有。最后基于这些经验,笔者提出解决建筑物区分所有权人土地登记的一些可行途径。